05 การซื้อขายคอนโดมิเนียมมือ 1

ทความในตอนนี้จะเน้นให้ความรู้มือใหม่ที่ยังไม่เคยซื้อคอนโดมาก่อนนะครับ หลายท่านที่เคยซื้อแล้วคงเข้าใจขั้นตอนเป็นอย่างดี ยิ่งพี่ๆระดับเซียนขอเชิญข้ามไปได้เรยฮะ หรือถ้าอ่านแล้วมีคำแนะนำอะไรก็ขอเรียนเชิญ comment ได้นะฮะ

คอนโดในประเทศไทยมีการซื้อขายอยู่ 2 แบบใหญ่ๆ คือ
  • การซื้อขายคอนโดมือ 1 (ขายก่อนสร้าง)
  • การซื้อขายคอนโดมือ 2 (สร้างเสร็จแล้ว)


  • การซื้อคอนโดมิเนียมมือ 1

    คอนโดมิเนียมมือ 1 ในท้องตลาดมักจะเปิดขายกันตั้งแต่คอนโดยังไม่ได้ตอกเสาเข็ม เรียกว่าพอได้แบบจากสถาปนิกคร่าวๆก็เปิดขายห้องทันที โดยให้ลูกค้าจ่ายค่าเงินดาวน์มาก่อน ระหว่างที่ลูกค้าผ่อนจ่ายเงินดาวน์นั้นก็ก่อสร้างไปด้วย จะได้เอาเงินของลูกค้ามาหมุนช่วยกระแสเงินสดได้(บ้าง) และยังช่วยการันตียอดขายเพื่อให้โครงการเอาไปขอกู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อมาสร้างได้สะดวก งวดเงินดาวน์จะแบ่งให้ตรงกับระยะเวลาก่อสร้างเช่น เวลาก่อสร้าง 30 เดือน ก็จะแบ่งเงินดาวน์เป็น 30 งวด เมื่อสร้างเสร็จลูกค้าจะได้โอนกรรมสิทธิ์ได้พอดี

    วิธีนี้คือการขายกระดาษนั่นเอง หรือชาวบ้านเรียกว่า จับเสือมือเปล่า

    Developer ส่วนใหญ่ในประเทศไทยใช้วิธีนี้ในการขายคอนโดทั้งนั้นไม่ว่าจะรายใหญ่หรือรายเล็ก เช่น AP TCCC แสนสิริ โนเบิล LPN ศุภาลัย อารียา อนันดา ฯลฯ มีที่ยกเว้นคือ แลนด์แอนเฮ้าส์ และ Quality house เนื่องจากสองเจ้านี้มีธนาคารเป็นของตัวเอง เลยไม่ต้องง้อสถาบันการเงิน สามารถสร้างคอนโดได้เสร็จก่อนค่อยขาย

    การซื้อคอนโดในลักษณะขายก่อนสร้างนี้มีความเสี่ยงในแง่ที่โครงการอาจจะไม่สามารถสร้างเสร็จจนโอนให้เราได้ เนื่องจากปัจจัยหลายๆอย่าง อย่างแรกคือ ยอดขายอาจจะไม่ดี เพราะทำเลไม่ดี ตึกไม่โดน เมื่อยอดขายไม่ถึง สถาบันการเงินก็ไม่กล้าปล่อยเงินกู้ โครงการก็เลยไม่มีเงินไปจ่ายผู้รับเหมา ตึกก็สร้างช้าลงๆ ในที่สุดก็หยุดสร้าง คนที่ซวยก็คือลูกค้าตาดำๆ ที่ก้มหน้าก้มตาหาเงินมาผ่อนดาวน์ทุกเดือนๆ

    ที่เพิ่งเป็นข่าวพาดหัวไปไม่นานนี้คือกรณี น.ส.พอลล่า เทย์เล่อร์ ฟ้องคอนโดแห่งหนึ่งที่ถนนเอกมัย ข้อหาฉ้อโกง จ่ายเงินดาวน์มาตั้งหลายปีแล้ว คอนโดโผล่มาแต่เสาเข็ม ขอฟ้องเอาเงินคืน โครงการต้องรีบเอาเงินอุดปากน้องพอลล่าเป็นการใหญ่ ส่วนลูกค้าคนอื่นๆที่ร่วมชะตากรรมเดียวกับน้องพอลล่าแต่ไม่ได้เป็นเซเล็บ ข่าวไม่ได้แจ้งว่าได้เงินคืนหรือไม่ นอกจากโครงการนี้แล้วยังมีอีกเยอะมากที่มีแววว่าจะเจริญรอยตาม โดยเฉพาะผู้ประกอบการหน้าใหม่ ที่เห็นผลตอบแทนการสร้างคอนโดขายล่อใจ (กำไรกันอย่างต่ำ 30%) เลยกระโจนเข้ามาทำบ้าง เมื่อโดดขึ้นหลังเสือแล้วจะลงนั้นยาก ถ้าบริหารเงินไม่เก่ง ขาดสภาพคล่องมีแต่ตายกับเจ๊งครับ

