ตอนที่ 1 เหตุผลที่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว


วสันต์ กิจบำรุง


ในบทความนี้


“การครอบครองปรปักษ์ที่ดิน” หมายความว่า การได้สิทธิครอบครองหรือกรรมสิทธิ์ที่ดิน โดยการเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ที่ดินของผู้อื่นด้วยเจตนาเป็นเจ้าของ ซึ่งจะได้สิทธิหรือกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นหากได้ทำตามหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และกำหนดเวลาที่กฎหมายบัญญัติไว้ (คำนิยามนี้ใช้กับกรณีทั่วไปไม่ได้หมายถึงประเทศไทยโดยเฉพาะ)


“โฉนด”หมายถึงหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (certificate of title) ที่ออกให้ตามกฎหมายว่าด้วยการออกโฉนดที่ดินในระบบทอร์เรนส์แล้วซึ่งอาจแบ่งออกหลายประเภท (โฉนดที่ดินที่ออกตามประมวลกฎหมายที่ดินก็ถือเป็นการออกโฉนดที่ดินในระบบนี้เช่นกัน)


คำชี้แจง – บทความนี้อธิบายปัญหาและจุดประสงค์ที่นำไปสู่การแก้กฎหมายให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์ในประเทศออสเตรเลีย(และใช้ได้กับประเทศนิวซีแลนด์ได้ด้วย)และจำกัดเฉพาะการครอบครองปรปักษ์ที่ดินทั้งแปลงเท่านั้น ไม่ครอบคลุมถึงการครอบครองซึ่งเกิดจากการพิพาทเรื่องรุกล้ำแนวเขตที่ดินเป็นเวลานาน หรือเป็นการสร้างโรงเรือนรุกล้ำที่ดินผู้อื่น ซึงเป็นเรื่องที่จะกล่าวในตอนอื่น เหตุผลที่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้วนี้ใช้ได้กับประเทศอื่นด้วยเช่นกัน จะเห็นได้ว่ามีการยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้วในหลายประเทศ แต่ในหลายประเทศและหลายรัฐก็ไม่ยอมให้มี ซึ่งจะได้กล่าวถึงในตอนต่อไป

ในการอธิบายได้แยกหัวข้อและใช้สำนวนและแนวทางของผู้เขียนเองเพิ่มเติมเข้าไปด้วย เพราะต้นฉบับเขียนเพื่อให้คนที่คุ้นเคยกับระบบของเขาอยู่แล้ว จึงได้ละบางเรื่องไว้ในฐานที่เข้าใจแล้วแต่สำหรับคนไทยที่ไม่มีพื้นฐานเรื่องนั้น ๆ มาก่อนจะไม่เข้าใจศัพท์เฉพาะหรือเหตุการณ์ที่มาในเรื่องนั้นดีพอ จึงต้องอาศัยคำอธิบายขยายความเพิ่มเติมเข้าไปเป็นสำนวนของผู้เขียนเองเพื่อให้ผู้อ่านเข้าใจดีขึ้น

หมายเหตุ – ถ้าต้องการข้อมูลเพิ่มเติมให้คลิกข้อความหรือคำสีแดงจะเป็นลิ้งค์นำไปยังเนื้อเรื่องที่ใช้ศึกษา


------------------------



หลักการครอบครองปรปักษ์ช่วงก่อนมีการออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์


ในยุคก่อนที่จะมีการออกโฉนดสมัยใหม่ในระบบทอร์เรนส์ เป็นครั้งแรกในรัฐเซาท์ออสเตรเลีย กฎหมายยอมให้มีการได้สิทธิโดยการครอบครองมาตั้งแต่ยุคโรมันแล้ว(หลัก usucapio) เพราะถือว่าไม่ควรปล่อยที่ดินไว้ไม่ทำประโยชน์ ควรใช้ประโยชน์ที่ดินให้มากที่สุด ซึ่งหลักการนี้เป็นที่มาของการให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินได้ในที่สุด  แม้ในยุคต่อ ๆ มาประเทศที่เจริญแล้ว เช่น ฝรั่งเศส เยอรมัน อิตาลี ลักเซมเบิร์ก สเปน เนธอร์แลนด์ ญี่ปุ่น อังกฤษ สหรัฐอเมริกา ออสเตรเลีย นิวซีแลนด์ ก็ยอมรับให้มีการครอบครองปรปักษ์ได้ในที่ดินที่มีสิทธิตามกฎหมายดั้งเดิม(ในบางประเทศจะเรียกที่ดินเหล่านี้ว่า old system land, common law land, unregistered land)

