เอกชนหวั่นผังเมืองใหม่ คอนโดแพงเกินจะซื้อได้



prop01

ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ เน้นเป็นเมือง เอกชนหวั่นเกิดการกระจุกตัวของโครงการมิกซ์ยูสและคอนโดฯราคาแพงในย่านธุรกิจ ชี้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีราคาที่สูงเกินกว่าดีมานด์จะเข้าถึงได้

นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) เปิดเผยถึงความคืบหน้าการจัดทำแผนแม่บทโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ในเวทีเสวนา "กรุงเทพจตุรทิศ ผ่าผังเมืองใหม่ พลิกโฉมกรุงเทพฯ สู่มหานครโลก" ร่วมกับภาคเอกชนด้านอสังหาริมทรัพย์ ว่า ผังเมืองใหม่ที่จะเกิดขึ้น และคาดจะมีผลบังคับใช้เป็นกฎหมายในช่วงปลายปี 2562 นั้น มีความสำคัญต่อการพัฒนากรุงเทพฯอย่างมาก เพราะถือเป็นการเปลี่ยนแปลงรายละเอียดและข้อกำหนดต่างๆครั้งใหญ่ หลังจากไม่ได้มีการปรับเปลี่ยนมาหลายสิบปี ซึ่งหลักการสูงสุด คือ ต้องการให้กรุงเทพฯเป็นเมืองกระชับ ที่จะกระจายความเจริญออกไปโดยรอบ อ้างอิงตามระบบขนส่งมวลชน แนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ (12 สาย) ที่กำลังจะเกิดขึ้น เพื่อรองรับความเป็นศูนย์กลางทางธุรกิจ การค้า และการบริการ เป็นการยกระดับการใช้ประโยชน์ของที่ดินให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น ก่อนกำหนดสีของผังเมืองแต่ละจุดให้มีความเหมาะสมตามลักษณะการใช้ที่ดิน เช่น เตรียมปรับรายละเอียดการใช้ประโยชน์ของที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่จากเดิมในผังเป็นสีเหลือง เปลี่ยนเป็นระดับสีน้ำตาลหรือสีส้ม เป็นที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง-หนาแน่นมาก เป็นต้น

ขณะเดียวกัน ผังเมืองใหม่ ยังมีข้อกำหนดใหม่เกิดขึ้นอีกหลายประการ เช่น การส่งเสริมย่านพระราม 9 (New CBD), กำหนดศูนย์คมนาคมแห่งใหม่บางซื่อ, การเพิ่มประโยชน์การใช้สอยของอาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (เอฟเออาร์ โบนัส) และ การเพิ่มระยะส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าในจุดสำคัญ จาก 500 เมตร เป็น 800 เมตร หรือ 1 กิโลเมตร

"ในแง่รายละเอียดที่จะส่งผลต่อเอกชนโดยเฉพาะผู้พัฒนาอสังหาฯ เดิมประเมินจากสีผังของบริเวณที่ดินนั้นๆ ก่อนก่อสร้าง แต่ผังเมืองใหม่จะต้องศึกษาลึกลงไปถึงข้อกำหนดใหม่ๆที่จะเกิดขึ้น หลังจากแต่ละพื้นที่จะมีข้อกำหนดแตกต่างกัน รวมถึงความเชื่อมโยงกับระบบขนส่งที่เกิดขึ้นอีกหลายสายด้วย"

ด้านนายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ฐานะนายกกิตติมศักดิ์และที่ปรึกษาสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวถึงโอกาสและผลกระทบของผังเมืองใหม่ว่า คาดอีก 5-7 ปีจะเห็นชัดถึงความเปลี่ยนแปลงด้านอสังหาฯชัดเจน อย่างไรก็ตาม กังวลว่าการกำหนดให้กรุงเทพฯเป็นเมืองกระชับ เน้นความหนาแน่นในเมือง จะทำให้เกิดการพัฒนาโครงการแนวสูงกระจุกตัวอยู่ในเมืองทั้งหมด จริงอยู่ดีมานด์ในเมืองมีมาก แต่ซัพพลายที่จะตอบรับ กลายเป็นมีแค่คอนโดมิเนียมราคาแพง เช่น ห้องขนาด 30 ตร.ม. ราคาขาย 2.5 แสนบาท/ตร.ม. ตกแล้ว 7.5 ล้านบาทต่อห้อง คนกลุ่มไหนเข้าถึงได้ ผลมาจากที่ดินราคาแพง

ทำเลที่น่าสนใจในการพัฒนาโครงการ ที่มาจากอานิสงส์ของผังเมืองใหม่นั้น คือ บริเวณที่เป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้าหลายสาย เช่น บริเวณโดยรอบศูนย์พหลโยธิน (สถานีกลางบางซื่อ) และ ห้าแยกลาดพร้าว แต่อย่างไรก็ตาม ต้องการเสนอแนะให้ภาครัฐ แก้ไขร่างผังเมือง และกฎหมายควบคุมอาคาร เพื่อส่งเสริมให้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยในลักษณะอาคารชุดขนาดเล็กในตรอก/ซอย ที่ขนาดเขตทางเล็กด้วยเช่นกัน

