ปัจจุบันต้องยอมรับว่ามีบริษัทผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดหลงเหลืออยู่ในตลาดไม่กี่รายที่หันมาเอาดีกับการพัฒนาที่ดินเพื่อก่อสร้างอาคารสูงประเภทอาคารชุดเสนอราคาขายต่อผู้บริโภคบริษัทลุมพินี ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือว่าเป็น "เจ้าพ่อคอนโดมิเนียมตัวจริง" เพราะดำเนินธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภท"คอนโดมิเนียม" เพียงอย่างเดียว

ประสบการณ์ในการพัฒนาโครงการอาคารชุดของบริษัทแอล.พี.เอ็น.ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ถือว่ามีมานานประสบการณ์ความชำนาญเฉพาะด้านมีมากกว่า 20 ปี
ถัดมาเป็นของค่ายบริษัทศุภาลัย จำกัด (มหาชน)ซึ่งพัฒนาก่อสร้างโครงการอาคารชุด เฉพาะบริเวณสำคัญ ๆ เท่านั้น มีโครงการอาคารชุดจำนวนหลายแห่งซึ่งบริษัทดังกล่าวพัฒนาขึ้นมาเพื่อเสนอราคาต่อผู้บริโภคอย่างต่อเนื่อง

เป็นรองเรื่องจำนวนโครงการซึ่งพัฒนาก่อสร้างต่างกับบริษัทแอล.พี.เอ็น.ดีเวลล็อปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) อีกบริษัทซึ่งน่าติดตามได้แก่บริษัทพลัส พร็อพเพอร์ตี้ พาร์ท จำกัด ในเครือของบริษัทแสนสิริ จำกัด (มหาชน)พัฒนาโครงการอาคารชุดภายใต้แบรนด์ "คอนโดวัน" เกาะติดแนวรถไฟฟ้าเป็นหลักประสบการณ์ ความชำนาญด้านการพัฒนาโครงการอาคารชุดถือว่า "ไม่เป็นรองใคร"เช่นเดียวกัน

อีกบริษัทผู้ประกอบการณ์โครงการประเภท "น้องใหม่" ได้แก่บริษัท อารียา พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)กล้ากระโดดมาเล่นตลาดคอนโดมิเนียมเหมือนผู้ประกอบการโครงการรายต่าง ๆ ข้างต้นชูแบรนด์ "เอสเปซ"

เราๆ ท่าน ๆ พบเห็นบริษัทผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยจำนวนกว่า4รายยังมีบริษัทเอกชนอีกจำนวนไม่น้อยที่หันมาเอาดีด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ประเภท "อาคารชุด" อีกหลายบริษัท ดังนั้นจึงไม่แปลกซึ่งผู้บริโภคทั่วไปซึ่งสนใจจะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดจึงมีสิทธิ์พิจารณาเลือกซื้อคอนโดมิเนียมได้อย่างจุใจ

ท่านผู้อ่านหลายท่านอาจสงสัยว่าด้วยเหตุใดผู้บริโภคจึงให้ความสนใจเลือกซื้ออาคารชุดกันมากขึ้นมี "คำตอบ" ที่น่าสนใจอยู่ไม่กี่ข้อ อาทิ
1. สะดวกสบายใกล้ที่ทำงานและชุมชน
2. ดูแลรักษาห้องชุดง่ายกว่าบ้านเพราะพื้นที่ใช้สอยไม่มาก
3. สนนราคาไม่แพงเกินกำลังผ่อนชำระกับสถาบันการเงิน
4. มีระบบรักษาความปลอดภัยทั้งพนักงานรักษาความปลอดภัยเดินตรวจตราและระบบกล้องโทรทัศน์วงจรปิด
5. การบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลมีเจ้าหน้าที่และนิติบุคคลอาคารชุดดูแลให้

ปัจจุบันท่านผู้อ่านคงมองเหมือนผมอยู่เรื่องหนึ่ง ได้แก่จะมีแนวทางพิจารณาเลือกซื้อห้องชุด (มือแรก)จากบริษัทผู้ประกอบการโครงการข้างต้นอย่างไรให้เกิดประโยชน์สูงสุด ไม่ถูกหลอกลวงไม่ถูกเอารัดเอาเปรียบจากบริษัทผู้ประกอบการโครงการ

