โดย blog นี้ผมจะพูดถึงเรื่อง "การแบ่งงวดงาน และงวดเงิน" เพราะเนื่องจากช่วงนี้ เพื่อนๆ และคนรู้จักผมหลานท่านมี plan จะสร้างบ้านกันเยอะมาก นับๆได้ก็ 3 - 4 คน ผมเองก็จะเป็นคนคอยตอบคำถาม เป็น consultance กลายๆเลยครับ และถามกันเยอะมากเรื่องงวดงานก่อสร้าง กับงวดแบงค์ ซึ่งหลายๆคนยังเข้าใจคลาดเคลื่อน ทำให้อาจเกิดปัญหาตอนสร้างจริงได้ครับ ซึ่งผมเองก็เจอกับปัญหานี้เองด้วย ทำให้สองงวดงานที่ผ่านมา ผมต้องควักเงินจ่ายไปเองก่อนแบงค์เป็นล้านเลยครับ  โดยผมจะบอกเป็นข้อๆนะครับ

 > อนึ่ง ใน blog นี้ไม่ได้บบอกวิธีการแบ่งงวด ว่าแต่ละงวดทำอะไรบ้างนะครับ ตรงนั้น ผรม.กับเจ้าของบ้าน หรือสถาปนิกต้อง deal กันเอง บ้านแต่ละหลัง แบ่งไม่เหมือนกัน ผมคงบอกอะไรไม่ได้นะครับ <

1. ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนเลยว่า งวดสร้างบ้านที่ ผรม. คิด กับ งวดเงินที่แบงค์คิด มันไม่เหมือนกันนะครับ โดย ผรม.แบ่งงวดงาน(และเงิน)ตามปริมาณงานที่ทำได้จริง แต่ แบงค์แบ่งแต่งวดเงิน ตามปริมาณงานที่ทำไปแล้วเสร็จตามสัญญา หมายความว่ายังไง มาดูกันครับ

    - เวลา ผรม.เขาคิดงวดงาน ผรม.โฑดยทั่วไป จะคิดตามงานที่เกิดขึ้นจริง ที่เขาวางแผนเอาไว้ล่วงหน้า ซึ่งพูดง่ายๆคือ จขบ.จ่ายไปก่อน งานจะตามมา  เช่นงวดเซ็นสัญญาที่เราจ่าย 5 หรือ 10% จะเป็นเงินล่วงหน้าของงานงวดแรก ซึ่งจะอยู่ในขั้นเตรียมงาน เขาก็จะคำนวนปูน เหล็ก เสาเข็มต่างๆที่พร้อมจะสร้างในงวดแรก ตีเป็นเงินออกมา อาจบวกนิดหน่อยเผื่อคลาดเคลื่อน ส่วนเงินงวดที่ 1 ตามสัญญา ที่เราจ่าย ก็จะเป็นเงินงานของงวดที่สอง เป็นแบบนี้ไปจนจบงวดสุดท้าย

    - แต่เวลาแบงค์คิดงวดเงินกับงาน เขาจะคิดตามสิ่งที่ทำไปแล้ว เช่นงวดเงินแรกที่จะจ่าย ต้องทำงานเสร็จไปแล้วเท่านั้น โดยก่อนจะจ่ายเงิน แบงค์จะส่ง จนท.มาดูงานบ้านเรา ว่าตรงกับที่แจ้งไว้ในสัญญาหรือไม่ ถ้าครบก็จ่าย ถ้าไม่ครบก็ไม่จ่าย จนกว่างานเราจะเสร็จตามสัญญา(ที่ให้แบงค์)ถึงจ่าย << จำข้อความตรงนี้ดีๆนะครับ จะใช้อ้างถึงในข้อต่อๆไป

2. ผรม.เขาคิดงวดงานตามเนื้องานที่ทำ ไม่ใช่คิดตามเงินที่ จขบ.จะต้องจ่าย พูดง่ายๆคือ สัญญากับ ผรม. กับสัญญาแบงค์ไม่เกี่ยวกันโดยสิ้นเชิง โดย ผรม.จะเบิกเงินเรา ตามเนื้องานที่ทำไปโดยงานอาจไม่เสร็จทุกอย่างตามสัญญา แต่จะเอางานในรงวดถัดไปมาทำก่อนก็ได้ครับ 

