เพื่อการศึกษาปรับปรุงกฎหมายทรัพย์สินและที่ดิน

ตอนที่ 2 ประเทศ(รัฐ)ที่ไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนด




วสันต์ กิจบำรุง


คำชี้แจง – ในการแปลตัวบทกฎหมายที่นำมาเป็นตัวอย่างนี้บางครั้งจะแปลโดยยึดตามสำนวนภาษากฎหมายที่ปรากฏตามต้นฉบับ แต่บางครั้งจะแปลแบบอธิบายเพิ่มเติม ถ้าหากเห็นว่าสำนวนภาษากฎหมายของต้นฉบับเข้าใจยาก สำหรับผู้ที่ไม่คุ้นเคยกับกฎหมายที่ดินระบบทอร์เรนส์  หรือเป็นหลักการกฎหมายอื่นซึ่งตัวบทอ้างศัพท์หรือหลักการที่ไม่มีการอธิบายไว้ในตัวบทโดยตรง จึงต้องไปศึกษาเพิ่มเติมจากที่อื่นและนำมาอธิบายปนกันไปในที่เดียวกัน

---------------


ในบรรดาหลักกฎหมายแพ่งที่ก่อให้เกิดความขัดแย้งระหว่างผู้สนับสนุนและผู้คัดค้านกันมากที่สุดเรื่องหนึ่ง  คือหลักการครอบครองปรปักษ์ที่ดิน (adverse possession) เพราะหากพิจารณาจากด้านความยุติธรรมแล้ว การยอมให้บุคคลที่ไม่ได้เป็นเจ้าของสามารถเข้าครอบครองที่ดินของคนอื่น และจะได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิในที่ดินนั้น หากได้ครอบครองครบตามระยะเวลาและหลักเกณฑ์ตามที่กฎหมายกำหนดไว้ โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนใด ๆ ให้แก่เจ้าของที่ดินย่อมไม่ถูกต้อง ฝ่ายที่ไม่ต้องการให้มีหลักการนี้มักกล่าวหาว่า การครอบครองปรปักษ์ก็คือการขโมยที่ดิน (land theft) แต่อย่างไรก็ตามแนวคิดของรัฐและนักกฎหมายฝ่ายที่สนับสนุนให้มีการครอบครองปรปักษ์ก็อ้างเหตุผลด้านอื่น เช่น ไม่ต้องการให้ทิ้งที่ดินไว้ว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ เพราะว่าที่ดินมีจำกัด ไม่ว่ารัฐจะพยายามจัดหาที่ทำกินให้ประชาชนโดยการปฏิรูปที่ดิน หรือโดยการจัดที่ดินทำกินให้เปล่าหรือคิดค่าตอบแทนเพียงเล็กน้อย แต่ก็ยังไม่สามารถหาที่ดินหรืองบประมาณมาดำเนินการให้ได้เพียงพอ เพราะต้องเก็บที่ดินไว้เป็นป่าไม้ หรือเป็นที่สาธารณะสำหรับใช้ประโยชน์ร่วมกัน จึงเป็นสาเหตุใหญ่ที่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินได้มาตั้งแต่ยุคก่อน ๆ ซึ่งในบางประเทศสามารถครอบครองปรปักษ์ที่ดินของรัฐได้ด้วย ส่วนอีกสาเหตุหนึ่งที่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ได้ เกิดจากข้อขัดข้องเกี่ยวกับวิธีการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมที่ดินในระบบทอร์เรนส์เอง ซึ่งบางกรณีหากไม่ยอมให้มีการจดทะเบียนการได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ จะไม่สามารถจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงทะเบียนที่ดิน ให้ตรงกับข้อเท็จจริงที่เปลี่ยนแปลงไปเกี่ยวกับที่ดินนั้นโดยวิธีการทำนิติกรรมตามปกติ ซึ่งได้อธิบายไว้แล้วในตอนที่หนึ่ง


ประเทศ(รัฐ)ที่ไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดที่ดินในระบบทอร์เรนส์


ได้กล่าวมาแล้วในตอนที่หนึ่งว่าประเทศต่าง ๆ มีการยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์กันมานานเป็นพันปีแล้วตั้งแต่ในยุคโรมัน แต่อย่างไรก็ตามมีประเทศหรือรัฐที่ออกโฉนดที่ดินแบบทอร์เรนส์จำนวนหนึ่ง ไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดที่ดินในระบบนี้แล้ว เพราะเห็นว่าการยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว เป็นการขัดกับหลักการที่ให้ถือทะเบียนเป็นหลักในการพิสูจน์ความเป็นเจ้าของที่ดิน การยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์จึงไม่อาจยอมรับได้  ต่อไปนี้เป็นตัวอย่างประเทศหรือรัฐที่ไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์แล้ว


ออสเตรเลีย


ปัจจุบันรัฐส่วนใหญ่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์ เหลือเพียงรัฐ Northern Territory และ Australian Capital Territory (ACT) (เขตที่ตั้งเมืองหลวงของออสเตรเลีย ถือเป็นดินแดนปกครองตนเองที่เล็กที่สุด มีเนื้อที่เพียงประมาณ 2,358 ตารางกิโลเมตร)ที่ไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์แล้ว


1. รัฐ NorthernTerritory


รัฐนอร์ทเทิน เทริทอรี่ ได้บัญญัติห้ามการครอบครองปรปักษ์ที่ดินไว้ในพระราชบัญญัติ Land Title Act มาตรา 198

https://legislation.nt.gov.au/Legislation/LAND-TITLE-ACT


198. No title by adverse possession

(1) A person does not acquire any right or title to land under this Act by any length of adverse possession.

(2) The right of a registered owner of land to recover possession of the land is not barred by any length of adverse possession.

คำแปล

มาตรา 198 กรรมสิทธิ์ไม่อาจได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์

(1) บุคคลไม่อาจได้มาซึ่งสิทธิหรือกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่อยู่ภายใต้บังคับกฎหมายนี้ไม่ว่าจะครอบครองปรปักษ์นานเท่าใด

(2) เจ้าของที่ดินที่ได้จดทะเบียนสิทธิความเป็นเจ้าของที่ดินแล้วไม่ต้องห้ามในการฟ้องเอาที่ดินคืนไม่ว่าจะมีการครอบครองปรปักษ์นานเท่าใดก็ตาม

2

A  Australian Capital Territory


Land Titles Act 1925 มาตรา 69 บัญญัติว่า


69 Statute of limitations not to run against land under Act


No title to land adverse to or in derogation of the title of the

registered proprietor shall be acquired by any length of possession

by virtue of any statute of limitations relating to real estate, nor shall

the title of any such registered proprietor be extinguished by the

operation of any such statute.


https://www.legislation.act.gov.au/a/1925-1/current/pdf/1925-1.pdf


คำแปล 1

มาตรา 69 พระราชบัญญัติว่าด้วยอายุความไม่มีผลต่อที่ดินที่อยู่ภายใต้กฎหมายนี้

บรรดากรรมสิทธิ์หรือสิทธิใด ๆ ที่เป็นปฏิปักษ์หรือเป็นทางเสียเปรียบต่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ได้จดทะเบียนไว้แล้ว ไม่อาจถือว่าเป็นการได้มาโดยอาศัยกฎหมายว่าด้วยอายุความฟ้องร้องเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะมีการครอบครองนานเท่าใด และไม่ให้ถือว่าสิทธิของเจ้าของที่ได้จดทะเบียนไว้แล้วถูกลบล้างโดยบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว


คำแปล 2

ไม่ว่าจะมีการครอบครองนานเท่าใด ก็ไม่ให้ถือว่าเป็นการได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิ

ใด ๆ ที่เป็นปฏิปักษ์หรือเป็นทางให้เสียเปรียบ(เสียหาย)ต่อกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ได้จดทะเบียนไว้แล้ว โดยอาศัยกฎหมายว่าด้วยอายุความฟ้องร้องเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ และไม่ให้ถือว่าสิทธิของเจ้าของที่จดทะเบียนไว้แล้วหมดสิ้นไปโดยบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว


ประเทศสิงคโปร์


ประเทศสิงคโปร์เดิมยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินในระบบทอร์เรนส์ได้ แต่ต่อมาล่าสุด เมื่อวันที่ 1 มีนาคม 1994 ได้แก้ไขกฎหมายไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ได้อีกต่อไป ยกเว้นถ้าเข้ากรณีตามที่บทเฉพาะกาลกำหนดไว้ เช่น ไม่กระทบต่อการยื่นคำขอที่ได้ยื่นไว้แล้วตามกฎหมายเก่าก่อนที่จะถูกยกเลิก นั่นก็คือให้ดำเนินการตามกฎหมายเก่าต่อไปจนจบกระบวนการ การดำเนินการใดที่ได้ทำไปแล้วตามกฎหมายเก่าก็ให้มีผลตามนั้น กฎหมายใหม่ไม่มีผลย้อนหลังไปยกเลิกเรื่องที่ดำเนินการเสร็จไปแล้วนั่นเอง


(1)Abolition of Adverse Possession

29.3.7 The acquisition of title to land through adverse possession was abolished with effect from 1 March 1994 and section 50 of the Land Titles Act provides that no title may be acquired by adverse possession except for the limited cases saved by the transitional provisions of the Act.

https://www.singaporelaw.sg/sglaw/laws-of-singapore/commercial-law/chapter-29


The Land Titles Act (Cap. 157)

https://sso.agc.gov.sg/Act/LTA1993


Division 2 — No title by adverse possession

กรรมสิทธิ์ไม่อาจได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์


50.  Except as provided in section 174(7) and (8), no title to land adverse to or in derogation of the title of a proprietor of registered land shall be acquired by any length of possession by virtue of the Limitation Act (Cap. 163) or otherwise, nor shall the title of any proprietor of registered land be extinguished by the operation of that Act.

เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 174 (7) และ(8) กรรมสิทธิ์(สิทธิ)ในที่ดินที่เป็นปฏิปักษ์ต่อกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ได้จดทะเบียนไว้แล้ว(registered land คือที่ดินออกโฉนดแล้ว) ไม่อาจได้มาโดยวิธีการครอบครองปรปักษ์หรือวิธีอื่นตามกฎหมายว่าด้วยอายุความ(the Limitation Act (Cap. 163) ไม่ว่าจะมีการครอบครองนานเท่าใด และกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินที่ได้จดทะเบียนแล้วไม่อาจถูกลบล้างโดยการดำเนินการตามกฎหมายดังกล่าว

ยกเว้นถ้าเข้ากรณีตามที่บทเฉพาะกาลกำหนดไว้ เช่น ไม่กระทบต่อการยื่นคำขอที่ได้ยื่นไว้แล้วตามกฎหมายเก่าก่อนที่จะถูกยกเลิก  นั่นก็คือให้ดำเนินการตามกฎหมายเก่าต่อไปจนจบกระบวนการ และให้ถือว่าได้ทำสำเร็จไปเรียบร้อยแล้วไม่มีผลเป็นการยกเลิก หรือการดำเนินการใดที่ได้ทำไปแล้วตามกฎหมายเก่าก็ให้มีผลตามนั้นเสมือนเป็นการดำเนินการตามกฎหมายใหม่ที่ได้แก้ไขใหม่นี้


ส่วนข้อยกเว้นส่วนที่เกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ได้บัญญัติไว้ใน

มาตรา 174 (7) (8) คือ


174. etc.

