Bloggang.com : inspection : วิธีเลือกซื้อบ้าน

วิธีเลือกซื้อบ้าน

วิธีเลือกซื้อบ้านสั่งสร้าง บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย และบ้านพร้อมอยู่

ความพยายามของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในการพัฒนาเทคโนโลยีและรูปแบบบ้านใหม่ ๆ เข้ามาสนองตอบความต้องการซื้อบ้านของผู้บริโภคในแต่ละสถานการณ์ เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นตลอดมา ล่าสุดจากสถานการณ์วิกฤติเศรษฐกิจ กลายเป็นตัวแปรหลักที่ผลักดันให้เกิดตลาดการเสนอขายบ้านภายใต้แนวทางใหม่ คือ " บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย" เพื่อตอกย้ำความมั่นใจให้กับผู้ซื้อบ้าน ว่าจะไม่เกิดปัญหาซื้อบ้านแล้วไม่ได้บ้านเช่นที่ผ่านมาอีก

การปรับเปลี่ยนแนวคิดทางการตลาดดังกล่าว ทำให้ปัจจุบันการเสนอขายบ้านในตลาดมีให้เลือกซื้อถึง 3 กลุ่มด้วยกัน คือ กลุ่มบ้านสั่งสร้าง ถือว่าเป็นบ้านในระบบที่คุ้นเคย รูปแบบการเสนอขายแบบประเภทนี้จะเริ่มด้วยการที่ผู้ซื้อวางเงินดาวน์จำนวนหนึ่งตามที่ตกลงกันไว้ก่อน แบ่งชำระเป็นงวด เฉลี่ย 10-20 เดือน เมื่อถึงเวลาที่กำหนดก็โอนกรรมสิทธิ์และชำระต่อกับสถาบันการเงิน

ตลาดที่สอง เป็นกลุ่มบ้านพร้อมอยู่ เป็นบ้านที่สร้างแล้วเสร็จ ทั้งที่เป็นบ้านมือสอง และมีการเปลี่ยนมือ กับอีกส่วนคือ ที่เป็นบ้านใหม่ แต่ถูกตีทรัพย์โอนชำระหนี้ให้กับสถาบันการเงิน และสุดท้ายเป็นบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ซึ่งทะยอยออกสู่ตลาดทั้งจากการเสนอขายของผู้ประกอบการ และสถาบันการเงิน ส่วนตลาดที่สามก็คือกลุ่มบ้านสร้างก่อนขายที่กล่าวไว้ตั้งแต่ต้น

เมื่อผู้บริโภคทราบว่าบ้านในตลาดสามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลัก จึงเป็นการง่ายที่จะสืบค้นรายการขายบ้านในแต่ละช่วงเวลา ตามทำเลที่ตั้งที่ต้องการ ภายใต้ข้อเสนอเรื่องราคาและเงื่อนไขที่ดีที่สุดของบ้านในแต่ละกลุ่ม แต่ก่อนที่ผู้บริโภคจะตกลงใจเลือกซื้อบ้านสั่งสร้าง บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย หรือ บ้านพร้อมอยู่ สิ่งสำคัญคือศึกษาถึงข้อดีที่จะได้รับจากการตัดสินใจซื้อบ้านครั้งนั้น เพราะบ้านในแต่ละกลุ่มจะมีความพร้อมที่แตกต่างกัน

เป็นที่ทราบกันดีว่า บ้านสั่งสร้าง เป็นแนวทางของธุรกิจและการตลาดบ้านในยุคอดีตถึงปัจจุบัน พฤติกรรมผู้บริโภครับรู้และคุ้นเคยกับระบบนี้ ถึงปัจจุบันแม้ว่ากระแสของบ้านพร้อมอยู่และบ้านสร้างเสร็จก่อนขายจะมาแรงก็ตาม แต่บ้านสั่งสร้างก็ยังคงดำเนินต่อไป แม้จะน้อยลงบ้างในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจที่ผ่านมา

เนื่องจากมีข้อเด่นหลายประการที่สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ซึ่งเป็นฐานสำหรับของตลาดบ้าน นั่นก็คือ ให้ระยะเวลาการผ่อนดาวน์ เฉลี่ยที่ 10-20 เดือน แล้วแต่เงื่อนไขของแต่ละโครงการ นอกจากนี้ยังช่วยเพิ่มโอกาสและกำลังซื้อให้กับผู้บริโภค โดยเฉพาะกับกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับกลางถึงล่าง ระบบผ่อนเงินดาวน์เป็นวิธีหนึ่งที่ช่วยให้ผู้ซื้อบ้านในกลุ่มนี้มีโอกาสมีบ้านเป็นของตัวเองง่ายขึ้น

