เพราะผังเมือง เป็นเรื่องไม่ไกลตัวเราอีกต่อไปแล้ว ในโลกยุคปัจจุบันพวกเราจึงควรศึกษา และเข้าใจบริบทเรื่องการสร้างบ้านแปงเมืองของเรานับจากวันนี้ครับ

วันนี้นำบทความของ ผู้เชี่ยวชาญด้านผังเมือง อ.ฐาปนาบุณยประวิตร ( Facebook https://www.facebook.com/SmartGrowthThailand ) ที่เขียนเกี่ยวกับเรื่องการวางผังเมืองพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืนตามแนวทางการเติบโตอย่างชาญฉลาด(Smart Growth) และในเว็บไซต์ //asiamuseum.co.th/

เข้าสู่บทความ

ข้อกำหนดการห้ามความหนาแน่นต่ำในพื้นที่หนาแน่นสูง:

มาตรการสร้างความหนาแน่นในผังเมืองรวมและผังการออกแบบชุมชนเมืองเพื่อส่งเสริมเศรษฐกิจ

โดย ฐาปนา บุณยประวิตร (Thapana Bunyapravitra: Thapana.asia@gmail.com )

Smart Growth Thailand Institute

ความนำ

Smart Code ได้พัฒนาข้อกำหนดประกอบการวางผังและออกแบบเมืองเพื่อสร้างความหนาแน่นในพื้นที่อนุญาตให้พัฒนาตามประกาศบังคับใช้ของผังเมืองรวมและผังการออกแบบชุมชนเมืองประเภทต่างๆทั้งนี้เพื่อให้ผังเมืองที่ประกาศใช้นั้นสร้างผลกระทบเชิงบวกต่อการพัฒนาทางเศรษฐกิจและเกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินอย่างประหยัดคุ้มค่า และมีประสิทธิภาพโดยข้อกำหนดที่ตราขึ้นได้พัฒนาจากเกณฑ์การเติบโตอย่างชาญฉลาด (Smart Growth Principles) กฎหมายผังเมือง Form-Based Codes และเกณฑ์ความเป็นผู้นำการออกแบบด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อมระดับย่าน(LEED-ND) ซึ่งข้อกำหนดการห้ามความหนาแน่นต่ำในพื้นที่หนาแน่นสูงเป็นหนึ่งในข้อกำหนดที่บังคับให้นักผังเมืองและนักออกแบบชุมชนเมืองถือปฏิบัติในการวางผังและตราข้อกำหนดเพื่อนำผังและแผนลงสู่การบังคับใช้โดยปัจจุบัน ประเทศในยุโรป สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย และสิงคโปร์ได้นำข้อกำหนดนี้ประยุกต์ใช้ซึ่งทำให้เกิดความสำเร็จในการสร้างความหนาแน่นและส่งเสริมเศรษฐกิจ

ภาพตัวอย่างระดับความสูงอาคารที่สัมพันธ์และไม่สัมพันธ์กับการผสมผสานกิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่ดินในใจกลางย่านพาณิชยกรรม