(7)  Where at any time before 1st March 1994 a person —

(a) was in adverse possession of any registered land; and

(b) has lodged an application for a possessory title to the land under the provisions of the repealed Act and the application has not been withdrawn but is on that date pending in the Land Titles Registry,

the application shall be dealt with in accordance with the provisions of the repealed Act in force immediately before that date.

(7) กรณีก่อนวันที่ 1 มีนาคม 1994 ผู้ใด

(a) ครอบครองที่ดินที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว และ

(b) ได้ยื่นคำขอเพื่อการได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ที่ดินตามกฎหมายที่ถูกยกเลิก และคำขอนั้นยังไม่ได้ถูกถอนออกมาและยังคงอยู่ในระหว่างดำเนินการของสำนักงานที่ดิน ให้ดำเนินการต่อไปตามกฎหมายที่ถูกยกเลิกที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น

(8)  Where at any time before 1st March 1994 a person —

ในกรณีก่อนวันที่ 1 มีนาคม ค.ศ.1994 ผู้ใด

(a) was in adverse possession of any registered land; and

ครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว และ


(b) was entitled to lodge an application for a possessory title to the land under the provisions of the repealed Act which were in force immediately before that date, he may, within 6 months of that date make an application to court for an order to vest the title in him or lodge an application for a possessory title to the land and the application shall be dealt with in accordance with the provisions of the repealed Act in force immediately before that date.

(b)มีสิทธิยื่นคำขอได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองภายใต้กฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ก่อนวันที่จะถูกยกเลิก หรือภายในหกเดือนนับแต่วันดังกล่าว(วันที่กฎหมายถูกยกเลิกนั่นเอง) ยื่นคำร้องต่อศาลให้สั่งว่ากรรมสิทธิ์ตกแก่เขา หรือยื่นคำขอการได้มาซึ่งการครอบครอง (ต่อนายทะเบียนแต่กฎหมายไม่ได้เขียนให้ชัดแต่วิธีการต้องทำอย่างนี้อยู่แล้ว) และให้ดำเนินการไปตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ถูกยกเลิกที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น


แคนาดา (เฉพาะบางprovinceเท่านั้น)


ความรู้พื้นฐานเกี่ยวกับกฎหมายที่ดินในแคนาดา


In Canada, there are two systems to register the ownership of land. Under the land title system, squatter rights, formally known as adverse possession, were abolished. However, under the registry system, these rights have been preserved. If a person occupies land for the required period of time as set out in provincial limitation acts and, during that time, no legal action is taken to evict or in trespass, the ownership in the land goes from the legal owner to the squatter.[91]

https://en.wikipedia.org/wiki/Squatting


คำแปล

ในประเทศแคนาดามีระบบการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ที่ดินอยู่สองแบบ ถ้าเป็นที่ดินในระบบ the land title system (คือที่ดินในระบบทอร์เรนส์ – ผู้เขียน)การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ได้ถูกยกเลิกไปแล้ว แต่อย่างไรก็ตามถ้าเป็นที่ดินในระบบ the registry system (คือที่ดินระบบเก่าที่ไม่ได้นำมาออกโฉนด)สิทธิที่เกิดจากการครอบครองปรปักษ์ยังคงมีอยู่ ถ้าใครได้ครอบครองที่ดินเป็นระยะเวลาตามที่กำหนดในกฎหมายว่าด้วยอายุความ (limitation acts) และในเวลาดังกล่าวไม่มีการฟ้องร้องขับไล่ผู้บุกรุก กรรมสิทธิ์ในที่ดินก็จะเปลี่ยนจากเจ้าของเดิมไปเป็นของคนที่บุกรุกครอบครองที่ดินนั้น

คำอธิบายเพิ่มเติม - มณฑลต่าง ๆ ในแคนาดาจะใช้ชื่อกฎหมายที่ดินแตกต่างกันไป จะต้องดูเนื้อหาเป็นหลัก จึงจะบอกได้ว่าเป็นกฎหมายที่ดินในระบบทอร์เรนส์ซึ่งจากคำอธิบายข้างต้นคำว่า land title system ก็คือที่ดินในระบบทอร์เรนส์แต่ถ้าเป็นที่ดินในระบบเก่าที่ยังไม่ได้มีการนำมาออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์ จะเรียกว่าเป็นที่ดินในระบบ registry system สำหรับตัวอย่างชื่อกฎหมายก็เช่น ในมณฑลออนแทริโอที่ดินระบบทอร์เรนส์จะอยู่ภายใต้กฎหมายชื่อ Land Titles Act (R.S.O. 1990, CHAPTER L.5) (ให้ดูกฎหมายเต็มจากลิ้งค์)

https://www.ontario.ca/laws/statute/90l05


ส่วนที่ดินในระบบ registry system จะอยู่ภายใต้กฎหมายชื่อ Registry Act, R.S.O. 1990, c. R.20 (ให้ดูกฎหมายเต็มจากลิ้งค์)

https://www.ontario.ca/laws/statute/90r20


จากคำอธิบายข้างบนบอกว่าในแคนาดาไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินในระบบทอร์เรนส์เป็นส่วนใหญ่  แต่เมื่อศึกษาในรายละเอียดก็ยังมีการยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินในระบบทอร์เรนส์ในบางมณฑล เช่น มณฑล Alberta ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินระบบทอร์เรนส์ได้ ส่วนที่ดินในระบบเก่าที่สืบเนื่องมาจากระบบคอมเมินลอว์ ถ้ายังไม่ได้นำที่ดินเหล่านั้นมาออกโฉนดที่ดินในระบบ land title system(ที่ดินระบบทอร์เรนส์) ก็ยังสามารถครอบครองปรปักษ์ได้ ซึ่งก็เป็นไปในทำนองเดียวกับประเทศอื่น ๆ เช่น ออสเตรเลีย อังกฤษ สหรัฐอเมริกา


ต่อไปนี้เป็นการอธิบายเรื่องการครอบครองปรปักษ์ในแคนาดาสั้นๆ จากวิกิพีเดีย

https://legalbeagle.com/6658308-squatters-rights-canada.html


Squatter's rights, also known as adverse possession, solved land disputes in the Middle Ages by giving ownership to a person who occupies and improves the land. It occurs when a trespasser occupies land for a minimum period of time without eviction by the legal owner, and ownership passes from the legal owner to the trespasser. Laws regarding the matter vary across Canada, and adverse possession is not possible under some jurisdictions. In most Canadian provinces and territories, certain factors must be present for adverse possession to take place.

หลักการให้สิทธิคนที่บุกรุกเข้าไปครอบครองที่ดิน(squatter)ได้สิทธิในที่ดิน ซึ่งรู้จักกันในชื่อการครอบครองปรปักษ์ ถูกใช้เป็นเครื่องมือในการแก้ปัญหาข้อพิพาทที่ดินในยุคกลางโดยให้กรรมสิทธิ์แก่ผู้ที่เข้าไปครอบครองปรับปรุงทำประโยชน์ในที่ดิน ซึ่งเกิดขึ้นเมื่อผู้บุกรุกเข้าไปครอบครองที่ดินตามระยะเวลาขั้นต่ำสุดตามที่กฎหมายกำหนดไว้ โดยไม่ถูกเจ้าของที่ดินฟ้องขับไล่จากกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นจะตกเป็นของผู้บุกรุกแทนเจ้าของที่ดิน หลักการนี้มณฑลต่าง ๆ ในแคนาดาใช้ไม่เหมือนกัน  บางมณฑลยอมให้มีได้แต่บางมณฑลก็ไม่ยอมให้มี ในกรณีที่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ได้ก็จะมีกำหนดหลักการอื่น ๆ เพิ่มเติมด้วย

https://www.duhaime.org/LegalResources/RealEstateTenancy/LawArticle-69/Adverse-Possession.aspx


มณฑลออนแทริโอ (Ontario province)

ลิ้งค์การออกเสียง https://www.youtube.com/watch?v=v5ULf9rjdmE

https://www.youtube.com/watch?v=Pbczv8jYFKs


Land Titles Act

R.S.O. 1990, CHAPTER L.5

https://www.ontario.ca/laws/statute/90l05


No title by adverse possession, etc.

51 (1) Despite any provision of this Act, the Real Property Limitations Act or any other Act, no title to and no right or interest in land registered under this Act that is adverse to or in derogation of the title of the registered owner shall be acquired hereafter or be deemed to have been acquired heretofore by any length of possession or by prescription.  R.S.O. 1990, c. L.5,s. 51 (1); 2002, c. 24, Sched. B, s. 40 (2).

คำแปล

แม้ว่าจะมีบทบัญญัติในพระราชบัญญัตินี้หรือกฎหมายว่าด้วยอายุความฟ้องร้องเอาคืนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรือกฎหมายอื่น ก็ไม่อาจมีการได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิใด ๆ ที่เป็นปฏิปักษ์ต่อกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินเกี่ยวกับที่ดินที่ได้ออกโฉนดตามกฎหมายนี้แล้ว และไม่อาจถือเป็นการได้มาซึ่งสิทธินั้นไม่ว่าจะเป็นการได้มาภายหลังจากนี้หรือถือว่าได้มาก่อนหน้านี้แล้ว ไม่ว่าจะเป็นการครอบครองนานเท่าใดหรือเป็นการได้มาโดยอายุความได้สิทธิก็ตาม


มณฑล Nova Scotia (โนวา สโกเชีย)

(ลิ้งค์การออกเสียงชื่อมณฑล)

https://www.youtube.com/watch?v=7ts3nnfsles


พระราชบัญญัติ Land Registration Act

(Prescription refers to a type of easement—the right to use the property of another. It requires the use of the land to have been open, continuous, exclusive, and under claim of right for the appropriate statutory period. It differs from Adverse Possession in that adverse possession entails the acquisition of title to the property, whereas prescription relates to a right to use the property of another that is consistent with the rights of the owner.)

คำอธิบายศัพท์ Adverse possession and prescription การครอบครองปรปักษ์และการได้สิทธิโดยอายุความ

หลักการ prescription แตกต่างกับ adverse possession ตรงที่ว่า prescription เป็นการได้สิทธิโดยอายุความ จากการใช้ประโยชน์ในที่ดินคนอื่นเพื่อให้ได้สิทธิบางอย่างที่ไม่ถึงขั้นได้กรรมสิทธิ์ เช่น การได้ภาระจำยอม ส่วนการครอบครองปรปักษ์ (adverse possession) เป็นการครอบครองเพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยตรง


พระราชบัญญัติ Land Registration Act

CHAPTER 6 OF THE ACTS OF 2001

https://nslegislature.ca/sites/default/files/legc/statutes/land%20registration.pdf


มาตรา 74

74 (1) Except as provided by Section 75, no person may obtain an interest in any parcel registered pursuant to this Act by adverse possession or prescription unless the required period of adverse possession or prescription was completed before the parcel was first registered.