    ปัจจัยอื่นๆที่มีผลต่อการก่อสร้างอาคารก็เช่น อัตราดอกเบี้ย ค่าเงินบาท ราคาวัสดุก่อสร้าง ค่าแรง สภาวะเศรษฐกิจ สภาวะการเมือง ฯลฯ ซึ่งล้วนแต่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินโครงการทั้งนั้น อย่าลืมว่า คอนโดสร้างช้ากว่าบ้านหลายเท่า ยิ่ง High-rise คอนโด สร้างกันอย่างน้อยก็ 2-3 ปี ช่วงเวลายาวนานขนาดนี้อะไรไม่คาดฝันก็เกิดขึ้นได้

    ดังนั้น การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมที่ขายก่อนสร้าง ผู้ซื้อต้องพิจารณาเจ้าของโครงการให้ดี การเลือกผู้ประกอบการที่มีขนาดใหญ่เงินเยอะ น่าเชื่อถือ มีประวัติมีผลงานมายาวนาน จะมีความเสี่ยงน้อยกว่าเลือกคอนโดจากผู้ประกอบการโนเนม แต่ก็ไม่ใช่ว่ารายเล็กจะต้องเจ๊งทุกรายนะครับ Developer เจ้าเล็กๆ ที่มีผลงานดีน่าชื่นชม ก็มีอยู่มาก ดังนั้น เราต้องศึกษาให้ดี ในโบรชัวร์หรือโฆษณาหนังสือพิมพ์จะมีเขียนชื่อเจ้าของโครงการไว้อยู่แล้ว (ตามกฏหมายสคบ.) แต่มักจะเขียนตัวเล็กโคตรๆ บางทีต้องเอาแว่นขยายมาส่องจึงจะอ่านออก เราก็สามารถใช้อินเตอร์เนท search หาประวัติความเป็นมาของเจ้าของได้ หรือโพสต์สอบถามทางเวปไซท์อย่างคอนโดคลับพันทิปก็ได้ เซียนๆเพียบ

    การซื้อคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จแบบนี้ มีความเสี่ยงก็จริง แต่ก็มีโอกาสทำกำไรสูงเช่นกัน เพราะถ้าอดทนรอจนตึกสร้างเสร็จสมบูรณ์ ราคาคอนโดมักจะขยับขึ้นไปเสมอ โดยเฉพาะคอนโดเกรด A บางที่ราคาดีดขึ้นเป็นล้านเลยครับ

    เกริ่นซะยาว อธิบายการซื้อคอนโดแบบขายก่อนสร้าง ต่อนะครับ

    ขั้นตอนการซื้อจะมี 4 ขั้นตอน
    1. การจอง
    2. การทำสัญญา
    3. การผ่อนเงินดาวน์
    4. การโอนและผ่อนธนาคาร




    การจอง

    เมื่อผู้ซื้อตกลงใจที่จะซื้อคอนโด ผู้ขายคือฝ่ายโครงการจะให้ผู้ซื้อวางเงินมัดจำไว้จำนวนหนึ่งเรียกว่าค่าจองโดยจะออกเอกสารเหมือนใบรับเงินให้ที่เราเรียกว่า "ใบจอง" เงินค่าจองนี้เป็นเงินจำนวนไม่มากนัก ส่วนใหญ่ก็หลักหมื่น หรือบางแห่งอาจถึงหลักแสนถ้าห้องราคาแพง เงินจองนี้มักจะให้รูดเครดิตการ์ดได้ เพื่อเร่งการตัดสินใจ เพราะถ้าจองแล้วผู้จองต้องมาทำสัญญาซื้อขายในเวลาที่กำหนด ถ้าไม่มาโครงการก็ยึดเงินจองได้ทันที ดังนั้น เซลส์ขายโครงการจึงต้องพยายามปิดการขายให้ได้ในการเยี่ยมชม หากปล่อยให้ลูกค้ากลับบ้านไปนั่งคิดนอนคิด ส่วนใหญ่จะไปแล้วไปลับ