(ให้ดูรายงานการศึกษาเกี่ยวกับการครอบครองปรปักษ์ของ British Institute of International and Comparative Law ซึ่่งดีมากได้ตามลิ้งค์นี้) https://www.biicl.org/files/2350_advposs_sep_ftnsv3.pdf




หลักการออกโฉนดแบบใหม่ในระบบทอร์เรนส์


ต่อมาเมื่อมีการออกโฉนดสมัยใหม่ในระบบทอร์เรนส์เป็นครั้งแรกในปี ค.ศ. 1858 ในรัฐเซาท์ออสเตรเลีย  และมีการนำไปใช้ในทุกรัฐของประเทศออสเตรเลีย  นิวซีแลนด์ แคนาดา บางรัฐ(เป็นส่วนน้อย)ในสหรัฐอเมริกา มาเลเซีย สิงคโปร์ ไอร์แลนด์ หลายประเทศในทะเลแคริบเบียน ในแอฟริกาอีกหลายประเทศในอังกฤษก็ออกกฎหมายออกโฉนดสมัยใหม่ในทำนองเดียวกัน ประเทศไทยก็นำมาใช้เช่นกัน แต่ในรูปแบบที่มีการดัดแปลงออกไปไม่เหมือนต้นแบบจากประเทศออสเตรเลียในหลายเรื่อง หลักการสำคัญของการออกโฉนดในระบบนี้คือ รัฐจัดทำทะเบียนที่ดิน(ออกโฉนดที่ดิน)แต่ละแปลง ซึ่งจะต้องผ่านกระบวนการต่าง ๆ ก่อน เช่น ต้องระบุอ้างอิงตำแหน่งที่ดินในระวางแผนที่(มาตรฐานแต่ละประเทศไม่จำเป็นต้องเหมือนกัน)ปกติมักทำการรังวัดด้วย แต่ก็อาจไม่มีการทำการรังวัดในที่ดินก็ได้ หากสามารถระบุหรือชี้ตำแหน่งที่ดินจากแผนที่มีอยู่แล้วได้ตามสมควร เช่น ในอังกฤษก็เคยใช้การระบุตำแหน่งที่ดินไว้ในแผนที่ทหาร (ordnance survey map) หรือบางประเทศก็กำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศก็ได้ และมีการสอบสวนตรวจสอบสิทธิของผู้อ้างว่าเป็นเจ้าของที่ดินในกรณีนำที่ดินในระบบเก่ามาออกโฉนด เมื่อถูกต้องแล้วจะออกโฉนด(นิยมเรียกว่า certificate of title บางประเทศเรียกว่า land certificate) รับรองสิทธิให้เจ้าของที่ดินว่ามีสิทธิตามที่ระบุในโฉนดและสิทธิของเขาจะอยู่ภายใต้สิทธิอื่น ๆ ก็เฉพาะที่ได้จดแสดงไว้ในโฉนดเท่านั้น เว้นแต่ว่าจะมีกฎหมายบัญญัติว่าให้สิทธิอื่นมีสิทธิเหนือที่ดินนั้นได้  แม้ว่าไม่ได้จดทะเบียนไว้ก็ตาม(ตัวอย่างเช่นการเช่าระยะสั้นไม่ต้องจดทะเบียนก็มีผลบังคับตามกฎหมายได้) การโอนหรือทำนิติกรรมใด ๆ จะต้องจดทะเบียนลงในทะเบียนที่ดิน(โฉนดฉบับหลวงในกระดาษหรือในรูปแบบอื่นๆ แล้วแต่ความเจริญทางเทคโนโลยี เช่น คอมพิวเตอร์) ก่อน จึงจะมีผลตามกฎหมาย และผู้ที่จดทะเบียนโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนจะได้สิทธิตามที่จดทะเบียนไว้โดยเด็ดขาดจะนำสืบหักล้างเป็นอย่างอื่นไม่ได้ (indefeasible) เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นตามที่ได้บัญญัติไว้ในกฎหมายเท่านั้น(ซึ่งกฎหมายหลายประเทศกำหนดให้การครอบครองปรปักษ์ที่ดินเป็นข้อยกเว้นอย่างหนึ่ง) และหากผู้ใดเสียหายจากการจดทะเบียนใส่ชื่อคนอื่นเป็นเจ้าของสิทธิโดยไม่ใช่ความผิดของตน ผู้นั้นก็จะได้รับการชดใช้ค่าทดแทนจากกองทุน (Torrens) Assurance Fund หรือจากงบประมาณของรัฐภายใต้หลักเกณฑ์ที่กำหนดไว้ในกฎหมาย ซึ่งจะมีหลายกรณีที่ผู้เสียหายจะไม่ได้รับการชดใช้ค่าเสียหายหรือได้รับชดใช้น้อยลงเช่น ได้ประมาทเลินเล่อหรือมีส่วนร่วมในการทำให้เกิดความผิดพลาด



การไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้วในยุคเริ่มแรก


ในช่วงแรก ๆ ของการออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์ในออสเตรเลีย ยึดหลักการครอบครองปรปักษ์ที่ดินในระบบทอร์เรนส์เป็นสองฝ่าย (หน้า35) ฝ่ายหนึ่งยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่มีการออกโฉนดแล้วได้ โดยยึดตามหลักกฎหมายเดิมที่ใช้กับที่ดินที่ยังไม่ได้ออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์(old system land หรือ common law land หรือ unregistered land) ส่วนอีกฝ่ายหนึ่งไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว โดยเห็นว่าเมื่อถือว่าการออกโฉนดเป็นการรับรองสิทธิของเจ้าของโดยเด็ดขาดแล้ว หากยอมให้คนอื่นมีสิทธิเป็นเจ้าของได้โดยวิธีการครอบครองปรปักษ์ ก็จะเป็นการขัดกับตัวโฉนด และไม่เป็นธรรมกับเจ้าของที่ดินที่มีชื่อในโฉนด แต่อย่างไรก็ตามเมื่อเวลาผ่านไปพบว่าการไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว ก่อให้เกิดปัญหาความยุ่งยากหลายประการ และจะแก้ได้โดยง่ายด้วยการยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ ดังนั้น ประเทศหรือรัฐที่ในตอนแรกไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ออกโฉนดแล้ว จึงยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดได้ หลายรัฐในออสเตรเลียได้ทยอยแก้ไขกฎหมายให้มีการครอบครองปรปักษ์ได้ ดังนี้ รัฐเซาท์ออสเตรเลียปี 1945 รัฐควีนส์แลนด์ปี 1952 รัฐนิวเซาท์เวลส์ปี 1979 (สำหรับรัฐวิคตอเรียกับรัฐเวสเทิร์นออสเตรเลียมีมาแต่แรกแล้วส่วนรัฐนอร์ทเทิร์นเทริทอรีกับ Australian Capital Territory ที่ตั้งเหมืองหลวงแคนเบอรานั้นไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินในระบบทอร์เรนส์ ส่วนประเทศนิวซีแลนด์มีการแก้ไขในปี 1963

(Jurisdictions that have made this change are South Australia in 1945, Queensland in 1952, New Zealand in 1963, and New South Wales in 1979: Park, above n 2, 121, 126.)

https://www.austlii.edu.au/au/journals/UWALawRw/2006/3.pdf

( หน้า 35 ในเชิงอรรค 20)


ส่วนถ้าเป็นที่ดินที่ไม่ได้นำมาออกโฉนดในระบบทอร์เรนส์ ก็ยังให้มีการครอบครองปรปักษ์ได้ตามกฎหมายเก่าที่ยังใช้บังคับกับที่ดินนั้น

เหตุผลที่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ออกโฉนดแล้วเนื่องจากหลักการสำคัญของระบบทอร์เรนส์อยู่ที่ว่า การโอนหรือก่อตั้งสิทธิในที่ดินจะต้องมีการจดทะเบียนก่อนจึงจะมีผลบังคับได้ หากไม่จดทะเบียนก็จะเป็นโมฆะและผู้รับโอนจะนำไปอ้างอิงกับคนอื่นไม่ได้ และจะไม่สามารถโอนสิทธิใด ๆ ในที่ดินนั้นต่อไปได้โดยชอบด้วยกฎหมาย แต่หลักการนี้ได้ย้อนกลับมาทำให้เกิดอุปสรรคเพราะมีเหตุการณ์บางอย่างเกิดขึ้น ทำให้ไม่สามารถโอนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนด้วยวิธีการจดทะเบียนตามปกติได้ ซึ่งสามารถสรุปสาเหตุสำคัญและจุดประสงค์ที่ทำให้ต้องยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินมีโฉนดดังนี้



1. มีการละทิ้งที่ดิน (Abandonment of land)


