Bloggang.com : inspection : เปิดช่องทางหาซื้อที่อยู่อาศัย

เปิดช่องทางหาซื้อที่อยู่อาศัย

เมื่อถึงเวลาที่ควรจะตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน เพื่อให้ได้รับสิทธิ์พิเศษต่างๆตามที่กล่าวมา ผู้ซื้อบ้านที่ยังมีความคิดว่ารอหาบ้านที่ถูกใจก่อน คงต้องพิจารณาทบทวนกันใหม่อีกสักครั้ง เพราะแท้ที่จริงแล้วตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้มีเพียงโครงการจัดสรรที่พัฒนาขึ้นโดยผู้ประกอบการเท่านั้น แต่ยังมีตลาดบ้านมือสอง ซึ่งในส่วนของตลาดบ้านมือสองนั้นยังแยกย่อยลงไปอีก เพราะมีทั้งบ้านมือสองที่เจ้าของขายเอง ฝากขายผ่านนายหน้าหรือโบรกเกอร์ และยังมีบ้านมือสองในตลาดประมูลเพิ่มเติมเข้ามาอีกด้วย
ไม่ว่าจะเป็นตลาดบ้านสร้างใหม่ หรือตลาดบ้านมือสอง ก็ล้วนมีข้อดี ข้อด้อย และข้อควรระวัง เช่นเดียวกันทั้งสิ้น

เริ่มจากตลาดบ้านใหม่ หรือบ้านสร้างใหม่ เมื่อมีความคิดที่จะซื้อบ้าน คนส่วนใหญ่เลือกที่จะมองหาบ้านถูก ใจในตลาดบ้านสร้างใหม่ก่อนเป็นอันดับแรก โดยเฉพาะอย่างยิ่งบ้านสร้างใหม่ในโครงการจัดสรร เนื่องจากเป็นตลาดที่หาข้อมูลได้ง่ายที่สุด มีการโฆษณาผ่านสื่อต่างๆ ผู้ซื้อสามารถตรวจสอบความน่าเชื่อถือของผู้ขายในเบื้องต้นได้ ยกเว้นแต่เป็นการซื้อบ้านสร้างใหม่ในโครงการประเภทที่เรียกว่า “เลี่ยงกฎหมายจัดสรร” โครงการประเภทนี้สังเกตได้ง่ายๆก็คือ มีการจัดสรรที่ดินแบ่งขายต่ำกว่า 10 แปลง ไม่มีใบอนุญาตจัดสรรมาแสดง มีการจัดสาธารณูปโภคส่วนกลางต่างไปจากโครงการจัดสรรทั่วไป เช่นขนาดของถนนต่ำกว่ามาตรฐาน ไม่มีสวนหย่อมในโครงการ ไม่มีทางระบายน้ำริมสองฝั่งถนนในโครงการ ไม่มีระบบบำบัดน้ำเสีย

หากผู้ซื้อบ้านสนใจเลือกซื้อบ้านในโครงการจัดสรรประเภทเลี่ยงกฎหมาย แม้ว่าจะได้ทำเลที่ถูกใจ ราคาต่ำกว่าโครงการทั่วไปเล็กน้อย แต่ก็อาจต้องพบกับปัญหาตามมาในภายหลังโดยเฉพาะปัญหาในเรื่องของสาธารณูปโภคโครงการ ส่วนปัญหาเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ ปัจจุบันลูกค้าสามารถตรวจสอบได้จากกรมที่ดินว่าผู้ขายเป็นผู้ถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือไม่ ถ้าเลขโฉนดการถือครองตรงกับที่แจ้งไว้ ที่ดินไม่ติดจำนอง เรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ก็ไม่มีปัญหา