เว้นแต่เข้าข้อยกเว้นตามมาตรา 75 บุคคลไม่อาจได้สิทธิในที่ดินที่ได้ออกโฉนดตามพระราชบัญญัตินี้  โดยการครอบครองปรปักษ์หรือการได้สิทธิโดยอายุความ เว้นแต่ระยะเวลาการครอบครองปรปักษ์หรือการได้สิทธิโดยอายุความ(ได้สิทธิโดยอายุความก็เช่นภาระจำยอม)ได้ครบกำหนดแล้ว ก่อนที่ดินนั้นจะถูกนำมาออกโฉนดครั้งแรก (ซึ่งหมายความว่าที่ดินในระบบทอร์เรนส์ไม่อาจมีการได้ภาระจำยอมโดยอายุความด้วย ไม่ใช่แค่ไม่ได้กรรมสิทธิ์ หากจะได้ก็ต้องโดยการทำนิติกรรม)

(อธิบายเพิ่มเติม - กฎหมายบางประเทศ เช่นประเทศอังกฤษจะเรียกการนำที่ดินในระบบเดิมคือในระบบคอมเมินลอว์มาออกโฉนดว่าเป็นการจดทะเบียนครั้งแรก(first registered หรือ first registration) แต่ในบางประเทศ เช่น ในออสเตรเลียจะเรียกว่าเป็นการนำที่ดินระบบเดิมมาเข้าสู่ระบบทอร์เรนส์ (bringing land under the (Torrens) system) กฎหมายของโนวา สโกเชีย ใช้คำว่า first registered ก็มีความหมายทำนองเดียวกันนั่นเอง– ผู้เขียน)

(2) Any interest in a parcel acquired by adverse possession or prescription before the date the parcel is first registered pursuant to this Act is absolutely void against the registered owner of the parcel in which the interest is claimed ten years after the parcelis first registered pursuant to this Act, unless

สิทธิในที่ดินแปลงใดที่ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์หรือโดยอายุความก่อนวันที่ออกโฉนดที่ดินตามพระราชบัญญัตินี้ ถือเป็นโมฆะโดยเด็ดขาด(นำมาอ้างยันต่อสู้เจ้าของที่ดินนั้นไม่ได้)ถ้าเป็นการอ้างสิทธิภายหลังที่ระยะเวลา10 ปีได้ผ่านพ้นไปแล้วนับแต่วันออกโฉนดที่ดิน เว้นแต่

(a) an order of the court confirming the interest;

ได้มีคำสั่งศาลตัดสินยืนยันการมีสิทธิดังกล่าว


(b) a certificate of lis pendens certifying that an action has been commenced to confirm the interest;

มีหนังสือ certificate of lis pendens รับรองว่าได้มีการเริ่มฟ้องเพื่ออ้างสิทธินั้นแล้ว

(ให้ดูคำอธิบายเพิ่มเติมเกี่ยวกับ lis pendens ตามลิ้งค์นี้)

https://en.wikipedia.org/wiki/Lis_pendens


lis pendens เป็นวิธีการของต่างประเทศที่เมื่อใครฟ้องร้องกันเกี่ยวกับที่ดินใดก็จะนำหนังสือรับรองว่ามีการฟ้องร้องเกี่ยวกับที่ดินมาจดแจ้งต่อนายทะเบียนที่ดินหรือหน่วยงานที่มีหน้าที่รับจดทะเบียนเกี่ยวกับที่ดิน เพื่อให้คนได้ตรวจสอบกรรมสิทธิ์เกี่ยวกับที่ดินนั้นรู้ว่ามีการฟ้องร้องกันอยู่หรือไม่ และเมื่อจดทะเบียนแล้วก็ให้ถือว่าทุกคนรู้เรื่องนั้นแล้ว (จะมีผลว่าสุจริตหรือไม่นั่นเอง)และอาจจะอยู่ภายใต้ข้ออ้างที่ที่ระบุไว้ในการฟ้องร้องนั้นหากซื้อไป ซึ่งในประเทศไทยไม่มีวิธีการนี้ คือสำนักงานที่ดินไทยไม่รับรู้เรื่องการฟ้องร้องใด ๆ ทั้งสิ้นนอกเหนือจากที่ศาลแจ้งมา จึงทำให้คนไม่มีทางรู้ว่าที่ดินที่ตัวเองจะซื้อมีการฟ้องร้องกันหรือไม่ จะได้เลี่ยงไม่ซื้อหรือรับจำนอง)

(c) an affidavit confirming that the interest has been claimed pursuant to Section 37 of the Crown Lands Act; or

มีการให้การเป็นลายลักษณ์อักษรโดยมีการสาบาน (affidavit อัฟฟิเดวิท) ยืนยันว่าได้มีการอ้างสิทธิตามมาตรา37 แห่งพระราชบัญญัติที่ดินของรัฐ The Crown Lands Act แล้ว หรือ

(d) the agreement of the registered owner confirming the interest,

has been registered or recorded before that time.

เจ้าของโฉนดที่ดินตกลงยอมรับการมีอยู่ของสิทธิดังกล่าว

และได้มีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ไว้ก่อนเวลาดังกล่าวแล้ว


Limit on land acquired

(การจำกัดเนื้อที่การได้สิทธิในที่ดินกรณีเจ้าของข้างเคียงได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินติดกันเป็นบางส่วน)

75 (1) The owner of an adjacent parcel may acquire an interest in part of a parcel by adverse possession or prescription after the parcel is first registered pursuant to this Act,if that part does not exceed twenty per cent of the area of the parcel in which the interest is acquired.

เจ้าของที่ดินแปลงข้างเคียง(แปลงติดกัน) อาจได้สิทธิบางส่วนในที่ดินโดยการครอบครองปรปักษ์หรือโดยการได้สิทธิโดยอายุความภายหลังจากที่ได้ออกโฉนดตามกฎหมายนี้แล้ว  ถ้าส่วนที่ได้สิทธิมานั้นมีเนื้อที่ไม่เกิน 20 เปอร์เซ็นต์ของเนื้อที่แปลงที่ถูกครอบครอง

(อธิบายเพิ่มเติม -กฎหมายบางประเทศจะให้สิทธิแก่ผู้ครอบครองแปลงที่ดินติดกัน เพราะบางครั้งไม่รู้ว่าเป็นเขตที่ดินของแปลงติดกันโดยสุจริต และเพื่อป้องกันไม่ให้มีข้อพิพาทติดพันกันยุ่งเหยิงหรือเกิดความลำบากหรือเสียหายมากถ้าต้องให้กลับคืนสู่สถานเดิมจึงให้ฝ่ายที่ครอบครองได้สิทธิไป แต่กรณีแบบนี้บางครั้งก็จะต้องใช้หลักการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินอีกฝ่ายหนึ่ง ซึ่งจะต้องดูว่าควรเข้ากรณีใดซึ่งหากครบอายุความก็อาจให้ได้กรรมสิทธิ์โดยครอบครองปรปักษ์ไป หรือถ้ายังไม่ได้สิทธิก็ใช้หลักการสร้างโรงเรือนรุกล้ำแทน

(1A) An owner of an undivided interest in a parcel may acquire the whole interest in the parcel by adverse possession or prescription after the parcel is first registered pursuant to this Act.

เจ้าของรวมในที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์รวม (undivided interest คือสิทธิในที่ดินที่ยังไม่ได้มีแบ่งกรรมสิทธิ์รวมออกไป) ในที่ดินแปลงใด อาจได้สิทธิในที่ดินทั้งหมดโดยการครอบครองปรปักษ์หรือได้สิทธิโดยอายุความ ภายหลังจากที่ดินถูกนำมาออกโฉนดแล้วตามพระราชบัญญัตินี้ได้

(บทบัญญัตินี้แม้จะถือว่าแปลกแต่กฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา1381 ของไทยก็ให้มีได้เช่นกัน แต่ต้องแจ้งต่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมคนอื่นว่าจะถือครองแบบเป็นเจ้าของหมด  ไม่ใช่ในฐานะถือแทนผู้ถือกรรมสิทธิ์รวมคนอื่น แต่การร่างกฎหมายมาตรานี้ของเขาเขียนไม่รัดกุมไม่ได้บอกให้ชัดไปเลยแบบของไทย– ผู้เขียน)

(2) For the purpose of this Section, adverse possession and prescription include time both before and after the coming into force of this Act. 2001, c. 6,s. 75; 2002, c. 19,s. 33.

เพื่อประโยชน์แห่งมาตรานี้ การครอบครองปรปักษ์และการได้สิทธิโดยอายุ

ความ (prescription) ให้รวมระยะเวลา(การครอบครอง)ทั้งก่อนและภายหลังจากที่พระราชบัญญัติฉบับ 2001 นี้มีผลใช้บังคับ เท่ากับให้นับเวลาการครอบครองต่อเนื่องกันได้นั่นเอง


มณฑลมานิโทบา Manitoba

(ลิ้งค์ออกเสียงชื่อมณฑล) https://www.youtube.com/watch?v=Df5wAdXbrP4

The Real Property Act

C.C.S.M. c. R30

ลิ้งค์ตัวบท

https://web2.gov.mb.ca/laws/statutes/ccsm/r030e.php


Void against title by possession

61(1) Every certificate of title is void as against the title of a person adversely in actual occupation of, and rightly entitled to, the land at the time the land was brought under the new system, and who continues in such occupation.

ให้โฉนดทุกฉบับถือเป็นโมฆะไม่สามารถใช้อ้างยันต่อผู้ครอบครองปรปักษ์อยู่จริงในที่ดิน และได้สิทธิโดยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินแปลงนั้นเรียบร้อยแล้วในขณะที่ได้นำที่ดินนั้นมาเข้าระบบใหม่ (brought under the new system คือออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์นั่นเอง) และยังคงมีการครอบครองในที่ดินนั้นอยู่ต่อไป

(อธิบายเพิ่มเติม – มาตรานี้หมายถึงว่าถ้ามีการออกโฉนดไปแล้วแต่ปรากฏว่าในขณะที่นำที่ดินนั้นมาขอออกโฉนด มีคนครอบครองปรปักษ์อยู่ในที่ดินตามกฎหมายเก่าอยู่แล้วและตอนนี้ก็ยังครอบครองอยู่ การที่ออกโฉนดไปก็เท่ากับว่าออกโดยผิดพลาดนั่นเอง(หลักการนี้เหมือนในออสเตรเลีย) เพราะว่าในเมื่อที่ดินนั้นเป็นของคนอื่นตามกฎหมายเก่าอยู่แล้ว การนำที่ดินมาออกโฉนดจึงไม่ใช่เป็นการออกให้แก่เจ้าของที่ถูกต้อง ก็ต้องยกเลิกเพิกถอนโฉนดนั้นไป ส่วนคนที่ครอบครองปรปักษ์อยู่จนได้กรรมสิทธิ์แล้วก็มาขอออกโฉนดในชื่อตนเองได้ ซึ่งในต่างประเทศนั้นจะยอมให้คนที่ครอบครองปรปักษ์ที่ดินในระบบเก่าจนได้สิทธิแล้วมาขอออกโฉนดได้เสมอ และบางประเทศที่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดได้จะมายื่นคำขอได้โดยไม่ต้องไปร้องต่อศาลเลยก็มี เพราะเป็นเรื่องที่กฎหมายจะกำหนดกรรมวิธีไว้อย่างใดก็ได้ ซึ่งโดยมากมักจะต้องประกาศให้คนคัดค้านและต้องแจ้งให้คนที่มีส่วนได้เสียทราบก่อน แล้วก็ดำเนินไปตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด ซึ่งไม่ถือว่าแปลกอะไรเป็นการทำตามวิธีการที่กฎหมายกำหนดไว้ เหมือนวิธีการออกโฉนดโดยทั่วไปนั่นเอง


Title by possession abolished ยกเลิกการได้สิทธิโดยการครอบครอง


61(2) After land has been brought under this Act, no title thereto adverse to, or in derogation of, the title of the registered owner is acquired by any length of possession merely.