    เนื่องจากคอนโดยังมิได้สร้าง ทางโครงการจึงต้องทำห้องตัวอย่างเพื่อให้ลูกค้านึกออกว่าหน้าตาห้องเป็นอย่างไร กว้างยาวเท่าไร Interior designer จะออกแบบห้องตัวอย่างด้วยวัสดุอย่างดี โซฟานุ่มนั่งสบายตูด โต๊ะทานข้าวหรูหรา มีเชิงเทียน ชุดจานชามช้อนส้อมวางราวกับซิทดาวน์ดินเนอร์ (ชีวิตจริงกินแต่มาม่า) เดินเข้าไปในห้องน้ำก็ล้วนแต่มีสุขภัณฑ์โอ่อ่า อ่างล้างหน้าพร้อมก๊อกแวววาว ฝักบัวแน่นอนต้องเป็น Rain shower (มีไปทำหอกไรฟะ) มีอ่างพร้อมจากุ๊ซชี่ที่เห็นแล้วน่าชวนน้องเซลส์ลงไปว่ายเล่น ฯลฯ แต่จะตัดส่วนที่ไม่สวยไม่งามออกหมด ทั้งๆที่เป็นของจำเป็นในการอยู่อาศัยจริง เช่น ประตูภายในทุกบาน (มีแล้วบังมุมมอง) พัดลมทุกชนิดเป็นของต้องห้ามสำหรับห้องตัวอย่าง (แต่ชีวิตจริงมีทุกบ้าน) ถังขยะตลอดจนผ้าขี้ริ้วและไม้กวาดก็ห้ามปรากฏตัวให้เห็นเช่นกัน บน Pantry ต้องไม่มีขวดกะปิน้ำปลาแปรงล้างขวดและสก๊อตไบรท์ จะมีได้เฉพาะโหลใส่เส้นสปาเกตตี้ดิบ และแจกันดอกไม้เท่านั้น

    ส่วนใหญ่เมื่อลูกค้าหรือเหยื่อเดินเข้ามาในสำนักงานขายที่มีห้องตัวอย่างตกแต่งไว้อย่างสวยงาม ก็มักจะเกิดความเคลิบเคลิ้ม เกิดจินตนาการไปถึงการได้อยู่อาศัยในคอนโดแห่งนั้น จนลืมนึกเรื่องอื่นไปจนหมด แม้แต่ราคาห้อง เมื่อเซลส์สาวสวยนำเครื่องรูดบัตรเครดิตออกมา ก็ยื่นให้เขารูดเงินจองไปอย่างง่ายดาย

    อย่างไรก็ตาม ผู้จองซื้อต้องอ่านโบรชัวร์ หรือ Fact sheets ดีๆนะครับว่า คอนโดให้อะไร ไม่ให้อะไร เพราะส่วนใหญ่ที่ทำห้องตัวอย่างสวยงามนั้น ห้องจริงไม่มีหรอก ได้อย่างมากก็พื้นลามิเนต ผนังเกลี้ยงๆ ฝ้าเพดานติดไฟซาละเปา ห้องน้ำก็เป็นแบบปูกระเบื้องธรรมดาไม่ได้ปูหินไฮโซ ครัวหรือแอร์ก็ต้องแล้วแต่เงื่อนไขว่าจะแถมหรือไม่ แม้แต่คอนโดที่สัญญาว่าให้แบบ Fully furnished ก็ต้องดูสเปควัสดุด้วยว่าให้อะไร เหมือนห้องตัวอย่างหรือเปล่า เรื่องนี้ทะเลาะกันมาเยอะ ทุกโครงการครับ

    ปัจจุบัน ทางการได้แก้กฏหมายระบุให้ตัวโบรชัวร์และเอกสารในวันจอง ถือเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย เพราะที่ผ่านมามีผู้บริโภคร้องเรียนมากมายเรื่องที่ผู้ขายไม่สร้างคอนโดให้เหมือนตามโบรชัวร์ หรือแอบเปลี่ยนสเปควัสดุอุปกรณ์ในภายหลัง

    ดังนั้น เมื่อจองคอนโดแล้วกรุณาเก็บเอกสารทั้งหมดไว้นะครับ อาจจำเป็นต้องใช้ในวันข้างหน้าเมื่อต้องขึ้นโรงขึ้นศาล 555

