• Property Management

การเลือกบริษัทบริหารอารคาร ข้อดี ข้อเสีย โครงการประเภทใดบ้างที่จำเป็นต้องมีการบริหารอาคารแบบมืออาชีพ ทุกประเภทจำเป็นต้องมีการบริหารอาคารแบบมืออาชีพ เนื่องจากทุกโครงการมีเป้าหมายที่เหมือนกัน คือ ต้องการให้บริการที่ดีแก่ผู้ใช้อาคาร มีระบบการจัดการที่ดูแลการใช้จ่าย สาธารณูปโภคต่าง ๆ และต้องการให้โครงการนั้นมีอายุการใช้งานยาวนานและมีมูลค่าโครงการเพิ่มขึ้นในที่สุด ตลาดการบริหารอาคารเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็วในปี 2533 ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มรุ่งเรืองมีเพียงอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่ใช้บริการด้านนี้ โดยมีสัดส่วนพื้นที่ที่ใช้ไม่เกินร้อยละ 3 ของพื้นที่ทั้งหมดในกรุงเทพมหานคร ปัจจุบันนี้ พื้นที่อาคารสำนักงานมีจำนวนรวมประมาณ 6.46 ล้านตารางเมตรจาก 321 โครงการและมีโครงการคอนโดมิเนียมทั้งหมด 417 โครงการ โดยมีสัดส่วนการใช้บริการด้านนี้เพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 30 ของพื้นที่รวมทั้งหมด นอกจากนี้ยังขยายขอบเขตไปถึงโครงการอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ด้วยไม่ว่าจะเป็นโครงการที่พักอาศัยทั้งคอนโดมิเนียม อพาร์ทเมนท์ บ้านจัดสรร บ้านพัก ฯลฯ โครงการอาคารสำนักงาน โครงการศูนย์การค้า สถานศึกษา สถานที่ราชการ รัฐวิสาหกิจ ศูนย์ประชุม ศูนย์กีฬา ศูนย์แสดงสินค้า ไปจนถึงโรงงานอุตสาหกรรม  เจ้าของอาคารไม่จำเป็นต้องเสียเวลาบริหารอาคารด้วยตัวเอง การว่าจ้างบริษัทรับบริหารอาคารให้เป็นผู้รับผิดชอบดูแลอาคารนั้นมีข้อดีซึ่งให้ประโยชน์หลาย ๆ ด้านแก่เจ้าของอาคารทั้งในด้าน    1. การควบคุมการปฏิบัติงาน จะมีบริษัทรับจ้างเป็นผู้ควบคุมดูแลการปฏิบัติงานทุกด้าน เจ้าของอาคารไม่มีความสูญเสียทางด้านเวลา    2. มาตรฐานด้านระบบการบริหารงาน มีความมาตรฐานมากกว่า เนื่องจากมีผู้เชี่ยวชาญและประสบการณ์เฉพาะด้านมากกว่า    3. การพัฒนาระบบทำงาน บริษัทมีประสบการณ์จากปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการบริหารอาคารมากกว่า จึงจำเป็นต้องมีการพัฒนาระบบการทำงานอยู่เสมอ เพื่อให้สามารถรองรับการบริหารอาคารเป็นจำนวนมากได้อย่างมีประสิทธิภาพ    4. งานด้านเทคนิคทุกด้าน เช่น การตรวจสอบระบบอาคาร บริษัทรับจ้างจะมีผู้ที่เชี่ยวชาญเฉพาะด้านมากกว่า    5. การปรับเปลี่ยนบุคลากรประจำอาคาร ในกรณีที่บุคลากรด้อยคุณภาพ บริษัทรับจ้างสามารถปรับเปลี่ยนบุคลากรได้ทันที เนื่องจากมีบุคลากรอื่นในสายงานนี้เตรียมพร้อมอยู่แล้ว ในขณะที่เจ้าของอาคารจะปรับเปลี่ยนได้ยากกว่า  เจ้าของอาคารไม่ต้องแก้ปัญหาต่าง ๆ เหล่านี้ด้วยตัวเอง ปัญหาจุกจิกจากการที่ผู้ใช้อาคารไม่ปฏิบัติตามกฎระเบียบการใช้อาคาร เช่น ส่งเสียงดังรบกวนคนอื่น จอดรถในที่ห้ามจอด ใช้ทรัพย์สินส่วนกลางอย่างไม่ระมัดระวัง เป็นต้น ปัญหาจุกจิกจากการต้องซ่อมแซมงานระบบต่าง ๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นประจำวันซึ่งเจ้าของอาคารจำเป็นต้องหาช่างที่เชี่ยวชาญเฉพาะด้านมาให้ได้ทันท่วงที