ทั่วไป

ธันวาคม 2565

				1	2	3
4	5	6	7	8	9	10
11	12	13	14	15	16	17
18	19	20	21	22	23	24
25	26	27	28	29	30	31

8 ธันวาคม 2565

ต่างชาติซื้อที่ดิน โอกาสใหม่ประเทศไทย

ต่างชาติซื้อที่ดิน โอกาสใหม่ประเทศไทย

InterNations ได้เผยผลสำรวจชาวต่างชาติที่ทำงานในต่างแดนกว่า 12,000 คน ที่ยกให้ ‘กรุงเทพฯ’ เมืองหลวงของประเทศไทย เป็นเมืองน่าอยู่และน่าทำงานอันดับ 6 ของโลกประจำปี 2022 แต่ในเมืองไทยเอง ดูเหมือนยังคงมีข้อโต้แย้งเกี่ยวกับการยอมรับชาวต่างชาติ ให้เข้ามามีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของที่ดินในประเทศ

โดยประเด็นการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้นั้น มีทั้ง pro และ con ซึ่งฝั่งที่ไม่เห็นด้วยมักจะยึดตามความรู้สึกและความเชื่อที่เคยมีมาก่อน มองว่าจะเป็นการยกสมบัติชาติให้คนต่างประเทศ ซึ่งเป็นแนวคิดที่ค่อนข้างปิดรับเหตุผลความเป็นไปของโลกยุคปัจจุบัน ส่วนฝั่งที่เห็นด้วย ส่วนใหญ่มักเป็นกลุ่มคนที่เปิดกว้าง เคยศึกษาหรือเคยเห็นสิ่งที่เกิดขึ้นกับชาติอื่นๆ รวมถึงยอมรับความเปลี่ยนแปลงและวิถีของโลกยุคใหม่

ในจำนวนผู้สนับสนุนแนวคิดให้ต่างชาติซื้อที่ดินในไทยได้ ก็มี รศ.ไตรรัตน์ จารุทัศน์ หัวหน้าภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่ได้แสดงความเห็นทางวิชาการไว้อย่างน่าสนใจผ่านข้อเขียนใน terrabkk.com สรุปได้ว่า เกือบ 100 ประเทศทั่วโลกอนุญาตให้ต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โดยมีทั้งประเทศที่ไม่มีข้อจำกัดสำหรับชาวต่างชาติ ในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน เช่น สเปน ฝรั่งเศส อิตาลี คอสตาริกา และประเทศที่เปิดให้เฉพาะบางสัญชาติที่มีข้อตกลงการแลกเปลี่ยนซึ่งกันและกัน เช่น โครเอเชีย ตุรกี และเกาหลีใต้ รวมถึงอียิปต์ที่อนุญาตสิทธิการเช่าได้ 99 ปี

หลายประเทศยังมีมาตรการเสริม เพื่อป้องกันราคาอสังหาริมทรัพย์สูงขึ้น หรือเพื่อเหตุผลด้านความมั่นคง อาทิ

สวิสเซอร์แลนด์ จำกัดจำนวนชาวต่างชาติที่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ในแต่ละปี
สหราชอาณาจักร เก็บภาษีกำไรจากการขายที่สูงกว่ามาก ซึ่งเรียกเก็บจากกำไรที่ได้จากการขายบ้านในสหราชอาณาจักรโดยชาวต่างชาติ
ออสเตรเลีย ปัจจุบันจำกัดเฉพาะประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะเป็นโครงการก่อสร้างใหม่เท่านั้น ผู้ที่ฝ่าฝืนกฎหมายสามารถถูกตัดสินจำคุกหรือปรับจำนวนมาก นอกจากนี้ ชาวต่างชาติที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในออสเตรเลียและบริษัทต่างๆ สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ถึง 50% และได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือที่ดินใหม่ เพื่อสร้างอาคารได้ตราบเท่าที่การก่อสร้างเริ่มขึ้นภายใน 12 เดือนนับจากวันที่ซื้อ สามารถซื้อทรัพย์สินที่เก่ากว่าได้ โดยมีเงื่อนไขว่าอย่างน้อย 50% ของราคาซื้อจะใช้ในการปรับปรุง
ศรีลังกา ให้ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ถือครองที่ดิน แต่มีภาษีการโอน 100% สำหรับชาวต่างชาติในศรีลังกา
แคนาดา จังหวัดชายฝั่งตะวันออกอื่นๆ รวมถึงจังหวัดควิเบก ออนแทรีโอ และบริติชโคลัมเบียไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของในต่างประเทศ