    ในโครงการที่ฮอตฮิต ทำเลดี เปิดตัวแล้วมีลูกค้ากลุ้มรุมกันซื้อจนเกลี้ยง ใบจองก็สามารถเป็นสินค้าเอามาขายต่อเปลี่ยนมือได้ ถือเป็นการเก็งกำไรแบบหนึ่ง ซึ่งราคาขึ้นอยู่กับความพอใจของคนซื้อคนขายเอง จองเช้าขายบ่ายเลยก็มี เพราะคนจองมีเวลาจำกัด ต้องรีบปล่อยของหากไม่ต้องการซื้อจริง เพราะอีกไม่นานต้องทำสัญญาซึ่งต้องจ่ายเงินก้อนใหญ่ ประกาศขายใบจองพบเห็นได้ทั่วไปในเวปคอนโดเช่น www.prakard.com ล่าสุดที่ฮ๊อตมากคือ โครงการโนเบิลรีไฟน์ ขายใบจองกันเป็นแสน


    การทำสัญญา

    ภายในเวลาไม่นานหลังจากวันจอง ผู้ซื้อต้องเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขาย ส่วนมากโครงการจะให้จ่ายเงินก้อนใหญ่ด้วยในวันนั้น เพื่อกันเหนียว รายละเอียดในสัญญาได้แก่ รูปร่างหน้าตาของผู้ซื้อและผู้ขาย (สำเนาบัตรปชช.) รูปร่างหน้าตาของห้องที่จะซื้อ หมายเลขห้อง ขนาดห้อง ชั้น เนื้อที่ ความสูงฝ้า วัสดุอุปกรณ์ในห้อง โฉนดที่ดินที่ตั้งคอนโด ระยะเวลาก่อสร้าง การชำระเงิน และเงื่อนไขต่างๆ ตัวสัญญามักจะเป็นปึกหนา อ่านกันตาลาย เราควรอ่านให้ละเอียดก่อนเซ็น สงสัยตรงไหนควรถามคนขาย เพราะยังแก้ไขเพิ่มเติมขีดฆ่าข้อความในนั้นได้ ถ้าเซ็นไปแล้วแก้ไม่ได้นะครับ

    ในสมัยก่อนเจ้าของโครงการเป็นผู้ร่างสัญญาจะซื้อจะขายเอง จึงเขียนสัญญาได้เอาเปรียบผู้บริโภคสุดๆ เช่น เจ้าของโครงการผิดนัดการก่อสร้างได้ สร้างไม่เสร็จก็ยืดเวลาก่อสร้างได้ เรียกร้องอะไรไม่ได้ แต่คนซื้อห้ามค้างชำระค่างวด ค้างโดนปรับแหลก หรือเขียนสัญญาว่าผู้ขายสามารถเปลี่ยนแปลงอะไรก็ได้ที่อยากเปลี่ยน เรียกว่าผู้ซื้อเสียเปรียบทุกประตู

    ปัจจุบันได้มีการแก้ไขปัญหานี้แล้ว โดยคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ได้ประกาศให้การทำธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา โดยบังคับให้การทำสัญญาซื้อขายต้องสอดคล้องกับเนื้อหาตามที่สคบ.กำหนดไว้ เพื่อความเป็นธรรมทั้งสองฝ่าย (แต่จะเข้าข้างผู้บริโภคมากกว่า) หากเจ้าของโครงการคนไหนไม่ทำตาม ให้ผู้ซื้อแจ้งสคบ.ได้ทันที

    รายละเอียดประกาศและสัญญามาตรฐานของสคบ. หาอ่านได้ที่นี่ //www.ocpb.go.th...


    การผ่อนดาวน์

    หลังจากผู้ซื้อเข้ามาทำสัญญาจะซื้อจะขายเรียบร้อยแล้ว ก็เป็นช่วงผ่อนดาวน์
    เงินดาวน์ไม่มีกำหนดตายตัว ส่วนมากจะกำหนดไว้เมื่อรวมกับเงินจองและเงินชำระวันทำสัญญาแล้วประมาณ 10%-30% ของราคาขาย โดยแบ่งเป็นงวดๆ อาจจะเท่ากันทุกงวดหรือมีบางงวดมากเป็นพิเศษก็ได้ แล้วแต่เทคนิคของแต่ละเจ้า

    การชำระเงินดาวน์ ผู้ขายมักจะออกแบบฟอร์มชำระเงินให้ผู้ซื้อไปจ่ายที่ธนาคาร เหมือนจ่ายค่าน้ำค่าไฟ หรือจะใช้การโอนเงิน หรือจ่ายเช็ค วิธีไหนก็ได้โครงการเอาหมดแหละครับขอให้ได้ตังค์เป็นใช้ได้

