Bloggang.com : Peakroong :

:::มีที่ดินไม่ดูแล จะแก้ปัญหาไม่ทัน :::

มีที่ดินไม่ดูแล จะแก้ปัญหาไม่ทัน

การซื้อที่ดินเพื่อเก็บไว้เป็นสินทรัพย์นั้น เป็นรูปแบบหนึ่งของการลงทุนระยะยาวที่มีผู้นิยมทำกันมากในยุคสมัยที่ผ่านมา ใครที่ชอบไปซื้อที่ดินทิ้งๆ ไว้ไกลหูไกลตาและยังไม่มีทุนทรัพย์เพียงพอที่จะดำเนินการตามแผนการที่วางไว้ ต้องรีบไปดูไปสำรวจตรวจสอบทรัพย์สินต่างๆ ของท่านกันบ้าง เพราะหากปล่อยปละละเลยต่อไป อาจมีความเสียหายที่แก้ไขไม่ได้เกิดขึ้น

ลองคิดดูถ้าเรื่องราวเหล่านี้เกิดกับที่ดินของท่านจะทำอย่างไร

-ทิ้งไว้ราว 2 ปีกว่าไม่ได้ไปดู พอไปดูมีเพิงหมาแหงนปลูกอยู่ ที่ดินส่วนหนึ่งเป็นไร่ข้าวโพด อีกส่วนเป็นสวนกล้วย?

-หาที่ดินของตัวเองไม่เจอ มีแต่รั้วแสดงเขตที่ดินของเจ้าของที่ดินด้านซ้ายและขวา สืบไปสืบมา 2 รายนั้นแบ่งที่ดินผมคนละครึ่ง ข้างหนึ่งลงมะขามหวาน อีกข้างหนึ่งลงมะม่วงฟ้าลั่น ผมวิ่งเคลียร์เกือบตายกว่าจะแก้ปัญหาได้?

เรื่องทำนองนี้มีอีกเยอะ เป็นบทเรียนของบรรดาชนชั้นกลางที่พยายามซื้อที่ต่างจังหวัด หวังมีบ้านส่วนตัวไว้พักผ่อนปลายสัปดาห์หรือยามชรา แต่ก็ไม่ได้มีกำลังทรัพย์หรือเครือข่ายสัมพันธ์กับคนท้องถิ่นมากพอ หรือเกิดวิกฤติการงาน ทำให้ไม่สามารถไปดูแลที่ดินของตนเองได้ มัวแต่เอาชนะอุปสรรคอยู่ในกรุงเทพฯ

แล้วจะทำอย่างไร

ก่อนอื่นมาปูพื้นเรื่องเกี่ยวกับทรัพย์สินให้จิตใจมั่นคง สติและขวัญกำลังใจดีขึ้นกันก่อน จะได้หาทางป้องกันแต่เนิ่นๆ หรือแก้ไขเมื่อเกิดปัญหาขึ้น

สิทธิ์ 6 ประการของเจ้าของทรัพย์สิน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1336 ให้เจ้าของทรัพย์สินย่อมมีสิทธิ์ 6 ประการ คือ
ครอบครอง
ใช้สอย
จำหน่าย
ได้ดอกผล
สิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากผู้ไม่มีสิทธิจะยึด และ
สิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

อย่าลืมว่าที่ดินเป็นทรัพย์สินอย่างหนึ่ง เจ้าของย่อมมีสิทธิทั้ง 6 ประการครบถ้วน แต่! เรื่องเกี่ยวกับกฎหมายมี "แต่" มี "ข้อยกเว้น" เสมอ โดยเฉพาะผู้ครอบครองที่ดินจะต้องเขียนใส่กระดาษโน้ตแปะไว้ตรงที่เห็นชัดๆ ว่า หากครอบครองที่ดินแล้วละเลยจะเกิดผลอย่างไร

หากครอบครองที่ดินแล้วละเลยจะเกิดผลอย่างไร

1. รัฐเอาคืน

องค์ประกอบก็คือ กรณีที่ดินมีโฉนดทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์ หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าเกิน 10 ปีติดต่อกัน หรือกรณีที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ แต่ทอดทิ้งไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าเกิน 5 ปีติดต่อกัน

