“สัมมา” สำรวจอสังหาริมทรัพย์ยูโรโซน ชี้ยังเป็นปัจจัยเสี่ยงต่อเศรษฐกิจโลก หากอิตาลีกอบกู้ภาวะเศรษฐกิจขาลงไม่ได้ ขณะที่ตลาดบ้านสหรัฐฯ ผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้ว แต่ห่วงแคนาดาที่กำลังเข้าสู่ภาวะฟองสบู่ อาจส่งผลกระทบอเมริกาเหนือ ส่วนไทยมั่นใจไม่มีภาวะฟองสบู่

นายสัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า วิกฤติเศรษฐกิจในกลุ่มยูโรโซน ยังคงมีความเสี่ยงมากขึ้น ซึ่งล่าสุดมีประเทศในกลุ่มยูโรโซนขอรับความช่วยเหลือทางการเงินจากต่างประเทศแล้ว ได้แก่ ไอร์แลนด์ กรีซ โปรตุเกส สเปน และไซปรัส อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาจากขนาดของผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติ (จีดีพี) พบว่า สเปนมีขนาดของเศรษฐกิจใหญ่มากที่สุดและมีขนาดของปัญหาใหญ่มากที่สุดด้วยเช่นกัน

“จีดีพีของสเปนอยู่ที่ 1.4 ล้านล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือประมาณ 43.4 ล้านล้านบาท (1 ดอลลาร์สหรัฐฯ เท่ากับ 31 บาท) กรีซอยู่ที่ 300,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ โปรตุเกส 230,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ไอร์แลนด์ 200,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ และไซปรัสมีขนาดเล็กมากเพียง 24,000 ล้านเหรียญสหรัฐฯ เห็นได้ว่า เศรษฐกิจของสเปนมีขนาดใหญ่กว่ากรีซ โปรตุเกส ไอร์แลนด์และไซปรัสรวมกันถึง 2 เท่าตัว”

นายสัมมา กล่าวว่า สเปนเป็นประเทศที่มีชาวต่างชาตินิยมเดินทางไปท่องเที่ยวมาก โดยมีนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าสเปนปีละมากกว่า 50 ล้านคน มากกว่าที่เดินทางเข้าไทย 3 เท่าตัว และยังมากกว่าจำนวนประชากรของสเปนเองเสียอีก แต่เศรษฐกิจที่ย่ำแย่ในสหรัฐฯ และยุโรปทำให้นักท่องเที่ยวจากต่างประเทศเดินทางเข้าสเปนน้อยลง ทำให้การจับจ่ายใช้สอยในการท่องเที่ยว รวมถึงปริมาณการซื้อที่อยู่อาศัยคนต่างชาติในสเปนก็ลดลงไปด้วย

“ในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจสหรัฐฯ ปี 51 สเปนมีการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก เพื่อรองรับกำลังซื้อของนักท่องเที่ยวที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่สองในสเปน แต่เนื่องจากปี 51 เศรษฐกิจของสเปนเริ่มง่อนแง่น ประเทศขาดดุลการค้าสูงเท่ากับ 10% ของจีดีพี ราคาบ้านเพิ่มขึ้นถึง 1.5-2 เท่าตัวจากราคาบ้านเมื่อ 10 ปีก่อนหน้า ทำให้ชาวบ้านสเปนเป็นหนี้เป็นสินกันมากมาย เพราะใช้จ่ายเกินตัวจากการกู้หนี้มาซื้อบ้านที่ราคาแพงขึ้นเรื่อยๆ”

นายสัมมา กล่าวอีกว่า จำนวนหน่วยบ้านสร้างใหม่ในสเปนมีมากกว่าปีละครึ่งล้านหน่วยในช่วงปี 47-48 มากกว่าความต้องการบ้านของคนสเปนเอง เพราะคนสเปนส่วนใหญ่ 80% มีบ้านเป็นของตัวเองไปเรียบร้อยแล้ว พอถึงปี 51 ตลาดบ้านในสเปนทรุดหนักคู่ขนานกับตลาดบ้านในสหรัฐฯ แต่ปัญหาของสเปนจึงหนักกว่าประเทศอื่นๆ ขณะที่อิตาลีก็เป็นอีกประเทศหนึ่งที่เริ่มมีความกังวลมากขึ้น หากวิกฤติการเงินจากสเปนลามไปถึงอิตาลีจริง ปัญหาจะทวีคูณมากขึ้นเพราะขนาดจีดีพีของอิตาลีสูงมากกว่าสเปนเสียอีก โดยมูลค่าของจีดีพีมี 2.05 ล้านล้านเหรียญสหรัฐฯ หรือเกือบเท่า 5 ประเทศคือ สเปน กรีซ โปรตุเกส ไอร์แลนด์และกรีซรวมกัน

โดยมั่นใจว่าตลาดบ้านในอิตาลีต้านแรงเสียดทานของภาวะเศรษฐกิจตกต่ำได้มากกว่า 5 ประเทศข้างต้น โดยราคาบ้านตั้งแต่ปี 51 ถึงสิ้นปีที่แล้ว ลดลงเฉลี่ย 10% การซื้อขายบ้านฝืดเคืองมากขึ้น โดยยอดขายบ้านในปีที่แล้วลดลง 5% และหากเทียบกับปี 49 ลดลงไปถึงครึ่งหนึ่ง