การที่จะถือเป็นการละทิ้งก็คือมีเจตนาว่าไม่ต้องที่ดินนั้นแล้วซึ่งอาจแสดงเจตนาออกมาให้เห็นชัดเจนได้จากการกระทำ เช่น พูดกับคนอื่นหรือประกาศว่าไม่ต้องการที่ดินแล้ว และไม่กลับมาอีกเลย หรือไม่แสดงออกมาชัดเจนแต่ก็ไม่กลับมาอีกเลยไม่มีการมาทวงสิทธิคืนอีกต่อไป ทำให้เห็นเจตนาว่าทิ้งไปแล้วได้นั่นเองเพราะคนอื่นย่อมไม่เห็นเจตนาในใจนอกจากดูจากการกระทำแทน เหตุทำนองนี้เกิดขึ้นในหลายรัฐในออสเตรเลีย(ในประเทศนิวซีแลนด์ก็เช่นกัน) ตั้งแต่ยุคตั้งรกราก เมื่อผู้คนเข้าเป็นเจ้าของที่ดินโดยถูกต้องแล้ว แต่ต่อมาการทำกินไม่ได้ผลเท่าที่ควร หรือที่ดินใช้ประโยชน์ตามที่หวังไว้ไม่ได้ เช่น ซื้อที่ดินเพื่อทำเหมืองทองในยุคตื่นทอง (gold rush) แต่ต่อมาปรากฏว่าขุดหาทองแล้วไม่ได้ผลหรือตอนแรกได้ผลแต่ต่อมาทองหมด หรือหมดเงินทุนก็ทิ้งที่ดินไป หรือบุกเบิกเพื่อทำการเพราะปลูกแต่พบว่าที่ดินไม่เหมาะกับการเพาะปลูกก็มี ก็ทิ้งที่ดินไปทำกินที่อื่น บางครั้งเจ้าของที่ดินมาจากประเทศอื่นหรือรัฐอื่น ต้องอยู่อย่างโดดเดี่ยวไม่มีญาติพี่น้องติดตามมาด้วยเพราะในสมัยนั้นต้องอยู่อย่างยากลำบาก มาอยู่แบบหวังน้ำบ่อหน้า และเมื่ออยู่แล้วเจ็บป่วยตายไปก็มี และไม่มีใครรับมรดกต่อเพราะไม่มีญาติพี่น้องสนใจมาอยู่ที่นั้น หรือบางกรณีมีความจำเป็นรีบด่วนกลับถิ่นเดิมเพราะมีคนในครอบครัวที่อยู่ในถิ่นเดิมเจ็บป่วยตาย และบางครั้งอยากขายที่ดินก่อนกลับไปถิ่นเดิม แต่ก็ยังหาคนซื้อไม่ได้ และไม่คุ้มค่าที่จะรอคอยต่อไปจึงต้องทิ้งที่ดินไป หรือแม้บางครั้งอาจฝากให้คนอื่นเข้าไปครอบครองดูแล โดยหวังว่าจะกลับมาใหม่ แต่แล้วก็ไม่ได้กลับมาอีกเลย เพราะเรือโดนพายุหรือโรคภัยไข้เจ็บระหว่างเดินทางซึ่งในยุคศตวรรษที่ 19 นั้นมีโอกาสเกิดขึ้นได้มาก หรือเมื่อย้ายไปอยู่ที่อื่นแล้วก็หมดความสนใจในที่นั้นแล้ว แต่เมื่อเวลาล่วงเลยไปนานเข้า แม้ว่าที่ดินนั้นเดิมจะทำประโยชน์ในการทำเหมืองหรือเพราะปลูกไม่ได้ผล แต่พื้นที่ก็ยังมีค่าต่อการอยู่อาศัยหรือทำกิจการอื่นได้ เพราะก็ยังมีคนอยู่กันต่อไปอีกในส่วนพื้นดินที่ดี แม้ว่าจะไม่บูมเหมือนตอนตื่นทองก็ตาม เพราะที่ดินมักมีราคาขึ้นเรื่อย ๆ จึงมีคนเข้าครอบครองใช้ประโยชน์ในลักษณะต้องการเป็นเจ้าของ แต่ก็ได้แต่เพียงเข้าไปครอบครองใช้ประโยชน์ได้เพราะเจ้าของทิ้งที่ไปแล้ว แต่คนครอบครองก็ไม่มีหนทางใด ๆ ที่จะจดทะเบียนให้ตนเป็นเจ้าของได้ เพราะไม่มีกฎหมายที่ให้มีการได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินที่ออกโฉนดแล้วได้นั่นเอง ย่อมเป็นอุปสรรคในการพัฒนาที่ดินนั้นให้ดีขึ้น เพราะแม้ลงทุนไปก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ คนซื้อต่อก็ไม่อยากได้และก็ไม่มีคนรับจำนอง เพราะไม่รู้ว่าเจ้าของเดิมหรือทายาทจะกลับมาอ้างสิทธิเมื่อใด


ปัญหาเกี่ยวกับการทิ้งที่ดินนี้แม้ในปัจจุบันก็ยังมีอยู่ดังปรากฏใน   รายงานของสำนักงาน
Auditor – General –ของรัฐแทสเมเนียในปี 1997 (Auditor-General (Tas) Land Information and Adverse Possession Report No 22 (Nov 1997) 14. หน้า 14)  https://www.audit.tas.gov.au/wp-content/uploads/Special-Report-No-22-Land-Information-and-Adverse-Possession-Nov-1997.pdf