    เมื่อช่วงเวลาการผ่อนดาวน์อันยาวนานเริ่มขึ้น คนซื้อก็ได้แต่เฝ้ามอง นั่งรถผ่าน site ก็ชะแง้ยืดคอ ดูซิโครงการสร้างไปถึงไหนแล้ว ตอกเข็มรึยาง เริ่มเทพื้นแล้วดีใจจัง แบบนี้ถือว่าเราเป็นผู้บริโภคที่ดี คอยสอดส่องติดตามเงินลงทุนของเรา

    ถ้าโครงการของเราสร้างช้าลงๆ เอ๊ ทำไมยิ่งนานคนงานยิ่งน้อย ทาวเว่อร์เครนก็จอดสงบนิ่งไม่ดุกดิก โทรสอบถามไปที่โครงการก็อ้ำๆอึ้งๆ แบบนี้แสดงว่า เริ่มออกอาการ ยิ่งเจ้าของโครงการมีข่าวไม่ค่อยดีอีก เช่น ไม่จ่ายเงินผู้รับเหมา การก่อสร้างหยุดชะงักเป็นปี แบบนี้เราอาจจะต้องพิจารณาหยุดจ่ายเงินดาวน์บ้างเหมือนกัน เพื่อมิให้เกิดความเสียหายหนักขึ้น โดยทำหนังสือแจ้งให้โครงการรับทราบเป็นทางการนะครับ (หวังว่าเพื่อนๆคงไม่เจอเหตุการณ์แบบนี้กันนะ)

    เมื่อการผ่อนดาวน์ดำเนินมาจนใกล้จะครบหรือครบทุกงวดแล้ว คอนโดก็สร้างใกล้จะเสร็จ 99.99% โครงการจะแจ้งให้เราเข้าไปตรวจรับห้อง ขั้นตอนนี้จะเป็นหน้าที่ของเราในฐานะผู้ซื้อต้องไปตรวจสอบให้ดี ก่อนเซ็นรับมอบห้อง รายละเอียดการตรวจรับห้องเราจะพูดถึงใน blog ต่อไปนะครับ


    การโอนและผ่อนธนาคาร

    เมื่อคอนโดใกล้สร้างเสร็จ เงินดาวน์จ่ายครบ 30% ก็จะเหลือเงินค่าห้องที่ผู้ซื้อต้องจ่ายโครงการอีก 70 % ทางโครงการจะถามเราว่าจะเอายังไง คือ 1.จ่ายเงินสด หรือ 2.กู้ธนาคาร
    หากเราไม่ต้องการกู้ (คือรวยว่างั้น) ก็แค่เตรียมตรวจรับห้อง เตรียมเงิน และนัดวันโอนได้เรย

    ถ้าเป็นการซื้อคอนโดของคนทำงานเบี้ยหอยน้อยอย่างเราๆ ที่ไม่ได้ลงทุนกันเป็นอาชีพ ส่วนใหญ่จะต้องกู้แบงค์อยู่แล้ว

    การกู้แบงค์ ก็คือ การทำสัญญากู้เงินจากสถาบันการเงินเพื่อเอาเงินมาจ่ายค่าห้องส่วนที่ค้างอยู่ โดยเอาตัวห้องนั้นเองจำนองเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันสัญญาไว้ เรียกว่า สินเชื่อเคหะ (Housing loan) แปลแบบชาวบ้านๆ คือ กู้เงินแบงค์มาจ่ายค่าห้องที่เหลือ แบงค์ยึดโฉนดคอนโด (อ.ช.2) ไว้เป็นตัวประกัน หากเราเบี้ยวไม่จ่ายค่างวดแบงค์ แบงค์ก็จะยึดห้องของเรา

    แต่ละโครงการก็จะมีสถาบันการเงินหนับหนุนแตกต่างกันไป โดยจะมี List รายละเอียดของเงื่อนไขการกู้ตลอดจนโปรโมชั่นของแต่ละธนาคารมาให้ผู้ซื้อเลือก ส่วนมากอัตราดอกเบี้ยจะใกล้เคียงกัน แตกต่างในรายละเอียดเล็กๆน้อยๆ เช่น ปีแรกดอก Fix จากนั้นดอกจะ Float ไปตาม MLR หรือจะเป็น MLR-1 หรือ MLR-0.5 ตั้งแต่ปีแรก อะไรอย่างนี้เป็นต้น หลักการเลือกให้ดูแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยในอนาคต เช่น หากเราคิดว่า ภายในสองสามปีข้างหน้า ดอกเบี้ยแนวโน้มจะเป็นขาขึ้น เราก็ควรเลือกแบบที่ดอก Fix ในปีแรกๆ เพราะดอกเบี้ยจะถูก และกลับกันหากคิดว่าอนาคตดอกเบี้ยเป็นขาลงแน่ๆ ก็ควรเลือกแบบ MLR- ไปเลย จะได้ได้ประโยชน์จากการลดลงของดอกเบี้ยในอนาคต

