BlogGang.com : : สมาชิกหมายเลข 4737655 : ถอดสัมภาษณ์ “อนันต์ อัศวโภคิน” มองอสังหาฯ ปี’62 : “ถ้าเลือกตั้งน่าจะดีขึ้นนะ”

ไม่บ่อยนักที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับตำนานอย่าง “อนันต์ อัศวโภคิน” อดีตผู้บริหารบริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) จะมาพบเจอสื่อ เพื่อแสดงความคิดเห็นในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละช่วงสถาณการณ์
วันอังคารที่ 8 มกราคม 2562 ที่ผ่านมา อนันต์ ได้ปรากฎตัวในงานแถลงข่าวเปิดตัวหลักสูตร The NEXT Real รุ่นที่ 7 และ 8 ซึ่งเป็นหลักสูตรของนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เน้นการแลกเปลี่ยนประสบการณ์และการเรียนรู้จากนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตัวจริงเสียง
ในงานนี้เอง อนันต์ ในฐานผู้ก่อตั้งหลักสูตร The NEXT Real พูดถึงมุมมองที่มีต่อสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในปี 2562 ไว้ได้อย่างน่าสนใจ หลายคนมองว่าคล้ายกับวิกฤตปี 40 บ้าง, ภาพรวมตลาดชะลอตัวจนน่ากลัวบ้าง, มาฟังกันว่า อนันต์ จะมีความเห็นว่ายังไงบ้าง

มองอสังหาฯ ปี 62 นี้ยังไง
เอาพูดในแง่ดีมั๊ยครับ (หัวเราะ) พูดเรื่องร้ายให้กลายเป็นดี... ผมว่าเรื่องเงินน่าจะเหนื่อยขึ้นเยอะ เท่าที่ทราบนโยบายนอกจากแบงค์ชาติและแบงค์พาณิชย์ทั่วไป พรีไฟแนนซ์จะเข้มงวดขึ้นเยอะ ทั้งสินเชื่อซื้อที่ดินและสินเชื่อก่อสร้าง เริ่มเห็นภาพตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว (2561) หลายๆ คนเริ่มกู้ยากขึ้นเรื่อยๆ
แบงค์ชาติเริ่มสังสัญญาณมาว่าหนี้เสียเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เป็นการเตือนว่าเงิน จะซื้อบ้าน-คอนโดฯ ต้องดาวน์กี่เปอร์เซ็นต์ เพื่อเป็นการตัดปัญหาว่าไม่มีการกู้เกินกำลังผ่อน แบงค์พาณิชย์ก็ค่อยๆ เข้มงวดมากขึ้น ซึ่งปีนี้คนซื้อบ้านจะกู้ลำบากขึ้น

ภาพรวมธุรกิจชะลอตัวไหม
ผมเชื่อว่าภาพรวมจะชะลอตัวลง จากงบดุลของแต่ละบริษัทที่ประกาศออกมา กำไรไม่ค่อยขึ้น แต่สินทรัพย์เชื่อโตขึ้น เพราะว่าทุกคนมีสต็อกสินค้าในมือ หนี้โตขึ้น แต่กำไรไม่ขึ้น ตรงนี้วิเคราะห์ว่าของไปค้างในสต็อก ระบายช้า สร้างเสร็จแต่ยังไม่โอนฯ สุขภาพของบริษัทอสังหาฯ โดยส่วนใหญ่จะเป็นแบบนี้หมด น่าจะถึงจุดที่ต้องระวังมากๆ
ปีนี้บริษัทเริ่มจะได้เห็นบริษัทเริ่มมีปัญหาเกี่ยวกับการเงิน จ่ายผู้รับเหมาช้าลง อาจจะลดจำนวนโครงการที่เปิดลง ยกเลิกโครงการที่ขายไม่ดี แต่มันก็เป็นวงจรปกติ 4-5 ปีที่ผ่านมาดี แต่ช่วงนี้ก็จะ Slow Down
จีดีพีถูกปรับลดลงหมด อสังหาฯ เรามีผลกระทบเรื่องกำลังซื้อ รายได้ท่องเที่ยวลด ส่งออกลด การลงทุนจากต่างประเทศลดลง ส่วนธุรกิจส่งออกดูคล้ายๆ ว่าจะดี แต่ลดลง
ปัจจัยภายนอกที่มากระทบ คือ เรื่องดอกเบี้ยที่ปรับขึ้น 2-3 เดือนที่ผ่านมาเริ่มเห็นเงินออกจากตลาดหลักทรัพย์ พอขึ้นดอกเบี้ยคนก็เอาเงินไปซื้อพันธบัตรหมด เงินออกจากตลาดหุ้น ค่าเงินบาทแข็งขึ้น เพราะขึ้นดอกเบี้ย คนก็เคลื่อนย้ายเงินไป