ระบุว่ามีคนทิ้งที่ดินและคนเหล่านี้ก็มักจะไม่ได้เสียภาษีที่ดิน ก็อาจจะมีเจ้าหน้าที่ที่ทำงานอยู่ในหน่วยงานที่จัดเก็บภาษีหรือคนอื่นที่รู้ว่าเจ้าของไม่ได้มาเสียภาษีที่ดินและไปดูที่ดิน  พอเห็นว่าไม่มีคนอยู่ก็สวมรอยอ้างว่าตนเอง หรือให้ญาติสนิทเข้าไปครอบครองเพื่อให้ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ก็มี(เรื่องนี้เกิดขึ้นได้เพราะรัฐแทสเมเนียยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดเป็นเวลานานแล้วก่อนหน้าที่จะมีรายงานนี้)


เมื่อเกิดข้อเท็จจริงว่ามีการทิ้งที่ดินไว้ว่างเปล่าไม่ว่าจะเกิดจากสาเหตุใดโดยไม่ก่อให้เกิดประโยชน์อะไร หรือการที่มีคนครอบครองทำประโยชน์จริงจัง แต่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนใด ๆ ได้อีก ก็ไม่เป็นประโยชน์ต่อรัฐหรือท้องถิ่นเช่นกัน เพราะจัดเก็บภาษีที่ดินไม่ได้ จึงควรให้คนที่ทำประโยชน์ได้มีทางจดทะเบียนได้มาโดยการครองปรปักษ์จะเป็นการดีที่สุด แต่การจะทำอย่างนั้นได้ก็ต้องทำตามเงื่อนไขเงื่อนเวลาที่กฎหมายกำหนดไว้ด้วยซึ่งในทางปฏิบัติ ไม่ง่ายนักเพราะต้องใช้เวลานาน ซึ่งหากเจ้าของจะกลับมาป้องกันสิทธิ ของตนก็น่าจะมีโอกาสฟ้องขับไล่ออกไปได้นานแล้ว หากไม่ละทิ้งไม่สนใจนับเป็นเวลานานเป็นสิบปี


(ในเรื่องการครอบครองปรปักษ์ในต่างประเทศหรือในบางรัฐนั้น มีข้อสังเกตอยู่ประการหนึ่งคือ ไม่จำเป็นต้องร้องต่อศาลให้สั่งว่าได้มาโดยการครอบครองอย่างที่กำหนดไว้ในประเทศไทยแต่อย่างใด แต่สามารถยื่นคำขอตรงไปที่เจ้าพนักงานที่ดินเลย และจะทำตามขั้นตอนกระบวนการที่กฎหมายบัญญัติไว้หากเป็นไปโดยเรียบร้อยก็สามารถเปลี่ยนแปลงทะเบียนให้ที่ดินเป็นของคนครอบครองปรปักษ์ได้เลยรายละเอียดจะได้กล่าวถึงในตอนต่อ ๆ ไปในภายหลัง)



2.การที่เจ้าของสูญหายไปหรือไม่สามารถหาตัวเจ้าของที่ดินได้ (missing owners)


ปัญหาเจ้าของที่ดินสูญหายไปหรือตายไปแล้วแต่ไม่มีทายาทมารับมรดกอีกต่อไป ถือเป็นปัญหาคล้ายคลึงกับการที่เจ้าของละทิ้งที่ดินไปนั่นเอง  แต่ในทางความจริงแล้วต่างกันตรงที่ว่าการละทิ้งที่ดินสามารถแสดงเจตนาออกมาทันทีต่อคนอื่นว่าตนไม่ต้องการเอาที่ดินนั้นไว้แล้ว โดยบอกกับคนทั่วไปได้ โดยบอกด้วยปากเปล่าหรือยินยอมให้คนอื่นเข้าไปครอบครองได้ทันทีเลย เพียงแต่ตนเองไม่ไปดำเนินการทำเรื่องโอน ส่วนการที่เจ้าของสูญหายไปหรือไม่สามารถหาตัวเจ้าของได้นั้น เจ้าของไม่ได้มีเจตนาสละสิทธิใด ๆ ยังอาจต้องการที่ดินอยู่ก็ได้ แต่ปรากฏว่ามีเหตุการณ์เกิดขึ้นกับตัวเขา ทำให้เขาสูญหายไปไม่มีใครรู้ว่าเป็นตายร้ายดีอย่างไรอีกเลย การเข้าไปครอบครองที่ดินของเขาจึงไม่มีทางเกิดจากความยินยอมได้เลย และการที่ไม่อาจพบตัวเจ้าของอีกเลยก็จะทำให้การโอนที่ดินโดยนิติกรรมทำไม่ได้ แต่ทายาท(หากมีตัวตน)ก็สามารถร้องต่อศาลให้สั่งว่าเป็นคนสาบสูญ แล้วก็ยื่นเรื่องรับมรดกโดยถูกต้องต่อไปได้ แต่หากไม่มีใครมารับโอนมรดกจนเวลาล่วงเลยไปนานๆ เป็นสิบปี กรณีเช่นนี้ก็เห็นได้ว่าสำหรับคนภายนอกแล้วการไม่พบตัวเจ้าของอีกเลย ก็ไม่ต่างกับการละทิ้งที่ดินไปนั่นเอง และจะทำการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนให้กับผู้ครอบครองทำประโยชน์ได้ ก็มีเพียงวิธีเดียวคือโดยการให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินนั้นได้ จึงต้องมีการแก้ไขกฎหมายให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินที่ออกโฉนดแล้วได้(MISSING OWNERS New Zealand and several Australian jurisdictions that originally did not allow adverse possession against a registered owner subsequently amended their statutes to allow it, in order to resolve problems arising from missing owners and informal conveyancing...)

