Incentive  Bonus กระตุ้นการใช้ที่ดิน :ปัจจัยสู่ความสำเร็จของการวางผังและออกแบบเมืองเพื่อสร้างเศรษฐกิจและฐานภาษี

โดย ฐาปนา บุณยประวิตร Smart Growth Thailand Institute

thapana.asia@gmail.com/ //www.asiamuseum.co.th/ //www.smartgrowthasia.com/

//www.smartgrowththailand.com

บทนำ

การเติบโตอย่างชาญฉลาด (Smart Growth) ได้สร้างกลยุทธ์กระตุ้นให้เกิดการใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อให้นักผังเมืองใช้เป็นเครื่องมือสำหรับการวางผังเมืองรวมผังแม่บทและการออกแบบปรับปรุงฟื้นฟูเมืองเพื่อเป็นผลตอบแทนรางวัลและแรงจูงใจแก่นักลงทุนเจ้าของแปลงที่ดินหรือผู้ประกอบการ โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะลงทุนหรือขยายกิจการในพื้นที่ศูนย์พาณิชยกรรม หรือบริเวณใจกลางเมือง หรือเขตเศรษฐกิจพิเศษตามนโยบายของผู้บริหารเมืองและรัฐบาลกลางทั้งนี้ เป็นไปตามเกณฑ์การเติบโตอย่างชาญฉลาด (Smart Growth Principles) ที่ต้องการส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินตามแผนยุทธศาสตร์เมืองให้มีความหนาแน่นมีความคุ้มค่า เกิดประสิทธิภาพต่อการใช้สาธารณูปโภคและโครงสร้างพื้นฐานที่รัฐฯได้ลงทุนไว้แล้ว สอดคล้องกับมูลค่าที่ดินและทรัพย์สินในพื้นที่นั้นๆ ลดความจำเป็นในการลงทุนแผ่ขยายพื้นที่ทางเศรษฐกิจไปในที่ดินที่กำหนดให้เป็นพื้นที่สงวนรักษาและที่สำคัญได้แก่ การสร้างพื้นที่ใจกลางเมืองหรือศูนย์พาณิชยกรรมให้ขนาดประชากร ขนาดเศรษฐกิจการเติบโตการจ้างงาน การสร้างงาน และความมีชีวิตชีวาทางเศรษฐกิจสามารถตอบสนองต่อการสร้างมูลค่าเพิ่มซึ่งเป็นปัจจัยหลักในการเพิ่มพูนฐานภาษีให้กับรัฐฯในระยะยาว

ประเภทผลตอบแทนและรางวัล

ผลตอบแทนและรางวัลที่ได้พัฒนาขึ้นและมีการนำมาใช้อย่างแพร่หลายในปัจจุบันมีอยู่ด้วยกัน 3 ประเภท สรุปได้ ดังนี้

1.ผลตอบแทนสำหรับผู้ใช้ที่ดินให้เกิดการผสมผสาน (Mix Land Use Incentive)

เกณฑ์การเติบโตอย่างชาญฉลาดได้กำหนดให้มีผลตอบแทนแก่เจ้าของแปลงที่ดินนักลงทุน หรือผู้ประกอบการที่ขยายกิจการเพื่อการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินใน 2 ประเภท ดังแสดงในภาพที่ 1 ดังนี้

(1) การผสมผสานการใช้ประโยชน์ในแปลงที่ดินเดียวกันหรือในโครงการเดียวกัน เช่นการลงทุนสร้างร้านค้าปลีก ร้านค้าอาหารท้องถิ่นและกิจกรรมการบริการในพื้นที่อาคารอยู่อาศัยรวมโดยที่ตั้งของร้านค้าปลีกหรือร้านค้าพาณิชย์ต้องตั้งอยู่ในบริเวณใจกลางโครงการหรือห่างจากกึ่งกลางอาคารอยู่อาศัยที่อยู่ในระยะการเดินถึง(Walking distance) หรือยู่ในระยะที่ระบุไว้ในข้อบัญญัติหรือเทศบัญญัติของเมือง

(2) การผสมผสานการใช้ประโยชน์ในระดับอาคาร แบ่งเป็น การผสมผสานการใช้ประโยชน์ในอาคารแนวนอน (Horizontal Mixed-Use) ได้แก่ที่ดินแปลงเดียวกันมีอาคารซึ่งใช้ประโยชน์ในกิจกรรมที่หลากหลายหรือมากกว่า 2 กิจกรรม เช่นภายในพื้นที่โครงการมีการใช้อาคารเป็นที่อยู่อาศัยรวมหรือโรงแรม และร้านค้าปลีกและการผสมผสานการใช้ประโยชน์ในอาคารแนวตั้ง (Vertical Mixed-Use)ได้แก่ ที่ดินแปลงเดียวกันมีอาคารที่ใช้ประโยชน์อาคารมากกว่าหนึ่งกิจกรรมเช่น ชั้นหนึ่งและสองของอาคารใช้ประโยชน์เป็นร้านค้าปลีกส่วนชั้นสามขึ้นไปใช้ประโยชน์ในการอยู่อาศัยหรือโรงแรม เป็นต้นในการลงทุนด้านที่อยู่อาศัยให้ผสมผสานการพาณิชยกรรมเมืองอาจกำหนดสัดส่วนที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับนโยบายและบทบาทของพื้นที่หรือเป็นไปตามยุทธศาสตร์การพัฒนา สำหรับผลประโยชน์ที่รัฐฯ มอบให้จะอยู่ในรูปของ

