กุมภาพันธ์ 2554

 
 
1
3
6
7
8
10
13
15
18
20
21
24
25
26
27
28
 
 
9 กุมภาพันธ์ 2554
All Blog
ลงทุนซื้อที่ดินในฝัน
ช่วงสัปดาห์ก่อนซึ่งเป็นเทศกาลตรุษจีน เป็นเวลาที่ผมค่อนข้างว่าง ผมได้ไปทำภารกิจเล็กๆ อย่างหนึ่ง ที่ผมก็อธิบายความรู้สึกยาก


สิ่งที่ผมทำ ก็คือ ไปจ่ายภาษีบำรุงท้องที่ที่อำเภอบางบัวทอง เนื่องจากผมมีที่ดินแปลงหนึ่ง ที่ได้ซื้อไว้ตั้งแต่ปี 2539-2540 ในช่วงที่เศรษฐกิจไทยกำลังบูมสุดๆ เป็นฟองสบู่และกำลัง ใกล้ "แตก"

ตั้งแต่ซื้อมา ผมก็ได้รับใบเตือนให้ไปเสียภาษีบำรุงท้องที่ทุกปี หรือเกือบทุกปีผมก็จำไม่ได้แน่ แต่ที่พอจะจำได้ ก็คือ ผมเคยไปเสียจริงๆ เพียงหนึ่งหรือสองครั้ง ซึ่งแต่ละครั้ง ผมก็จะถูกเรียกเก็บเงินที่ค้างจ่ายประมาณ 4-5 ปี รวมค่าปรับ แต่คิดเป็นเงินแล้วก็แค่ 500-600 บาท

การไปจ่ายภาษีนั้น ผมไม่ค่อยแน่ใจว่า ถ้าไม่จ่ายนานมากๆ จะมีปัญหาอะไร เท่าที่ดูก็เหมือนจะไม่มีปัญหา นอกจากจะต้องจ่ายเงินเพิ่มเล็กๆ น้อยๆ แต่สิ่งที่ทำให้ผมไป ก็เพราะ ผมอยากจะไปดูที่ดินว่ามันยังอยู่ดีไหม มีใครไปรุกล้ำหรือมีคนมาสร้างบ้านในบริเวณใกล้เคียงกันมากน้อยแค่ไหน พูดง่ายๆ มาติดตาม "ผลการลงทุน" ว่า ทรัพย์สินชิ้นนี้น่าจะมีมูลค่ามากขึ้น หรือน้อยลงหลังจากผ่านไป 14 ปี

ย้อนหลังไปในช่วงปี 2539-2540 นั้น ผมเองยังไม่ได้มีแนวความคิดของการเป็น Value Investor เต็มตัวเหมือนอย่างในวันนี้ ในช่วงเวลานั้น ผมยังเป็นผู้บริหารสถาบันการเงินที่มีเงินเดือนดี มีโบนัสงดงามปีละหลายๆ เดือน และมีเงินเก็บอยู่บ้าง และแน่นอน ความใฝ่ฝันของคนที่ "ไม่มีบ้านหรือที่ดินเป็นของตัวเอง" ก็คือ การมีที่ดินที่จะสามารถปลูกสร้าง "บ้านในฝัน" ที่วันหนึ่งเราจะสามารถเข้าไปอยู่หรือพักผ่อนได้

บ้านในฝันของผม ก็อาจจะคล้ายๆ กับคนไทยอีกหลายคน ที่คุ้นเคยกับชีวิตแบบไทยสมัยก่อน นั่นก็คือ จะต้องเป็นบ้านที่อยู่ติดกับคลองน้ำใส ที่บ้านจะมีท่าเทียบเรือเล็กๆ และเราจะมีเรือประจำบ้านที่จะใช้สัญจรทางน้ำไปตามสถานที่ต่างๆ ที่อยู่ริมน้ำ

บ่อยครั้งเราแค่ไปนั่งอยู่ที่ "ศาลาริมน้ำ" ความสุขก็น่าจะเหลือล้นแล้ว แต่จินตนาการแบบนี้ คงไม่ทำให้ผมตัดสินใจซื้อที่ดินถ้าไม่ใช่เพราะเหตุการณ์สองเรื่องที่มาบรรจบเข้าด้วยกัน นั่นก็คือ เรื่องแรก ในช่วงเวลานั้น มีละครหลังข่าวที่กำลังดังมากออกอากาศอยู่เรื่องหนึ่งชื่อ "สองฝั่งคลอง"