หน้า 35


3.การโอนที่ดินโดยทำกันเองหรือมีการจดทะเบียนโดยไม่ถูกต้อง (off-register conveyancing, informal conveyancing)


(informal conveyancing. The problems particularly affected areas where the original sales of Crown land coincided with mining booms, such as in parts of New Zealand, Victoria and Western Australia, Tasmania. In these areas it has been known for owners to sell their lands without conveyancing formalities, or simply to abandon them if no buyer could be found at the time the owner wished to move on. Some parcels of land have been bought and sold off the register over decades, by occupiers who paid the rates and taxes. Since mortgage lenders will not accept possessory titles as security for loans, these properties tend to remain underdeveloped.)
(ดูหน้า 35)
https://www.austlii.edu.au/au/journals/UWALawRw/2006/3.pdf


มีการโอนที่ดินโดยการทำสัญญากันเองโดยไม่สนใจจดทะเบียนโอนให้ถูกต้อง และรวมถึงการโอนที่ตั้งใจจะโอนกันจริงๆ แต่จดทะเบียนโดยไม่ถูกต้องหรือไม่ชอบด้วยกฎหมาย เพราะมีการปลอมแปลงฉ้อโกง(
fraud) ไม่ว่าจะเกิดจากความผิดของคนรับโอนหรือไม่หรือรับโอนโดยไม่เสียค่าตอบแทน ซึ่งการจดทะเบียนที่ไม่ถูกต้องที่กล่าวมานี้บางกรณีอยู่ในข่ายถูกเพิกถอนการจดทะเบียนได้ แต่อย่างไรก็ตามในความเป็นจริงก็มีกรณีที่ไม่มีใครฟ้องร้องเพื่อให้เพิกถอนนิติกรรม  หรือขับไล่คนที่เข้ามาอยู่ในที่ดินแต่อย่างใดเป็นเวลานาน จนคนทั่วไปก็ยอมรับการครอบครองตามข้อเท็จจริงในที่ดิน แต่ถ้ากฎหมายยังไม่ยอมให้เปลี่ยนแปลงทางทะเบียน โดยการยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ได้ ก็จะทำให้ทะเบียนที่ดินไม่สะท้อนความเป็นจริงในที่ดินต่อไป ถือว่าทำให้เกิดความไม่ชัดเจนแน่นอนในการถือครองที่ดินนั่น คือเจ้าของก็ไม่ได้มาใช้สิทธิเป็นเจ้าของอีกต่อไป และในเวลาเดียวกันผู้ครอบครองก็ไม่มีทางใดที่จะเปลี่ยนแปลงทะเบียนให้ถูกต้องด้วย และการจะบังคับให้ย้อนไปดำเนินการจดทะเบียนให้ถูกต้องใหม่นั้น ในบางกรณีก็ยุ่งยากเกินควรหรือทำไม่ได้เลยในทางปฏิบัติ เพราะเจ้าของที่ดินเก่าไม่ให้ความร่วมมือ เช่น เจ้าของพอได้เงินแล้วก็ไม่สนใจมาโอนให้ เพราะถือว่าโอนให้ตามความจริงในที่ดินแล้ว และไม่คิดจะทำการโอนให้ถูกต้องแต่อย่างใด เพราะถ้าทำให้ถูกต้องจะต้องเสียค่าใช้จ่ายในการจ้างคนให้ทำสัญญาให้ และยังมีค่าธรรมเนียม ภาษี อากรอีกด้วย ซึ่งเป็นเรื่องที่คู่สัญญาไม่ต้องการทำอย่างนั้นมาแต่ต้นแล้วนั่นเอง แต่เจ้าของก็ไม่ว่าอะไรยอมให้คนซื้ออยู่เป็นเจ้าของได้  หรือในกรณีที่ผู้ขายไปอยู่ที่อื่นหรือสูญหายไปหรือตายไป  แต่ทายาทก็ไม่สนใจไม่มาช่วยทำเรื่องรับมรดกและโอนให้คนซื้อให้ถูกต้องใหม่  เพราะคิดว่าธุระไม่ใช่  และจะไม่ได้เงินเพิ่มอีก และยังทำให้เสียค่าใช้จ่ายมากจากการต้องร้องต่อศาลขอเป็นผู้จัดการมรดกก่อน เพราะในต่างประเทศมักจะต้องให้มีผู้จัดการมรดกจึงจะโอนมรดกได้ ส่วนในด้านคนซื้อนั้น บางครั้งก็ไม่อยากให้ทายาทรับมรดกเพื่อจะได้มาโอนให้ต่อไป  เพราะว่าเมื่อทายาทรับโอนมรดกไปแล้ว ก็ไม่ดำเนินการโอนให้เขาก็ได้ ซึ่งก็ต้องทำการฟ้องร้องกันอีก  อีกประการหนึ่งแม้ว่าคู่สัญญาจะตกลงให้คนซื้อเป็นเจ้าของในที่ดินต่อไป  โดยเจ้าของที่เดิมไม่ต้องการมาโอนให้ถูกต้อง หรือทายาทคนขายไม่สนใจดำเนินการใด ๆ โดยยอมให้ผู้ซื้ออยู่ต่อไปก็ตาม แต่ในด้านความมั่นใจของคนซื้อ  ก็ยังตกอยู่ในความระแวงว่าอาจจะมีการฟ้องร้องเอาคืนที่ดินนั้นได้ การยอมให้มีการอ้างต่อสู้ว่าได้ครอบครองปรปักษ์แล้ว ก็จะเป็นการยุติข้อพิพาทหรือความยุ่งยากที่มีอยู่ต่อไป ไม่ต้องให้ย้อนกลับไปทำเรื่องการโอนกันใหม่ เป็นการตัดตอนให้ถือว่าได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วนั่นเอง เป็นการเริ่มต้นความเป็นเจ้าของใหม่โดยไม่ต้องอ้างการสืบทอดสิทธิจากเจ้าของเดิมอีกต่อไป