    สิ่งที่ต้องเตรียมในขั้นตอนยื่นขอกู้ ได้แก่ ใบรับรองเงินเดือน สลิปเงินเดือน สำเนาสมุดบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน และเอกสารอื่นๆซึ่งทางโครงการจะแจ้งให้ทราบอยู่แล้ว ท่านที่สนใจอยากรู้ค่างวดเงินผ่อนต่องวด วงเงินที่ขอกู้ เงินเดือนแค่นี้กู้ได้แค่ไหน เชิญจิ้มที่นี่ ได้เลยครับ

    เมื่อธนาคารอนุมัติเรียบร้อย ก็จะนัดวันเซ็นสัญญากู้เงิน (ระหว่างเรากับธนาคาร) ในขั้นตอนนี้สิ่งที่ต้องระวังคือธนาคารชอบแถมพ่วงให้ซื้อประกันชีวิตมั่ง ให้ทำบัตรเครดิตมั่ง อาศัยลูกมั่วตอนทำสัญญาเงินกู้นั่นเอง ซึ่งเรามีสิทธิ์ปฏิเสธได้นะครับ อย่ามัวเกรงใจธนาคาร ลูกค้าบางคนไม่สนใจเลยเขายื่นอะไรมาให้เซ็นก็เซ็นหมดแบบนี้บอกได้เลยว่าอนาคตมืดมนครับ เหอๆ

    หลังจากทุกอย่างพร้อมอันได้แก่ คอนโดพร้อม คนขายพร้อม คนซื้อพร้อม ธนาคารพร้อม ทั้งหมดก็พร้อมใจกันเดินทางไปที่สำนักงานที่ดินที่คอนโดนั้นตั้งอยู่ เพื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์

    ในการโอนจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นมาอันได้แก่ ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (จ่ายให้กรมที่ดิน) ซึ่งมักจะตกลงกันว่าใครจะจ่ายระหว่างคนซื้อกับคนขาย ส่วนใหญ่ก็ 50/50 ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ค่าธรรมเนียมจดจำนอง 1% (คนกู้จ่าย) นอกจากนี้ก็มี ค่าติดตั้งและค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าประปา ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย ค่าเงินกองทุนส่วนกลาง (Sinking fund) ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง และค่าอื่นๆหยุบยั่บ ทางผู้ซื้อต้องเตรียมเงินไปให้พอนะครับ เป็นจำนวนเยอะพอสมควร ซึ่งทางโครงการจะแจ้งให้ทราบก่อนอยู่แล้ว

    การโอนกรรมสิทธิ์นั้นสามารถมอบอำนาจให้ไปทำได้ เราควรมอบอำนาจให้คนของโครงการไปดำเนินการแทน ส่วนใหญ่ทุกโครงการจะมีบริการแบบนี้ เพราะไปกรมที่ดินทีนึงใช้เวลานานม๊ากกก มอบอำนาจไปดีที่สุด ขนาดคนขายยังมอบอำนาจเลย แล้วคนซื้อจะไปเองทำไมชิมิ ยกเว้นว่าเราอยากจะไปสัมผัสขั้นตอนอันยุ่งเหยิงของระบบราชการไทยก็ไม่มีใครว่านะครับไปเองก็ดีเราจะได้เห็นใบอ.ช.2 ตัวจริงของห้องเราด้วย ซึ่งเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ปุ๊บ อ.ช.2นั้นจะเป็นของเราในเวลาประมาณ 0.001 วินาที แล้วจะถูกจดทะเบียนจำนอง โดนแบ๊งค์ยึดไว้เป็นตัวประกันต่อทันที ตัวเรานั้นได้แต่สำเนาไว้ดูเล่น อีก 20 ปีผ่อนหมดค่อยได้ตัวจริง

    เอกสารสำคัญที่เราต้องเก็บไว้ให้ดีก็คือ "สัญญาซื้อขาย" ตัวจริงที่มีตราประทับแดงๆของกรมที่ดิน ที่จะได้มาในวันโอนนี้เอง (คนละอันกับสัญญาจะซื้อจะขายที่เซ็นตอนทำสัญญานู้น) สัญญาตัวนี้จะเป็นเครื่องยืนยันความเป็นเจ้าของคอนโดเรา ในการติดต่อราชการเช่น ขอทะเบียนบ้าน แจ้งเจ้าบ้าน ไฟฟ้า ประปา ต้องใช้เอกสารนี้ครับ และใช้ในการขายต่อด้วยนะครับ

    จบแล้วครับ ตอนต่อไปจะมาคุยกันเรื่องการซื้อขายคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว หรือคอนโดมือสองกันนะคร้าบ

    หมาร่าหมาหรอด
    24 ตุลา 2552





    Create Date : 24 ตุลาคม 2552
    Last Update : 1 พฤศจิกายน 2552 15:23:12 น. 14 comments
    Counter : 818 Pageviews.