ถึงวันนี้ผมจำไม่ได้แล้วว่า เนื้อหาเป็นอย่างไร แต่ฉากของเรื่องทั้งหมด เป็นบ้านริมน้ำหรือริมคลองน้ำใสที่มีชุมชนอยู่กันทั้งสองฝั่ง บรรยากาศนั้นสุดแสนจะ "โรแมนติก" ผมดูแล้วก็รู้สึกอยากจะได้อยู่แบบนั้นบ้าง

เรื่องที่สอง ก็คือ มีบริษัททำธุรกิจบ้านจัดสรร ที่ผมรู้จัก ทำโครงการจัดสรรที่ดินติดคลองบางบัวทอง โดยมีที่ดินหลายแปลงที่ติดริมคลอง ส่วนที่ดินแปลงอื่น จะขุดคลองซอยเข้าไปทุกแปลง ดูจากแปลนของโครงการแล้ว ชุมชนแห่งนี้ เป็นสวรรค์ของคนที่ชอบชีวิตแบบไทยที่บ้านติดริมน้ำ

ผมตัดสินใจซื้อแปลงที่ติดริมคลองอย่างรวดเร็วในราคากว่า 5 ล้านบาท ด้วยเหตุผลเพิ่มเติมว่า ระยะทางไปบางบัวทองไม่ไกลเกินไป การเดินทางในอนาคตน่าจะสะดวก เพราะกำลังมีโครงการถนนหลายสายที่ผ่านไปแถบนั้น

ก่อนที่จะถึงวันโอนที่ดิน ซึ่งน่าจะเป็นเวลาราว 1-2 ปี นับจากวันที่ผมทำสัญญาซื้อที่ดิน บางบัวทองเกือบทั้งหมดก็จมอยู่ใต้น้ำกว่าหนึ่งเมตรและท่วมอยู่เป็นเดือนๆ ผมต้องจ้างเรือพาเข้าไปดูที่ในโครงการที่เสร็จแล้ว ซึ่งก็แน่นอน มองไม่เห็น เห็นแต่ยอดต้นไม้ที่ยังยืนต้นอยู่ ผมมีโอกาสที่จะไม่โอน และปล่อยให้โครงการยึดที่ไป แต่ผมก็ไม่ได้ทำเนื่องจากอาจจะเสียดายเงินดาวน์ 30% ที่จ่ายไปแล้ว ผมกลับยอมรับโอน

เหนือสิ่งอื่นใด เจ้าของโครงการบอกว่า เราไม่ต้องจ่ายเงินก้อน เพราะธนาคารยอมปล่อยกู้ให้ ผมแค่เซ็นชื่อแล้วก็ผ่อนหนี้ธนาคารเดือนละไม่เกิน 20,000-30,000 บาท เขาบอกอีกว่า เรื่องน้ำท่วมเป็นเหตุการณ์ที่ไม่ปกติ และคงไม่เกิดอีก เพราะอนาคตจะมีการสร้างเขื่อนทางเหนือของแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งจะทำให้น้ำไม่ท่วมริมฝั่งคลองบางบัวทอง

หลังจากรับโอนที่ดินไปแล้ว วิกฤติเศรษฐกิจก็เกิดขึ้น บริษัทจัดสรรที่ดินก็น่าจะเกิดปัญหา สาธารณูปโภคเช่นท่าเทียบเรือและสโมสรที่สัญญาว่าจะมีก็ไม่เกิดขึ้น เหนือสิ่งอื่นใด ก็คือ คนที่ซื้อที่ดินในโครงการต่างก็เจ็บหนัก

ดังนั้น ก็ไม่มีใครไปสร้างบ้านในฝัน ห้าปีที่แล้วที่ผมแวะไปดูที่ มีคนมาสร้างบ้านเพียงหนึ่งหลัง และคราวนี้มีคนมาสร้างเพิ่มอีกหนึ่งหลัง ที่ดินในโครงการเต็มไปด้วยหญ้าคาสูงท่วมตัว และมีคันดินกันน้ำจากคลองบางบัวทอง ผมได้คุยกับชาวบ้านที่อาศัยในละแวกนั้น ก็รู้ว่าน้ำเพิ่งจะลดไปไม่นาน และน้ำก็ยังท่วมที่ดินบริเวณนั้นเป็นประจำในฤดูน้ำท่วม ผมเองมองดูสภาพแล้ว ก็รู้สึกน่ากลัว ถ้าจะมาอยู่เพราะมันดูเปลี่ยว โอกาสที่จะขายที่เป็นไปได้ยากมาก

