ซื้อขาย/เช่าที่ดิน

ปุจฉา

เวลาซื้อขายที่ดินหรือบ้านพร้อมที่ดิน

1. ค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง

2. ภาษีจากการขายเป็นของผู้ขาย

3. ให้บอกราคาซื้อขายที่ดินต่ำ ๆ จะได้เสียค่าธรรมเนียมถูก ๆ

4. ให้บอกว่าเป็นที่ดินว่างเปล่า ไม่มีบ้าน จะได้เสียค่าธรรมเนียมถูก ๆ

5. ให้บอกสิ่งปลูกสร้างสร้างมาหลายปีแล้ว ถ้าหลบได้/โกหกทึ่ดินได้
จะได้คิดค่าส่วนลด/ค่าเสื่อมราคาสูง ๆ จะได้เสียค่าธรรมเนียมต่ำ ๆ

6. ค่านายหน้าร้อยละ 3/2 หรือร้อยละ 2.5/2.5 ของราคาซื้อขาย เก็บจากคนซื้อ/คนขาย

7. ภาษีเงินได้จากการขายกับค่าอากรแสตมป์ขอคืนจากสรรพากรได้

วิสัจฉนา

1. ค่าธรรมเนียมคนละครึ่ง จริง ๆ ตามกฎหมายระบุว่า พึงจ่ายฝ่ายละกึ่งหนึ่ง

2. ภาษีจากการขายเป็นของผู้ขาย จริง
แต่อาจจะขอให้ช่วยคนละครึ่ง
หรือเป็นของคนซื้อทั้งหมดเลยก็ได้
กฎหมายไม่ห้าม เพราะคู่สัญญาไม่มีใครเสียหาย

3. ให้บอกราคาซื้อขายที่ดินต่ำ ๆ จะได้เสียค่าธรรมเนียมถูก ๆ
แต่ก่อนใช่ เดี๋ยวนึ้ไม่ใช่ ตั้งแต่ ปี 2541 เป็นต้นมา
ถ้าเป็นบุคคลธรรมดา สำนักงานที่ดินจะยึดเอาราคาประเมินเป็นหลัก
บอกสูงบอกต่ำเท่าไร มี่ดินไม่สนใจแล้ว

แต่ถ้าเป็นนิติบุคคล คิดค่าธรรมเนียมตาม
ราคาที่แจ้งกับราคาของที่ดิน
แล้วแต่ราคาไหนจะสูงกว่ากัน

4. ให้บอกว่าเป็นที่ดินว่างเปล่า ไม่มีบ้าน
จะได้เสียค่าธรรมเนียมถูก ๆ
อันนี้จริง
บางคนเลยชี้ที่ดินในระวางไกล ๆ
เพราะ หนึ่งระวางจะมีพื้นที่ 1 ตารางกิโลเมตร
เว้นแต่สำนักงานที่ดินจะทำแผนที่แบบละเอียด
เคยมีรายหนึ่งชี้ที่ข้างเคียงในละแวกเดียวกันที่ไม่มีบ้าน
แม้พนักงานที่ดินจะจำได้ว่าแถวนั้นมีบ้านแล้ว
แต่มีแปลงหนึ่งบนถนนสายนั้นมีที่ดินว่างจริง
คนซื้อคนขายจึงได้ลดรายจ่ายส่วนนี้ลงมามาก

5. ให้บอกสิ่งปลูกสร้างสร้างมาหลายปีแล้ว
จะได้คิดค่าส่วนลด/ค่าเสื่อมราคาสูง ๆ
จะได้เสียค่าธรรมเนียมต่ำ ๆ
อันนี้จริง

6. ค่านายหน้าร้อยละ 3/2 หรือ ร้อยละ2.5 ของราคาซื้อขาย
เรียกเก็บจากคนซื้อ/คนขาย
แต่ก่อนใช่ เดี๋ยวนี้จะมีการตกลงทำสัญญากัน
เพราะเคยมีเรื่องนายหน้าบอกขายได้เป็น 120 ล้านบาท
จากราคาที่รับมา 100 ล้านบาท แต่จะไปคิดค่านายหน้าคนขายอีก
กะว่าจะกินสองเด้ง คนขายไม่ยอม ทะเลาะกันวุ่นวายหมด
จึงมักตกลงราคาแน่นอน หรือมีอัตราจ่ายกันชัดเจนว่าเป็นของใคร