2. ถูกแย่งกรรมสิทธิ์หรือถูกแย่งการครอบครอง

กรณีที่ดินมีโฉนด หากบุคคลใดเข้าครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยสงบ โดยเปิดเผย ด้วยเจตนาเป็นเจ้าของติดต่อกันเป็นเวลา 10 ปี บุคคลนั้นย่อมได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครอง ตามที่ชาวบ้านเรียกกันว่า ครอบครองปรปักษ์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 เมื่อบุคคลใดได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์แล้ว บุคคลนั้นก็อาจยื่นคำร้องขอต่อศาล ขอให้ศาลมีคำสั่งแสดงว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองดังกล่าว หลังจากศาลไต่สวนและมีคำสั่งแล้ว ก็เอาคำสั่งศาลไปจดทะเบียนแก้ไขเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 78 ประกอบด้วยกฎกระทรวงฉบับที่ 7

สำหรับที่ดินมือเปล่า ไม่ว่าจะเป็นที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือไม่ก็ตาม ถ้าบุคคลใดได้เข้าแย่งการครอบครองจากผู้มีสิทธิครอบครองอยู่เดิมและเจ้าของเดิมไม่ฟ้องร้องเอาคืนหรือขับไล่ออกไปภายใน 1 ปี ผู้นั้นย่อมหมดสิทธิครอบครองที่ดินนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1375

ต้องช่วยกันเตือนว่า แม้ที่ดินมีโฉนดก็ปล่อยปละละเลยไม่ได้ ต้องหมั่นไปดูแล มิฉะนั้นจะมีปัญหามากมาย หากเทียบตามหลักเศรษฐศาสตร์แล้ว ต้นทุนในการดูแลที่ดินที่ซื้อไว้ต่ำกว่าต้นทุนในการใช้แก้ปัญหาที่เกิดขึ้นจากการปล่อยปละละเลย

ถ้าไม่ไปดูแล อาจจะเจอปัญหามีผู้เข้าไปครอบครองกระทั่งได้กรรมสิทธิ์ไปซึ่งเป็นเรื่องที่เลวร้ายมาก ไม่ควรจะเกิดขึ้น กรณีที่แย่น้อยลงก็คือมี ผู้บุกรุกมาทำประโยชน์เปล่า ๆ เมื่อเจ้าของที่ไปไล่ค่อยออก หรือถูกฟ้องร้องแพ้คดีค่อยย้าย บางทีไม่เข้าไปอยู่อาศัย แต่ขโมยขุดหน้าดินไปขาย บางกรณีที่ดินสวยอยู่ริมน้ำ ไม่ไปดูแลที่ดินอาจจะหายไป เพราะน้ำเซาะตลิ่งพัง

บางครั้งที่ดินเป็นหนทางสัญจรอย่างต่อเนื่องของคนหมู่มากในท้องถิ่น เป็นทางลัดเพราะไม่มีเจ้าของเด่นชัดหรือไม่มีเจ้าของที่มาแสดงเจตนาให้รู้ว่า ไม่ใช่ทางลัด สถานการณ์นี้หากเกิดขึ้นต่อเนื่องกันนานๆ ที่ดินนั้นอาจจะตกเป็นภาวะจำยอม ให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ ใช้เป็นทางลัดในการสัญจรเป็นประจำก็ได้ เป็นต้น กระทั่งตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน หรืออาจจะถูกรุกล้ำโดยเจ้าของที่ดินรอบข้าง

ถ้าแย่กว่านี้อาจจะมีผู้ปลอมตัวเอาที่ดินไปขาย เพราะหากปล่อยไว้นานๆ พวกมิจฉาชีพทางด้านนี้ก็อาจจะสวมรอยเป็นเจ้าของที่ดินได้ ถ้าเกิดขึ้นกว่าจะฟ้องร้องต่อศาลจนชนะคดีก็มิใช่เรื่องง่าย เพราะผู้ที่หลงซื้อก็ถูกหลอกเป็นเหยื่อด้วยเช่นกัน

นอกจากนี้ยังอาจจะได้รับโทษตามกฎหมายอีก ถ้าปล่อยละเลยจนต้นไม้ขึ้นรกรุงรังสกปรก หรือกลายเป็นที่ทิ้งขยะ โจรผู้ร้ายหลบซ่อน อาจมีความผิดตามพระราชบัญญัติรักษาความสะอาด พ.ศ. 2535 มาตร 8 (2) มีโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท ตามมาตรา 54

