Reverse Mortgage หรือการจำนองบ้านแบบย้อนกลับอาจจะเป็นเรื่องไกลตัวของใครหลายคน แถมฟังชื่อก็ชวนให้สงสัยว่าสินเชื่อประเภทนี้ได้แรงจูงใจมาจากอะไร ธนาคารจะได้อะไร แล้วลูกค้าประเภทไหนถึงจะใช้บริการสินเชื่อนี้
โดยปกติทั่วไปเมื่อเรานำบ้านไปจำนองไว้กับธนาคารเพื่อกู้เงินมาใช้จ่าย ในทุกๆ เดือนเราจะต้องจ่ายเงินคืนพร้อมดอกเบี้ยให้ธนาคาร แต่ " Reverse Mortgage" เป็นสินเชื่อที่มีกระบวนการปล่อยกู้สวนทางกับสินเชื่อแบบทั่วไป เพราะธนาคารจะเป็นผู้จ่ายเงินให้เจ้าของบ้านทุกเดือนเสมือนธนาคารมาซื้อบ้านจากลูกค้า และเจ้าของบ้านก็นำเงินสดมาใช้จ่ายเเต่ละงวดตามที่ทำสัญญาไว้กลับธนาคาร เมื่อครบกำหนดชำระเงินงวดสุดท้ายบ้านหลังนั้นจะตกเป็นของธนาคาร ซึ่งต่างจากการจำนองทั่วไปที่บ้านจะกลับมาเป็นของเรา เหมือนเราขายบ้านให้ธนาคารนั่นเอง
ที่มาที่ไปของสินเชื่อตัวนี้กระทรวงการคลังจัดทำขึ้นเพื่อรองรับกลุ่มสังคมผู้สูงอายุของไทยที่กำลังขยายตัว จะได้มีเงินไว้ใช้หลังเกษียณ สำหรับเกณฑ์ปล่อยกู้ Reverse Mortgage ของธนาคารออมสินมีดังนี้
- ผู้กู้จะต้องมีอายุ 60 ปีขึ้นไป แต่ไม่เกิน 80 ปี
- หลักประกันต้องเป็นที่อยู่อาศัยหลักของผู้กู้ที่ปลอดจำนองแล้ว
- หลักประกันต้องเป็นบ้านโครงการที่อยู่ใน พ.ร.บ.จัดสรร หรืออยู๋ในแหล่งชุมชนที่มีความเจริญ
- วงเงืนให้กู้สำหรับบ้านพร้อมที่ดินไม่เกิน 70% และอาคารชุดไม่เกิน 60% ของราคาประเมินหลักทรัพย์ และต้องไม่ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท สูงสุดไม่เกิน 10 ล้านบาท
- คิดดอกเบี้ยเงินกู้ 2 ปีแรก 0% หลังจากนั้น MRR-1.00% (MRR=7.00%) เฉลี่ยดอกเบี้ย 3 ปีแรก 2%
- ผู้กูจะต้องจ่ายเงินกู้เป็นรายเดือน และกู้ได้สูงสุด 25 ปี หรืออายุไม่เกิน 85 ปี
เงื่อนไขของสินเชื่อ Reverse Mortgage หลักการทำงานของสินเชื่อนี้ก็เหมือนกับการทยอยขายบ้านให้กับธนาคาร โดยธนาคารจะตีมูลค่าบ้านพร้อมกับประเมินอายุเฉลี่ยของผู้กู้ แล้วทยอยจ่ายเงินค่าบ้านให้เป็นรายเดือน ขณะที่ผู้กู้ก็ยังเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้านหลังนั้นและสามารถอยู่อาศัยได้จนกระทั่งผู้กู้เสียชีวิต
พอครบกำหนดตามสัญญญา บ้านหลังนั้นก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของธนาคาร โดยธนาคารสามารถนำบ้านไปขายทอดตลาดได้ เเต่ถ้าครบกำหนดแล้วผู้กู้ยังมีชีวิตอยู่ธนาคารก็จะหยุดจ่ายเงินกู้ และผู้กู้ยังคงมีกรรมสิทธิ์อยู่ในบ้านหลังนั้นไปตลอดชีวิต หรือลูกหลานจะนำเงินมาไถ่ถอนคืนก็ได้
ส่วนเงินสดที่ลูกค้าจะได้รับในเเต่ละเดือนนั้นจะถูกประเมินจากมูลค่าบ้าน แล้วนำไปหักลบดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมออกจากวงเงินสินเชื่อ เพื่อคำนวณจำนวนเงินทั้งหมดที่ผู้กู้จะได้รับจริงๆ แล้วค่อยพิจารณาอายุเฉลี่ยของผู้กู้เพื่อคำนวณหาระยะเวลาที่ต้องจ่ายเงินให้และวงเงินเฉลี่ยในแต่ละงวด
เช่น ผู้กู้อายุ 60 ปี ระยะเวลาจ่ายเงินกู้สูงสุด 25 ปี ถ้ากู้ 1 ล้านบาท เงินงวดรายเดือนที่จะได้รับคือ 1,920 บาท หรือเท่ากับ 572,815 และต้องจ่ายดอกเบี้ยประมาณ 427,184 บาท
ผู้ติดตามบล็อก : 1 คน [