อนึ่ง การยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ในเรื่องการโอนไม่ถูกต้องนี้ ไม่ได้เลวร้ายกว่าการยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดินในกรณีละทิ้งที่ดิน เพราะเจ้าของหรือทายาทก็ไม่ได้สนใจจะฟ้องขับไล่เอาที่ดินคืนจากคนซื้อ และในกรณีที่มีการซื้อขายกันจริงมีการชำระเงินค่าที่ดิน ถือเป็นการเข้าครอบครองโดยสุจริต จึงมีเหตุผลสนับสนุนให้ได้สิทธิมากกว่าเข้าครอบครองที่ดินที่มีการละทิ้งเสียอีก ส่วนกรณีการโอนไม่ถูกต้องเพราะมีการโกงหรือการปลอมแปลงนั้น ผลจากความจริงที่ว่าเจ้าของเดิมก็ไม่ได้มาอยู่ในที่ดินหรือฟ้องร้องจนเวลาผ่านไปเนิ่นนาน จึงควรให้คนครอบครองได้สิทธิโดยการครอบครอบปรปักษ์ได้โดยตรงเลย หรือยอมให้ยกต่อสู้ในศาลว่าได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์แล้วได้ แต่ถ้าหากยังไม่ขาดอายุความฟ้องร้องก็ยอมให้เจ้าของได้ที่ดินคืนไป

การที่ยอมให้มีหลักเช่นนี้บางเรื่องอาจดูแล้วไม่เป็นธรรมกับเจ้าของ
แต่ในการวางหลักการในเรื่องนี้สามารถกำหนดได้หลายแบบไม่ตายตัว สุดแล้วแต่ว่าจะวางหลักการอย่างไรเพื่อให้เห็นว่าสมควรให้ได้ครอบครองปรปักษ์แล้วได้  เช่น หากทำการโอนโดยไม่ถูกต้อง แต่ฝ่ายครอบครองได้ทำการโดยสุจริตใจและเสียค่าตอบแทนไปแล้ว ก็น่าจะให้สิทธิโดยครอบครองปรปักษ์ได้ และถ้าครอบครองโดยสุจริตมีการเสียค่าตอบแทน ก็ยังอาจกำหนดระยะเวลาการครอบครองให้สั้นลงกว่าปกติก็ได้อีก ส่วนคนที่ครอบครองโดยไม่มีข้ออ้างในเรื่องความสุจริตหรือเสียค่าตอบแทน ก็ต้องให้ครอบครองนานขึ้น เพื่อให้เห็นความแตกต่างระหว่างการเข้าไปครอบครองทั้งสองแบบ (ซึ่งในบางประเทศในปัจจุบันบางครั้งต้องครอบครองนานถึง 30 ปีก็มี แต่หากครอบครองโดยสุจริตก็ใช้เวลาเพียง 5 ปีก็มีซึ่งจะได้กล่าวถึงในตอนที่เกี่ยวกับการกำหนดหลักเกณฑ์การครอบครองปรปักษ์)