ข้อสรุปของผม ก็คือ การซื้อที่ดินแปลงนี้เป็น "หายนะ" ของการลงทุน สิบกว่าปีที่ผ่านมาผมไม่ได้อะไรเลย และถ้าขายได้ก็คงเหลือเงินไม่เท่าไร ประสบการณ์เรื่องนี้สอนผมว่า ซื้อที่ดิน อย่าไปฝันหรือจินตนาการบรรเจิด บ่อยครั้งที่ดินจะมีค่าจริงๆ ต่อเมื่อมีคนมาอยู่ร่วมกันพร้อมหน้า และเกิดเป็นชุมชน ถ้าไม่มีชุมชน ทุกอย่างก็เป็นเพียงฝันไม่ว่าที่ดินจะสวยแค่ไหน

ผมเขียนเรื่องทั้งหมดมายืดยาวเป็นประสบการณ์ส่วนตัว แต่ผมเชื่อว่านี่ไม่ใช่เรื่องเฉพาะ เพราะผมได้คุยกับเพื่อนฝูงจำนวนมากที่พอมีเงินและได้ซื้อที่ดินเก็บไว้ ไม่ว่าจะเพื่อลงทุนหรือเพื่ออนาคต "เผื่อว่าจะไปอยู่หรือทำอะไรบางอย่าง" เกือบทั้งหมดประสบกับสถานการณ์เดียวกัน มันไม่เป็นไปตามที่ฝัน และถ้ามองในมิติของการลงทุนแล้ว เกือบทั้งหมดไม่ได้ให้ผลตอบแทนที่ดี จำนวนมากอยู่ในข่าย "หายนะ"

ข้อสรุปของผมสำหรับการลงทุนซื้อที่ดิน ก็คือ ถ้าไม่ใช่ที่ดิน "เพื่อการค้า" ที่คนซื้อต้องใช้เงินมาก และทำเลของที่ดินอยู่ใจกลางเมือง หรืออยู่ริมทะเลที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวแล้ว โอกาสที่เราจะได้ผลตอบแทนที่ดีมีน้อยมาก แม้แต่ที่ดินตามป่าเขา ที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวหรือพักผ่อน ถ้าเราซื้อโดยหวังได้ไปใช้ชีวิต "ในฝัน" บางโอกาส ผมคิดว่าโอกาส "ผิดหวัง" จะมีสูงมาก

ส่วนผมในเวลานี้ ถ้าผมอยากจะรื่นรมย์กับธรรมชาติและบรรยากาศในฝัน ที่ผมอาจจะได้พบเห็นจากภาพยนตร์ หรือสารคดี ผมก็จะยอมจ่ายค่าที่พักโรงแรมดีๆ ที่อยู่ในบรรยากาศแบบนั้น ผมจะไม่ซื้อที่ "ในจินตนาการ" อีกแล้ว

-----------------------------------

เขียนโดย
ดร.นิเวศน์ เหมวชิรวรากร
จาก โลกในมุมมองของ VALUE INVESTOR / กรุงเทพธุรกิจออนไลน์
//www.bangkokbiznews.com/home/details/business/ceo-blogs/nives/20110208/375901/%E0%B8%A5%E0%B8%87%E0%B8%97%E0%B8%B8%E0%B8%99%E0%B8%8B%E0%B8%B7%E0%B9%89%E0%B8%AD%E0%B8%97%E0%B8%B5%E0%B9%88%E0%B8%94%E0%B8%B4%E0%B8%99%E0%B9%83%E0%B8%99%E0%B8%9D%E0%B8%B1%E0%B8%99.html



Create Date : 09 กุมภาพันธ์ 2554
Last Update : 9 กุมภาพันธ์ 2554 10:03:22 น.
Counter : 422 Pageviews.

2 comments
  
เป็นคำแนะนำที่ดีมากค่ะ ขอบคุณค่ะ
โดย: jewelmoda วันที่: 9 กุมภาพันธ์ 2554 เวลา:11:07:55 น.
  
ขอบคุณสำหรับคำแนะนำและขอ add ไว้ศึกษาด้านนี้นะคะ
โดย: auau_py วันที่: 9 กุมภาพันธ์ 2554 เวลา:12:13:25 น.
ชื่อ : * blog นี้ comment ได้เฉพาะสมาชิก
Comment :
 *ส่วน comment ไม่สามารถใช้ javascript และ style sheet
 

coffee4you
Location :
  

[ดู Profile ทั้งหมด]
ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
 ฝากข้อความหลังไมค์
 Rss Feed
 Smember
 ผู้ติดตามบล็อก : 9 คน [?]



พูดคุยติดตามเรื่องราวเทคนิคการเล่่นหุ้น
Free Ebook