ก่อนที่ผมจะมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณาในการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมหรือห้องชุดมือแรกให้เกิดประโยชน์ต่อท่านสูงสุดผมขอเรียนให้ท่านผู้อ่านทราบในเบื้องต้นก่อนว่าสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคหรือ สคบ.ได้ออกประกาศให้การเลือกซื้อขายห้องชุด เป็น ธุรกิจควบคุม เมื่อปี พ.ศ.2547

ผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดทุกรายมีหน้าที่และจำเป็นต้องอาศัย"สัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดหรือห้องชุด" ที่เป็นมาตรฐานตามที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคกำหนด

ข้อสัญญาใดที่เอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อห้องชุดถือว่าข้อสัญญานั้นไม่มีผลใช้บังคับใช้ทางกฎหมายถ้าผู้ประกอบการโครงการไม่ปฏิบัติตามประกาศของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคกำหนดข้อสัญญาซึ่งไม่เป็นธรรมหรือเป็นการเอารัดเอาเปรียบต่อผู้บริโภคท่านสามารถร้องเรียนไปได้ที่สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคได้โดยตรง

ประกาศดังกล่าวของสคบ. ข้างต้นถือเป็นการป้องกันมิให้ผู้บริโภคหรือผู้สนใจจะซื้อเกิดความเสียหายจากการซื้อคอนโดมิเนียมกับผู้ประกอบการโครงการ

สำหรับบางท่านซึ่งสนใจลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อสร้างกำไรจากการปล่อยให้เช่าหรือถือครองไว้สักระยะเวลาหนึ่งแล้วค่อยขายเพื่อทำกำไรในอนาคตผมมีข้อแนะนำให้ท่านพิจารณา ดังนี้

1. มองเรื่องทำเลที่ตั้งโครงการเป็นลำดับแรกเพราะทำเลที่ตั้งโครงการดี ใกล้แหล่งชุมชนความเจริญ จะสามารถพิจารณาปล่อยให้เช่าหรือขายเอากำไรได้ดีพอสมควร
2. มองเรื่องราคาต่อตารางเมตรและสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการที่จะให้บริการต่อเจ้าของร่วมและผู้พักอาศัยได้มากน้อยเพียงไร
3. มองเรื่องค่าใช้จ่ายการบริการจัดการทรัพย์สินส่วนกลางและสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารมีอัตราการเรียกเก็บเหมาะสมสอดคล้องกับรายจ่ายซึ่งเกิดขึ้นอย่างเพียงพอหรือไม่

สำหรับท่านผู้อ่านซึ่งกำลังมองหา "คอนโดมิเนียม"เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริงต่อจากนั้นไปอีก 10- 20 ปี ข้างหน้าผมมีคำแนะนำในการพิจารณาเลือกซื้ออาคารชุดหรืิอห้องชุดดังต่อไปนี้

1. ศึกษาข้อมูลของผู้ประกอบการโครงการอาคารชุดว่าเป็นอย่างไรโดยนำหัวข้อต่างๆเหล่านี้มาใช้เป็นข้อมูลพิจารณา อาทิ ประสบการณ์ ความชำนาญและชื่อเสียงของผู้ประกอบการโครงการลองสำรวจตรวจสอบกับผู้ซื้ออาคารชุดหรือห้องชุดในโครงการซึ่งขายไปหมดแล้วว่าผู้ประกอบการโครงการดำเนินธุรกิจตรงไปตรงมาหรือไม่

2. ศึกษาและตรวจสอบรายละเอียดของเนื้อหาสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดว่าเป็นธรรมและไม่เอารัดเอาเปรียบผู้บริโภคคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่ผมให้ความสำคัญกับระยะเวลาการก่อสร้างสามารถจะก่อสร้างแล้วเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาหรือไม่และรายละเอียดประกอบสัญญาได้แก่ รายการวัสดุอุปกรณ์ในการก่อสร้างอาคารชุด ตรงตามสัญญาหรือไม่ระยะเวลาการรับประกันความเสียหายจากหารชำรุดบกพร่องของทรัพย์ส่วนบุคคลและทรัพย์ส่วนกลางเป็นต้น