     อย่างเช่น งวดนี้จะจบที่เทคานรับพื้น + เทพื้นหล่อในที่ งวดถัดไปตั้งเสาชั้นสอง แต่พอถึงหน้างานจริงๆ พื้นหล่อในที่ทำไม่ทัน หรือยังทำไม่ได้ด้วยติดปัยหาอะไรก็แล้วแต่ ผรม.อาจยกเอางานตั้งเสาชั้นสองมาก่อน ก็ได้ แล้วขอเบิกเงินเรา โดยบอกว่า เอางานเสาชั้นสองมาถัวเนื้องานพื้นหล่อในที่แล้ว  แต่!! พอแบงค์มาประเมิณ แบงค์บอกว่า อ้าว พื้นหล่อในที่ยังไม่ทำเลยนิ ก็ไม่จ่ายเงินงวดให้เราครับ เราจะอ้างว่า ผรม.ทำเสาชั้นสอง บลาๆๆ แบงค์ไม่สนครับ เขาสนแค่เนื้องานที่ระบุในสัญญาเท่านั้น เริ่มมองเห็นปัญหาแล้วใช่ไหมครับ

3. งวดงาน ผรม. กับวงดงานแบงค์ไม่ตรงกัน อันนี้ส่วนใหญ่เลยจะเจอปัญหาแบบนี้ เวลาแบงค์เขาจะให้เงินเรา งานต้องคืบหน้าไประดับหนึ่งแล้ว ก็ถูกของเขานะครับ งานไม่เดิน จะให้เงินได้ยังไง แต่อย่างที่กล่าว ผรม.เขาแบ่งตามเนื้อองาน ซึ่ง 80% จะแบ่งไม่ตรงกัน บางแบงค์โหดๆ เช่นออมสิน แบ่งแค่ 5 งวดเองนะครับ แล้วต้องมีคานชั้น 1 โผล่มาแล้วถึงจะให้ก้อนแรก แต่บางแบงค์อาจแบ่งตรงกับ ผรม.เป๊ะๆเลยก็ได้ ก็ไม่ใช่ว่าจะดีนะครับ เพราะหน้างานจริงๆมันไม่ได้ตามสัญญาก่อสร้างหรอกครับ ติดอุปสรรคโน่นนี่ ยกงานงวดต่อไปมาทำก่อน ตาม ตัวอย่างในข้อ 2 ผรม.ขอเบิกแล้ว แต่แบงค์ไม่จ่าย 

- อันดับแรกก็พยายามคุยกับแบงค์ก่อนครับ ว่าขอแบ่งงวดงานตาม ผรม.ได้ไหม ถ้าได้ จะช่วยแบ่งเบาค่าใช้จ่าย ที่ จขบ. ต้องควักกระเป๋าเองได้เยอะเลยครับ

- ต่อมาก็คุยกับ ผรม.ว่า พยายามทำงานให้ตรงตามสัญญาได้ไหม ถ้าไม่ได้จริงๆ ก็บอกไปว่า จะขอจ่ายเงิน เมื่องานงวดเสร็จตามสัญญาจริงๆนะ ถ้าเอางานอื่นมาทำก่อน ไม่ขอจ่ายส่วนนี้นะ (ยากมากครับ)

- ถ้าเกิดทำไปแล้ว เจอปัญหาแล้วจริงๆ ผมว่าคุยกับ ผรม.ง่ายกว่าแบงค์ครับ ถ้าไม่มีเงินสำรองไว้จริงๆ อาจต้องวต่อรองไป เช่นงวดหน้าจะขอจ่ายครึ่งนึงก่อนเลย เพื่อชดเชยงวดนี้ทำจ่ายช้าก็ว่ากันไป ของงี้คุยได้ครับ อย่าแข็งงัดแต่สัญญามาอ้าง เราจะซวยฃ

- สุดท้ายเลยคือ เราต้องมีเงินสดสำรองไว้เสมอครับ อย่้างน้อยก็เท่าเงินงวด หรือสัก 20% ของราคาก่อสร้างจะเซฟกว่าครับ อย่าหวังว่ากู้ไป สร้างไป แบบนี้ตายแน่ๆครับ

ก็หวังว่า bolg นี้จะไขความกระจ่างให้คนที่กำลังสร้างบ้านไม่มากก็น้อยนะครับ blog ต่อไปจะมาอัพเดตเรื่องงานก่อสร้างต่อครับ ปัญหาเริ่มเกิดแล้ว งานก็ช้ามากๆด้วย จะเป็นเรื่องอะไร รออ่านสัปดาห์หน้านะครับ