Bloggang.com : inspection : เทคนิคการต่อรองราคาบ้านมือสอง

เทคนิคการต่อรองราคาบ้านมือสอง

ในปัจจุบันผู้ซื้อนิยม และให้ความสนใจซื้อบ้านมือสองกันมากยิ่งขึ้น ด้วยเหตุผลในหลายประการ เช่น บ้านในทำเลที่ต้องการไม่มีโครงการบ้านใหม่เสนอขาย โดยเฉพาะบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ ในเขตเมืองที่หายากและมีราคาแพงเกินไป นอกจากนั้นบ้านมือสองยังมีราคาถูกกว่าบ้านใหม่ขึ้นอยู่กับสภาพและอายุของบ้าน เป็นต้น จากความนิยมที่เพิ่มมากขึ้นทำให้ปัจจุบันตลาดบ้านมือสองเริ่มขยายตัวและกินส่วนแบ่งตลาดประมาณ 30% ของตลาดบ้านโดยรวม

ลักษณะเด่นอีกประการหนึ่งของบ้านมือสอง คือ สามารถต่อรองราคากันมากกว่าตลาดบ้านมือใหม่ เนื่องจากเป็นบ้านที่มีการใช้งานมาแล้วสภาพบ้านจึงไม่สมบูรณ์เหมือนบ้านใหม่ แต่การจะต่อรองให้ได้ราคาเป็นที่พอใจของผู้ซื้อหรือไม่นั้น เป็นเรื่องที่ผู้สนใจซื้อบ้านมือสองควรที่จะรู้เทคนิคและวิธีการเจรจาต่อรองกับเจ้าของบ้าน หรือตัวแทนนายหน้าที่ทำหน้าที่ขายบ้านหลังนั้น เพื่อให้ได้บ้านในราคาที่สมใจ

เทคนิคในขั้นพื้นฐานหลังจากที่ผู้ซื้อตัดสินใจจะซื้อบ้านที่เจ้าของ หรือตัวแทนนายหน้าเสนอขาย ผู้ซื้อจะต้องเตรียมตัวในสิ่งเหล่านี้ก่อนเป็นอันดับแรก คือ
1.ผู้ซื้อจะต้องหาข้อมูลเปรียบเทียบของราคาบ้านในทำเลเดียวกันหรือใกล้เคียงกัน เพื่อให้ได้ราคาอ้างอิง ที่สามารถนำมาวิเคราะห์ได้ว่า ราคาบ้านที่ผู้ซื้อต้องการซื้อในทำเลนั้นควรเป็นเท่าไหร่ และควรจะมีข้อมูลอ้างอิงมากกว่า 1 แหล่ง
2.พิจารณาเงื่อนไขทางด้านภาษี ค่าธรรมเนียมต่างๆ ตามกฎหมาย ว่าใครเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายในส่วนนั้นบ้าง

3. พิจารณาว่า เมื้อซื้อบ้านหลังนั้นมาแล้ว ผู้ซื้อจะต้องปรับปรุงซ่อมแซมบ้านหลังนั้นมากน้อยเพียงใด และต้องเสียค่าใช้จ่ายเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ ซึ่งค่าใช้จ่ายจากการปรับปรุงซ่อมแซมบ้านผู้ซื้อสามารถนำมาใช้เป็นเงื่อนไขในการเจรจาต่อรองได้เช่นกัน
4.ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาเงื่อนไขทางการเงื่อนในกรณีที่ผู้ซื้อจะต้องขอสินเชื่อกับธนาคาร ว่า ธนาคารจะอนุมัติให้สินเชื่อสำหรับการปรับปรุง ซ่อมแซมหรือไม่ เป็นจำนวนเงินเท่าใด เพียงพอต่อการปรับปรุงซ่อมแซมหรือไม่ และผู้ซื้อมีกำลังเพียงพอที่จะผ่อนไหวหรือไม่ ข้อมูลต่างๆ เหล่านี้ผู้ซื้อต้องเตรียมให้พร้อมสำหรับการเจรจา