4.ความต้องการให้ทะเบียนที่ดินมีความถูกต้องกับความเป็นจริงมีความสมบูรณ์และเชื่อถือได้ (accuracy and completeness of the register)


วัตถุประสงค์พื้นฐานของการทำทะเบียนที่ดินแบบทอร์เรนส์ที่เรียกว่าหลัก mirror principle มุ่งหมายให้ทะเบียนแสดงความถูกต้องกับความเป็นจริงและสมบูรณ์มากที่สุดเท่าที่ทำได้ แต่เมื่อใดทะเบียนที่ดินนั้นไม่อาจแสดงได้แน่นอนว่าใครเป็นเจ้าของที่ดินที่แท้จริงในปัจจุบันได้อีกต่อไป คือแม้ว่าทะเบียนบอกว่าเป็นชื่อคนหนึ่งแต่ในที่ดินปรากฏว่าเจ้าของจริงไม่มีตัวตนแล้ว แต่มีคนมาอยู่ทำกินซึ่งเป็นคนอื่นเป็นเวลานาน ซึ่งก็จะมีความไม่แน่นอนว่าใครจะเป็นเจ้าของได้โดยถูกต้อง คนทั่วไปจะเกิดความไม่แน่ใจเมื่อดูที่ดิน  จะทำอะไรต่อไปทางทะเบียนก็ไม่ได้  เพราะกลัวว่าเจ้าของจริงจะกลับมาแสดงตัว ทำให้ที่ดินนั้นเกิดราคาตกและไม่สามารถทำไปประกันสินเชื่อได้ หาคนซื้อก็ไม่ได้ การจะทำอะไรกับที่ดินนั้นก็เกิดอุปสรรค เช่น การแจ้งให้มาระวังแนวเขตเมื่อมีการรังวัดของเจ้าของที่ดินข้างเคียง การแจ้งเพื่อการเวนคืนรวมถึงการแจ้งให้รับเงินทดแทนการเวนคืนก็ไม่ได้ เพราะไม่รู้จะส่งให้ใครมาระวังเขตหรือรับเงิน ทำให้งานที่เกี่ยวข้องต้องล่าช้าออกไป การยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์จึงทำให้ที่ดินนั้นมีทะเบียนที่ตรงกับข้อเท็จจริงในที่ดินทำให้ทะเบียนมีความสมบูรณ์ สะดวกในการตรวจหลักฐานทะเบียนที่ดิน  การตรวจหลักทรัพย์ หรือใช้ประโยชน์ในด้านอื่น ๆ ได้   เช่น  การจัดเก็บภาษีที่ดิน


(ตอนต่อไปประเทศที่ไม่ยอมให้มีการครอบครองปรปักษ์ที่ดิน)




Create Date : 17 พฤศจิกายน 2560
Last Update : 21 กรกฎาคม 2561 11:28:01 น.
Counter : 877 Pageviews.

0 comments
นิยายแปล เรื่อง ดาวพิษ บทที่ 4 ซอยอินนิโก้ แปลโดย ภาวิดา คนบ้านป่า ภาวิดา คนบ้านป่า
(13 พ.ค. 2562 13:19:43 น.)
พระราชพิธีบรมราชาภิเษกสองรัชกาล haiku
(11 พ.ค. 2562 23:13:38 น.)
ดิจิทัลน่ารัก (Lovely Digital) สมาชิกหมายเลข 5106714
(4 พ.ค. 2562 16:13:02 น.)
เรียนช่าง ติดตั้งระบบห้องน้ำฟินแลนด์(หลักสูตรเฉพาะทาง) Lee Jay
(12 เม.ย. 2562 02:26:47 น.)

ผู้โหวตบล็อกนี้...
คุณsns_dol

ชื่อ :
Comment :
 *ใช้ code html ตกแต่งข้อความได้เฉพาะสมาชิก
 

Landclinic.BlogGang.com

my contributions
Location :
กรุงเทพฯ  Thailand

[ดู Profile ทั้งหมด]
 ผู้ติดตามบล็อก : 141 คน [?]