     
    ตามมาอ่านจ้า เผื่อจะซื้อให้กิ๊ก อิอิ


    โดย: i-yui IP: 124.121.94.20 วันที่: 24 ตุลาคม 2552 เวลา:22:45:02 น.  

     
    เข้ามาดู


    โดย: แม่น้องอะตอม IP: 124.120.168.241 วันที่: 24 ตุลาคม 2552 เวลา:22:56:02 น.  

     
    ตามมาอ่าน

    อย่าเพิ่งเลิกเขียนเน้อ
    ทำดี อย่าท้อแท้ ... และอย่าพยาบาท 555

    สู้ๆ ค่า



    ปุจฉา: ถ้าคอนโด สร้างไม่ตรงกับแบบที่โฆษณาไว้ตอนทำสัญญา หรือทำจำนวน unit ไม่ตรง ไม่ว่าเพิ่ม หรือลด

    ทำอะไรได้มั้ยคะ


    โดย: cocoa IP: 125.25.76.47 วันที่: 26 ตุลาคม 2552 เวลา:1:18:02 น.  

     
    ต้องดูว่าการเพิ่มหรือลดของ unit คอนโดนั้น
    มีผลกระทบกับการอยู่อาศัยอย่างไรบ้าง เช่น
    เพิ่มยูนิตแต่ไม่เพิ่มที่จอดรถ แบบนี้เข้าข่ายผิดสัญญา
    และผิดกฏหมายควบคุมอาคารด้วย ฟ้องร้องได้

    แต่เคส cocoa ที่โนเบิลรีมิกซ์ มันก้ำกึ่ง
    เพราะเป็นการเปลี่ยนแปลงการใช้งาน จากสำนักงานไปเป็น SA (ใช่ป่าวหว่า)
    ในแง่ของสัดส่วนพื้นที่จอดรถ อาจไม่กระทบ เพราะคำนวณจากพื้นที่อาคารรวม (120 sqm/คัน)
    ที่จอดรถไม่จำเป็นต้องเพิ่ม
    แต่ในมุมมองของผู้บริโภคย่อมไม่พอใจที่การมี SA ย่อมกระทบต่อ supply ของห้องที่ปล่อยเช่า
    และมีผลต่ออัตราค่าเช่า

    การแจ้งสคบ.ย่อมทำได้ แต่ไม่แน่ใจว่าสคบ.จะพิจารณาเรื่องนี้ยังไง
    แจ้งไปก่อนละกัน


    โดย: หมาร่าหมาหรอด (C.BUN ) วันที่: 26 ตุลาคม 2552 เวลา:8:18:47 น.  

     
    ผมก็มอบอำนาจไปครับ

    ตอนมอบอำนาจเสียเวลาทำเอกสารชั่วโมงเดียวถ้าไปเองคงจะชาติเศษ หงุดหงิดตาย

    ถามเรื่องประกันชีวิตที่ทำกับธนาคารที่ให้กู้หน่อยครับ

    พอดีวันก่อนโทรไปจะสอบถามเรื่องขอเวนคืนกรมธรรมธ์ครับ
    ทางประกันแจ้งว่าเราจะปิดคอนโดให้หมดก่อน
    เพราะเรตดอกเบี้ยที่ได้มันคนละเรต

    ระหว่างทำกับไม่ทำครับ

    คำถามคือ ต้องเป็นแบบนั้นเลยใช่ไหมครับ
    ถ้าใช่แปลว่าผมต้องรอสามปิดรีไฟแนนท์เท่านั้นถึงจะขอเวนคืนได้ใช่ไหมครับ

    ขอบคุณครับ


    โดย: Jump.Jr วันที่: 26 ตุลาคม 2552 เวลา:11:06:47 น.  