สำหรับผู้ที่เลือกที่จะซื้อบ้านในโครงการจัดสรร ถือว่าขณะนี้เป็นโอกาสทองสำหรับผู้ซื้ออย่างแท้จริง เพราะนอกจากผู้ประกอบการจะแข่งขันกันเพื่อเสนอเงื่อนไขที่ดีที่สุดแล้ว ยังเป็นช่วงเวลาที่ภาครัฐให้ความสนใจในการเข้ามาคุ้มครองผู้ซื้อบ้านในโครงการจัดสรรอย่างจริงจังอีกด้วย ซึ่งเรื่องนี้มีความชัดเจนขึ้นเมื่อมีการประกาศใช้พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ.2543 กฎหมายฉบับนี้ทำให้ผู้ประกอบการต้องต่อสร้างสาธารณูปโภคหลักของโครงการให้เสร็จก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ มีมาตรการดูแลสาธารณูปโภคโครงการในระยะยาว เช่นการจัดตั้งนิติบุคคลบ้านจัดสรร และที่สำคัญคือ มีการบังคับใช้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน(มีสิ่งปลูกสร้าง) ฉบับมาตรฐานเป็นครั้งแรก ผลที่ตามมานับจากวันที่มีการประกาศใช้ในวันที่ 4 เมษายน 2545 โครงการจัดสรรทุกแห่งต้องใช้สัญญามาตรฐานของกรมที่ดินเป็นสัญญาต้นแบบในการซื้อขายกับลูกค้า ซึ่งถือว่าเป็นการได้รับการคุ้มครองสิทธิ์สูงสุดในส่วนของผู้ซื้อบ้าน

อย่างไรก็ดี หากผู้ซื้อบ้าน เลือกที่จะบ้านใหม่ในโครงการจัดสรร ก่อนตัดสินใจจ่ายเงินจองก็ควรต้องพิจารณาองค์ประกอบเพิ่มเติม 10 ประการดังต่อไปนี้ คือ
1.ที่ตั้งโครงการ ต้องไม่อยู่ในแนวที่เสี่ยงต่อการเวนคืนของทางราชการ ตรวจสอบข้อบังคับการใช้ประโยชน์ที่ดินตามประกาศผังเมือง ฯลฯ

2.สภาพแวดล้อมของบ้าน ซึ่งหมายถึงสภาพชุมชนโดยรอบ

3.การจัดวางผังของหมูบ้านจัดสรร ต้องมีการแบ่งการใช้ประโยชน์ของพื้นที่อย่างชัดเจน เช่นส่วนของการอยู่อาศัย กับโซนพาณิชย์ เป็นต้น

4.ความปลอดภัย ในโครงการจัดสรรมีระบบรักษาความปลอดภัยตามมาตรฐานหรือไม่ มีระบบประสานงานกับท้องถิ่นอย่างไร

5.การคมนาคม ซึ่งหมายถึงความสะดวกในการเข้าถึงโครงการ การเข้าสู่ศูนย์กลางธุรกิจ แหล่งการศึกษา และแหล่งบริการสาธารณะเช่นโรงพยาบาล หน่วยงานราชการต่างๆ

6.ระบบสาธารณูปโภคโครงการ ถนนออกแบบไว้สำหรับผู้ที่อยู่อาศัยจำนวนเท่าใด ระบบประปาในโครงการเป็นประปา หรือระบบประปาบาดาลซึ่งทางโครงการจัดให้บริการเอง ซึ่งหากเป็นระบบหลัง ทางโครงการต้องชี้แจงได้ว่าจะมีระบบประปาเข้ามาให้บริการได้เมื่อใด

7.ตัวบ้านมีการออกแบบพื้นที่ใช้สอยไว้อย่างเหมาะสมหรือไม่ การก่อสร้างได้มาตรฐานหรือไม่ เลือกใช้วัสดุก่อสร้างตรงตามสเป็ค หรือไม่

8.ราคาบ้าน เป็นราคาที่สมเหตุสมผลหรือไม่เมื่อเทียบกับต้นทุนที่ดิน และต้นทุนค่าก่อสร้าง

9.ความมั่นคงและความน่าเชื่อถือของเจ้าของโครงการ

10 .การให้บริการในหมู่บ้าน หรือในโครงการ มีการวางแผนสำหรับชุมชนใหม่ในอนาคตไว้เพียงใด