ที่มา: บริษัท พิพิธภัณฑ์เอเซีย จำกัด

ความสำคัญของข้อกำหนด

ข้อกำหนดการห้ามความหนาแน่นต่ำในพื้นที่หนาแน่นสูงเป็นเครื่องมือในการบังคับให้เกิดการใช้ที่ดินให้มีความหนาแน่นและผสมผสานกิจกรรมการใช้ประโยชน์เป็นไปตามเกณฑ์การออกแบบพื้นที่ใจกลางเมืองและศูนย์เศรษฐกิจตามแผนยุทธศาสตร์เมืองซึ่งได้รับการอนุญาตโดยประชาชนและผู้บริหารเมืองสาระสำคัญได้กำหนดให้บังคับความหนาแน่นประชากรตามข้อกำหนดในผังเมืองรวมมิให้มีจำนวนต่ำไปกว่าฐานที่ใช้สำหรับการออกแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินดังตัวอย่าง ในพื้นที่ใจกลางศูนย์พาณิชยกรรมซึ่งมีพื้นที่ขนาดxxxx ไร่ นักผังเมืองได้ประมาณการประชากรในอีก 20 ปีข้างหน้าไว้ที่ 50,000 คน ซึ่งฐานประชากรนี้ใด้นำมาใช้สำหรับการออกแบบระบบขนส่งมวลชน ระบบการสัญจรภายในพื้นที่และการสัญจรเชื่อมต่อระหว่างศูนย์พาณิชยกรรม รวมทั้งโครงสร้างพื้นฐานเขียวและสาธารณูปโภค ผู้บริหารเมืองและสภาของเมืองจะต้องนำผังและแผนดังกล่าวไปกำหนดรายละเอียดการใช้งบประมาณและแผนการลงทุนก่อสร้างหรือปรับปรุงฟื้นฟูโครงสร้างพื้นฐานเพื่อรองรับการเพิ่มขึ้นของประชากรและกิจกรรมทางเศรษฐกิจตามที่ผังได้วางไว้จาก กรณีตัวอย่าง Smart Codes ได้ให้นักผังเมืองนำข้อกำหนดการห้ามความหนาแน่นต่ำในพื้นที่หนาแน่นสูงบังคับใช้ในพื้นที่ด้วยการตราข้อกำหนดอนุญาตให้มีความสูงต่ำที่สุดของอาคารที่ก่อสร้างใหม่เช่น ความสูงไม่น้อยกว่า 23 เมตรแต่ไม่เกิน 45 เมตร (กรณีการควบคุมความสูงที่สูงที่สุดเพื่อรักษาทัศนียภาพในพื้นที่นั้นๆ)และกำหนดประเภทอาคารสำหรับการก่อสร้างใหม่ที่สามารถเพิ่มความหนาแน่นตามแผนงานได้ซึ่งได้จากการดำเนินกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการอยู่อาศัย เช่น อาคารค้าปลีกอาคารศูนย์การค้า หรืออาคารที่อยู่อาศัยรวมให้มีขนาดไม่น้อยกว่า 10,000 ตารางเมตร(การออกข้อกำหนดในข้อนี้ต้องระบุที่ตั้งในระดับแปลงที่ดินหรือภายในขอบเขตย่านที่เป็นใจกลางของศูนย์เศรษฐกิจให้มีความชัดเจน) โดยกำหนดความหนาแน่นต่ำสุดไว้ในข้อกำหนดย่าน (Zoning Ordinance) ซึ่งอาจจะจำแนกเป็นพื้นที่ตาม The Transect หรือบังคับความหนาแน่นโดยรวมทั่วทั้งบริเวณก็ได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับผลการรับฟังความคิดเห็นจากประชาชน เจ้าของแปลงที่ดิน ผู้ประกอบการธุรกิจและจากผลการศึกษาวิเคราะห์ศักยภาพเชิงพื้นที่

ภาพตัวอย่างขั้นตอนการกำหนดรูปแบบอาคารและย่าน

ที่มา: //groupmelvindesign.com/fbclessonlearne/

เกณฑ์การออกแบบข้อกำหนด

Smart Codes ได้อนุญาตให้ผสมผสานเกณฑ์ด้านต่างๆ เพื่อให้เกิดความยืดหยุ่นในแต่ละพื้นที่โดยเกณฑ์ที่นำมาประยุกต์ใช้สำหรับการออกข้อกำหนดประกอบด้วย

1. เกณฑ์การเติบโตอย่างชาญฉลาด (Smart Growth Principles) จำนวน 4 ข้อประกอบด้วยเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน เกณฑ์การออกแบบอาคารแบบกลุ่มและให้กระชับเกณฑ์การส่งเสริมที่อยู่อาศัยทุกระดับรายได้ และเกณฑ์การสร้างชุมชนแห่งการเดิน

2. กฎหมายผังเมือง Form-Based codes ใช้เกณฑ์ตาม RegulationPlan, Building Form Standard และPublic SpacesStandard เป็นข้อกำหนดประกอบในการออกแบบ

3. เกณฑ์ความเป็นผู้นำการออกแบบด้านพลังงานและสิ่งแวดล้อมระดับย่าน(LEED-ND) ใช้เกณฑ์การออกแบบอาคารและโครงสร้างพื้นฐานเขียวเกณฑ์รูปทรงของย่านและการเชื่อมต่อที่ชาญฉลาด

4. The Transect ตาม SmartCodes ใช้ในกรณีการจำแนกพื้นที่ตามบทบาทและศักยภาพของเมืองซึ่งแบ่งเป็นพื้นที่พิเศษใจกลางเมือง(SD-Special District) พื้นที่ใจกลางเมือง (T6-Urban Core) พื้นที่ใจกลางย่านพาณิชยกรรม (T5-Urban Center) และพื้นที่ผสมผสานที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม (T4-General Urban) 

ภาพตัวอย่างข้อกำหนดการห้ามความหนาแน่นต่ำในพื้นที่หนาแน่นสูงของเมือง Knoxville ตามกฎหมาย Form-Based Codes