ความยืดหยุ่นเรื่องการปรับแบบบ้าน และเลือกวัสดุที่ใช้ก่อสร้างบ้านได้ ยังเป็นอีกข้อเด่นสำหรับบ้านสั่งสร้าง รวมทั้งผู้ซื้อสามารถเลือกแบบบ้านที่ถูกใจได้ แต่อาจจะมีข้อด้อยอยู่บ้างเมื่อเทียบกับบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย เพราะไม่มีหลักประกันว่าจะได้บ้านหรือไม่ ดังนั้นผู้บริโภคจึงต้องให้ความสำคัญกับผู้ประกอบการและบริษัทเจ้าของโครงการเป็นกรณีพิเศษ ทั้งเรื่องผลงานที่ผ่านมา ชื่อเสียงและการตอบรับจากตลาด รายละเอียดข้อสัญญาที่ใช้ในการซื้อขาย ซึ่งทั้งหมดจะต้องดำเนินการด้วยความรัดกุมและรอบคอบ

สำหรับบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย จะมีข้อดีตรงที่ผู้บริโภคสามารถตัดสินใจซื้อบ้านได้ทันที และมั่นใจได้แน่นอนว่าเมื่อซื้อแล้วจะได้บ้านที่ต้องการ แต่ต้องเป็นแบบบ้านและปลูกสร้างอยู่ในทำเลที่ตั้งซึ่งทางผู้ขายกำหนดไว้ เพราะทุกอย่างดำเนินการไว้พร้อมแล้วรอเพียงการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภคเท่านั้น

อย่างไรก็ดี พบว่าบ้านในกลุ่มนี้ยังมีข้อจำกัดเรื่องความยืดหยุ่นในการเลือกวัสดุก่อสร้าง และการเลือกแบบบ้านให้ตรงตามที่ต้องการ เนื่องจากบ้านสร้างเสร็จก่อนขายส่วนใหญ่จะออกแบบและก่อสร้างโดยผู้ประกอบการซึ่งทำไปตามการประเมินถึงความต้องการพื้นฐานของผู้บริโภค อาจไม่ครอบคลุมถึงความต้องการในรายละเอียดปลีกย่อย รวมถึงการเลือกวัสดุที่นำมาใช้ และส่วนประกอบอื่น ๆ ของบ้าน ข้อจำกัดนี้เองที่ผู้ประกอบการพยายามปรับวิธีการเพื่อให้สอดคล้องกับผู้ซื้อบ้านมากที่สุด โดยใช้การสำรวจความต้องการของผู้ซื้อบ้านที่เป็นฐานลูกค้ากลุ่มเป้าหมายเพื่อนำมาใช้ในการปรับปรุงแบบบ้านให้ตรงใจผู้ซื้อ

การซื้อบ้านในกลุ่มตลาดบ้านสร้างเสร็จก่อนขาย ยังถือว่าจำกัดเฉพาะผู้บริโภคที่มีกำลังซื้อ หรือมีเงินออมระดับหนึ่งเท่านั้น เนื่องจากจะมีระยะเวลาการชำระเงินดาวน์เป็นจำนวนสั้นๆ อาจเป็นข้อจำกัดของผู้บริโภคระดับกลาง ไปจนถึงผู้ซื้อบ้านที่มีรายได้น้อยที่ต้องการเลือกซื้อบ้านในกลุ่มนี้ เพราะถึงแม้ว่าปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อซื้อบ้านจะอยู่ในระดับต่ำ และสถาบันการเงินทุกแห่งอนุมัติวงเงินกู้สูงสุดใกล้เคียงกับราคาขาย แต่เครดิตของผู้ซื้อบ้านอาจไม่เพียงพอต่อการขอวงเงินกู้ให้เท่ากับราคาบ้านส่วนที่เหลือหลังจากหักเงินดาวน์