เมื่อเริ่มเจรจาผู้ซื้อควรจะคำนึง ไว้เสมอว่าผู้ซื้อมีความต้องการซื้อจึงขอต่อรองราคา แม้ว่าราคาจะเป็นส่วนหนึ่งของมูลค่าบ้านเท่านั้น แต่เป็นส่วนสำคัญของการตัดสินใจซื้อโดยปกติคนไทยมักชอบการต่อรองอยู่แล้ว ผู้ขายส่วนใหญ่จึงตั้งราคาเผื่อไว้สำหรับการต่อรองในขณะที่ผู้ซื้อต้องการได้บ้านในราคาที่ต่ำ ราคาซื้อขายจึงเป็นราคาที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายยอมรับได้ ในการซื้อ-ขายแต่ละครั้งย่อมมีความแตกต่างกันออกไปในเงื่อนไขเฉพาะของตัวบุคคลจึงไม่มีสูตรแน่นอนตายตัวในการต่อรองทุกครั้งไป แต่ก็พอมีเทคนิคที่จะแนะนำได้ดังนี้

เวลาเจรจาต่อรองบ้านมือสองผู้ซื้อจะต้องหาสิ่งที่เป็นรูปธรรม มาเป็นเงื่อนไขสำหรับการต่อรอง เช่น หาจุดบกพร่อง หรือตำหนิของบ้าน เพื่อของส่วนลด โดยให้เหตุผลว่า ตำหนิและจุดบอกพร่องของบ้านจะนำมาซึ่งค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นในการปรับปรุงซ่อมแซม เป็นต้น ผู้ซื้อไม่ควรนำเรื่องทำเลที่ตั้งมาเป็นจุดในการเจรจาต่อรอง เพราะราคาบ้านมักจะถูกกำหนดโดยทำเลที่ตั้งอยู่แล้ว แต่สามารถนำเรื่องสภาพแวดล้อมในทำเลที่ตั้งมาเป็นจุดเจรจาต่อรองได้ ถ้าในกรณีที่สภาพแวดล้อมอาจจะไม่เหมาะกับการอยู่อาศัย แต่ผู้ซื้อยังพอรับได้ เช่น อยู่ใกล้ชุมชนแออัด มีเสียงดังรบกวน หรือเป็นพื้นที่ที่เสี่ยงต่อน้ำท่วม เป็นต้น ผู้ซื้อก็อาจจะยกเป็นเงื่อนไขในการขอให้ผู้ซื้อลดราคาลงมาให้ได้บ้าง

จุดต่อรองที่สามารถนำมาใช้ได้อีกวิธีหนึ่ง คือ สภาพของบ้านการใช้สอยภายในตรงกับความต้องการของผู้ซื้อแล้วหรือยัง ในกรณีที่ไม่ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อและอาจจะต้องทำการรื้อออกเพื่อปรับปรุง ต่อเติมใหม่ ให้พิจารณาดูก่อนว่าพอรับไหวหรือไม่ ถ้าไม่เหลือบ่ากว่าแรงที่จะซื้อได้ก็อาศัยจุดนี้เป็นจุดต่อรองราคาลงมา การเจรจาจะต้องตรงไปตรงมา ทางที่ดี ควรที่จะให้ช่างมาตีราคาว่า ถ้าจะรื้อส่วนนั้นออกและปรับปรุงใหม่จะต้องใช้เงินเท่าไหร่ โดยอาจจะเสนอผู้ขายให้ช่วยค่าใช้จ่ายในส่วนนี้เป็นส่วนลดราคาบ้าง