ข้อแนะนำมิให้ที่ดินถูกแย่งไปหรือมีปัญหา

อันดับแรก : มีที่ดินต้องหมั่นไปดูแล

ไม่ว่าจะอยู่แห่งหนใดในประเทศ ไม่ว่าจะมีโฉนด น.ส.3 หรือหนังสือแสดงสิทธิ์ครอบครองต่างๆ ขั้นต่ำสุดคือไปปีละหน แต่ก็น้อยไปควรจะไปปีละ 3 ครั้ง หน้าร้าน หน้าฝน หน้าหนาว ทั้งนี้เพราะที่ดินในต่างจังหวัดมีการใช้ประโยชน์ในแต่ละฤดูแตกต่างกัน

อันดับที่สอง : สร้างเครือข่ายตัวแทนดูแลที่ดิน

หากเป็นการซื้อที่ดินจากญาติมิตรต่างจังหวัดก็จะง่ายขึ้น เพราะสามารถเจรจาแลกประโยชน์ให้ญาติช่วยดูแลโดยอาจจะเป็นการจ้าง หรือให้ญาติช่วยดูแลด้วยการให้เช่าในราคาย่อมเยา ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับขนาดของที่ดิน และคุณลักษณะของพื้นดิน ถ้าไม่ใช่ซื้อจากเครือญาติหรือไม่มีญาติมิตรในท้องถิ่นนั้น ก็ต้องอาศัยกลไกการปกครองส่วนท้องถิ่น อาทิ กำนัน ผู้ใหญ่บ้าน อบต. ช่วยดูแลในลักษณะที่คล้ายกับการตกลงกับเครือญาติ

อันดับที่สาม : หากพบเห็นมีผู้บุกรุก ต้องแสดงเจตนารมณ์ให้ออกจากที่ดินทันที

้วิธีการมีหลากหลาย อาทิ เจรจาโดยตรง เจรจาผ่านผู้ใหญ่บ้าน กำนัน หรือบุคคลที่ชาวบ้านศรัทธา ในขณะเดียวกันก็หาทางประนีประนอมและป้องกันกรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองของเราไปในตัว หากผู้บุกรุกได้ทำประโยชน์บนที่ดิน เช่น ปลูกต้นไม้ หรือใช้เป็นลานตากธัญพืช วิธีการหนึ่งก็คือ อาจจะทำเป็นสัญญาเช่า โดยระบุวันเวลาที่หมดสัญญาให้เร็วที่สุดหรือตามความเหมาะสม เรื่องเช่นนี้ต้องทำอย่างบัวไม่ให้ช้ำน้ำไม่ให้ขุ่น ไม่เป็นอุปสรรคในการเข้าไปอยู่อาศัยของเจ้าของที่ดินตัวจริง

อันดับที่สี่ : ประกาศแผนการใช้ประโยชน์ที่ดินให้ชุมชนรู้

เช่น จะปลูกมะขามหวาน มะม่วง กล้วย และลงมือทำ เพื่อแสดงให้เห็นว่า เจ้าของเอาใจใส่ดูแล และสร้างเงื่อนไขให้เดินทางไปดูแล อีกทั้งยังจะได้ความสัมพันธ์กับคนในท้องถิ่นเรื่องการจ้างแรงงาน ช่วยให้คนท้องถิ่นมีรายได้เพิ่ม

มีที่ดินไม่ว่าในกรุงเทพฯ หรือต่างจังหวัดต้องดูแล เพราะแม้แต่ที่ดินจัดสรรในกรุงเทพฯ ก็อาจจะเจอปัญหากลายเป็นเพิงรับซื้อของเก่า เป็นที่จอดประจำของรถขายสินค้าเร่ เป็นคิวมอเตอร์ไซด์ กรณีที่ในกรุงเทพฯ การล้อมรั้วและปลูกไม้โตเร็วเป็นแนวเขต พอจะช่วยได้ แต่จุดสำคัญคือต้องหมั่นไปดูแล

มีที่ ต้องดูแล ท่องจำเอาไว้ และนำไปปฏิบัติก่อนจะเกิดความเสียหายเกินกว่าที่คาดไว้

Create Date : 11 พฤศจิกายน 2553

0 comments

Last Update : 11 พฤศจิกายน 2553 6:03:01 น.

Counter : 481 Pageviews.