นอกจากนี้ บางประเทศยังมีข้อจำกัดอื่นๆ ในการซื้อที่ดินของต่างชาติ โดยประมาณ 40% ของ 195 ประเทศ มีข้อจำกัดในการอนุญาตให้ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของทรัพย์สิน เช่น

1. กำหนดระยะห่างของที่ดินกับพรมแดนระหว่างประเทศ เช่น

ปานามา ที่ดินอยู่ห่างจากพรมแดนระหว่างประเทศไม่เกิน 6 ไมล์
เม็กซิโก ชาวต่างชาติไม่ได้รับอนุญาตให้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ภายใน 62 ไมล์จากชายแดนระหว่างประเทศหรือ 31 ไมล์จากชายฝั่ง
สเปน ที่ดินทางทหารและที่ดินใกล้พรมแดนระหว่างประเทศ

2. ทรัพย์สินริมน้ำบางแห่ง

นิวซีแลนด์ ที่ดิน "อ่อนไหว" รวมถึงเขตสงวน เกาะที่ระบุ และที่ดินและทะเลสาบทางประวัติศาสตร์หรือมรดก
ปานามา การจำกัดที่ดินบนเกาะ ริมชายหาด

รศ.ไตรรัตน์ ยังได้ยกตัวอย่าง 5 ประเทศในเอเชีย ที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้

1. มาเลเซีย
- เป็นประเทศเดียวในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ที่ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินได้ โดยอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวที่ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อได้คือ "อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมรดก" หรืออสังหาริมทรัพย์เก่าแก่ในยุคอาณานิคม
- ชาวต่างชาติสามารถขอที่พักอาศัยในมาเลเซียได้ โดยการลงทุนผ่าน My Second Home Program (MM2H) ซึ่งช่วยให้ชาวต่างชาติได้รับวีซ่า 10 ปี โดยฝากเงินประมาณ 70,000 เหรียญสหรัฐ และเก็บไว้ในธนาคาร

2. เกาหลีใต้
- ไม่มีข้อจำกัดมากมายในการถือครองที่ดิน การเปิดกว้างสำหรับการลงทุนจากต่างประเทศค่อนข้างสมเหตุสมผลเมื่อพิจารณาถึงความเป็นสากลของเกาหลี ชาวต่างชาติเหล่านี้มักต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของตนเอง สาธารณรัฐเกาหลีนั้นพิถีพิถันในการออกวีซ่าระยะยาว ยกเว้นที่ เกาะเชจู เกาะเล็กๆ แห่งนี้ตั้งอยู่นอกชายฝั่งทางตอนใต้ของคาบสมุทรเกาหลี เป็นเขตปกครองพิเศษที่อนุญาตให้ทุกคนเข้าชมได้ โดยไม่ต้องมีวีซ่า ในทำนองเดียวกัน เชจูยังมีใบอนุญาตผู้พำนักสำหรับนักลงทุนสำหรับทุกคนที่ต้องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ 430,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ บนเกาะนี้ ใบอนุญาตผู้พำนักดังกล่าวสามารถนำไปสู่การถือสัญชาติเกาหลีได้

3. ไต้หวัน
- เป็นประเทศพัฒนาแล้วที่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของทรัพย์สินในต่างประเทศเพียงเล็กน้อย
- การซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไต้หวันไม่ได้ให้สิทธิ์ชาวต่างชาติในการพักอาศัยที่นั่นโดยอัตโนมัติ ต่างจากประเทศมาเลเซีย, เกาหลีใต้ ก่อนหน้านี้ซึ่งมีโปรแกรมการอยู่อาศัยสำหรับนักลงทุนบางรูปแบบสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวต่างชาติจะต้องผ่านช่องทางการย้ายถิ่นฐานปกติ เพื่ออาศัยอยู่ในไต้หวันอย่างถาวร
- ชาวต่างชาติสามารถซื้อบ้านหรือที่ดินที่ยังไม่พัฒนาในไต้หวันได้

