Bloggang.com : inspection : ข้อแนะนำก่อนกู้ซื้อบ้าน ตอนที่ 1: อัตราดอกเบี้ย

ข้อแนะนำก่อนกู้ซื้อบ้าน ตอนที่ 1: อัตราดอกเบี้ย

ข้อแนะนำก่อนกู้ซื้อบ้าน ตอนที่ 1: อัตราดอกเบี้ย
ในการซื้อบ้านสำหรับผู้ที่ไม่มีเงินก้อนหลังจากการผ่อนดาวน์บ้าน ซึ่งเป็นจำนวนประมาณ 10-20% ของราคา บ้าน ส่วนที่เหลืออีก 80-90% จึงต้องพึ่งเงินกู้จากธนาคารโดยนำบ้านที่ซื้อเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน

ในการกู้เงินซื้อบ้านนี้มีปัจจัยและเงื่อนไขที่ผู้กู้ควรพิจารณาก่อน เช่น
- จะกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัวดี
- วงเงินที่จะกู้
- ระยะเวลากู้
- ค่าใช้จ่ายในการกู้
- จำนวนเงินงวดต่อเดือนที่ต้องผ่อนชำระ
- เงื่อนไขการให้บริการต่างๆของธนาคารนั้นๆ

เหล่านี้เป็นสิ่งที่ผู้กู้ควรศึกษาข้อมูลและทำความเข้าใจ แล้วนำข้อมูลที่ได้มาเปรียบเทียบระหว่างสถาบันการเงินแต่ละแห่ง แล้วจึงเลือกสถาบันการเงินที่ให้ประโยชน์กับคุณมากที่สุด ในส่วนของ อัตราดอกเบี้ย ที่จะเลือกใช้ก็เป็นสิ่งที่ผู้ซื้อบ้านบางท่านอาจจะคิดไม่ตกว่าจะเลือกแบบไหนดี เพราะในปัจจุบันสถาบันการเงินแต่ละแห่งก็มีให้เลือกมากกว่า 1-2 ทางเลือก
อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเสนอในตลาดขณะนี้จะมีทั้งแบบ
1. อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan)
2. อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan)
3. อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan) ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีรูปแบบที่แตกต่างกัน ดังนี้
อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดมาแล้ว แต่จะไม่อยู่คงที่ตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารสามารถปรับเปลี่ยนขึ้น-ลง ตามที่เห็นสมควร ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในระบบการเงิน หรือตามต้นทุนการเงินของธนาคาร บางปีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจมีการปรับเปลี่ยนไปถึง 4-5 ครั้ง แต่บางปีก็แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลยก็มี
แต่ในการคำนวณเงินงวดแม้ธนาคารฯ ส่วนใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศจริง แต่มีบางธนาคารใช้วิธีการคำนวณเงินงวดต่อเดือนของลูกค้า โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1-3% ซึ่งจะเป็นประโยชน์กับผู้กู้ในกรณีดอกเบี้ยเพิ่มในภายหลัง หรือหากดอกเบี้ยไม่เพิ่มหรือลดลงเงินงวดที่ผู้กู้จ่ายเกินไว้ก็ จะไปตัดเงินต้นมากขึ้น และทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่ระบุในสัญญากู้ เช่น กู้ 30 ปี อาจจะเหลือ 27- 28 ปี เป็นต้น
ส่วนอัตราดอกเบี้ยคงที่ ที่เสนอในตลาดในขณะนี้แบ่งเป็น 3 รูปแบบ คือ ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นๆ 1-5 ปี จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้ขึ้นอยู่กับ สถานการณ์ตลาดเงินและต้นทุนทางการเงินของธนาคารในขณะนั้น การปรับเปลี่ยน (อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว) นี้อาจจะส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ผู้กู้ชำระในแต่ละเดือนได้ โดยเฉพาะหากมีการปรับตัวสูงขึ้นในภายหลัง จนทำให้เงินงวดต่อเดือนที่ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารไม่พอ ชำระดอกเบี้ยที่เกิดขึ้น อาจจะต้องเพิ่มเงินงวดต่อเดือนในภายหลังจนเกินที่จะรับภาระไหว
ฉะนั้นผู้กู้เงินแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ จึงต้องระวังในกรณีนี้ด้วย อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่หรือตายตัวตาม ประกาศของธนาคารในขณะที่ขอกู้ โดยไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการ เงิน ดังนั้นเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนก็จะคงที่ตลอดระยะเวลากู้ 5-10-15-20-30 ปี ตามแต่ผู้กู้จะเลือก
อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว จะกำหนด ดอกเบี้ยแบบคงที่ในระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนั้นอาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น คงที่ 4 ปี ปีแรก = 1%,ปีที่ 2 = 2.5%,ปีที่ 3 = 3.5%,ปีที่ 4 = 4.5% หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยเป็นต้น อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และจะปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 ปี หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลาตาม สัญญากู้