ในกรณีที่ซื้อบ้านที่มีการตกแต่งเรียบร้อย ค่อนข้างตรงกับความต้องการของผู้ซื้ออยู่แล้ว เพียงแต่ตกแต่ง ปรับปรุงเปลี่ยนแปลงภายในเล็กน้อยก็อาจจะให้ผู้ซื้อช่วยเหลือเป็นส่วนลดในเรื่องค่าตกแต่งได้บ้างเล็กน้อย นอกจากนั้นผู้ซื้อยังใช้เหตุผลเรื่องของระยะเวลามาช่วยในการต่อรองราคาได้เช่นกัน ยกตัวอย่างเช่น ผู้ซื้ออาจจะใช้ระยะเวลาในการปรับปรุง ซ่อมแซมบ้านก่อนเข้าอยู่ ทำให้ต้องเสียค่าใช้จ่ายจากการเช่าบ้าน เพราะยังไม่สามารถอยู่บ้านที่จะซื้อได้ในทันที ค่าใช้จ่ายจากการต้องเช่าบ้านในระหว่างปรับปรุงบ้านที่จะซื้ออาจจะนำมาเป็นข้อเสนอในการขอส่วนลดจากผู้ขายได้

สภาพเสื่อมโทรมของตัวอาคารเป็นอีกจุดหนึ่งที่สามารถนำมาใช้ในการต่อรองกับผู้ขายได้เป็นอย่างดี บ้านมือสองที่ไม่มีผู้อยู่อาศัยมานานย่อมจะเสื่อมโทรมไปตามสภาพ การนำจุดนี้มาเจรจาต่อรองจึงถือว่าเป็นการต่อรองที่สมเหตุสมผล โดยอาจจะให้ผู้ขายช่วยลดราคาให้ สำหรับค่าใช้จ่ายที่ต้องฟื้นฟูสภาพอาคารให้ดูดีขึ้น เช่นอาจจะต้องทาสีใหม่ ซ่อมหลังคา หรือตรวจสอบการชำรุดทรุดโทรมของตัวบ้าน ซึ่งอาจจะใช้หลักการเดี่ยวกันกับการรื้อย้าย คือ ให้ช่างมาประเมินราคาค่าใช้จ่าย โดยเสนอให้ผู้ขายช่วยค่าใช้จ่ายสักครึ่งหนึ่งโดยการลดราคาบ้านลงมา

การเจรจาต่อรองที่จูงใจให้ผู้ขายมีความรู้สึกว่าถ้าช่วยเหลือค่าใช้จ่ายให้ผู้ซื้อสักเล็กน้อย จะทำให้ผู้ซื้อตัดสินใจซื้อทันทีบ้านก็จะขายได้เร็ว จะช่วยให้การเจรจาต่อรองประสบความสำเร็จได้ง่ายขึ้น สิ่งสำคัญที่ไม่ควนมองข้ามคือ การพูดกับผู้ขายให้ผู้ขายมีความรู้สึกว่า หากผู้ขายลดราคาลงมาให้บ้างจะเป็นการช่วยเหลือผู้ซื้อ การต่อรองที่ดีจึงอยู่ที่การพูดคุยในลักษณะโน้มแนวให้ผู้ขายเห็นใจผู้ซื้อด้วย ถ้าผู้ซื้อสามารถพูดคุยจูงใจให้ผู้ขายมีความรู้สึกว่าได้ช่วยเหลือผู้ซื้อจะยิ่งทำให้การต่อรองราคาสัมฤทธิ์ผลได้ง่ายขึ้น

………………………………………………..
บรรณานุกรรม
คอลัมน์ ต่อรองราคา นิตยสารบ้านพร้อมอยู่ เรื่องการต่อรองราคาคอนโดฯ
คอลัมน์ ต่อรองราคา นิตยสารบ้านพร้อมอยู่ เรื่องข้อมูลสำหรับการต่อรองราคา
คอลัมน์ ต่อรองราคา นิตยสารบ้านพร้อมอยู่เรื่องรู้รายละเอียดสภาพบ้านการต่อรองอย่างเป็นงาน

Create Date : 26 สิงหาคม 2551

Last Update : 26 สิงหาคม 2551 13:29:15 น.

0 comments

Counter : 352 Pageviews.