ลงทุนหุ้นอสังหาฯ เปลี่ยนชีวิต : Back Log หุ้นอสังหาริมทรัพย์บอกอะไรเราได้บ้าง

Back Log หุ้นอสังหาริมทรัพย์บอกอะไรเราได้บ้าง

การลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์นั้น หนึ่งในสิ่งที่นักลงทุนต้องพิจารณาให้ดีก็คือ “Back Log หุ้นอสังหาริมทรัพย์” เพราะนั่นคือ “สินทรัพย์” ที่รอการ “ปลดล็อก” มูลค่าออกมา จะลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์นักลงทุนก็ต้องรู้จักสองคำนี้ครับคือ Presale และ Backlog ไม่งั้นอ่านบทวิเคราะห์ไม่รู้เรื่องครับ

Backlog คือ ยอดขายที่รอรับรู้รายได้จากการโอน

Presale หมายถึง ยอดจองบ้าน นับจากจุดที่ลูกค้าเริ่มเข้าทำสัญญาจะซื้อขายและมีการวางเงินจอง แต่ยังไม่มีการบันทึกรายได้ทางบัญชี หรือการโอนกรรมสิทธิ์ ในทรัพย์ที่ซื้อขายให้กับลูกค้า

โดยปกติ บริษัทมักจะมีการบอกตัวเลข Presale ในแต่ละไตรมาส ว่าไตรมาสที่ผ่านมามีการเปิดจองโครงการอะไร และมีลูกค้ามาจองกี่ล้านบาท โดยยอด Presale ที่สะสมรวมกัน ในส่วนที่ยังไม่ได้มีการรับรู้รายได้ก็จะเป็น Backlog ของบริษัทนั้นๆ เพื่อรอการรับรู้รายได้ในอนาคต

หากเราศึกษาดีๆ เราจะพบว่าสินทรัพย์ที่เป็น Back Log หุ้นอสังหาริมทรัพย์ นั้นจะบอกกำไรในอนาคตได้เหมือนกัน โดยเราสามารถพิจารณาได้ดังต่อไปนี้

Back Log หุ้นอสังหาริมทรัพย์ ทำให้เรารู้กระแสเงินสดล่วงหน้า

หากเราพิจารณาตัวเลขทางการเงินในหุ้นอสังหาริมทรัพย์เราจะพบว่า... นักลงทุนพอที่จะทำนายกระแสเงินสดล่วงหน้าของหุ้นอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ได้ ยกตัวอย่างเช่น

หุ้นอสังหาริมทรัพย์ประกอบกิจการประเภทคอนโดมิเนียมติดสถานีรถไฟฟ้าแห่งหนึ่งมีตัวเลขสินค้าคงคลัง หรือ Back Log อยู่ราวๆ 30,000 หมื่นล้านบาท ในขณะที่มียอดขายต่อปีราวๆ 15,000 ล้านบาท แต่บริษัทกลับแจงว่ามียอดจองคอนโดมิเนียมกว่า 70% ซึ่งในกรณีนี้บริษัทไม่ได้แจ้งข้อมูลที่ผิดพลาดอะไร เพียงแต่ยอดจองกับยอดขาย (ยอดโอนจริง) นั้นแตกต่างกันครับ กรณีข้างต้นแสดงว่ายอดโอนจริงของกิจการอยู่ราวๆ 50%

หมายความว่า... หากเราเห็นตัวเลขสินค้าคงคลัง หรือ Back Log ของกิจการอยู่ราวๆ 3 หมื่นล้านบาทในปีล่าสุด เราพอจะทำนายได้ว่ายอดโอนจริงอยู่ราวๆ ครึ่งหนึ่งของสินค้าคงคลัง และใช้ตัวเลขนี้ไปทำนายยอดขาย และกระแสเงินสดของบริษัทนี้ล่วงหน้าได้นั่นเอง

Back Log หุ้นอสังหาริมทรัพย์ หมดเร็วๆ ดีหรือไม่?

การพิจารณาสินค้าคงเหลือของหุ้นอสังหาริมทรัพย์นั้น การขายหมดอย่างรวดเร็วไม่ใช่ว่าจะเป็นเรื่องดีเสมอไปนะครับ นักลงทุนต้องพิจารณาต้นทุนประกอบการตัดสินใจด้วยจึงจะรู้ได้ว่าการบริหารสินค้าคงคลังของบริษัทดี หรือไม่ดีอย่างไร?