ภายหลังจากที่ได้นำที่ดินมาอยู่ภายใต้กฎหมายนี้แล้ว(คือการนำมาออกโฉนดตามกฎหมายนี้แล้ว)ไม่อาจมีการได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือสิทธิเกี่ยวเนื่องใด ๆ ที่เป็นปฏิปักษ์ต่อเจ้าของสิทธิในที่ดินที่ได้จดทะเบียนไว้แล้วเพียงเพราะมีการครอบครอง ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลานานเท่าใดก็ตาม

(คำอธิบายเพิ่มเติม – มาตรา 61(2) นี้เป็นมาตราหลักที่กำหนดหลักการว่าเมื่อได้ออกโฉนด(ในระบบทอร์เรนส์)แล้วจะมีการครอบครองปรปักษ์ไม่ได้ ไม่ว่าจะมีการครอบครองปรปักษ์นานเท่าใดก็ตาม ซึ่งเท่ากับว่ามณฑลมานิโทบา (Manitoba)ไม่ยอมให้มีการครอบครองปกปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว แต่ถ้าเป็นที่ดินที่ยังไม่มีการนำมาออกโฉนด unregistered land ซึ่งก็คือที่ดินที่มีกรรมสิทธิ์อยู่ตามระบบกฎหมายเดิมที่ดินเหล่านั้นสามารถถูกครอบครองปรปักษ์ได้

ซึ่งเป็นหลักกฎหมายที่ดินของประเทศที่ใช้ระบบคอมเมินลอว์ตลอดมา(คือไม่จำเป็นต้องมีตัวบทโดยตรงแต่ถือตามแนวคำพิพากษาก่อน ๆ หรือศาลอาจวางหลักการใหม่สำหรับกรณีที่ไม่เคยปรากฏมาก่อนก็ได้)


ฟิลิปปินส์


(ไม่มีครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว)

https://www.lawphil.net/statutes/presdecs/pd1978/pd_1529_1978.html

https://faolex.fao.org/docs/pdf/phi141083.pdf


Section 47. Registered land not subject to prescriptions.

ที่ดินที่ออกโฉนดแล้วไม่อยู่ในบังคับอายุความได้สิทธิ

No title to registered land in derogation of the title of the registered owner shall be acquired by prescription or adverse possession

กรรมสิทธิ์(หรือสิทธิ)ใดที่เป็นปฏิปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินที่ออกโฉนดแล้วไม่อาจมีการได้มาโดยอายุความหรือโดยการครอบครองปรปักษ์


มาเลเซีย


https://www.kptg.gov.my/sites/default/files/article/NLC1956DIGITAL-VER1.pdf


341. Adverse possession not to extinguish titles or interests.

Adverse possession of land for any length of time whatsoever shall not constitute a bar to the bringing of any action for the recovery thereof by the proprietor or any person or body entitled to an interest therein, and accordingly, the Limitation Act 1953, shall in no circumstances operate to extinguish any title to, or interest in, land.

การครอบครองปรปักษ์ในที่ดินใดไม่ว่าจะเป็นเวลานานเท่าใดก็ตามไม่เป็นการขัดขวางในการที่เจ้าของหรือบุคคลใดหรือคณะบุคคลที่มีสิทธิในที่ดินนั้นจะฟ้องเพื่อเอาคืนที่ดินนั้น และเพื่อการนี้ไม่ให้พระราชบัญญัติว่าด้วยอายุความ ค.ศ. 1953 มีผลเป็นการลบล้างกรรมสิทธิ์หรือสิทธิใด ๆ ในที่ดิน


แซมเบีย Zambia


ไม่มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว และภาระจำยอมก็ไม่ได้ด้วย

Lands and Deeds Registry Act, Cap 185

https://www.zambialii.org/zm/legislation/consolidated_act/185


35.    After land has become the subject of a Certificate of Title, no title thereto, or to any right, privilege, or easement in, upon or over the same, shall be acquired by possession or user adversely to or in derogation of the title of the Registered Proprietor.

ภายหลังจากที่ดินอยู่ภายใต้โฉนดใดแล้ว กรรมสิทธิ์หรือสิทธิหรือสิทธิพิเศษใด ๆ หรือภาระจำยอมเกี่ยวกับที่ดินนั้น ไม่อาจได้มาโดยการครอบครองหรือการใช้ที่เป็นปฏิปักษ์ต่อกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินซึ่งได้จดทะเบียนไว้แล้ว


ประเทศ Guyana(กายอนา)

https://www.youtube.com/watch?v=OM9Olk0-blM

ไม่มีการครอบครองปรปักษ์

Land Registry Act 1959

LAND REGISTRY ACT

CHAPTER 5:02

Act 18 of 1959

https://docplayer.net/46155650-Chapter-5-02-land-registry-act-arrangement-of-sections-part-i-part-ii-part-iii.html


106. Notwithstanding the provisions of any other Act,

no title to registered land may be obtained by adverse

possession against the registered proprietor thereof except in

accordance with the provisions of this Part.

ไม่ว่ากฎหมายอื่นจะบัญญัติไว้เป็นประการใด ก็ไม่อาจอ้างการได้มาโดยการครอบครองปกปักษ์ขึ้นต่อสู้กับเจ้าของที่ดินที่ได้จดทะเบียนไว้แล้ว เว้นแต่เป็นการดำเนินการตามที่บัญญัติไว้ในส่วนนี้

107.

(1) Any person who would have obtained title

by adverse possession to any registered land if that land had

not been registered may submit to the Commissioner an

application for a declaration of title to the said land.

บุคคลใดซึ่งถือว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินแปลงใดแล้วหากไม่มีการนำที่ดินนั้นมาออกโฉนด (และถือว่าเขาได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว) สามารถยื่นคำขอต่อ Commissioner เพื่อให้มีคำประกาศว่าได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นได้

(2) Such application shall be lodged with the Registrar together with -

ให้ยื่นคำขอดังกล่าวต่อนายทะเบียนพร้อมกับ

(a) the documents or other evidence relied on in support

of the application;

เอกสารหรือพยานหลักฐานอื่นที่สนับสนุนคำขอนั้น



สหรัฐอเมริกา


รัฐ Massachusetts

ไม่มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินในระบบทอร์เรนส์

Chapter 185: THE LAND COURT AND REGISTRATION OF TITLE TO LAND

https://malegislature.gov/Laws/GeneralLaws/PartII/TitleI/Chapter185


Section 53.No title to registered land, or easement or other right therein, in derogation of the title of the registered owner, shall be acquired by prescription or adverse possession. Nor shall a right of way by necessity be implied under a conveyance of registered land.

มาตรา 53 กรรมสิทธิ์ ภาระจำยอม และสิทธิอื่น ๆ ในที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว(registered land) ซึ่งเป็นปฏิปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินที่จดทะเบียนไว้แล้ว ไม่อาจมีการได้มาโดยอายุความหรือโดยการครอบครองปรปักษ์ และไม่ถือว่าเกิดสิทธิในทางจำเป็นโดยปริยายเมื่อมีการทำสัญญาโอนที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว


รัฐนอร์ทแคโรไลนา

ไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินในระบบทอรเรนส์


A Torrens title cannot be lost to adverse possession. Any action challenging a registered title is barred unless filed within twelve months after registration.

คำแปล

ที่ดินในระบบทอร์เรนส์ไม่อาจเสียสิทธิโดยการครอบครองปรปักษ์ การฟ้องร้องคัดค้านสิทธิใด ๆ เกี่ยวกับที่ดินที่ออกโฉนดแล้วห้ามมิให้กระทำ เว้นแต่ได้ฟ้องภายใน 12 เดือนนับแต่วันจดทะเบียน


มาตรา 43-21

§ 43-21 No title to nor right or interest in registered land in derogation of that of the registered owner shall be acquired by prescription or adverse possession.

กรรมสิทธิ์หรือสิทธิใด ๆ ที่เป็นปฏิปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว ไม่อาจได้มาโดยการอายุความได้สิทธิหรือโดยการครอบครองปรปักษ์

(ตัวบทนี้อยู่ในเชิงอรรถ 48 หน้า 278 เลขหน้าตามที่ปรากฏในลิ้งค์ด้านล่าง)

https://scholarship.law.campbell.edu/cgi/viewcontent.cgi?referer=https://search.yahoo.com/&httpsredir=1&article=1637&context=clr


รัฐมินนิโซตา


ไม่มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินในระบบทอร์เรนส์

https://www.revisor.mn.gov/statutes/?id=508.02


ลิ้งค์นี้เป็นตัวบททั้งฉบับ

https://www.revisor.mn.gov/statutes/?id=508&view=chapter


508.02 REGISTERED LAND; SAME INCIDENTS AS UNREGISTERED;NO ADVERSE POSSESSION.

Registered land shall be subject to the same burdens and incidents which attach by law to unregistered land. This chapter shall not operate to relieve registered land or the owners thereof from any rights,duties, or obligations incident to or growing out of the marriage relation, or from liability to attachment on mesne process, or levy on execution, or from liability to any lien or charge of any description, created or established by law upon the land or the buildings situated thereon, or the interest of the owner in such land or buildings. It shall not operate to change the laws of descent or the rights of partition between co-tenants, or the right to take the land by eminent domain. It shall not operate to relieve such land from liability to be taken or recovered by any assignee or receiver under any provision of law relative thereto, and shall not operate to change or affect any other rights, burdens, liabilities, or obligations created by law and applicable to unregistered land except as otherwise expressly provided herein. No title to registered land in derogation of that of the registered owner shall be acquired by prescription or by adverse possession,but the common law doctrine of practical location of boundaries applies to registered land whenever registered. Section 508.671 shall apply in a proceedings subsequent to establish a boundary by practical location for registered land.