ส่วนทวีปอเมริกาเหนือนั้น ตลาดบ้านในสหรัฐฯ น่าจะเริ่มฟื้นตัวได้ตั้งแต่ปีหน้าเป็นต้นไป หากวิกฤติหนี้ยูโรโซนไม่ซ้ำเติมเศรษฐกิจสหรัฐฯ มากไปกว่านี้ โดยตัวเลขล่าสุดของเดือน พ.ค.ที่ผ่านมา ยอดขายบ้านมือสองของสหรัฐฯ เทียบปีต่อปีเพิ่มขึ้นในทุกภูมิภาค และราคาเฉลี่ยของบ้านที่ซื้อขายก็เพิ่มขึ้นเช่นกัน

“ตลาดบ้านในสหรัฐฯ น่าจะผ่านพ้นจุดต่ำสุดไปแล้ว ทำให้นักวิเคราะห์คาดว่า ตลาดบ้านในสหรัฐฯ มีโอกาสที่จะฟื้นตัวได้อย่างชัดเจนในปีหน้า โดยตัวเลขยอดขายบ้านล่าสุดของเดือน พ.ค.55 ดีขึ้นทั้งในแง่ของจำนวนหน่วยขายและในแง่ราคาขาย ยอดขายบ้านมือสองทั่วประเทศในเดือน พ.ค.เพิ่มขึ้น 9.6% เทียบปีต่อปี และเพิ่มขึ้นทุกภูมิภาคตั้งแต่ 3.6% ใน
เขต West เช่น แคลิฟอร์เนีย โอเรกอน อริโซนา ไปถึง 19.5% ในภูมิภาค Midwest เช่น เท็กซัสโอกลาโฮมา ในภูมิภาค Northeast เช่น แมสซา-ชูเสตต์ นิวยอร์ก เพิ่มขึ้นตั้งแต่ 3.8-13.4% ขณะที่บ้านใหม่ในสหรัฐฯ ยอดขายทั่วประเทศในเดือน พ.ค.ก็เพิ่มขึ้นถึง 19.8% เมื่อเทียบปีต่อปี”

สำหรับประเทศแคนาดา ขณะนี้ยังไม่เจอปัญหาเศรษฐกิจเหมือนกับที่สหรัฐฯและกลุ่มยูโรโซนเผชิญอยู่ก็ตาม แต่ก็น่าวิตกกังวลเหมือนกัน เนื่องจากปริมาณการก่อสร้างคอนโดมิเนียมในนครโตรอนโต และนครแวนคูเวอร์ มีอัตราเพิ่มขึ้นมาก ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยที่ร้อนแรงที่สุดในอเมริกาเหนือไม่ได้อยู่ในสหรัฐฯ แต่อยู่ในแคนาดา ขณะที่ผู้ประกอบการแคนาดาชี้แจงสถานการณ์บ้านของแคนาดาไม่น่าเป็นห่วง เพราะตลาดบ้านแคนนาดามีประชากรเชื้อสายเอเชียยังมีกำลังซื้อสูงอยู่เป็นจำนวนมากและยังมีนักศึกษาต่างชาติจากเอเชียไปศึกษาอยู่มากเช่นกัน แต่ก็ยังมีความเสี่ยงอยู่ดี หากเปิดหน้าต่างบ้านออกไปแล้วเห็นเครนก่อสร้างอยู่ทั่วทุกสี่แยก

ส่วนประเทศไทยนั้น สถานการณ์ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ยังไม่น่าเป็นห่วงที่จะเกิดภาวะฟองสบู่ แม้ในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา จะมีผู้ประกอบการเปิดหน่วยโครงการประเภทคอนโดมิเนียมมากขึ้น ทั้งในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล และเปิดมากที่สุดในปี 53 ก็ตาม แต่เนื่องจากโครงการแนวราบ (บ้านเดี่ยว) มีจำนวนลดลง จึงเกิดภาวะสมดุลระหว่างปริมาณการก่อสร้างบ้านกับความต้องการซื้อบ้าน ทำให้ราคาไม่ได้ปรับขึ้นเร็วมากตามไปด้วย โดยราคาเพิ่มขึ้นประมาณปีละ 6-7% เมื่อขาดปัจจัยด้านราคาที่ปรับตัวสูง ปัญหาจึงจำกัดอยู่ที่การมีบ้านเกินไปในบางพื้นที่ ไม่ใช่ทั่วประ เทศ จึงไม่เข้าข่ายเป็นภาวะฟองสบู่

“ศูนย์ข้อมูลได้ติดตามเรื่องภาวะฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์มาอย่างต่อเนื่อง เช่นปี 53 มีผู้ประกอบการเปิดหน่วยคอนโดมิเนียมมากจนน่าวิตก แต่มีการปรับตัวของตลาดในเวลาต่อมาจนทำให้การเปิดโครงการคอนโดมิเนียมในปี 54 ลดลงจากปี 53 และพบว่าเมื่อเข้าสู่ปี 55 ผู้ประกอบการกลับมาเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่มากขึ้นในครึ่งแรกของปีนี้ เพื่อชดเชยการเปิดโครงการแนวราบที่ลดลงจากปัญหาน้ำท่วม ดังนั้น สภาพตลาดบ้านของไทยยังไม่ได้เป็นปัญหามากนัก หากผู้ประกอบการมีการปรับตัวปีต่อปีแทนที่จะเปิดโครงการทั้งแนวสูงแนวราบมากขึ้นติดต่อกันทุกปี”.