7. ภาษีเงินได้จากการขายกับค่าอากรแสตมป์ขอคืนจากสรรพากรได้
อันนี้จรืง
แต่ต้องดูฐานภาษีผู้ขายด้วย ถ้ารวมเงินได้ทั้งหมด
เข้าอัตราก้าวหน้าระดับสูง อาจจะเสียเพิ่มมากกว่าเดิม



นิทาน

ทิดพาไน ซื้อที่ดินจะสร้างสาขาที่ป้าดตาลุง
จากลูกหลานเจ้าของที่ดิน อยู่ที่กรุงเทพฯ ในราคา 15 ล้านบาท
ตอนมีหนังสือสัญญาซื้อขายแจ้งจากสำนักงานใหญ่ ระบุชัดเจนว่า
ภาษีเงินได้ผู้ขาย ค่าธรรมเนียมในการโอนเป็นของผู้ซื้อทั้งหมด

วันที่ไปจดทะเบียนสัญญาซื้อขายที่สำนักงานที่ดิน
จึงต้องทำตั๋วแลกเงิน draft ธนาคาร จ่ายชื่อคนขาย
แล้วโอนเงินไปที่บัวหลวง สาขาป้าดตาลุง ร่วม 7 แสนบาท
สมัยทองคำบาทละ 3 พันเศษ
เพื่อไปเบิกจ่ายภาษี/ค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดิน
พนักงานบัวหลวงยิ้ม ๆ คงได้ข่าวระแคะระคายมาก่อน
รีบนำเงินสดมาให้ทันทีที่ขอเบิกเงินสด

ตอนไปที่สำนักงานที่ดิน
ใบมอบอำนาจของสำนักงานใหญ่
มีรอยขีดฆ่าไม่ได้ลงนามกำกับ
เจ้าหน้าที่รับเรื่องจะไม่ยอมทำเรื่องให้
เพราะตื่นเต้นกับราคาซื้อขายสูงมาก
งานนี้หัวหน้าสำนักงานที่ดิน(เจ้าที่ดิน)
รู้ข่าวว่าจะมีการโอนราคาสูงสุดในยุคนั้น
ไม่ใช่ราคาโมเมหรือลอกอ(หลอกลวงกัน)
เลยลงมารับเรื่องเอง ติดตามเรื่อง อนุมัติเอง ลงนามเองทั้งหมด
เป็นเรื่องฮือฮากันมาก Talk of the town ดังไปทั้งเมืองป้าดตาลุง
ราคาที่ดินละแวกนั้น กับละแวกใกล้เคียง เลยขยับกันขึ้นยกแผง

อีกครั้งที่สุไกงโก_ลค
ลูกหนี้ยาลออดีตเจ้าพ่อทำเหมืองหิน
ที่เคยถูกโจรแขกปล้นฝักแคทำระเบิดเหมืองหิน
นัดไปโอนที่ดินจะสร้างสาขากันที่สำนักงานที่ดิน
ตอนจ่ายเงิน แกลูกเล่นบอกเตรียมเงินมาไม่พอ
ให้พนักงานธนาคารจ่ายเงินไปก่อน
แกบอกว่าหัวหน้าพนักงานตกลงตามนั้นแล้ว
โดยแกให้ลูกน้องแกกันหัวหน้าออกไปยืนไกล ๆ

ตอนขายเสร็จเคลียร์ค่าใช้จ่ายกัน
แกโยกโย้ว่า ขายไม่คุ้มหนี้ ไม่พอกำไร ส่วนแบ่ง นายหน้า
สรุปงานนั้นต้องจ่ายแทนแกทั้งหมด
พวกค่าอากรภาษี ค่าธรรมเนียมในการโอน
โดยทำเรื่องขอสัตยาบันการขออนุมัติทางโทรศัพท์
จากสำนักงานใหญ่ตามหลังในเย็นวันนั้น