คำแปลเฉพาะข้อความตัวแดง

กรรมสิทธิ์(สิทธิใด ๆ)ในที่ดินที่ออกโฉนดแล้วซึ่งเป็นปฏิปักษ์ต่อเจ้าของที่ดินนั้นไม่อาจได้มาโดยอายุความหรือโดยการครอบครองปรปักษ์ แต่หลักกฎหมายตามระบบ common law doctrine ที่เกี่ยวกับวิธีการกำหนดแนวเขตที่ดินให้นำมาใช้เมื่อใดก็ตามที่ทำการออกโฉนดที่ดิน(หมายความว่าตอนออกโฉนดที่ดินให้ถือหลักเกี่ยวกับการวิธีการกำหนดแนวเขตที่ดินที่ใช้กับที่ดินในระบบคอมเมินลอว์)

และมีอีกเว็บไซต์หนึ่งอธิบายกฎหมายทอร์เรนส์ในรัฐมินนิโซตาว่า


Abstract and Torrens Property in Minnesota

https://www.deeds.com/information/Abstract-and-Torrens-Property-in-Minnesota-1342812271.html


TORRENS PROPERTY ที่ดิน(ทรัพย์)ที่อยู่ในระบบทอร์เรนส์(คือที่ดินที่ออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์นั่นเอง)

With Torrens Property, the owner is issued a Certificate of Title, which forgoes the need for a chain of title. A person who owns Torrens Property is assured that no one else has any claim to the property. Each time an owner voluntarily transfers property, a new Certificate of Title is created. Only information that is currently relevant to title is shown.


ในกรณีที่ดินที่อยู่ในระบบทอร์เรนส์ เจ้าของจะได้รับโฉนดฉบับเจ้าของที่ดิน(Certificate of Title) ซึ่งทำให้ไม่ต้องใช้เอกสารที่เดิมใช้ในการตรวจสอบย้อนหลังถึงการถือสิทธิในที่ดินของคนที่เคยเป็นเจ้าของที่ดินรายก่อน ๆ เอกสารเหล่านี้รวม ๆ กันเรียกว่าเป็น chain of title ของที่ดินแปลงนั้น ซึ่งจะใช้กับกรณีที่ดินที่ไม่ได้นำมาออกโฉนดเท่านั้น แต่พอนำมาออกโฉนดแล้วก็เพียงยึดถือโฉนดไว้เพียงฉบับเดียวก็ใช้แสดงสิทธิในที่ดินได้แล้ว เอกสารดั้งเดิมที่มีอยู่จึงไม่จำเป็นอีกต่อไป ทุกครั้งที่เจ้าของที่ดินสมัครใจโอนที่ดินของตนก็จะมีการออกโฉนดฉบับใหม่ให้เจ้าของคนใหม่ โดยจะคงไว้เฉพาะแต่รายการที่ยังมีผลบังคับอยู่เท่านั้น

อธิบายเพิ่มเติม - ในหลายประเทศจะมีการออกโฉนดฉบับเจ้าของที่ดินฉบับใหม่ให้ทุกครั้งที่โอนให้เจ้าของใหม่และฉบับเดิมจะถูกยกเลิก แต่บางประเทศอย่างประเทศไทยไม่ออกฉบับใหม่ให้แต่ให้จดบันทึกการโอนไว้ในโฉนดฉบับเก่า ซึ่งจะมีปัญหาเสียเวลาในการจัดทำขึ้นใหม่เมื่อกระดาษหมดอายุ หรือแม้แต่การออกใบแทนในกรณีที่ยังคงออกโฉนดในกระดาษอย่างประเทศไทยเพราะที่ดินบางแปลงมีรายการมากหลายหน้าหรือเป็นสิบหน้าก็มี


จะแก้ปัญหาเกี่ยวกับที่ดินที่ทอดทิ้งไว้ว่างเปล่าได้อย่างไร


การที่ไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว ก็จะมีปัญหาว่าจะจัดการกับที่ดินนั้นอย่างไร เพราะหากยอมให้เอกชนได้ครอบครองปรปักษ์ได้ คนทั่วไปที่เห็นว่ามีที่ดินว่างเปล่าก็สามารถจะเข้าไปครอบครองใช้ประโยชน์และถือเอาเป็นของตนเองได้ โดยรัฐไม่ต้องเข้าไปเกี่ยวข้อง เพราะประชาชนช่วยกันแก้ปัญหาได้โดยตรง แต่หากไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ ที่ดินนั้นก็จะถูกทิ้งไว้เปล่าประโยชน์ ทางแก้ในเรื่องนี้ก็ทำได้ด้วยการจัดการให้ที่ดินนั้นกลับคืนมาเป็นของรัฐ เช่น การยึดคืนหรือทำการเวนคืนก็ได้ หรือด้วยวิธีใดวิธีหนึ่ง แต่ไม่ว่าจะใช้วิธีใดรัฐก็ต้องมีภาระหาข้อมูลว่าที่ดินแปลงใดมีการทอดทิ้ง ซึ่งเป็นปัญหาในทางปฏิบัติมาก เพราะจะต้องมีเจ้าหน้าที่ตรวจสอบว่าที่ดินแปลงใดมีการทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ ซึ่งเป็นการยากที่จะทำเช่นนั้น เพราะถึงแม้ว่ารัฐจะมีระบบติดตามจัดเก็บภาษีที่ดินที่มีประสิทธิภาพและรู้ว่าที่ดินแปลงใดเจ้าของไม่มาเสียภาษีที่ดิน แต่ก็ยังตัดสินไม่ได้ว่ามีการทอดทิ้งที่ดินแล้ว ยังต้องจัดเจ้าหน้าที่ไปตรวจสอบเพื่อดูว่าไม่ทำประโยชน์เป็นเวลานานหรือไม่ เพราะแม้ว่าจะไม่เสียภาษีแต่ไม่สามารถถือได้ว่ามีการทอดทิ้งที่ดินจริง(เว้นแต่เขียนกฎหมายว่าถ้าไม่เสียภาษีนานเท่าใดให้ที่่ดินตกเป็นของรัฐทันที) เพราะอาจมีเหตุอันควรที่ต้องปล่อยไม่ทำประโยชน์ชั่วคราว จึงต้องไปตรวจสอบที่ดินเป็นประจำอยู่ดี  และเมื่อไปดูที่ดินแล้วบางครั้งก็ไม่ได้ทอดทิ้งจริง เพียงแต่เจ้าของไม่ได้เสียภาษี หรือทายาทเป็นผู้เยาว์หรือทุพพลภาพหรือยากจน  หรือไม่ก็มีคนอยู่อาศัยซึ่งก็ต้องตรวจสอบว่าอยู่ในฐานะอะไร แต่หากที่ดินนั้นคนอื่นครอบครองอยู่ก็ต้องมีภาระจัดการขับไล่ออกไปเพราะไม่ใช่เจ้าของ ซึ่งก็เป็นปัญหาทางปฏิบัติอีกเช่นกัน เพราะคนที่เดือดร้อนจริงมักไม่ยอมออกและต้องพิพาทกับคนเหล่านั้นขึ้นมาอีก ซึ่งล้วนแล้วแต่เป็นปัญหาทางปฏิบัติ เป็นการเสียเวลาและเสียกำลังคนเพื่อไปทำหน้าที่ซึ่งก็ไม่ใช่ว่าจะได้ผลคุ้มค่าเท่าใด และเมื่อได้ที่ดินคืนมาแล้ว การที่ที่ดินอยู่กระจัดกระจาย ก็ไม่ใช่ว่าจะเหมาะกับการนำมาใช้ประโยชน์ของรัฐ(แต่ก็อาจมีบ้าง) อาจต้องปล่อยไว้เช่นเดิม กลายเป็นว่ารัฐเป็นฝ่ายปล่อยปละละเลยได้ แต่อาจเอาที่ดินนั้นไปประมูลหรือจัดการให้เอกชนได้เป็นเจ้าของ ซึ่งก็พอได้ผลดีอยู่ เมื่อพิจารณาปัญหาเหล่านี้แล้วการยอมให้เอกชนเข้าครอบครองปรปักษ์ได้ก็น่าจะดีกว่า เพราะในที่สุดจะเป็นที่แน่นอนว่าที่ดินนั้นจะไม่ถูกทิ้งไว้เปล่าประโยชน์ ซึ่งก็เป็นเป้าหมายของรัฐอยู่แล้วที่จะไม่ให้ที่ดินถูกทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ เมื่อเป็นอย่างนี้แล้วก็ควรให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้วได้


ตอนต่อไปตอนที่ 3 ประเทศที่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว


ตอนที่ 4  การกำหนดระยะเวลาและหลักการอื่น  ๆ  เพื่อให้ถือว่าได้มาซึ่งการครอบครองปรปักษ์


ตอนที่ 5  วิธีการจดทะเบียนการได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์






 

Create Date : 01 มกราคม 2561   
Last Update : 23 เมษายน 2561 16:57:31 น.   
Counter : 840 Pageviews.  

ตอนที่ 1 เหตุผลที่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว



วสันต์ กิจบำรุง


ในบทความนี้


“การครอบครองปรปักษ์ที่ดิน” หมายความว่า การได้สิทธิครอบครองหรือกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยการเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ที่ดินของผู้อื่นด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ซึ่งจะได้สิทธิหรือกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นหากได้ทำตามหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และกำหนดเวลาที่กฎหมายบัญญัติไว้ (คำนิยามนี้ใช้กับกรณีทั่วไปไม่ได้หมายถึงประเทศไทยโดยเฉพาะ)


“โฉนด”หมายถึงหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (certificate of title) ที่ออกให้ตามกฎหมายว่าด้วยการออกโฉนดที่ดินในระบบทอร์เรนส์แล้วซึ่งอาจแบ่งออกหลายประเภท (โฉนดที่ดินที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดินก็ถือเป็นการออกโฉนดที่ดินในระบบนี้เช่นกัน)


คำชี้แจง – บทความนี้อธิบายปัญหาและจุดประสงค์ที่นำไปสู่การแก้กฎหมายให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์ในประเทศออสเตรเลีย(และใช้ได้กับประเทศนิวซีแลนด์ได้ด้วย)และจำกัดเฉพาะการครอบครองปรปักษ์ที่ดินทั้งแปลงเท่านั้น ไม่ครอบคลุมถึงการครอบครองซึ่งเกิดจากการพิพาทเรื่องรุกล้ำแนวเขตที่ดินเป็นเวลานาน หรือเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินผู้อื่น ซึงเป็นเรื่องที่จะกล่าวในตอนอื่น เหตุผลที่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้วนี้ใช้ได้กับประเทศอื่นด้วยเช่นกัน จะเห็นได้ว่ามีการยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้วในหลายประเทศ แต่ในหลายประเทศและหลายรัฐก็ไม่ยอมให้มี ซึ่งจะได้กล่าวถึงในตอนต่อไป