3. ตรวจสอบรายการโฆษณาประชาสัมพันธ์รายการทรัพย์ส่วนกลางจดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ทรัพย์ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วนบุคคลของผู้ประกอบการโครงการ
ก่อนที่ท่านผู้จะซื้อห้องชุดจะตรวจรับมอบห้องชุดจากผู้จะขายหรือผู้ประกอบการโครงการผมให้คำแนะนำท่านให้แวะไปสอบถามรายการจดทะเบียนทรัพย์ส่วนกลางและทรัพย์ส่วนบุคคลว่ามีรายการใดบ้างกับพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินซึ่งโครงการอาคารชุดตั้งอยู่

"ทรัพย์ส่วนกลาง" เป็นทรัพย์ซึ่งเจ้าของร่วมมีสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ร่วมกันและเจ้าของร่วมเป็นเจ้าของโดยมีนิติบุคคลอาคารชุดเป็นผู้ดูแลบำรุงรักษาด้วยค่าใช้จ่ายร่วมกันของเจ้าของร่วมทุกคนภายในอาคารชุด

"ทรัพย์ส่วนบุคคล"ได้แก่ห้องชุดโดยมีหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแสดงเป็นหลักฐาน คอนโดมิเนียมบางแห่งจดทะเบียนที่จอดรถยนต์ไว้เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลบางแห่งจดทะเบียนเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

4. อัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางและกองทุนของนิติบุคคลอาคารชุดเหมาะสมสอดคล้องกับงบประมาณรายจ่ายการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางหรือไม่ผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อบางท่านมองว่าอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลางหรือเงินกองทุนซึ่งนิติบุคคลอาคารชุด (ผู้ประกอบการโครงการ) เรียกเก็บกับผู้จะซื้อ"ราคาถูกกว่าโครงการอื่น"อย่าเพิ่งตัดสินใจเลือกซื้ออาคารชุดแห่งนั้นนะครับ

ขอให้ท่านพิจารณาประเมินรายรับค่าใช้จ่ายส่วนกลางกับรายจ่ายอันเกิดจากการบริหารจัดการทรัพย์ส่วนกลางในเบื้องต้นก่อนว่ามีความสอดคล้องกันมากน้อยแค่ไหนอัตราค่าใช้จ่ายส่วนกลาง "ถูก" หรือต่ำกว่าความเป็นจริงจะเป็นตัวฉุดมูลค่าของโครงการมากพอสมควร

5. ตรวจสอบรายการจดทะเบียนถนน หรือซอยทางเข้าโครงการที่ตั้งอาคารชุดกับพนักงานเจ้าหน้าที่"กรมที่ดิน"ถามว่าทำไมผู้บริโภคหรือผู้จะซื้อจะต้องตรวจสอบรายการจดทะเบียนของถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการซึ่งเป็นที่ตั้งอาคารชุดด้วยเนื่องจากเคยมีปัญหาพิพาทระหว่างผู้ประกอบการโครงการกับผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินประเภทถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการมาก่อน

กรณีถนนหรือซอยเข้าภายในโครงการได้รับการจดทะเบียนให้เป็นสาธารณะประโยชน์ปัญหาพิพาทจะไม่พบให้เห็นแต่กรณีจดทะเบียนเป็นภาระจำยอมให้ถนนหรือซอยเป็นการใช้ประโยชน์ของผู้คนภายในซอยก็ไม่พบเห็นปัญหา

ปัญหาที่เกิดขึ้นมักได้แก่ถนนหรือซอยทางเข้าออกของโครงการไม่ได้จดทะเบียนเป็นทั้งสาธารณะประโยชน์และภาระจำยอมแต่จดทะเบียนเป็นกรรมสิทธิ์ส่วนบุคคลเวลาหมดสัญญาระหว่างกันวันนั้นจะเกิดปัญหาต่อผู้จะซื้อห้องชุดหรือผู้เป็นเจ้าของร่วม

ที่มา: พิสิฐชูประสิทธิ์นายกสมาคมนักบริหารอาคารชุดและหมู่บ้านจัดสรร

Create Date : 20 พฤศจิกายน 2557
Last Update : 20 พฤศจิกายน 2557 14:15:00 น.		0 comments
Counter : 638 Pageviews.
Share Tweet