แต่หากผู้ซื้อบ้านต้องการซื้อบ้านสร้างใหม่ให้ได้รับสิทธิ์พิเศษตามที่รัฐบาลเสนอให้ มีข้อแนะนำว่า ต้องซื้อบ้านในโครงการจัดสรรที่มีการขออนุญาตจัดสรรถูกต้องตามกฎหมายหมายทุกประการ หากเป็นโครงการอาคารชุด หรือคอนโดมิเนียมต้องดำเนินการตามกรอบ พ.ร.บ. อาคารชุด พ.ศ.2535ต้องมีการจดทะเบียนอาคารชุดถูกต้องตามกฎหมาย หากซื้อบ้านสร้างก่อนขายไม่มีปัญหาเพราะโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในปีนี้อย่างแน่นอน แต่หากซื้อบ้านสั่งสร้าง ควรตัดสินใจภายใน 6 เดือนแรกของปีนี้เพราะการสร้างบ้านปัจจุบันใช้เวลาเฉลี่ยประมาณ 6-8 เดือน ยกเว้นผู้ที่ซื้อบ้านจัดสรรจากโครงการที่ใช้ระบบพรีแฟบหรือระบบชิ้นส่วนสำเร็จรูป เพราะบ้านประเภทนี้จะใช้เวลาก่อสร้างประมาณ 3-4 เดือนเท่านั้น

หากหาซื้อบ้านในตลาดบ้านสร้างใหม่แล้วยังไม่ถูกใจ ตลาดบ้านมือสอง ก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งซึ่งปัจจุบันเริ่มมีความสับซ้อนมากขึ้น เพราะผู้ซื้อจะมีโอกาสเลือกซื้อบ้านมือสองได้ถึง 3 ช่องทาง คือ ซื้อตรงจากเจ้าของเดิม ซื้อผ่านโบรกเกอร์ และซื้อผ่านตลาดการประมูล แต่ละช่องทางมีจุดน่าสนใจที่ต่างกัน หากเป็นการซื้อตรงจากเจ้าของเดิม ผู้ซื้อส่วนใหญ่จะมีความคิดว่าสามารถต่อรองราคาได้โดยตรง น่าจะเป็นโอกาสที่ได้ราคาต่ำสุดเพราะไม่มีการบวกเพิ่มค่านายหน้า แต่แท้จริงแล้วอาจไม่ใช่และจะมีปัญหามาขึ้นหากผู้ซื้อขาดความรู้ในด้านกฎหมายที่เกี่ยวกับการซื้อ ขายอสังหาริมทรัพย์

การซื้อผ่านโบรเกอร์ อาจจะมีข้อดีตรงที่มีสินค้าให้เลือกเป็นจำนวนมาก ทำให้ตรวจสอบและเปรียบเทียบราคาได้ง่าย ได้รับความสะดวกจากการให้บริการของตัวแทนขาย แต่มีข้อพึงระวังว่าต้องตรวจสอบความน่าเชื่อถือของนายหน้ารายนั้นๆด้วย และราคาที่ได้อาจเป็นราคาที่ต้องยอมรับกับค่าใช้จ่ายด้านการบริการที่บวกเพิ่มเข้าไปแล้ว ซึ่งโดยเฉลี่ยจะอยู่ที่ประมาณร้อยละ 3-5

สุดท้ายคือการซื้อผ่านตลาดการประมูล มีทั้งประมูลขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และประมูลโดยผู้จัดการประมูลเอกชน ที่อยู่อาศัยในตลาดการประมูลของกรมบังคับคดีส่วนใหญ่จะเป็นบ้านธนาคาร ข้อดีก็คือผู้ซื้อบ้านมือสองผ่านตลาดนี้มั่นใจได้ว่าจะมีสินเชื่อรองรับ ส่วนการประมูลในตลาดเอกชน ข้อดีก็คือจะได้สินค้าใหม่ ส่วนราคาก็ต้องสูงขึ้นไปตามสภาพของสินค้า บางครั้งราคาปิดประมูลอาจสูงกว่าราคาซื้อขายในตลาดทั่วไป แต่อย่างไรก็ดีมีการประเมินสถิติไว้ว่าโดยทั่วไปแล้วการซื้อบ้านมือสองจะมีสนนราคาที่ต่ำกว่าบ้านสร้างใหม่เฉลี่ยประมาณร้อยละ 25 และมักจะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีกว่า น่าสนใจมากกว่าบ้านส้รางใหม่