ในการอธิบายได้แยกหัวข้อและใช้สำนวนและแนวทางของผู้เขียนเองเพิ่มเติมเข้าไปด้วย เพราะต้นฉบับเขียนเพื่อให้คนที่คุ้นเคยกับระบบของเขาอยู่แล้ว จึงได้ละบางเรื่องไว้ในฐานที่เข้าใจแล้วแต่สำหรับคนไทยที่ไม่มีพื้นฐานเรื่องนั้น ๆ มาก่อนจะไม่เข้าใจศัพท์เฉพาะหรือเหตุการณ์ที่มาในเรื่องนั้นดีพอ จึงต้องอาศัยคำอธิบายขยายความเพิ่มเติมเข้าไปเป็นสำนวนของผู้เขียนเองเพื่อให้ผู้อ่านเข้าใจดีขึ้น

หมายเหตุ – ถ้าต้องการข้อมูลเพิ่มเติมให้คลิกข้อความหรือคำสีแดงจะเป็นลิ้งค์นำไปยังเนื้อเรื่องที่ใช้ศึกษา


------------------------



หลักการครอบครองปรปักษ์ช่วงก่อนมีการออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์


ในยุคก่อนที่จะมีการออกโฉนดสมัยใหม่ในระบบทอร์เรนส์ เป็นครั้งแรกในรัฐเซาท์ออสเตรเลีย กฎหมายยอมให้มีการได้สิทธิโดยการครอบครองมาตั้งแต่ยุคโรมันแล้ว(หลัก usucapio) เพราะถือว่าไม่ควรปล่อยที่ดินไว้ไม่ทำประโยชน์ ควรใช้ประโยชน์ที่ดินให้มากที่สุด ซึ่งหลักการนี้เป็นที่มาของการให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินได้ในที่สุด  แม้ในยุคต่อ ๆ มาประเทศที่เจริญแล้ว เช่น ฝรั่งเศส เยอรมัน อิตาลี ลักเซมเบิร์ก สเปน เนธอร์แลนด์ ญี่ปุ่น อังกฤษ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ ก็ยอมรับให้มีการครอบครองปรปักษ์ได้ในที่ดินที่มีสิทธิตามกฎหมายดั้งเดิม(ในบางประเทศจะเรียกที่ดินเหล่านี้ว่า old system land, common law land, unregistered land)

(ให้ดูรายงานการศึกษาเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ของ British Institute of International and Comparative Law ซึ่่งดีมากได้ตามลิ้งค์นี้) https://www.biicl.org/files/2350_advposs_sep_ftnsv3.pdf




หลักการออกโฉนดแบบใหม่ในระบบทอร์เรนส์


ต่อมาเมื่อมีการออกโฉนดสมัยใหม่ในระบบทอร์เรนส์เป็นครั้งแรกในปี ค.ศ. 1858 ในรัฐเซาท์ออสเตรเลีย  และมีการนำไปใช้ในทุกรัฐของประเทศออสเตรเลีย  นิวซีแลนด์ แคนาดา บางรัฐ(เป็นส่วนน้อย)ในสหรัฐอเมริกา มาเลเซีย สิงคโปร์ ไอร์แลนด์ หลายประเทศในทะเลแคริบเบียน ในแอฟริกาอีกหลายประเทศในอังกฤษก็ออกกฎหมายออกโฉนดสมัยใหม่ในทำนองเดียวกัน ประเทศไทยก็นำมาใช้เช่นกัน แต่ในรูปแบบที่มีการดัดแปลงออกไปไม่เหมือนต้นแบบจากประเทศออสเตรเลียในหลายเรื่อง หลักการสำคัญของการออกโฉนดในระบบนี้คือ รัฐจัดทำทะเบียนที่ดิน(ออกโฉนดที่ดิน)แต่ละแปลง ซึ่งจะต้องผ่านกระบวนการต่าง ๆ ก่อน เช่น ต้องระบุอ้างอิงตำแหน่งที่ดินในระวางแผนที่(มาตรฐานแต่ละประเทศไม่จำเป็นต้องเหมือนกัน)ปกติมักทำการรังวัดด้วย แต่ก็อาจไม่มีการทำการรังวัดในที่ดินก็ได้ หากสามารถระบุหรือชี้ตำแหน่งที่ดินจากแผนที่มีอยู่แล้วได้ตามสมควร เช่น ในอังกฤษก็เคยใช้การระบุตำแหน่งที่ดินไว้ในแผนที่ทหาร (ordnance survey map) หรือบางประเทศก็กำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศก็ได้ และมีการสอบสวนตรวจสอบสิทธิของผู้อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินในกรณีนำที่ดินในระบบเก่ามาออกโฉนด เมื่อถูกต้องแล้วจะออกโฉนด(นิยมเรียกว่า certificate of title บางประเทศเรียกว่า land certificate) รับรองสิทธิให้เจ้าของที่ดินว่ามีสิทธิตามที่ระบุในโฉนดและสิทธิของเขาจะอยู่ภายใต้สิทธิอื่น ๆ ก็เฉพาะที่ได้จดแสดงไว้ในโฉนดเท่านั้น เว้นแต่ว่าจะมีกฎหมายบัญญัติว่าให้สิทธิอื่นมีสิทธิเหนือที่ดินนั้นได้  แม้ว่าไม่ได้จดทะเบียนไว้ก็ตาม(ตัวอย่างเช่นการเช่าระยะสั้นไม่ต้องจดทะเบียนก็มีผลบังคับตามกฎหมายได้) การโอนหรือทำนิติกรรมใด ๆ จะต้องจดทะเบียนลงในทะเบียนที่ดิน(โฉนดฉบับหลวงในกระดาษหรือในรูปแบบอื่นๆ แล้วแต่ความเจริญทางเทคโนโลยี เช่น คอมพิวเตอร์) ก่อน จึงจะมีผลตามกฎหมาย และผู้ที่จดทะเบียนโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนจะได้สิทธิตามที่จดทะเบียนไว้โดยเด็ดขาดจะนำสืบหักล้างเป็นอย่างอื่นไม่ได้ (indefeasible) เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามที่ได้บัญญัติไว้ในกฎหมายเท่านั้น(ซึ่งกฎหมายหลายประเทศกำหนดให้การครอบครองปรปักษ์ที่ดินเป็นข้อยกเว้นอย่างหนึ่ง) และหากผู้ใดเสียหายจากการจดทะเบียนใส่ชื่อคนอื่นเป็นเจ้าของสิทธิโดยไม่ใช่ความผิดของตน ผู้นั้นก็จะได้รับการชดใช้ค่าทดแทนจากกองทุน (Torrens) Assurance Fund หรือจากงบประมาณของรัฐภายใต้หลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎหมาย ซึ่งจะมีหลายกรณีที่ผู้เสียหายจะไม่ได้รับการชดใช้ค่าเสียหายหรือได้รับชดใช้น้อยลงเช่น ได้ประมาทเลินเล่อหรือมีส่วนร่วมในการทำให้เกิดความผิดพลาด



การไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้วในยุคเริ่มแรก


ในช่วงแรก ๆ ของการออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์ในออสเตรเลีย ยึดหลักการครอบครองปรปักษ์ที่ดินในระบบทอร์เรนส์เป็นสองฝ่าย (หน้า35) ฝ่ายหนึ่งยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่มีการออกโฉนดแล้วได้ โดยยึดตามหลักกฎหมายเดิมที่ใช้กับที่ดินที่ยังไม่ได้ออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์(old system land หรือ common law land หรือ unregistered land) ส่วนอีกฝ่ายหนึ่งไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว โดยเห็นว่าเมื่อถือว่าการออกโฉนดเป็นการรับรองสิทธิของเจ้าของโดยเด็ดขาดแล้ว หากยอมให้คนอื่นมีสิทธิเป็นเจ้าของได้โดยวิธีการครอบครองปรปักษ์ ก็จะเป็นการขัดกับตัวโฉนด และไม่เป็นธรรมกับเจ้าของที่ดินที่มีชื่อในโฉนด แต่อย่างไรก็ตามเมื่อเวลาผ่านไปพบว่าการไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว ก่อให้เกิดปัญหาความยุ่งยากหลายประการ และจะแก้ได้โดยง่ายด้วยการยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ ดังนั้น ประเทศหรือรัฐที่ในตอนแรกไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว จึงยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดได้ หลายรัฐในออสเตรเลียได้ทยอยแก้ไขกฎหมายให้มีการครอบครองปรปักษ์ได้ ดังนี้ รัฐเซาท์ออสเตรเลียปี 1945 รัฐควีนส์แลนด์ปี 1952 รัฐนิวเซาท์เวลส์ปี 1979 (สำหรับรัฐวิคตอเรียกับรัฐเวสเทิร์นออสเตรเลียมีมาแต่แรกแล้วส่วนรัฐนอร์ทเทิร์นเทริทอรีกับ Australian Capital Territory ที่ตั้งเหมืองหลวงแคนเบอรานั้นไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินในระบบทอร์เรนส์ ส่วนประเทศนิวซีแลนด์มีการแก้ไขในปี 1963

(Jurisdictions that have made this change are South Australia in 1945, Queensland in 1952, New Zealand in 1963, and New South Wales in 1979: Park, above n 2, 121, 126.)

https://www.austlii.edu.au/au/journals/UWALawRw/2006/3.pdf

( หน้า 35 ในเชิงอรรค 20)


ส่วนถ้าเป็นที่ดินที่ไม่ได้นำมาออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์ ก็ยังให้มีการครอบครองปรปักษ์ได้ตามกฎหมายเก่าที่ยังใช้บังคับกับที่ดินนั้น

เหตุผลที่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ออกโฉนดแล้วเนื่องจากหลักการสำคัญของระบบทอร์เรนส์อยู่ที่ว่า การโอนหรือก่อตั้งสิทธิในที่ดินจะต้องมีการจดทะเบียนก่อนจึงจะมีผลบังคับได้ หากไม่จดทะเบียนก็จะเป็นโมฆะและผู้รับโอนจะนำไปอ้างอิงกับคนอื่นไม่ได้ และจะไม่สามารถโอนสิทธิใด ๆ ในที่ดินนั้นต่อไปได้โดยชอบด้วยกฎหมาย แต่หลักการนี้ได้ย้อนกลับมาทำให้เกิดอุปสรรคเพราะมีเหตุการณ์บางอย่างเกิดขึ้น ทำให้ไม่สามารถโอนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนด้วยวิธีการจดทะเบียนตามปกติได้ ซึ่งสามารถสรุปสาเหตุสำคัญและจุดประสงค์ที่ทำให้ต้องยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดดังนี้



1. มีการละทิ้งที่ดิน (Abandonment of land)