ฉะนั้นผู้กู้แต่ละรายที่กู้ต่างเวลากันหรือในช่วงต่อครั้งที่ 2,3,4 ฯลฯ อัตราดอกเบี้ยจึงไม่เท่ากันอาจจะต่ำหรือสูงกว่า เป็นต้น ในส่วนของผู้กู้แนะนำให้รวบรวมอัตราดอกเบี้ยและประเภทเงินกู้ของสถาบันการเงินหลายๆ แห่ง เมื่อรวบ รวมประเภทเงินกู้แบบต่างๆ ของแต่ละสถาบันการเงินแล้ว ผู้กู้ก็นำอัตราดอกเบี้ยจริงมาเปรียบเทียบว่าที่ ไหนให้เท่าใด สูงต่ำกว่ากันอย่างไร ซึ่งหลักโดยทั่วไปหากเป็นเงินกู้ประเภทเดียวกัน ดอกเบี้ยต่ำที่สุดก็จะ เป็นประโยชน์กับผู้กู้มากที่สุด เพราะดอกเบี้ยที่ต่ำจะทำให้เงินงวดรายเดือนที่ผ่อนชำระต่ำไปด้วย

ข้อแนะนำก่อนกู้ซื้อบ้าน ตอนที่ 2: วงเงินสินเชื่อ

โดยทั่วไปแล้วผู้ขอสินเชื่อจะขอวงเงินสินเชื่อตามที่ตนเองต้องการใช้ในขณะนั้น ซึ่งบางท่านอาจจะไม่ได้คำนึงถึงปัจจัยต่างๆ ในการขอวงเงินสินเชื่อ ดังนั้นเพื่อเป็นการเพิ่มความเข้าใจในการขอวงเงินสินเชื่อ จึงขอจำแนกปัจจัยต่างๆ พอสังเขป ดังนี้

• วัตถุประสงค์ในการกู้
ปกติแล้วสถาบันการเงินจะพิจารณาวัตถุประสงค์ในการขอสินเชื่อของผู้ขอสินเชื่อก่อนเป็นหลักสำคัญ เนื่องจากจะนำมาใช้กำหนดโครงสร้างหรือประเภทการขอสินเชื่อ เช่น เป็นวงเงินหมุนเวียน, วงเงินระยะสั้น, วงเงินระยะยาว ฯลฯ เช่นถ้าผู้ขอสินเชื่อต้องการวงเงินเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย ส่วนใหญ่จะกำหนดเป็นวงเงินระยะยาว (10-40 ปี) เพื่อให้เงินผ่อนชำระต่องวดต่ำ ไม่เป็นภาระแก่ผู้ขอวงเงินสินเชื่อมากเกินไป ถ้ากู้ยืมเพื่อใช้จ่ายเพื่อการอุปโภคบริโภคทั่วไป ส่วนใหญ่ก็จะเป็นวงเงินระยะสั้น – ปานกลาง (3 – 5 ปี) ถ้าจะใช้เป็นเงินหมุนเวียน ส่วนใหญ่จะเป็นเงินกู้ระยะสั้น (1 – 3ปี) เป็นต้น
• รายได้ของผู้ขอสินเชื่อ
โดยปกติทั่วไปสถาบันการเงินจะใช้เกณฑ์พิจารณาวงเงินสินเชื่อจากรายได้ของผู้ขอสินเชื่อ ประกอบไปกับภาระค่าใช้จ่าย ภาระหนี้ ระยะเวลาที่เหมาะสมของวงเงินสินเชื่อ (ขึ้นอยู่กับอายุของผู้ขอสินเชื่อ และวัตถุประสงค์ในการขอสินเชื่อ) ซึ่งข้อมูลเหล่านี้จะได้จากการสัมภาษณ์ และเอกสารประกอบที่ผู้ขอสินเชื่อจัดเตรียมให้
• ภาระค่าใช้จ่าย และภาระหนี้ส่วนตัวของผู้ขอสินเชื่อ
สถาบันการเงินมักจะคำนวณเงินผ่อนชำระของผู้ขอสินเชื่อในเบื้องต้น โดยกำหนดให้เงินผ่อนชำระต่อเดือนของผู้ขอสินเชื่อไม่ควรเกินร้อยละ 35 ของรายได้รวมของผู้ขอสินเชื่อ (กรณีสินเชื่อที่อยู่อาศัย) เมื่อกำหนดภาระผ่อนชำระต่อเดือนในเบื้องต้นได้แล้ว จะนำภาระผ่อนต่อเดือนดังกล่าวใช้ในการคำนวณความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ขอสินเชื่ออีกครั้ง โดยจะนำรายได้หลังหักค่าใช้จ่ายต่างๆ (รวมทั้งค่าใช้จ่ายภายในครอบครัว)ของผู้ขอสินเชื่อ มาหักภาระหนี้ทั้งหมดของผู้ขอสินเชื่อ (รวมทั้งเงินผ่อนชำระที่คำนวณได้ในเบื้องต้น) ซึ่งจะต้องเพียงพอ (ไม่ติดลบ) จึงจะถือว่าผ่านเกณฑ์ในเบื้องต้น