4. ญี่ปุ่น
- ชาวต่างชาติสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในญี่ปุ่นได้ โดยไม่มีข้อจำกัดเกี่ยวกับประเภทของอสังหาริมทรัพย์
- ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในชื่อตนเองได้
- โดยชาวต่างชาตินั้นจะต้องมีงานทำ หรือทำธุรกิจ หรือใช้วีซ่าประเภทใช้ชีวิตในญี่ปุ่นแบบเต็มเวลา

5. สิงคโปร์
- ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโด บ้าน และที่ดินได้ตามกฎหมาย
- สิงคโปร์เป็นหนึ่งในประเทศที่ง่ายที่สุดในเอเชียในการซื้อคอนโด
- อย่างไรก็ตาม แม้ว่าชาวต่างชาติจะได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านหรือที่ดินในทางทฤษฎี แต่จริงๆ แล้วการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้อาจเป็นเรื่องยากและมีราคาแพงอย่างเหลือเชื่อในทางปฏิบัติ การจะถือครองที่ดินเป็นคนต่างด้าวนั้นต้องได้รับอนุญาตจากทางราชการเสียก่อน
- การอนุมัติดังกล่าวต้องมีการซื้อจำนวนมาก (คิดมูลค่าที่ดินมากกว่า 20 ล้านดอลลาร์) และพิสูจน์ว่าการซื้อดังกล่าว “เป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจของสิงคโปร์”

จากข้อมูลภาพรวมการถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมของชาวต่างชาติในไทย ยังมีไม่ถึง 49% ตามสัดส่วนที่กฎหมายกำหนดไว้

โดยเฉพาะยูนิตที่มีราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท มีไม่ถึง 10% ที่คนต่างชาติถือครองอยู่
ส่วนยูนิตที่ราคาเกิน 5 ล้านบาทขึ้นไป มีชาวต่างชาติถือครองอยู่เพียง 20%

รศ.ไตรรัตน์ จึงมองว่า กลุ่มชาวต่างชาติประเภทที่ต้องการ Work from Thailand ซึ่งคนกลุ่มนี้เป็น Skill Labor, High Technology เราสามารถกำหนดให้กลุ่มคนเหล่านี้อยู่ในพื้นที่ทางยุทธศาสตร์ต่างๆ เช่น EEC เพื่อขับเคลื่อนประเทศไปข้างหน้าได้เร็วกว่า ปัจจุบันต่างชาติมีการถือครองโดยนอมินีอยู่แล้ว ทำไมเราไม่ทำทุกอย่างให้อยู่บนโต๊ะ อย่าไปทำใต้โต๊ะแบบผิดกติกา บางครั้งการที่เราปฏิเสธความจริง ทำให้ความจริงหลบไปข้างล่าง เป็นตลาดมืด กลายเป็นเรื่องที่ผิดกฎหมาย ถ้าเรายกขึ้นมาบนดินเพื่อให้รัฐได้ภาษี ได้ค่าธรรมเนียม ได้ทุกอย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วยมากขึ้น

ทิ้งท้ายกันด้วยข้อมูลและความเห็นที่น่าคิด 8 ประการ

1. คำพูดที่ว่า “ให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้...เป็นการขายชาติ” นั้น ถือเป็นการพูดที่ไม่ได้ศึกษารายละเอียดของเพื่อนบ้าน หรือ กรณีศึกษาที่ประเทศอื่นๆ เขาทำกัน และเป็นแนวความคิดชาตินิยมยุคสงครามโลก (เก่ามาก)

2. การเปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ภายใต้เงื่อนไขที่ประเทศนั้นๆ ได้ประโยชน์ ไม่ว่าจะเป็นขอบเขตของพื้นที่ รูปแบบการถือครอง คุณสมบัติของคนที่มีสิทธิ์ หรือแม้กระทั่งการผูกรวมกันกับนโยบายส่งเสริมการลงทุน/การทำงาน ถือเป็นสิ่งปรกติที่ประเทศต่างๆ ทำกัน