     
    น่าจะเป็นเช่นนั้นละคับ
    แต่ขอบอกว่า การเวนคืนกรมธรรม์ ทางบอสัดมันหักโน่นนี่เพียบเลยคับ ขาดทุนสุดๆ

    ว่างๆจะเขียนเรื่องประกันซะหน่อย
    ผมจะแสดงให้เห็นว่า "ประกัน" กับ "พนัน" มันคือสิ่งเดียวกัน
    และเจ้ามือย่อมได้เปรียบคนเล่นเสมอ


    โดย: หมาร่าหมาหรอด (C.BUN ) วันที่: 26 ตุลาคม 2552 เวลา:14:56:24 น.  

     
    ต่อเลยคับ
    อยากฟังต่อเรื่องที่สองคับ
    ได้ความรู้เยอะมากเลย
    ขอบคุณคับ


    โดย: non IP: 110.49.183.237 วันที่: 26 ตุลาคม 2552 เวลา:20:53:04 น.  

     
    มาต่อไวไวนะค่ะ ติดตามผลงานอยู่ค่ะ


    โดย: Valily IP: 115.193.128.96 วันที่: 27 ตุลาคม 2552 เวลา:10:35:05 น.  

     
    คุณ C.BUN Blog สวย โครต ๆ ชอบบบบบบบบบบบบบ

    ฝากเนื้อฝากตัวด้วยครับ
    ข้อมูลการส่งออกเบื่องต้น สำหรับผู้ที่หาข้อมูลจากที่อื่นแล้วยัง งง ๆ อยู่
    แนะนำที่นี่เลยครับ Update ข้อมูลเรื่อย ๆ ครับ//www.exportth.com


    โดย: ladybrand วันที่: 28 ตุลาคม 2552 เวลา:13:08:03 น.  

     
    อ่านแล้ว อยากลองซื้อเลย55


    โดย: eggies IP: 192.168.0.26, 58.136.10.200 วันที่: 30 ตุลาคม 2552 เวลา:9:02:05 น.  

     
    มารอฟังการซื้อคอนโดมือสองนะคะ ขอบคุรคุณหมาร่ามากๆเลยค่ะ กำลังจะหาซื้ออยู่พอดี


    โดย: Camieya IP: 203.172.120.114 วันที่: 30 ตุลาคม 2552 เวลา:12:19:50 น.  

     
    ถ้าคอนโดสร้างไม่เสร็จตามสัญญา สามารถขอเงินดาวน์คืนได้มั๊ยคะ หรือแจ้วสคบ.ให้ช่วยเหลือได้มั๊ยคะ ในสัญญาเสร็จ ธ.ค.52 แต่คาดว่าเสร็จประมาณ พ.ค.53 ค่ะ ขอบคุณค่ะ


    โดย: วิป IP: 124.121.172.18 วันที่: 4 พฤศจิกายน 2552 เวลา:20:46:54 น.  

     
    ปกติใันสัญญาคอนโดจะเขียนว่า ให้ยืดกำหนดเสร็จได้ราว 1 ปี (เื่ผื่อไว้)
    แต่ถ้าเลยระยะเวลาที่ยืดแล้ว ยังไม่เสร็จ ก็ถือว่าผิดสัญญา ขอยกเลิกและรับเงินดาวน์คืนได้ครับ แต่ส่วนใหญ่เจ้าของโครงการจะยึกยัก ไม่ยอมคืน อ้อยเข้าปากช้างแล้วนิ


    โดย: หมาร่าหมาหรอด (C.BUN ) วันที่: 4 พฤศจิกายน 2552 เวลา:21:24:37 น.  

     
    ได้ความรู้ดีครับ ขอบคุณมาก


    โดย: Doom bringer IP: 203.144.241.41 วันที่: 13 พฤศจิกายน 2552 เวลา:16:50:49 น.  

    ชื่อ :
    Comment :
      *ใช้ code html ตกแต่งข้อความได้เฉพาะสมาชิก
     
    รหัสส่งข้อความ
    กรุณายืนยันรหัสส่งข้อความ

    C.BUN
    Location :
    กรุงเทพฯ Thailand

    [ดู Profile ทั้งหมด]

    ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
    ฝากข้อความหลังไมค์
    Rss Feed

    ผู้ติดตามบล็อก : 7 คน [?]




    Group Blog
     
    <<
    ตุลาคม 2552
     123
    45678910
    11121314151617
    18192021222324
    25262728293031
     
    24 ตุลาคม 2552
     
    All Blogs
     
    Friends' blogs
    [Add C.BUN's blog to your web]
    Links
     

    MY VIP Friend

     Pantip.com | PantipMarket.com | Pantown.com | © 2004 BlogGang.com allrights reserved.