กฎเหล็กสำคัญที่เจ้าของห้องชุดทุกคนควรจดจำ ก่อนตัดสินใจจรดปากกาเซ็นชื่อลงในใบรับห้องชุด ก็คือ ถ้าห้องชุดยังไม่พร้อมห้ามลงชื่อรับเด็ดขาด

วิญญู วานิชศิริโรจน์ เจ้าของหนังสือ ตรวจสุขภาพคอนโดก่อน รับโอน กล่าวว่า “อำนาจของผู้ซื้อจะหมดไปทันทีที่มีการเซ็นเอกสาร ดังนั้นจะต้องตรวจสอบให้ละเอียดก่อนที่จะลงชื่อรับห้องชุด ถ้าลงชื่อรับห้องชุดไปแล้วอำนาจการสั่งแก้ไขต่าง ๆ ของผู้ซื้อก็จะหมดไปโดยสิ้นเชิง คำพูดของเจ้าหน้าที่ขาย หรือโฟร์แมนห้องชุดก็จะเป็นเพียงแค่ลมปากเท่านั้น คือผ่านมาแล้วก็จะผ่านไป อย่าไปหวังให้มีการมาแก้ไขข้อผิดพลาดใด ๆ หลังเซ็นเอกสารไปแล้ว”

สิ่งที่ผู้ซื้อจำเป็นจะต้องตรวจสอบก่อนลงนามรับห้องชุด แบ่งออกเป็น 9 ส่วนดังต่อไปนี้

1. พื้นที่ ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วนกลาง คือ พื้นที่ที่อยู่นอกเหนือจากพื้นที่ที่ได้จดเป็นพื้นที่อาคารชุด ได้แก่ ที่ดินของโครงการ รั้วรอบโครงการ ที่จอดรถยนต์ โถงทางเดิน ทางเดิน ลิฟต์ บันไดหลัก บันไดหนีไฟ ระบบไฟฟ้าฉุกเฉิน ระบบป้องกันเพลิงไหม้ และพื้นที่อำนวยความสะดวกต่าง ๆ เช่น สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย สวนส่วนกลาง เป็นต้น

พระราชบัญญัติอาคารชุด ระบุไว้ว่า “คำสัญญาต่างๆ ที่ผู้ประกอบการใช้โฆษณาขายอาคารชุด ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขาย ดังนั้นผู้ซื้อมีสิทธิไม่รับห้องชุดถ้าพื้นที่ส่วนกลางหรือทรัพย์ส่วนกลาง ไม่เรียบร้อย และมีไม่ครบตามที่ได้โฆษณาไว้”

ทั้งนี้ สำหรับผู้ซื้อทั่วไป การที่จะตรวจสอบเรื่องดังกล่าว อาจจะไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะพื้นที่ส่วนกลางนั้น มันมีหลายส่วน บางที่การก่อสร้างก็ไม่ตรงแบบ (โดยตั้งใจ หรือไม่ตั้งใจ บางทีก็มีการปกปิด หรืออื่นๆ....) ผู้ซื้อก็ไม่ได้รู้เรื่องแบบ หรือไม่มีแบบให้ดู (ถึงแม้จะดูเป็น) แต่อย่างน้อย ก็ควรตรวจดูพื้นที่บริการส่วนกลาง ที่เราจะต้องใช้ เช่น ที่จอดรถยนต์ สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย สวน เป็นต้น

2. โครงสร้าง อาคาร ผู้ซื้ออาจตรวจสอบได้เฉพาะสิ่งที่มองเห็นจากภายนอก ซึ่งส่วนใหญ่อาคารชุดมักเป็นโครงการอาคารขนาดใหญ่ ซึ่งมีกฎหมายควบคุมอาคารที่มีข้อกำหนดเข้มข้นกว่าอาคารขนาดเล็ก ตัวอาคารจึงมักมีปัญหาโครงสร้างน้อยกว่าอาคารขนาดเล็ก ข้อนี้ สำหรับคนทั่วไป ยิ่งไม่สามารถตรวจสอบความผิดปกติได้เลย ผมขอแนะนำให้ผู้ซื้อ ตรวจสอบ เฉพาะห้องที่เราซื้อ เช่นตำแหน่งเสา ที่ระบุในแปลน บางทีเขาก็คิดพื้นที่รวมเสาเข้าไปด้วย (ซึ่งที่จริง ไม่ควรคิด) บางครั้งพื้นที่ก็ไม่ครบ เช่นแคบไป สั้นไป เวลาออกโฉนดอาคารชุด ควรได้พื้นที่ตามจริง เพราะอาจมีผลกับราคาที่ซื้อขาย

3. พื้นที่ต่อ เนื่องกับส่วนอื่น ถ้าห้องของเราอยู่ชั้นบนสุด ควรตรวจสอบหลังคาของอาคารด้วยว่ามีการรั่วซึมหรือไม่ ถ้าห้องอยู่ชั้นล่างสุด ควรตรวจสอบเรื่องการป้องกันความชื้นจากพื้นดิน ส่วนห้องที่อยู่ระหว่างชั้น ควรตรวจสอบห้องน้ำ ซึ่งมักอยู่ในตำแหน่งที่ตรงกัน ถ้าสามารถเข้าไปตรวจสอบห้องน้ำที่อยู่เหนือห้องของเราได้ก็จะดีมาก เพราะเราจะได้พบปัญหาตั้งแต่เนิ่นๆ หรือดูระบบท่อของห้องน้ำห้องข้างบน เพราะถ้าท่อตัน เราจะเป็นคนเดือดร้อน