3. เราต้องยอมรับว่า “ความสามารถในการแข่งขัน” ของประเทศไทย เริ่มน้อยลงไปเรื่อยๆ การมีสิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นจุดเด่นสำคัญประการหนึ่ง (สิทธิ์ในการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ หมายถึง สิทธิ์ซื้อขายแบบ Freehold หรือสิทธิการเช่าระยะยาว Leasehold 60 ปี หรือ 90 ปี)

4. ประเทศไทยเข้าสู่ภาวะ “สังคมสูงวัยแบบสมบูรณ์” แล้ว (คือมีผู้สูงอายุ > 20%) จะทำให้ขาดแคลนคนทำงานทุกระดับ เพราะอีกด้านหนึ่งของสังคมสูงวัยคือ วัยเด็ก วัยแรงงานลดลง การเชิญชวนให้ชาวต่างชาติที่มีความรู้ ความสามารถ มาทำงานถือเป็นนโยบายของประเทศที่ประสบปัญหา “สงคมสูงวัย” เขาทำกัน เช่น ประเทศญี่ปุ่น สิงคโปร์ และกลุ่มประเทศยุโรป

5. ผู้บริโภคในอนาคตคือผู้สูงอายุ โดยเฉพาะผู้สูงอายุจากประเทศที่พัฒนาแล้ว การเปิดรับผู้สูงอายุมาเกษียณอายุที่ประเทศไทย แลกกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องคู่กัน (ปัจจุบันไทยมีวีซ่าระยะยาว 5+5 ปี แต่ต้องแจ้งตม. ทุก 90 วัน) ทั้ง ๆ ที่ประเทศไทยเป็นจุดหมายปลายทางของการเกษียณอายุ (Retirement Destination) เพราะเรามีจุดเด่นเรื่องการบริการทางการแพทย์ อาหาร อากาศ ค่าครองชีพ มีจุดอ่อนที่สำคัญคือ การถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ หากเรามีกฏเกณฑ์ที่ชัดเจน เช่น พื้นที่เป้าหมาย รูปแบบและราคาของอสังหาริมทรัพย์ จะทำให้ประเทศไทยเป็นสวรรค์ของผู้สูงอายุที่เกษียณ แล้วจะนำมาสู่ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับ “สังคมสูงวัย” อีกมากมาย

6. ธุรกิจ “สังคมสูงวัย” มีตั้งแต่การดูแลสุขภาพ อาหารการกิน การตกแต่งบ้าน การท่องเที่ยว การประกันชีวิต เทคโนโลยีในการดูแลผู้สูงอายุ ฯลฯ จะสามารถสร้างงาน สร้างโอกาสทางธุรกิจที่เกี่ยวข้องอีกมากมาย เพราะผู้สูงอายุกลุ่มที่สามารถเดินทางมาเกษียณที่ต่างประเทศได้นั้น มักจะเป็นผู้สูงอายุที่มีรายได้สูง มีระบบประกันสุขภาพ มีบำเหน็จ-บำนาญชัดเจน สรุปคือมีกำลังซื้อสูง

7. เราสามารถตั้งกองทุน “การอุดหนุนระหว่างกลุ่ม (Cross Subsidy)” จากค่าธรรมเนียมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้สูงอายุต่างชาติ มาเป็นกองทุนดูแลผู้สูงอายุในพื้นที่เหล่านั้นได้ เป็นมาตรการที่สามารถลดความเหลื่อมล้ำในระดับพื้นที่ได้เป็นอย่างดี

8. อย่างไรก็ตาม การค่อยๆ เปิดทดลองทำในบางพื้นที่ และบางประเภทของอสังหาริมทรัพย์ น่าจะเป็นสิ่งที่ต้องตัดสินใจเริ่มทำทันที

Create Date : 08 ธันวาคม 2565

Last Update : 8 ธันวาคม 2565 18:20:13 น.

0 comments

Counter : 771 Pageviews.

สมาชิกหมายเลข 3759272

Location :

[ดู Profile ทั้งหมด]

	ฝากข้อความหลังไมค์
	Rss Feed
	ผู้ติดตามบล็อก : 1 คน [?]

Webmaster - BlogGang

[Add สมาชิกหมายเลข 3759272's blog to your web]

Bloggang.com