วิกฤตปีนี้น่ากลัวมากไหม เมื่อเทียบกับปี 40
มี 2 ประเด็นที่น่าสนใจ ตอนนี้หนี้ครัวเรือนค่อนข้างจะสูง คนผ่อนบ้านมีหนี้เสียมากขึ้น สมัยก่อนผ่อนบ้านไป 3 ปีก็ไม่ค่อยมีหนี้เสีย เดี๋ยวนี้ผ่อนไป 5 ปียังมีหนี้เสียเลย เพราะว่าเงินดาวน์เราต่ำมาก เราปล่อยกู้บางทีเกินราคาบ้าน เป็นการสปอยล์ลูกค้าไปหมด ลูกค้าก็ไม่เคยมีพฤติกรรมการเก็บเงินมาก่อน อยู่ดีๆ ไม่ต้องดาวน์ ก็ซื้อบ้านได้เลย พวกนี้ไม่มีทัศนคติในการเก็บเงินดาวน์และซื้อบ้าน ก็เลยกลายเป็นหนี้เสียมากขึ้น
สอง สถานการณ์ไม่น่าจะเลวร้ายมากนักเหมือนปี 40 ปีนั้นแบงค์ล้มหมด หายไปเต็มเลย เช่น ศรีนคร มหานคร หายไป 5-6 แบงค์ แต่ตอนนนี้แบงค์มีสภาพคล่อง แต่หนี้เสียต้อง โดยเฉพาะหนี้ SME หนี้เสียเยอะ มันก็เลยไม่น่าเกิดสถานการณ์เหมือนปี 40 ตอนนั้นหนี้สินต่อทุนแต่ละบริษัทเกิน 2 หมด แต่ตอนนี้เกิน 2 หรือ 1 ครึ่งไม่กี่ราย
ตอนนี้สภาพคล่องแบงค์ดี แต่หนี้เสียเยอะ รายกลางรายเล็กไม่ค่อยปล่อย ก็เลยไปปล่อยรายใหญ่หมด รายใหญ่ 10-20 รายกู้รวมกันหลายแสนล้าน กู้ง่าย ดอกต่ำ ส่วนรายเล็กกู้ไม่ได้ สภาพคล่องแบงค์ยังดี เมื่อปี’40 ดอกเบี้ย 15-16% ต่อปี แต่ตอนนี้ดอกเบี้ย 4 - 5% (สำหรับรายใหญ่) รายเล็กก็ 7-8% เที่ยวนี้ปัญหาน้อยกว่าเยอะ เป็น Soft Landing มากกว่า ถ้าเลือกตั้งน่าจะดีขึ้นนะ
ที่เป็นห่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา บริษัทอสังหาฯ รับคนเพิ่มเยอะมาก ซึ่งพอขาลงตรงนี้จะแบกภาระกันเยอะ โดยเฉพาะอย่างยิ่งพวกที่ทำสำเร็จรูป เวลาขาลงจะเหนื่อยมาก พอขาลงคนก็จะเกิน แบบนี้อันตราย หลายอุตสาหกรรม Lay Off คนเยอะ เช่น สื่อเป็นต้น การใช้ Out Source เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ

รับมืออสังหาฯ ชะลอยังไงดี
เป็นห่วงคนเคยทำตึกสูงแล้วมาทำแนวราบ มันต่างกันมากนะ ตอนทำตึกสูงมีผู้รับเหมารายใหญ่ๆ มาช่วยรับงานก่อสร้างไป แต่แนวราบไม่มีเลย เมื่อก่อนเคยใช้ฤทธา นวรัตน์ แต่เจ๊งทุกคน ที่บริษัท (แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์) เราทำบ้านจัดสรรเยอะสุด เป็นจุดที่เข้ายากที่สุด เพราะไม่สามารถสร้างคุณภาพที่ดีได้ ซึ่งแตกต่างจากตึกสูงที่ทำให้คุณภาพได้ไม่ยาก เพราะมีบริษัทใหญ่ๆ เยอะ แต่บริษัทใหญ่ไม่ทำบ้านจัดสรร เราก็จะเจอปัญหาทิ้งงาน ของขาด ซึ่งคนที่มาทำแนวราบจะเจอปัญหานี้เยอะ เพราะแนวราบแรงงานไม่คงที่ ถ้าอยู่บริษัทใหญ่ก็มีงานทั้งปี แต่ถ้าก่อสร้างแนวราบ ถ้าไม่มีการจองก็ไม่มีงาน ก็ได้แรงงานที่ไม่ค่อยดี ก็ต้องระวังตรงจุดนี้
ส่วนเรื่องการเงินกู้เท่าไหร่ได้ ให้กู้เลย แบงค์เริ่มระวังแล้วแต่ก็ยังให้กู้ เพราะแบงค์เหลือเงินอยู่เยอะ มีธุรกิจไม่กี่อย่างที่แบงค์กล้าปล่อยในช่วงเศรษฐกิจขาลงแบบนี้ เพราะฉะนั้นดีเวลลอปเปอร์ที่ยังดีอยู่มีฐานลูกค้าและยังขายได้ดีอยู่เค้าก็ยังปล่อย
ตอนที่ผมเจอปัญหาตอนปี’ 40 ถามว่าค่าใช้จ่ายเยอะสุด 3 อย่างคืออะไร เราตัดทุกอย่างไม่ได้ เราพบว่าเงินเดือนน้อยที่สุด ค่าโปรโมชั่น ค่าแลนด์สเคปเยอะ เป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่เกี่ยวกับเงินเดือนนะครับที่เยอะ เราก็ไปลดค่าใช้จ่ายกี่ไม่เกี่ยวข้องเยอะ ถ้าสังเกตกันตอนนี้บริษัท แลนด์ฯ แทบจะไม่เห็นโฆษณาเลย ใช้วิธีปากต่อปากมากกว่า ซึ่งเราได้ลูกค้าจากตรงนี้เกิน 50% เรื่องคนเราระมัดระวังมาก ตั้งแต่ลดค่าเงินบาทจนถึงตอนนี้ คนเราเท่าเดิมตลอด 800 คนผม Out Source เกือบหมดทุกอย่าง ทำให้เราใช้คนน้อย ปีหนึ่งเราส่งมอบบ้าน 4-5 พันหลัง เราใช้คน 800 คน คือไม่จำเป็นก็ไม่รับคนเลย เน้นเพิ่มประสิทธิภาพของคน และใช้ระบบไอทีเข้ามาช่วย
เรื่องเงินต้องระวังต้องทำ Projection Cash Flow ถ้าช็อตจะทำไง บางทีขายขาดทุนก็ต้องยอมเพื่อมีกระแสเงินสดเข้ามา โครงการค้างๆ อยู่เมื่อก่อนผมโละทิ้งหมดเลย ช่วงไม่ดีตอนปี 40-42 ผมลด 50% ยังทำเลย เพราะแบงค์เจ๊ง นึกออกไหมครับ เราก็เลยเจ๊งไปด้วย แต่เหตุการณ์แบบนี้คงไม่เกิดขึ้น เพราะแบงค์ยังแข็งแรงอยู่

ปัจจัยบวกปีนี้มีไหม?
คู่แข่งหายไปไงครับ (หัวเราะ) จริงๆ ภาพรรวมก็ดีขึ้นเยอะ ความจริงก็ไม่ได้หดหู่มาก สถานการณ์แบบนี้ทำให้ตลาดแข็งแรงขึ้น เป็นการคัดกรองคนที่ไม่ทำจริงออกไป คนที่เอาจริงก็อยู่ได้ ถ้ามีปัญหาแล้วไม่หนีแบงค์เค้าก็ช่วยคุณ แต่ห่วงคนที่ทำอยู่ 2-3 โครงการแล้วพอมีปัญหาแล้วก็เลิก ทิ้งกลางคันไปเลย
ที่ผ่านมาเรายังไม่เจอปัญหาที่ลูกค้ามาโวยวายว่าบริษัทล้มหรือหายไป แต่เราก็ต้องระวังนิดหน่อยสินค้าประเภทไหน บางทำเลแข่งกันเยอะก็ Slow Down เป็นธรรมดา ซึ่งมันไม่ได้แย่ไปทั้งหมด

สรุปภาพรวมอสังหาฯ ปี 62 ผ่านสายตา “อนันต์ อัศวโภคิน” คือ
- ภาพรวมธุรกิจชะลอตัวตามภาพรวมเศรษฐกิจประเทศ
- ดีเวลลอปเปอร์ต้องระมัดระวังการบริหารสภาพคล่องทางการเงิน
- หนี้เสียจากการกู้ซื้อบ้านที่ยังคงเป็นปัญหาสำหรับผู้บริโภคที่ดีเวลลอปเปอร์ต้องให้ความสำคัญ ควรสร้างพฤติกรรมให้ลูกค้ากู้บ้านตามกำลัง และต้องมีเงินดาวน์

สามารถฟังบรรยายในคลิปเพิ่มเติมคลิก www.youtube.com นาทีที่ 21.46 เป็นต้นไปค่ะ