การที่จะถือเป็นการละทิ้งก็คือมีเจตนาว่าไม่ต้องที่ดินนั้นแล้วซึ่งอาจแสดงเจตนาออกมาให้เห็นชัดเจนได้จากการกระทำ เช่น พูดกับคนอื่นหรือประกาศว่าไม่ต้องการที่ดินแล้ว และไม่กลับมาอีกเลย หรือไม่แสดงออกมาชัดเจนแต่ก็ไม่กลับมาอีกเลยไม่มีการมาทวงสิทธิคืนอีกต่อไป ทำให้เห็นเจตนาว่าทิ้งไปแล้วได้นั่นเองเพราะคนอื่นย่อมไม่เห็นเจตนาในใจนอกจากดูจากการกระทำแทน เหตุทำนองนี้เกิดขึ้นในหลายรัฐในออสเตรเลีย(ในประเทศนิวซีแลนด์ก็เช่นกัน) ตั้งแต่ยุคตั้งรกราก เมื่อผู้คนเข้าเป็นเจ้าของที่ดินโดยถูกต้องแล้ว แต่ต่อมาการทำกินไม่ได้ผลเท่าที่ควร หรือที่ดินใช้ประโยชน์ตามที่หวังไว้ไม่ได้ เช่น ซื้อที่ดินเพื่อทำเหมืองทองในยุคตื่นทอง (gold rush) แต่ต่อมาปรากฏว่าขุดหาทองแล้วไม่ได้ผลหรือตอนแรกได้ผลแต่ต่อมาทองหมด หรือหมดเงินทุนก็ทิ้งที่ดินไป หรือบุกเบิกเพื่อทำการเพราะปลูกแต่พบว่าที่ดินไม่เหมาะกับการเพาะปลูกก็มี ก็ทิ้งที่ดินไปทำกินที่อื่น บางครั้งเจ้าของที่ดินมาจากประเทศอื่นหรือรัฐอื่น ต้องอยู่อย่างโดดเดี่ยวไม่มีญาติพี่น้องติดตามมาด้วยเพราะในสมัยนั้นต้องอยู่อย่างยากลำบาก มาอยู่แบบหวังน้ำบ่อหน้า และเมื่ออยู่แล้วเจ็บป่วยตายไปก็มี และไม่มีใครรับมรดกต่อเพราะไม่มีญาติพี่น้องสนใจมาอยู่ที่นั้น หรือบางกรณีมีความจำเป็นรีบด่วนกลับถิ่นเดิมเพราะมีคนในครอบครัวที่อยู่ในถิ่นเดิมเจ็บป่วยตาย และบางครั้งอยากขายที่ดินก่อนกลับไปถิ่นเดิม แต่ก็ยังหาคนซื้อไม่ได้ และไม่คุ้มค่าที่จะรอคอยต่อไปจึงต้องทิ้งที่ดินไป หรือแม้บางครั้งอาจฝากให้คนอื่นเข้าไปครอบครองดูแล โดยหวังว่าจะกลับมาใหม่ แต่แล้วก็ไม่ได้กลับมาอีกเลย เพราะเรือโดนพายุหรือโรคภัยไข้เจ็บระหว่างเดินทางซึ่งในยุคศตวรรษที่ 19 นั้นมีโอกาสเกิดขึ้นได้มาก หรือเมื่อย้ายไปอยู่ที่อื่นแล้วก็หมดความสนใจในที่นั้นแล้ว แต่เมื่อเวลาล่วงเลยไปนานเข้า แม้ว่าที่ดินนั้นเดิมจะทำประโยชน์ในการทำเหมืองหรือเพราะปลูกไม่ได้ผล แต่พื้นที่ก็ยังมีค่าต่อการอยู่อาศัยหรือทำกิจการอื่นได้ เพราะก็ยังมีคนอยู่กันต่อไปอีกในส่วนพื้นดินที่ดี แม้ว่าจะไม่บูมเหมือนตอนตื่นทองก็ตาม เพราะที่ดินมักมีราคาขึ้นเรื่อย ๆ จึงมีคนเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ในลักษณะต้องการเป็นเจ้าของ แต่ก็ได้แต่เพียงเข้าไปครอบครองใช้ประโยชน์ได้เพราะเจ้าของทิ้งที่ไปแล้ว แต่คนครอบครองก็ไม่มีหนทางใด ๆ ที่จะจดทะเบียนให้ตนเป็นเจ้าของได้ เพราะไม่มีกฎหมายที่ให้มีการได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ออกโฉนดแล้วได้นั่นเอง ย่อมเป็นอุปสรรคในการพัฒนาที่ดินนั้นให้ดีขึ้น เพราะแม้ลงทุนไปก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ คนซื้อต่อก็ไม่อยากได้และก็ไม่มีคนรับจำนอง เพราะไม่รู้ว่าเจ้าของเดิมหรือทายาทจะกลับมาอ้างสิทธิเมื่อใด


ปัญหาเกี่ยวกับการทิ้งที่ดินนี้แม้ในปัจจุบันก็ยังมีอยู่ดังปรากฏใน   รายงานของสำนักงาน
Auditor – General –ของรัฐแทสเมเนียในปี 1997 (Auditor-General (Tas) Land Information and Adverse Possession Report No 22 (Nov 1997) 14. หน้า 14)  https://www.audit.tas.gov.au/wp-content/uploads/Special-Report-No-22-Land-Information-and-Adverse-Possession-Nov-1997.pdf

ระบุว่ามีคนทิ้งที่ดินและคนเหล่านี้ก็มักจะไม่ได้เสียภาษีที่ดิน ก็อาจจะมีเจ้าหน้าที่ที่ทำงานอยู่ในหน่วยงานที่จัดเก็บภาษีหรือคนอื่นที่รู้ว่าเจ้าของไม่ได้มาเสียภาษีที่ดินและไปดูที่ดิน  พอเห็นว่าไม่มีคนอยู่ก็สวมรอยอ้างว่าตนเอง หรือให้ญาติสนิทเข้าไปครอบครองเพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็มี(เรื่องนี้เกิดขึ้นได้เพราะรัฐแทสเมเนียยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดเป็นเวลานานแล้วก่อนหน้าที่จะมีรายงานนี้)


เมื่อเกิดข้อเท็จจริงว่ามีการทิ้งที่ดินไว้ว่างเปล่าไม่ว่าจะเกิดจากสาเหตุใดโดยไม่ก่อให้เกิดประโยชน์อะไร หรือการที่มีคนครอบครองทำประโยชน์จริงจัง แต่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนใด ๆ ได้อีก ก็ไม่เป็นประโยชน์ต่อรัฐหรือท้องถิ่นเช่นกัน เพราะจัดเก็บภาษีที่ดินไม่ได้ จึงควรให้คนที่ทำประโยชน์ได้มีทางจดทะเบียนได้มาโดยการครองปรปักษ์จะเป็นการดีที่สุด แต่การจะทำอย่างนั้นได้ก็ต้องทำตามเงื่อนไขเงื่อนเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วยซึ่งในทางปฏิบัติ ไม่ง่ายนักเพราะต้องใช้เวลานาน ซึ่งหากเจ้าของจะกลับมาป้องกันสิทธิ ของตนก็น่าจะมีโอกาสฟ้องขับไล่ออกไปได้นานแล้ว หากไม่ละทิ้งไม่สนใจนับเป็นเวลานานเป็นสิบปี


(ในเรื่องการครอบครองปรปักษ์ในต่างประเทศหรือในบางรัฐนั้น มีข้อสังเกตอยู่ประการหนึ่งคือ ไม่จำเป็นต้องร้องต่อศาลให้สั่งว่าได้มาโดยการครอบครองอย่างที่กำหนดไว้ในประเทศไทยแต่อย่างใด แต่สามารถยื่นคำขอตรงไปที่เจ้าพนักงานที่ดินเลย และจะทำตามขั้นตอนกระบวนการที่กฎหมายบัญญัติไว้หากเป็นไปโดยเรียบร้อยก็สามารถเปลี่ยนแปลงทะเบียนให้ที่ดินเป็นของคนครอบครองปรปักษ์ได้เลยรายละเอียดจะได้กล่าวถึงในตอนต่อ ๆ ไปในภายหลัง)



2.การที่เจ้าของสูญหายไปหรือไม่สามารถหาตัวเจ้าของที่ดินได้ (missing owners)


ปัญหาเจ้าของที่ดินสูญหายไปหรือตายไปแล้วแต่ไม่มีทายาทมารับมรดกอีกต่อไป ถือเป็นปัญหาคล้ายคลึงกับการที่เจ้าของละทิ้งที่ดินไปนั่นเอง  แต่ในทางความจริงแล้วต่างกันตรงที่ว่าการละทิ้งที่ดินสามารถแสดงเจตนาออกมาทันทีต่อคนอื่นว่าตนไม่ต้องการเอาที่ดินนั้นไว้แล้ว โดยบอกกับคนทั่วไปได้ โดยบอกด้วยปากเปล่าหรือยินยอมให้คนอื่นเข้าไปครอบครองได้ทันทีเลย เพียงแต่ตนเองไม่ไปดำเนินการทำเรื่องโอน ส่วนการที่เจ้าของสูญหายไปหรือไม่สามารถหาตัวเจ้าของได้นั้น เจ้าของไม่ได้มีเจตนาสละสิทธิใด ๆ ยังอาจต้องการที่ดินอยู่ก็ได้ แต่ปรากฏว่ามีเหตุการณ์เกิดขึ้นกับตัวเขา ทำให้เขาสูญหายไปไม่มีใครรู้ว่าเป็นตายร้ายดีอย่างไรอีกเลย การเข้าไปครอบครองที่ดินของเขาจึงไม่มีทางเกิดจากความยินยอมได้เลย และการที่ไม่อาจพบตัวเจ้าของอีกเลยก็จะทำให้การโอนที่ดินโดยนิติกรรมทำไม่ได้ แต่ทายาท(หากมีตัวตน)ก็สามารถร้องต่อศาลให้สั่งว่าเป็นคนสาบสูญ แล้วก็ยื่นเรื่องรับมรดกโดยถูกต้องต่อไปได้ แต่หากไม่มีใครมารับโอนมรดกจนเวลาล่วงเลยไปนานๆ เป็นสิบปี กรณีเช่นนี้ก็เห็นได้ว่าสำหรับคนภายนอกแล้วการไม่พบตัวเจ้าของอีกเลย ก็ไม่ต่างกับการละทิ้งที่ดินไปนั่นเอง และจะทำการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนให้กับผู้ครอบครองทำประโยชน์ได้ ก็มีเพียงวิธีเดียวคือโดยการให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินนั้นได้ จึงต้องมีการแก้ไขกฎหมายให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้วได้(MISSING OWNERS New Zealand and several Australian jurisdictions that originally did not allow adverse possession against a registered owner subsequently amended their statutes to allow it, in order to resolve problems arising from missing owners and informal conveyancing...)