แต่มีที่มาปั่นราคาใน ห.ใ
เป็นห้างสรรพสินค้ายักษ์ใหญ่ กทม.
มาบอกขอซื้อทางเข้าออกที่ดินอีกฟากถนน
ติดกับโรงแรม/ที่ดินแปลงใหญ่
ที่จะมาซื้อจากลูกหนี้ทิดพาไน
ให้ราคาห้องละ 12 ล้านบาท
แต่มีข้อแม้ต้องซื้อยกแปลง 10 ห้อง
ตอนนั้นราคาห้องละ 5-7 ล้านบาท
เจ้าของบ้านแถวนั้นเลยเกี่ยงกันไม่ขาย
แต่รายนี้ได้ราคาไปบอกกับบัวหลวง
เลยมีการปรับราคาประเมินที่ดินแปลงใหญ่
ทำให้สัดส่วนหนี้/ราคาประเมิน พุ่งพรวด ๆ

การซื้อขายที่ดินในช่วงหลัง
จะตกลงราคาสุทธิเลยว่า ราคาเท่าไร
ค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดิน ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีเงินได้ของผู้ขาย ใครเป็นคนจ่าย
แล้วแต่อำนาจต่อรอง ใครร้อนรนกว่าใคร
เรื่องแบบนี้แล้วแต่โชคใคร เคราะห์ใคร

เช่น ลูกหนี้บางรายตีทรัพย์ใช้หนี้ธนาคาร
ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายทั้งหมดเพื่อปลดหนี้
หรือบางรายซื้อจากคนร้อนเงิน ร้อนที่ เป็นต้น

ซื้อขายที่ดิน เงินสดดีที่สุด

ตั๋วแลกเงิน เช็คธนาคาร เช็คส่วนตัว ไม่จำเป็นอย่าเสี่ยง
เพราะที่ห.ใ เคยมีคนชั่ว จดทะเบียนซื้อขายเสร็จ

พอไปเบิกเงิน หรือนำเข้าบัญชี
ตั๋วแลกเงิน เช็คธนาคาร เช็คส่วนตัว
มีการแจ้งอายัดกับธนาคาร หรือเช็คเด้ง
เพราะคนซื้อไปอ้างว่ามีข้อพิพาทกัน
เรื่องเนื้อที่ดินไม่ครบ ไม่มีทางสาธารณะ ฯลฯ
พอคนขายไปหาตำรวจ
ตำรวจบอกว่าเป็นคดีแพ่ง
ให้ไปฟ้องร้องกันเอง

จนผู้ขายต้องไปหากำนันคนหนึ่ง
พากันไปบ้านผู้ซื้อ
กำนันแกถามง่าย ๆ
จะจ่ายเงินหรือให้ฝังศพไว้ในที่ดินเลยไหม
คนขายเลยได้เงินครบ

เรื่องนี้ได้ยินจากปากกำนันเอง
ตอนไปทำสัญญาซื้อขายที่ดินให้สำนักสงฆ์
แล้วจะให้กำนันเป็นพยานให้
เพราะคนขายค่อนข้างล็อกแล็ก
(ไว้ใจไม่ค่อยได้)ติดพนัน
แกด่าให้ฟังชุดใหญ่
นึกว่ามากับพวกนายทุนในเมือง
พอบอกว่ามากับพระภิกษุเจ้าสำนักสงฆ์
แกไม่พูดมากรีบลงชื่อให้ทันที
พร้อมกำชับคนขายให้โอนตอนได้เงินครบ
ภายในระยะเวลา 6 เดือน

เรื่องนี้มีตำนาน
ราคาไร่ละ 4 แสนบาทยุคนั้น 3 ไร่
วางมัดจำไป 1 แสนบาท
แต่แล้ว เจ้าสำนัก ฯ นั่งกุมขมับ
เพราะแกซื้อตามใจฝัน
กับ คิดว่าเทพเทวดาจะช่วย
ตกลงนั่งพูดคุยกัน
ได้ข้อสรุปขอเลียนแบบวัดธรรมกาย