ขณะที่ นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย จำกัด ระบุว่า ปัจจุบันภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ มีราคาที่สูงเกินกว่าดีมานด์จะเข้าถึงได้ ยกเว้นกลุ่มผู้มีกำลังซื้อสูง โดยตลอด 5 ปีที่ผ่านมา มีราคาปรับขึ้นเฉลี่ย 45-50% ในเมืองตึกสูงเริ่มที่มากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. ส่วนโลว์ไรส์ขยับราคาจากในอดีตที่ 1.2 แสนบาท/ตร.ม. มาอยู่ที่ 1.8 แสนบาท/ตร.ม. ในปัจจุบัน โดยกลุ่มสินค้าราคาระดับล่างปรับราคาขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปี ส่วนระดับบนประมาณ 10-12 % ต่อปี ขณะที่รายได้ของผู้ซื้อยังเท่าเดิม หรือลดน้อยลงจากค่าใช้จ่ายที่เพิ่มมากขึ้น

สำหรับอัตราการดูดซับโซนในเมืองเฉลี่ย 74% แต่ยังมีซัพพลายที่ขายไม่ได้อยู่อีกจำนวนมาก ประมาณ 7.7 พันหน่วย ส่วนทำเลรอบนอกอัตราการดูดซับ 69% เหลือขายอีก 3.3 หมื่นหน่วย สะท้อนถึงอัตราการขายที่ลดลง ทั้งๆที่มีความต้องการที่อยู่อาศัย แต่ไม่สามารถซื้อหาได้

"ผังเมืองใหม่ จะเป็นตัวกำหนดว่าพื้นที่ดังกล่าว ควรสร้างที่อยู่อาศัยรูปแบบใดถึงจะเหมาะสม แต่ราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่อง ทำให้ผู้พัฒนาฯ จำเป็นต้องคำนึงด้วย ว่า ซื้อหาที่ดินมาแพงเกินความเหมาะสมหรือไม่ เพราะอาจทำให้การขายหมดยืดระยะออกไปอีก จาก 1 ปี กลายเป็น 3 ปี เช่น ทำเลสายสีม่วง, รังสิตปทุมธานี"

ด้านทำเลที่น่าสนใจในการพัฒนาอสังหาฯ ตามผังเมืองใหม่นั้น ต้องเน้นพื้นที่ 1. เกาะแนวรถไฟฟ้า 2. มีราคาที่ดินไม่สูงเกินไป 3. มีซัพพลายในพื้นที่น้อย และจุดสำคัญคือ 4. ต้องมีโครงการขนาดใหญ่อย่างมิกซ์ยูส ที่รวมโรงแรม ศูนย์การค้าเกิดขึ้น ดึงความคักคึก เช่น ย่านปทุมวัน-สามย่าน มีความหนาแน่นของคอนโดฯน้อย ใกล้รถไฟฟ้า แต่ก็มีข้อจำกัด คือ ความห่างของสถานรัฐเองควรพิจารณาเรื่องนี้

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ / reic.or.th

ดูบทความดีๆได้ที่ : //www.thaihomeonline.com หรือ LINE@ : @thaihomeonline  ครบเครื่องเรื่องบ้าน คอนโด การลงทุน

ดูข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ :  Thaihomeonline.com หรือ Line@ : thaihomeonline - ครบเครื่องเรื่องบ้าน คอนโด การลงทุน 

คลิกเลย : https://www.thaihomeonline.com




Create Date : 21 กันยายน 2561
Last Update : 21 กันยายน 2561 15:48:38 น.
Counter : 107 Pageviews.

1 comments
◐◑↔ จิ่วไจ้โกว (Jiuzhaigou) อุทยานแห่งชาติมรดกโลกอันสวยงามของจีน สมาชิกหมายเลข 4149951
(1 ต.ค. 2562 00:25:35 น.)
ต้นไม้สูงที่สุดในโลก บ้าน สวน สบาย
(28 ก.ย. 2562 11:42:37 น.)
🚘เกาะสีชัง ชลบุรี🚘 โอน่าจอมซ่าส์
(25 ก.ย. 2562 04:35:40 น.)
🚘อนุสรณ์เรือหลวงประแส ระยอง🚘 โอน่าจอมซ่าส์
(19 ก.ย. 2562 00:11:53 น.)
  
โดย: semenova (สมาชิกหมายเลข 4807458 ) วันที่: 22 กันยายน 2561 เวลา:10:52:26 น.
ชื่อ : * blog นี้ comment ได้เฉพาะสมาชิก
Comment :
 *ส่วน comment ไม่สามารถใช้ javascript และ style sheet
 

Cmchome.BlogGang.com

BlogGang Popular Award#15



สมาชิกหมายเลข 3757202
Location :
  

[ดู Profile ทั้งหมด]
 ผู้ติดตามบล็อก : 1 คน [?]

บทความทั้งหมด