หน้า 35


3.การโอนที่ดินโดยทำกันเองหรือมีการจดทะเบียนโดยไม่ถูกต้อง (off-register conveyancing, informal conveyancing)


(informal conveyancing. The problems particularly affected areas where the original sales of Crown land coincided with mining booms, such as in parts of New Zealand, Victoria and Western Australia, Tasmania. In these areas it has been known for owners to sell their lands without conveyancing formalities, or simply to abandon them if no buyer could be found at the time the owner wished to move on. Some parcels of land have been bought and sold off the register over decades, by occupiers who paid the rates and taxes. Since mortgage lenders will not accept possessory titles as security for loans, these properties tend to remain underdeveloped.)
(ดูหน้า 35)
https://www.austlii.edu.au/au/journals/UWALawRw/2006/3.pdf


มีการโอนที่ดินโดยการทำสัญญากันเองโดยไม่สนใจจดทะเบียนโอนให้ถูกต้อง และรวมถึงการโอนที่ตั้งใจจะโอนกันจริงๆ แต่จดทะเบียนโดยไม่ถูกต้องหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะมีการปลอมแปลงฉ้อโกง(
fraud) ไม่ว่าจะเกิดจากความผิดของคนรับโอนหรือไม่หรือรับโอนโดยไม่เสียค่าตอบแทน ซึ่งการจดทะเบียนที่ไม่ถูกต้องที่กล่าวมานี้บางกรณีอยู่ในข่ายถูกเพิกถอนการจดทะเบียนได้ แต่อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงก็มีกรณีที่ไม่มีใครฟ้องร้องเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรม  หรือขับไล่คนที่เข้ามาอยู่ในที่ดินแต่อย่างใดเป็นเวลานาน จนคนทั่วไปก็ยอมรับการครอบครองตามข้อเท็จจริงในที่ดิน แต่ถ้ากฎหมายยังไม่ยอมให้เปลี่ยนแปลงทางทะเบียน โดยการยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ได้ ก็จะทำให้ทะเบียนที่ดินไม่สะท้อนความเป็นจริงในที่ดินต่อไป ถือว่าทำให้เกิดความไม่ชัดเจนแน่นอนในการถือครองที่ดินนั่น คือเจ้าของก็ไม่ได้มาใช้สิทธิเป็นเจ้าของอีกต่อไป และในเวลาเดียวกันผู้ครอบครองก็ไม่มีทางใดที่จะเปลี่ยนแปลงทะเบียนให้ถูกต้องด้วย และการจะบังคับให้ย้อนไปดำเนินการจดทะเบียนให้ถูกต้องใหม่นั้น ในบางกรณีก็ยุ่งยากเกินควรหรือทำไม่ได้เลยในทางปฏิบัติ เพราะเจ้าของที่ดินเก่าไม่ให้ความร่วมมือ เช่น เจ้าของพอได้เงินแล้วก็ไม่สนใจมาโอนให้ เพราะถือว่าโอนให้ตามความจริงในที่ดินแล้ว และไม่คิดจะทำการโอนให้ถูกต้องแต่อย่างใด เพราะถ้าทำให้ถูกต้องจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการจ้างคนให้ทำสัญญาให้ และยังมีค่าธรรมเนียม ภาษี อากรอีกด้วย ซึ่งเป็นเรื่องที่คู่สัญญาไม่ต้องการทำอย่างนั้นมาแต่ต้นแล้วนั่นเอง แต่เจ้าของก็ไม่ว่าอะไรยอมให้คนซื้ออยู่เป็นเจ้าของได้  หรือในกรณีที่ผู้ขายไปอยู่ที่อื่นหรือสูญหายไปหรือตายไป  แต่ทายาทก็ไม่สนใจไม่มาช่วยทำเรื่องรับมรดกและโอนให้คนซื้อให้ถูกต้องใหม่  เพราะคิดว่าธุระไม่ใช่  และจะไม่ได้เงินเพิ่มอีก และยังทำให้เสียค่าใช้จ่ายมากจากการต้องร้องต่อศาลขอเป็นผู้จัดการมรดกก่อน เพราะในต่างประเทศมักจะต้องให้มีผู้จัดการมรดกจึงจะโอนมรดกได้ ส่วนในด้านคนซื้อนั้น บางครั้งก็ไม่อยากให้ทายาทรับมรดกเพื่อจะได้มาโอนให้ต่อไป  เพราะว่าเมื่อทายาทรับโอนมรดกไปแล้ว ก็ไม่ดำเนินการโอนให้เขาก็ได้ ซึ่งก็ต้องทำการฟ้องร้องกันอีก  อีกประการหนึ่งแม้ว่าคู่สัญญาจะตกลงให้คนซื้อเป็นเจ้าของในที่ดินต่อไป  โดยเจ้าของที่เดิมไม่ต้องการมาโอนให้ถูกต้อง หรือทายาทคนขายไม่สนใจดำเนินการใด ๆ โดยยอมให้ผู้ซื้ออยู่ต่อไปก็ตาม แต่ในด้านความมั่นใจของคนซื้อ  ก็ยังตกอยู่ในความระแวงว่าอาจจะมีการฟ้องร้องเอาคืนที่ดินนั้นได้ การยอมให้มีการอ้างต่อสู้ว่าได้ครอบครองปรปักษ์แล้ว ก็จะเป็นการยุติข้อพิพาทหรือความยุ่งยากที่มีอยู่ต่อไป ไม่ต้องให้ย้อนกลับไปทำเรื่องการโอนกันใหม่ เป็นการตัดตอนให้ถือว่าได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วนั่นเอง เป็นการเริ่มต้นความเป็นเจ้าของใหม่โดยไม่ต้องอ้างการสืบทอดสิทธิจากเจ้าของเดิมอีกต่อไป


อนึ่ง การยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ในเรื่องการโอนไม่ถูกต้องนี้ ไม่ได้เลวร้ายกว่าการยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินในกรณีละทิ้งที่ดิน เพราะเจ้าของหรือทายาทก็ไม่ได้สนใจจะฟ้องขับไล่เอาที่ดินคืนจากคนซื้อ และในกรณีที่มีการซื้อขายกันจริงมีการชำระเงินค่าที่ดิน ถือเป็นการเข้าครอบครองโดยสุจริต จึงมีเหตุผลสนับสนุนให้ได้สิทธิมากกว่าเข้าครอบครองที่ดินที่มีการละทิ้งเสียอีก ส่วนกรณีการโอนไม่ถูกต้องเพราะมีการโกงหรือการปลอมแปลงนั้น ผลจากความจริงที่ว่าเจ้าของเดิมก็ไม่ได้มาอยู่ในที่ดินหรือฟ้องร้องจนเวลาผ่านไปเนิ่นนาน จึงควรให้คนครอบครองได้สิทธิโดยการครอบครอบปรปักษ์ได้โดยตรงเลย หรือยอมให้ยกต่อสู้ในศาลว่าได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วได้ แต่ถ้าหากยังไม่ขาดอายุความฟ้องร้องก็ยอมให้เจ้าของได้ที่ดินคืนไป

การที่ยอมให้มีหลักเช่นนี้บางเรื่องอาจดูแล้วไม่เป็นธรรมกับเจ้าของ
แต่ในการวางหลักการในเรื่องนี้สามารถกำหนดได้หลายแบบไม่ตายตัว สุดแล้วแต่ว่าจะวางหลักการอย่างไรเพื่อให้เห็นว่าสมควรให้ได้ครอบครองปรปักษ์แล้วได้  เช่น หากทำการโอนโดยไม่ถูกต้อง แต่ฝ่ายครอบครองได้ทำการโดยสุจริตใจและเสียค่าตอบแทนไปแล้ว ก็น่าจะให้สิทธิโดยครอบครองปรปักษ์ได้ และถ้าครอบครองโดยสุจริตมีการเสียค่าตอบแทน ก็ยังอาจกำหนดระยะเวลาการครอบครองให้สั้นลงกว่าปกติก็ได้อีก ส่วนคนที่ครอบครองโดยไม่มีข้ออ้างในเรื่องความสุจริตหรือเสียค่าตอบแทน ก็ต้องให้ครอบครองนานขึ้น เพื่อให้เห็นความแตกต่างระหว่างการเข้าไปครอบครองทั้งสองแบบ (ซึ่งในบางประเทศในปัจจุบันบางครั้งต้องครอบครองนานถึง 30 ปีก็มี แต่หากครอบครองโดยสุจริตก็ใช้เวลาเพียง 5 ปีก็มีซึ่งจะได้กล่าวถึงในตอนที่เกี่ยวกับการกำหนดหลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์)


4.ความต้องการให้ทะเบียนที่ดินมีความถูกต้องกับความเป็นจริงมีความสมบูรณ์และเชื่อถือได้ (accuracy and completeness of the register)


วัตถุประสงค์พื้นฐานของการทำทะเบียนที่ดินแบบทอร์เรนส์ที่เรียกว่าหลัก mirror principle มุ่งหมายให้ทะเบียนแสดงความถูกต้องกับความเป็นจริงและสมบูรณ์มากที่สุดเท่าที่ทำได้ แต่เมื่อใดทะเบียนที่ดินนั้นไม่อาจแสดงได้แน่นอนว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริงในปัจจุบันได้อีกต่อไป คือแม้ว่าทะเบียนบอกว่าเป็นชื่อคนหนึ่งแต่ในที่ดินปรากฏว่าเจ้าของจริงไม่มีตัวตนแล้ว แต่มีคนมาอยู่ทำกินซึ่งเป็นคนอื่นเป็นเวลานาน ซึ่งก็จะมีความไม่แน่นอนว่าใครจะเป็นเจ้าของได้โดยถูกต้อง คนทั่วไปจะเกิดความไม่แน่ใจเมื่อดูที่ดิน  จะทำอะไรต่อไปทางทะเบียนก็ไม่ได้  เพราะกลัวว่าเจ้าของจริงจะกลับมาแสดงตัว ทำให้ที่ดินนั้นเกิดราคาตกและไม่สามารถทำไปประกันสินเชื่อได้ หาคนซื้อก็ไม่ได้ การจะทำอะไรกับที่ดินนั้นก็เกิดอุปสรรค เช่น การแจ้งให้มาระวังแนวเขตเมื่อมีการรังวัดของเจ้าของที่ดินข้างเคียง การแจ้งเพื่อการเวนคืนรวมถึงการแจ้งให้รับเงินทดแทนการเวนคืนก็ไม่ได้ เพราะไม่รู้จะส่งให้ใครมาระวังเขตหรือรับเงิน ทำให้งานที่เกี่ยวข้องต้องล่าช้าออกไป การยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์จึงทำให้ที่ดินนั้นมีทะเบียนที่ตรงกับข้อเท็จจริงในที่ดินทำให้ทะเบียนมีความสมบูรณ์ สะดวกในการตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน  การตรวจหลักทรัพย์ หรือใช้ประโยชน์ในด้านอื่น ๆ ได้   เช่น  การจัดเก็บภาษีที่ดิน


(ตอนต่อไปประเทศที่ไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดิน)




 

Create Date : 17 พฤศจิกายน 2560   
Last Update : 21 กรกฎาคม 2561 11:28:01 น.   
Counter : 847 Pageviews.  


my contributions
Location :
กรุงเทพฯ Thailand

[Profile ทั้งหมด]

ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 141 คน [?]




อัพเดทข่าวอสังหาริมทรัพย์ ทุกวัน DDproperty.com Flag Counter
[Add my contributions's blog to your web]