4. พื้น มักพบปัญหาพื้นไม่เรียบ ไม่ได้ระดับ ควรตรวจดูให้ละเอียดทั่วห้อง เพราะพื้นเป็นส่วนที่เราต้องสัมผัสมากที่สุดเมื่อเทียบกับส่วนอื่นๆ ของห้องชุด โดยเฉพาะพื้นห้องน้ำ ที่ปูกระเบื้อง

5. ผนัง เป็นส่วนที่ต้องใช้เวลาในการตรวจสอบมากที่สุด เพราะมีพื้นที่มากที่สุดเมื่อเทียบกับส่วนอื่นๆ ต้องตรวจสอบดูว่าได้ดิ่ง ได้ฉากหรือไม่ ผิวปูนฉาบเรียบสม่ำเสมอ มีรอยแตกร้าว หรือไม่

6. ฝ้า เพดาน เป็นส่วนที่เจ้าของห้องมักละเลยที่จะตรวจสอบ เนื่องจากพื้นที่ส่วนนี้อยู่พ้นระยะสายตา เจ้าของห้องจำเป็นต้องตรวจ สอบทั้งฝ้าเพดานที่อยู่ภายในและฝ้าเพดานที่อยู่ภายนอก

7. ช่องเปิด ไม่ว่าจะเป็นประตู หน้าต่าง ช่องแสง รวมถึงช่องเปิดอื่นๆ เช่น เกล็ดระบายอากาศ และอิฐแก้ว เป็นต้น ปัญหาที่มักพบคือ ลูกบิด กลอน มักติดตั้งไม่เรียบร้อย ปิด-เปิดไม่ได้ หรือเปิดปิด ไม่สะดวก

8. ระบบไฟฟ้า ต้องตรวจสอบตั้งแต่มิเตอร์ไฟฟ้านอกห้องชุด สายไฟฟ้าหลักที่เชื่อมต่อเข้าห้องชุด รวมไปถึงแผงไฟฟ้าหลัก ปลั๊กไฟฟ้า สวิตช์ไฟฟ้า ดวงโคม สายโทรศัพท์ และสายสัญญาณโทรทัศน์

9. ระบบสุขาภิบาล ประกอบด้วยท่อน้ำต่างๆ ทั้งน้ำดีและน้ำเสีย ได้แก่ ระบบท่อน้ำประปา ท่อน้ำทิ้ง ท่อส้วม ท่อน้ำฝน บ่อพัก บ่อบำบัด เป็นต้น ปัญหาที่พบมากคือ อ่างล้างหน้ามักมีรอยรั่ว วิธีการตรวจสอบ ให้เปิดก๊อกน้ำให้หมด แล้วขังน้ำไว้สักพักก่อนปล่อยน้ำออก เพื่อตรวจดูว่าน้ำไหลดีหรือไม่ ตรวจดูท่อน้ำว่ามีน้ำหยดหรือไม่ ส้วมเป็นอีกจุดที่มักพบปัญหา ให้ตรวจสอบด้วยการลองกดน้ำ 2-3 ครั้ง เพื่อดูว่าน้ำไหลดีหรือไม่

หากพบว่าห้องชุดมีปัญหาให้รีบแจ้ง ซ่อมให้เสร็จเรียบร้อยก่อนลงนามรับห้องชุด ไม่ควรใช้การพูดด้วยวาจา ควรจดบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรว่ามีการแจ้งซ่อมอะไรบ้าง แล้วทำสำเนาให้ช่างไปหนึ่งชุด เพื่อที่ซ่อมเสร็จแล้วจะได้ตรวจสอบได้ถูกต้องว่าได้สั่งซ่อมอะไรไปบ้าง แล้วจึงตรวจรับเป็นครั้งสุดท้าย

“ห้องชุดจะพบปัญหาน้อยกว่าบ้าน ปัญหาที่พบส่วนใหญ่จะเป็นงานตกแต่ง โดยเฉพาะพื้นที่ปรับระดับไม่เรียบร้อยก่อนนำไม้เทียมมาปูทับ ส่วนงานระบบพบมีปัญหาไม่มากนัก แต่อย่างไรก็ตามผู้ซื้อก็ควรตรวจสอบความเรียบร้อยของห้องชุดให้ละเอียด รอบคอบ ก่อนจะทำการลงนามรับห้องชุด นอกจากนี้ควรขอใบรับประกันของแถมที่ทางโครงการมอบให้กับลูกค้า อาทิ แอร์ ชุดเครื่องครัว ตู้เย็น ฯลฯ มาเก็บไว้เป็นหลักฐานด้วย” วิญญู วานิชศิริโรจน์ กล่าวสรุป.