เขียนบนกระดาน ไร่ละ 4 แสนบาท วาละ 1,000 บาท
1 ไร่มี 400 ตารางวา หรือ 1,600 ตารางเมตร
หรือตารางเมตรละ 250 บาท
เขียนบนกระดานบอกบุญซื้อที่ดินสำนักสงฆ์
ผล 1 เดือนได้เงินครบ ชาวบ้านกับคนในเมืองรู้ข่าว
ต่างมาช่วยกันคนละตารางวา/ตารางเมตร
ถือว่ามีส่วนในที่ดินแปลงดังกล่าว


หมายเหตุ

ตั๋วแลกเงิน เช็คธนาคาร ยกเลิกได้ ขอเงินคืนได้
ถ้าเจ้าของมาขอยกเลิกด้วยตนเอง
พร้อมกับตั๋วแลกเงิน เช็คธนาคาร

ถ้ามีคำสั่งให้โอนเงินเข้าบัญชีคนขายหลังสัญญาซื้อขาย
ให้รีบเบิกเงินสด หรือโอนกระจายบัญชี หรือโอนไปต่างธนาคารยื่งดี
ป้องกันธนาคารแก้ไขรายการ/อายัดรายการ/ยกเลิกรายการเข้าบัญชี
เป็นการกันไว้ดีกว่าแก้ หรือเชิญชวนทำนั่นทำนี่ เบ็ดเตล็ด


ราคาซื้อขายที่ดินจริง
มักมาจากนิติบุคคล
ที่ต้องมีใบเสร็จ/รายการจริง
แนบเอกสารที่มาที่ไปตามกฎหมาย
เพื่อหักค่าใช้จ่ายถูกต้องตามกฎหมาย

ราคาซื้อขายแมงโม้
มักมาจากพวกสร้างภาพ
ราคาคุย แบบว่าซื้อมาแพง
หรือประเภทกินกั๊กเมาแบรนด์
หรือจ่ายเงินแค่เหล้าโรง
แต่โม้ว่าจ่ายแพง ๆ พอ ๆ กับ Blue Rabel

ราคาแมงโม้ มักมาจากโครงการบ้านจัดสรรค์ยุคก่อน ๆ
พวกสร้างภาพว่ารวย ซื้อมาแพง แต่มาขายถูก
ยอมเสียภาษีกับค่าธรรมเนียมเป็นการสร้างภาพ PR

อีกราย เป็นชาวบ้านพรรคพวกพรรคแมลงสาป
แจ้งราคาซื้อขาย 200 ล้านบาท
ยอมเสียค่าภาษี ค่าธรรมเนียม ก่อนปี 2541
เพราะที่ดินแถวนั้นจะมีการเวนคืนทำคลอง ร.4
ระบายน้ำท่วมใน ห.ใ
กะว่าจะดั้ม/ปั้มราคาที่ดิน รับทรัพย์
คณะกรรมการเวนคืนสอบสวน/หาข้อเท็จจริงแล้ว
ตกลงไม่จ่าย แกเลยเสียค่าโง่กับตกควายไป
ตกควาย = ตกลงคิงกลายเป็นควาย


ราคาซื้อขายที่ดิน ราคาบ้านในที่ดิน
ถ้าบุคคลธรรมดา ที่ดินไม่สนใจแล้ว
ยึดเอาราคาประเมินสำนักงานที่ดินเป็นหลัก
ถ้าบอกราคาซื้อขายร้อยล้าน
ที่ดินประเมินได้หนึ่งล้าน
ก็เสียค่าธรรมเนียม/ภาษีในวงเงินหนึ่งล้าน

ยกเว้นแต่นิติบุคคลถือเอาราคาที่สูงกว่า
ระหว่างราคาที่จดแจ้งกับราคาที่ที่ดินประเมิน

ส่วนใครจะเอาหลักฐานสัญญาซื้อขายที่ดิน
ไปหลอกขาวบ้าน เรื่องนี้ราชการไม่เกี่ยว
ตัวใครตัวมัน ใครจะตกควายก็เป็นกรรมของมัน

Create Date : 08 พฤศจิกายน 2558		1 comments
Last Update : 1 มีนาคม 2559 21:53:09 น.
Counter : 1465 Pageviews.
Share Tweet