ไม่ว่าผู้ซื้อบ้านจะเลือกซื้อบ้านมือสองผ่านช่องทางใด สิ่งที่ต้องคำนึงถึงก็คือ การตรวจสอบคุณภาพบ้าน เพราะเมื่อขึ้นชื่อว่าบ้านมือสอง ก็ต้องเป็นบ้านที่ผ่านการอยู่อาศัยมาแล้วหรือ มีอายุการใช้งาน อายุของบ้าน จะเกี่ยวข้องกับสภาพความเสื่อมโทรมของบ้านโดยตรง หากเป็นบ้านที่ก่อสร้างได้ตามมาตรฐานภายใน 5 ปีแรกไม่ควรจะมีส่วนใดชำรุดเสียหายหรือเสื่อมโทรม แต่เมื่อผ่านการใช้งานมาในช่วง 5-10 ปี บ้านจะเริ่มมีความชำรุดจากอุปกรณ์ที่ใช้ประจำวัน เช่น หลอดไฟ ก็อกน้ำ ลูกบิดประตู เมื่อเข้าสู่อายุการใช้งานที่ 10-20 ปีระบบประกอบของบ้านจะเริ่มมีปัญหา เช่นหลังคาบ้านอาจมีน้ำรั่วซึม ท่อน้ำประปาอาจรั่วท่อระบายเริ่มอุดตัน ผนังก่ออิฐฉาบปูนอาจมีรอยแตกร้าวเล็กๆ แต่ถ้าบ้านมีอายุการใช้งานเกิน 20 ปี ความชำรุดทรุดโทรมจะมีมากขึ้นแม้กระทั้งโครงสร้างก็อาจมีปัญหาได้ หากตัดสินใจแล้วว่าพร้อมที่จะเลือกซื้อบ้านมือสองก็ควรต้องตรวจสอบข้อมูลพื้นฐานก่อนการตัดสินใจดังนี้

การตรวจสอบในเบื้องต้น เริ่มจากดูสภาพโดยรอบของอาคาร บ้านตั้งอยู่ในที่ลุ่มน้ำท่วมถึงหรือไม่ ใกล้ๆบ้านมีการถมดินให้สูงกว่าบ้านที่จะซื้อหรือไม่ น้ำฝนจากข้างเคียงไหลเข้าบ้านหรือไม่ ที่ดินที่ตั้งของบ้านทรุดตัวหรือไม่ดูได้จากการทรุดตัวของพื้นที่จอดรถและลานซักล้าง ดูสภาพโดยรวมของอาคาร คือบ้านควรอยู่ในแนวดิ่ง ไม่เอียง คาน และพื้นไม่ควรเอนจนมองเห็น สีภายในบ้านมีการบวมกะเทาะหรือไม่ เพราะหากเกิดปัญหาเช่นนี้แสดงว่ามีน้ำไหลซึมเข้ามาในบ้าน ดูสภาพรอยร้าวในผนัง หากมีรอยราวทะแยงมุมจากเสาถึงคาน หรือจากพื้นถึงคาน แสดงว่าบ้านกำลังมีปัญหาด้านโครงสร้าง ดูสภาพพื้น(คอนกรีต) ไม่ควรมีรอยแตกร้าวเป็นแนวยาวบริเวณกึ่งกลางของแผนพื้น ดูสภาพระบบประปา ควรตรวจบริเวณผนังและใต้ท้องพื้น หรือเพดานใต้ห้องน้ำว่ามีร่องร้อยการรั่วซึ่งหรือไม่ ดูสภาพระบบไฟฟ้า โดยมากมักไม่ใคร่มีปัญหายกเว้นแต่บ้านเก่าที่อายุการใช้งานเกิน 10 ปี

เมื่อทราบข้อมูลในเบื้องต้นแล้วว่าหากคิดจะซื้อบ้านใหม่ควรเลือกอย่างไร และหากสนใจซื้อบ้านมือสองต้องตรวจสอบอะไรบ้าง วันนี้การหาบ้านที่ถูกใจคงไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป

----------------------------------------

บรรณานุกรม

1. กลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ 6 โดย รศ.มานพ พงศทัต

2. กลเม็ดการซื้อขาย บ้าน-คอนโด (ฉบับกระเป๋า) โดย REALTY FORUM

3. บทความจากนิตยสาร HOME BUYER GUIDE เรื่อง เลือกซื้อบ้านมือสอง ผ่านโบรกเกอร์ –ประมูล-ซื้อตรง ช่องทางไหนประโยชน์สูงสุด

4 .บทความจากนิตยสารบ้านพร้อมอยู่ เรื่อง ตรวจบ้านมือสองด้วยสองตาตน โดย มั่น ศรีเรือนทอง

Create Date : 26 สิงหาคม 2551

Last Update : 26 สิงหาคม 2551 15:24:23 น.

0 comments

Counter : 250 Pageviews.