• จำนวนปี(ระยะเวลา)ที่ผ่อนชำระ
ตามที่กล่าวไว้ในหัวข้อรายได้ของผู้ขอสินเชื่อว่า ระยะเวลาที่เหมาะสมของวงเงินสินเชื่อ (ขึ้นอยู่กับอายุของผู้ขอสินเชื่อ และวัตถุประสงค์ในการขอสินเชื่อ) ยังมีข้อสังเกตเกี่ยวกับวงเงินสินเชื่อว่า ถ้าระยะเวลาการผ่อนชำระสินเชื่อยาวนาน จะมีผลให้เงินผ่อนชำระต่อเดือนก็จะลดต่ำลง ซึ่งธนาคารจะสรุปปัจจัยต่างๆ ที่จะมีผลต่อการกำหนดวงเงินเป็นตารางอย่างง่ายๆ ดังตารางข้างล่าง

วงเงินสินเชื่อ ค่าผ่อนชำระ อายุ ระยะเวลากู้ รายได้สุทธิ ภาระหนี้
สูงขึ้น สูงขึ้น น้อย มาก มาก น้อย
ลดลง มาก มาก น้อย น้อย มาก

จากตารางข้างต้นจะเห็นว่า การกำหนดวงเงินสินเชื่อมีปัจจัยหลายอย่างเป็นตัวกำหนด แต่ข้อสำคัญที่สุดคือ วัตถุประสงค์ในการกู้ยืม และการประมาณการที่เหมาะสมของผู้ขอสินเชื่อเองว่าตนเองจะสามารถผ่อน ชำระได้เดือนละเท่าไร ซึ่งควรเป็นอัตราผ่อนชำระที่มีการกำหนดส่วนเผื่อเหลือเผื่อขาดในกรณีฉุกเฉินไว้ด้วย และเมื่อท่านมีภาระหนี้ก็ควรจะมีการวางแผนการเงิน ต้องเผื่อค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเป็นเงินก้อนในแต่ละปีไว้ด้วย เช่น ค่าเล่าเรียนบุตร เป็นต้น

ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ เพื่อรายย่อย จำกัด (มหาชน)
LH Bank My Bank… My Choice…
สอบถามใน Blog หรือ M ได้มาคุยครับ

Create Date : 26 สิงหาคม 2551

Last Update : 26 สิงหาคม 2551 12:53:29 น.

1 comments

Counter : 508 Pageviews.

ไม่อยากให้คนไทยตีกัน
มาช่วยกันอธิษฐานจิตกันเถอะ
คลิป สามัคคี

โดย: พลังชีวิต

วันที่: 26 สิงหาคม 2551 เวลา:13:08:11 น.