โดยปกติแล้วหากการก่อสร้างคอนโดมิเนียมซักโครงการหนึ่ง ถ้าได้สร้างในช่วงต้นทุนค่าก่อสร้างราคาต่ำ การขายหมดเร็วเกินไปเป็นสิ่งที่ไม่ค่อยดี มันหมายถึงการบริหารจัดการขายที่ไม่มีประสิทธิภาพ เพราะหากทยอยขายทิ้งช่วงเอาไว้ เจ้าของกิจการสามารถ “ปรับราคาขาย” ขึ้น แต่พื้นฐานต้นทุนที่ไม่ได้เพิ่มขึ้นได้นั่นเองครับ

เราสามารถสังเกตตัวเลขของ Net Profit Margin (NPM) หรือกำไรสุทธิของกิจการ หากกิจการใดมีการบริหารจัดการที่ดี NPM มักจะสูง บางแห่งสูงกว่า 10% นั่นหมายถึงกำไรที่เพิ่มขึ้นนั่นเอง!

สินค้าคงคลังของกิจการอสังหาริมทรัพย์ควรจะเป็นอย่างไร?

การบริหารจัดการสินค้าคงเหลือ หรือสินค้าคงคลังนั้นถือเป็น “หัวใจ” ของการทำกิจการอสังหาริมทรัพย์ เพราะหากมีสินค้าคงเหลือมากๆ เจ้าของไม่สามารถลดราคาแบบ “หั่นครึ่ง” หรือ ลด 70% ได้เหมือนสินค้าประเภทเสื้อผ้า หรือสินค้าประเภทอื่นๆ เราสามารถดูตัวเลข Inventory Turnover ประกอบการตัดสินใจ

Inventory Turnover จะเป็นตัวชี้วัดว่า การผลิตขององค์กรสามารถตอบสนองความต้องการของตลาดได้หรือไม่ และการบริหารสินค้าคงคลังได้ดีแค่ไหนเมื่อเทียบกับการขาย ในทางธุรกิจการเปลี่ยนวัตถุดิบและสินค้าเป็นเงินให้เร็วที่สุด มีส่วนสำคัญในทางธุรกิจทำให้สามารถบริหารงบการเงินขององค์กรเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพสูงสุด โดยมีความสัมพันธ์ดังนี้

อัตราการหมุนเวียนของวัสดุคงคลัง (Inventory Turns)  =  ต้นทุนขาย (Cost of Goods Sold : COGS) / ค่าเฉลี่ยของวัสดุคงคลัง (Inventory)*

โดย  *ค่าเฉลี่ยของวัสดุคงคลัง = (วัสดุคงคลังต้นงวด + วัสดุคงคลังปลายงวด) / 2

การคำนวณหาจำนวนวันของการขาย (Days Inventory) = วัสดุคงคลังต้นงวด / ปริมาณการขาย ณ งวดนั้น

อัตราการหมุนเวียนของปริมาณวัสดุคงคลัง(หน่วยเป็นวัน) = วัสดุคงคลังต้นงวด / ค่าเฉลี่ยปริมาณการขายรายวัน **

โดย ** ค่าเฉลี่ยปริมาณการขายรายวัน = ผลรวมปริมาณการขายรายวัน / จำนวนวัน

หากค่าคำนวณได้สูง ย่อมแสดงถึงความสามารถในการบริหารการขายสินค้าได้เร็ว อย่างไรก็ตามสำหรับการขายสินค้าประเภทอสังหาริมทรัพย์ค่านี้อาจไม่สูงมากนัก แต่ก็ไม่ควรต่ำจนเกินไปครับ

ไว้ตอนต่อๆ ไปเราจะมาเจาะลึกการลงทุนในหุ้นอสังหาริมทรัพย์กันใหม่... ติดตามให้ได้นะครับ

หากยังไม่จุใจ สามารถหาอ่านเรื่องราวของแนวคิดการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และการตกแต่งบ้าน หลากหลายสไตล์ คลิ๊กอ่านต่อได้เลยจ๊า... คลิ๊กอ่านที่นี่

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่จะได้รับอานิสงค์ โดยเฉพาะพื้นที่ในเมืองที่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าในเมือง ก็คือ "คอนโดมิเนียม" นั่นเอง

ติดตามอ่านทุกเรื่องราวของ "คอนโดมิเนียม ทำเลเด่น" คลิ๊กอ่านต่อที่นี่เลยครับ

www.topofliving.com : สนใจติดต่อให้ทีมงานไปรีวิวโครงการเด่นน่าสนใจ ที่นี่ naiwaentammada@gmail.com

[เกี่ยวกับผู้เขียน]

Create Date : 03 กุมภาพันธ์ 2559		0 comments
Last Update : 3 กุมภาพันธ์ 2559 11:59:27 น.
Counter : 970 Pageviews.
Share Tweet