ที่มา: //www.cityofknoxville.org/southwaterfront/

ผลประโยชน์จากการตราข้อกำหนด

ผลจากการบังคับใช้ข้อกำหนดการห้ามความหนาแน่นต่ำในพื้นที่หนาแน่นสูงจะช่วยให้เกิดเมืองที่มีรูปทรงชัดเจนเกิดการใช้ที่ดินเป็นไปตามแผนและผังที่กำหนดไว้ เกิดความคุ้มค่าในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและระบบการสัญจรที่สำคัญคือการเกิดผลกระทบเชิงบวกด้านเศรษฐกิจ กล่าวโดยสรุป ดังนี้

1. สร้างและปรับปรุงฟื้นฟูเมืองและย่านให้มีรูปทรงที่ชัดเจนเมืองมีลำดับชั้นการพัฒนา เมืองมีขอบเขตที่ชัดเจน สามารถจำแนกพื้นที่เมืองกับพื้นที่สงวนรักษาได้

2. ลดการกระจัดกระจายของเมือง (Urban Sprawl) รุกล้ำพื้นที่เกษตรกรรมและพื้นที่ธรรมชาติสามารถวางผังโครงสร้างพื้นฐานด้านการระบายน้ำ การจัดการน้ำฝนและลดปัญหาการเกิดอุทกภัยได้

3. กำหนดความหนาแน่นประชากรในระดับต่ำสุดจำแนกตามย่านการใช้ประโยชน์ที่ดินในผังเมืองรวมหรือผังการออกแบบในพื้นที่เฉพาะเพื่อเป็นแนวทางในการควบคุมทางผังเมืองและการบริหารจัดการเมือง

4. เกิดความคุ้มค่าในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและโครงการคมนาคมและขนส่งของภาครัฐเนื่องจากสามารถลงทุนในพื้นที่ที่ประชากรมีความหนาแน่นซึ่งจะมีการใช้ประโยชน์โครงสร้างพื้นฐานนั้นอย่างเต็มประสิทธิภาพ

5. เกิดความคุ้มค่าในการลงทุนของภาคเอกชน ผู้ประกอบการเจ้าของแปลงที่ดิน เนื่องจากเมืองมีทิศทางการพัฒนาด้านกายภาพที่ชัดเจน มีจำนวนประชากรและมีอัตราการขยายตัวประชากรที่เกิดความสอดคล้องระหว่างการผลิต การสร้างงานและการจ้างงาน

6. สร้างมูลค่าทรัพย์สินและที่ดิน ก่อให้เกิดมูลค่าเพิ่มในระบบเศรษฐกิจสร้างรายได้และความมั่งคั่งในระยะยาวแก่ประชาชน

7. เมืองสามารถคาดการณ์และสร้างโมเดลจำลองฐานภาษีในอนาคตได้ซึ่งจะเป็นประโยชน์ในการวางแผนด้านการเงิน การลงทุน และการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและสาธารปโภคสำหรับบริการประชาชนในอนาคต

8. ประชาชนมีโอกาสในการพัฒนาคุณภาพชีวิตและสร้างสภาพความเป็นอยู่ในเมืองซึ่งประชาชนสามารถคาดการณ์อนาคตได้

สรุป

ข้อกำหนดการห้ามความหนาแน่นต่ำในพื้นที่หนาแน่นสูงมีคุณประโยชน์ต่อการพัฒนาเมืองเป็นอย่างมากโดยเฉพาะอย่างยิ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีความคุ้มค่าและการสร้างสรรค์เศรษฐกิจที่ดีให้กับประชาชนแม้ในขั้นตอนการจัดทำข้อกำหนดจะมีความยุ่งยากอยู่บ้างโดยเฉพาะอย่างยิ่งในขั้นตอนการวางผังและออกแบบชุมชนเมืองและการรับฟังความคิดเห็นจากเจ้าของแปลงที่ดินและผู้ประกอบการแต่เมื่อเทียบจากผลที่ได้รับแล้วก็นับว่ามีความคุ้มค่า ซึ่งเมืองจะสามารถใช้เครื่องมือดังกล่าวนี้ในการบริหารจัดการพื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพโดยผ่านกลไกการบังคับใช้ตามกฎหมายส่วนประชาชนและผู้ประกอบการจะมีโอกาสในการเพิ่มพูนมูลค่าทรัพย์สินและผลประโยชน์ในทางธุรกิจซึ่งจะนำไปสู่การสร้างความมั่งคั่งแก่ย่าน เมือง และประเทศในที่สุด

เอกสารอ้างอิง

Andress Duany and JeffSpeck, (2010) The Smart Growth Manual, McGraw-Hill: New York.

Louis G.Redstone, FAIA,(1986) The Downtowns: RebuildingBusiness Districts, McGraw-Hill: Tokyo.

Urban Design Associates(2003) The Urban Design Handbook: Techniques and Working Methods,

W.W.Norton & Company, New York.