กลุ่มบ้านพร้อมอยู่ ในที่นี้ของพูดถึงตลาดบ้านมือสอง มีให้เลือกจำนวนมากและทุกกลุ่มสินค้าในตลาดปัจจุบัน ทั้งประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม และอาคารพาณิชย์ อาจเป็นทั้งบ้านใหม่และบ้านเก่า แม้ว่าจะเป็นบ้านมือสองแต่อาจยังไม่มีการเข้าอยู่อาศัย เช่นบ้านที่มีการจองซื้อแล้ว อยู่ระหว่างการผ่อนดาวน์กับเจ้าของโครงการ และเป็นบ้านยังสร้างไม่เสร็จ (ผู้ซื้อยังไม่ได้รับโอน) แต่เจ้าของต้องการจะขายต่อ เพื่อหวังเก็งกำไร หรือขายด้วยความจำเป็นอื่นๆ

อีกส่วนเป็นบ้านพร้อมอยู่ที่ปล่อยว่าง ได้แก่บ้านที่สร้างเสร็จแล้ว และผู้ซื้อโอนกรรมสิทธิ์จากโครงการแล้ว แต่ไม่เข้าอยู่อาศัย และต้องการขายแก่ผู้อื่น อาจเป็นไปได้ว่าบ้านดังกล่าวอยู่ระหว่างการดำเนินการตามขั้นตอนของการเจรจาและประนอมหนี้

ข้อดีของบ้านกลุ่มนี้ก็คือ ผู้บริโภคมีทางเลือกค่อนข้างมากในการเลือกซื้อบ้านที่ถูกใจ เพราะมีให้เลือกจากหลายแหล่งด้วยกัน อาทิ สถาบันการเงิน กรมบังคับคดี ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การเปิดประมูล เจ้าของโครงการประกาศขายโดยตรง ซึ่งราคาที่เสนอขายส่วนใหญ่จะค่อนข้างถูกเมื่อเทียบกับสินค้าในตลาด เฉลี่ยที่ 20-50% เนื่องจากมีการแข่งขันสูงทั้งในกลุ่มสินค้าประเภทเดียวกัน และโครงการใหม่ในทำเลเดียวกัน จึงเป็นโอกาสของผู้บริโภคในการต่อรองราคา เลือกแบบบ้าน และทำเลที่ตั้งที่ต้องการ

อย่างไรก็ดี ควรพิจารณาอย่างรอบคอบในการเลือกซื้อ เพราะหากเป็นบ้านในกลุ่มที่เคยมีการเข้าอยู่อาศัยและมีอายุของตัวบ้านเกินกว่า 5 ปี อาจมีปัญหาเรื่องการชำรุด ซึ่งสามารถตีเป็นราคาบ้านได้จากต้นทุนที่เสียไปจากการซ่อมแซมในภายหลัง

ดังจะเห็นได้ว่า บ้านในตลาดทั้ง 3 กลุ่มจะเป็นทางเลือกและข้อเปรียบเทียบสำหรับผู้บริโภคที่กำลังคิดจะซื้อบ้านได้เป็นอย่างดี ซึ่งผู้ซื้อควรจะพิจารณาจากความพร้อมด้านกำลังซื้อเป็นหลัก รวมถึงความสามารถในการผ่อนชำระควบคู่กับระดับราคาบ้าน ในตลาดบ้านสั่งสร้าง บ้านสร้างเสร็จก่อนขาย และบ้านพร้อมอยู่ ซึ่งบ้านจากทั้ง 3 กลุ่มสามารถตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคที่แตกต่างกัน

แม้ว่าบ้านสร้างเสร็จก่อนขายสามารถสร้างความมั่นใจให้กับผู้ซื้อบ้านระดับหนึ่ง แต่ว่าไม่สามารถครอบคลุมความต้องการกลุ่มผู้บริโภคได้ทั้งหมด ทั้งนี้ เนื่องจากผู้ ซื้อจะต้องมีเงินจำนวนหนึ่งในการซื้อบ้าน เพราะไม่มีสถาบันการเงินใดที่จะปล่อยกู้ 100% ดังนั้น ช่องว่างการตลาดที่เหลือจึงเป็นของบ้านสั่งสร้าง กับตลาดบ้านพร้อมอยู่ ที่มีมากมาย หลายระดับราคา และครอบคลุมทำเลที่ตั้งมากกว่ารอให้ผู้บริโภคได้ตัดสินใจ

บรรณาณุกรม
//www.home.co.th
วารสารประกอบการสัมมนาการเลือกซื้อบ้าน
ของภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

Create Date : 27 สิงหาคม 2551

Last Update : 27 สิงหาคม 2551 3:47:40 น.

0 comments

Counter : 267 Pageviews.