เช่น ต้องหาช่างซ่อมท่อน้ำที่รั่วซึม ผนังร้าว ระบบไฟติดขัด ระบบแอร์เสีย ปัญหาผู้เช่าไม่จ่ายค่าบริการส่วนกลางหรือล่าช้า ซึ่งเจ้าของอาคารต้องคอยตามทวงถามด้วยตัวเอง ปัญหาจากการบริหารบุคคลประจำอาคาร การทำผิดวินัย การว่าจ้างใหม่ การเลิกจ้าง ซึ่งมีกฎหมายของภาครัฐเข้ามาเกี่ยวข้อง ปัญหาจากการควบคุมดูแลบริษัท ที่ทางอาคารว่าจ้างให้มาทำงานอย่างมีประสิทธิภาพ คุ้มค่าการว่าจ้าง เช่น บริษัทรักษาความปลอดภัย บริษัททำความสะอาด บริษัทกำจัดแมลง บริษัททำสวนเป็นต้น  การเลือกใช้บริการของบริษัทรับบริหารอาคาร ปัจจุบันมีจำนวนบริษัทรับบริหารอาคารในกรุงเทพมหานครหลัก ๆ ทั้งสิ้นไม่เกิน 20 บริษัท ซึ่งรวมทั้งบริษัทคนไทยและคนต่างชาติ ในการเลือกใช้บริการของแต่ละบริษัทนั้น เจ้าของอาคารต้องพิจารณาปัจจัยต่าง ๆ ดังนี้ ชื่อเสียงของบริษัทและผลงานที่ผ่านมา การมีบริการที่ครอบคลุมงานทุกส่วนที่ต้องใช้ในการบริหารอาคาร เช่น งานบริหารอาคาร งานบัญชีการเงิน งานช่างเทคนิคเพื่อซ่อมบำรุง งานรักษาความปลอดภัย งานกฎหมายและบริการเสริมอื่น ๆ เช่น งานการตลาดการขาย เป็นต้น การมีทีมงานที่เชี่ยวชาญเฉพาะด้านและความพร้อมของทีมงาน ที่จะสามารถเข้าแก้ปัญหาในกรณีฉุกเฉินได้ เช่น ทีมวิศวกรงานระบบ ทีมงานกฎหมาย เป็นต้น การมีระบบทำงานและบุคลากรที่มีประสิทธิภาพและสามารถตรวจสอบได้ เช่น ระบบมาตรฐาน ISO 9002 ซึ่งในการปฏิบัติงานนั้นจะต้องมีการบันทึกขั้นตอนการทำงาน แบบฟอร์มหรือหลักฐานที่ควบคุมการปฎิบัติงานประจำวันให้มีประสิทธิภาพ ค่าบริการที่เหมาะสม มีความสำนึกในการให้บริการลูกค้า (Service Mind) ให้เทียบเท่ากับการบริการของโรงแรม ทุนจดทะเบียนบริษัทและจำนวนพนักงานของบริษัท ผู้ที่สนใจสินค้าสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ ฝ่ายบริการลูกค้า บริษัท แปลน เอสเตท จำกัด โทร. 0-2260-6100 #7373, 7305, 7345 อีเมล์ : contact@planestate.co.th ที่มา : www.homeandi.com , www.plan-property-management.com   Create Date : 10 กุมภาพันธ์ 2553     Last Update : 10 กุมภาพันธ์ 2553 11:40:14 น. Counter : 649 Pageviews.   0 comment Share Tweet

บริหารจัดการอาคาร  บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ อย่างมืออาชีพ การบริหารอาคารแบบมืออาชีพเข้ามามีบทบาทมากในตลาดอสังหาริมทรัพย์ปัจจุบัน เป็นส่วนสำคัญที่ทำให้การพัฒนาโครงการนั้น ๆ ประสบผลสำเร็จ ซึ่งหมายถึงผู้ใช้หรือผู้อยู่อาศัยพอใจในขณะที่ให้ผลตอบแทนในการลงทุนแก่เจ้าของอาคารสูงสุด ที่ผ่านมานั้น งานด้านบริหารอาคารมักถูกมองข้ามความสำคัญ โครงการส่วนใหญ่บริหารโดยผู้ประกอบการเอง ซึ่งบริหารด้วยระบบเดิม ๆ คือแบบครอบครัว แต่ในปัจจุบัน เทคโนโลยีและชีวิตความเป็นอยู่ของคนไทยพัฒนาขึ้นมามาก การบริหารอาคารแบบมืออาชีพเลยได้รับความสำคัญมากขึ้น  หน้าที่หลักชองบริษัทรับจ้างบริหารอาคารแบบมืออาชีพ หน้าที่หลักเลยก็คือการช่วยเจ้าของอาคารบริหารอาคารอย่างมีประสิทธิภาพ ด้วยการควบคุมค่าใช้จ่ายที่มีประสิทธิภาพด้วย ในขณะเดียวกันก็ให้บริการและอำนวยความสะดวกในทุก ๆ ด้านแก่ผู้ใช้อาคาร ทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจในโครงการมากขึ้น เปรียบเสมือนคนกลางที่ทำให้ผู้อยู่อาศัยกับผู้ประกอบการได้ประโยชน์สูงสุดร่วมกัน  วัตถุประสงค์ของการบริหารอาคาร เพื่อบำรุงอาคารและรักษาทรัพย์สินภายในให้คงอยู่ในสภาพดี มีอายุการใช้งานยาวนาน เพื่อจัดการทรัพยากรที่มีอยู่ให้มีประสิทธิภาพ เกิดประโยชน์สูงสุดกับเจ้าของอาคารและผู้ใช้อาคาร อำนวยความสะดวก ให้บริการโดยคำนึงถึงความพึงพอใจของผู้ใช้อาคารเป็นหลัก สร้างภาพลักษณ์ที่ดีและสร้างมูลค่าเพิ่มให้อาคาร  การบริหารอาคารแบบมืออาชีพครอบคลุมถึงงานใดได้บ้าง? สามารถแบ่งได้เป็น 4 ส่วนหลัก ๆ เลยคือ งานบำรุงรักษา (Maintenance Management) แบ่งออกเป็นอีก 2 ส่วนหลัก ๆ คือ การบำรุงรักษาสภาพอาคารและทรัพย์สินภายในให้อยู่ในสภาพใช้งานได้ดี มีความสวยงามและสะอาดอยู่ตลอดเวลา รวมไปถึงส่วนพื้นที่ภายใน ภายนอกอาคารและสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง ไปจนถึงสภาพแวดล้อมอาคาร และงานบำรุงรักษางานระบบและอุปกรณ์ของอาคาร ระบบน้ำประปา ไฟฟ้า สัญญาณโทรทัศน์ คอมพิวเตอร์ โทรศัพท์ ฯลฯ งานบริหารการจัดการทั่วไป (General Management) ได้แก่ งานควบคุมดูแลการทำงานของบริษัทต่าง ๆ ที่ได้ว่าจ้างเข้ามาในอาคารทั้งหมด เช่น บริษัทรักษาความสะอาด บริษัทรักษาความปลอดภัย บริษัทกำจัดแมลง เป็นต้น นอกจากนี้ยังมีงานประชาสัมพันธ์เผยแพร่ข่าวสาร ข้อมูลภายในอาคาร รวมไปถึงการแก้ไขปัญหาเฉพาะหน้ารายวันและปัญหาเรื่องกฎหมายที่เกี่ยวข้อง งานบริหารด้านการเงิน (Financial Management) หมายถึงการควบคุมด้านการเงิน งบประมาณและระบบการบัญชีของอาคารทั้งหมด งานบริหารด้านบุคลากร (Human Management) หมายถึงการจัดสรร อบรมและพัฒนาบุคลากรในทีมงาน ให้สามารถบริการผู้ใช้อาคารได้อย่างมีประสิทธิภาพ  ความสำคัญของการบริหารอาคารแบบมืออาชีพ การบำรุงรักษาที่ได้มาตรฐาน จะช่วยรักษาสภาพของอาคารให้มีอายุการใช้งานยาวนานทั้งภายในและภายนอก การบำรุงรักษาที่ไม่มีประสิทธิภาพจะทำให้อาคารชำรุด สึกหรอและอาจรุนแรงจนกระทบถึงระบบเครื่องจักรและโครงสร้างของตัวอาคารได้ ผลสุดท้ายที่กระทบถึงเจ้าของอาคารคือการสูญเสียลูกค้าและชื่อเสียงของตน การบริหารทรัพยากรต่าง ๆ อย่างมีประสิทธิภาพจะทำให้เกิดค่าใช้จ่ายต่ำที่สุดและได้ผลของการบริหารดีที่สุด ซึ่งจะทำให้ผู้อยู่อาศัยพอใจสูงสุดด้วย ผู้ที่สนใจสินค้าสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ ฝ่ายบริการลูกค้า บริษัท แปลน เอสเตท จำกัด โทร. 0-2260-6100 #7373, 7305, 7345 อีเมล์ : contact@planestate.co.th ที่มา : www.homeandi.com , www.plan-property-management.com   Create Date : 10 กุมภาพันธ์ 2553     Last Update : 10 กุมภาพันธ์ 2553 11:41:40 น. Counter : 359 Pageviews.   1 comment Share Tweet

• Webmaster - BlogGang