1) การเพิ่มขนาดพื้นที่อาคาร

2) การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน(FAR)

3) การให้ส่วนลดด้านภาษีประเภทต่างๆ

4) การให้ส่วนลดหรือการเว้นว่างการชำระภาษีเงินได้นิติบุคคลและ

5) การให้เงินสด 

ภาพที่ 1ตัวอย่างการผสมผสานการใช้ประโยชน์ที่ดินในระดับอาคารทั้งแนวนอนและแนวตั้ง

2. ผลตอบแทนสำหรับการลงทุนหรือการขยายกิจการในพื้นที่ศูนย์พาณิชยกรรมหรือพื้นที่ส่งเสริมตามแผนยุทธศาสตร์(Incentive Zoning Bonus)

ผลตอบแทนประเภท Incentive Zoning Bonus กำหนดขึ้นเพื่อกระตุ้นให้เจ้าของแปลงที่ดิน หรือนักลงทุนตัดสินใจลงทุนหรือขยายกิจการในที่ดินภายในศูนย์พาณิชยกรรมหรือในพื้นที่ที่รัฐกำหนดให้พัฒนาเพื่อเป็นศูนย์เศรษฐกิจหรือที่อยู่อาศัยIncentive Zoning Bonus นับเป็นนโยบายหลักของการเติบโตอย่างชาญฉลาดที่กำหนดให้ทุกผังเมืองรวมต้องนำไปใช้สำหรับกระตุ้นการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมพาณิชยกรรมผสมผสานที่อยู่อาศัยที่อยู่อาศัยประเภทหนาแน่นมากและหนาแน่นปานกลางเพื่อสร้างความหนาแน่นโดยการคาดประมาณการความหนาแน่นและจำนวนประชากรในอนาคตที่ระบุในผังจะต้องมีความสัมพันธ์กับIncentive Zoning Bonus ที่ระบุไว้ ในบางกรณีอาจใช้ Incentive Zoning Bonus เป็นแรงจูงใจสำหรับการปรับปรุงฟื้นฟูอาคารเก่าหรืออาคารในย่านใจกลางศูนย์เศรษฐกิจที่มีอยู่เดิมให้สามารถตอบสนองต่อนโยบายการส่งเสริมความหนาแน่นและการสร้างมูลค่าเพิ่มแก่พื้นที่สำหรับผลประโยชน์ที่รัฐฯ มอบให้จะอยู่ในรูปของ

1) การเพิ่มขนาดพื้นที่อาคาร

2) การเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน(FAR)

3) การลดพื้นที่ว่าง (Open Spaces)

4) การเพิ่มความสูงอาคาร

5) การให้ส่วนลดด้านภาษีประเภทต่างๆ

6) การให้ส่วนลดหรือการเว้นว่างการชำระภาษีเงินได้นิติบุคคลและ

7) การให้เงินสด

3.ผลตอบแทนสำหรับการเพิ่มความหนาแน่นในการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Density Bonus)

Density Bonus เป็นผลตอบแทนสำหรับเจ้าของแปลงที่ดินหรือผู้ประกอบการที่ดำเนินการสร้างความหนาแน่นในการใช้ประโยชน์ที่ดินและอาคารตามนโยบายของรัฐหรือตามนโยบายของผังเมืองรวมเช่น การเพิ่มจำนวนประชากรในแปลงที่ดินหรือในพื้นที่โครงการการก่อสร้างอาคารประหยัดพลังงานหรือส่งเสริมการใช้พลังงานทดแทนการสร้างอาคารในความสูงตามที่ผังเมืองกำหนดหรือการสร้างอาคารตามเกณฑ์การห้ามความหนาแน่นต่ำในพื้นที่หนาแน่นสูงการผสมผสานกิจกรรมการใช้ประโยชน์ที่หลากหลายในระดับแปลงที่ดินและระดับอาคารโดยรัฐฯจะให้ผลประโยชน์ในรูปของการเพิ่มขนาดอาคารหรือการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน(FAR)

ผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่ได้รับจาก Incentive Bonus

ผลตอบแทนหรือรางวัลที่การเติบโตอย่างชาญฉลาดได้กำหนดขึ้นมีผลโดยตรงต่อการสร้างแรงจูงใจและสร้างแรงดึงดูดให้เกิดการสร้างสรรค์เศรษฐกิจและการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ศูนย์พาณิชยกรรม หรือเขตเศรษฐกิจที่รัฐฯได้กำหนดขึ้น กลยุทธ์นี้จะเป็นเครื่องมือกระตุ้นด้านกายภาพและเศรษฐกิจที่สำคัญดังนี้

1.การสร้างความหนาแน่นประชากร

ความหนาแน่นประชากรควรเกิดขึ้นจากนโยบายการส่งเสริมและการควบคุมที่รัฐฯได้กำหนดไว้ในผังเมืองรวมความหนาแน่นประชากรตามคาดการณ์จะช่วยกำหนดทิศทางในการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของภาครัฐและเป็นแนวทางในการกำหนดประเภทและชนิดโครงการลงทุนของภาคเอกชน เนื่องจากความหนาแน่นประชากรจะเป็นเกณฑ์ที่บ่งบอกถึงความคุ้มค่าในการลงทุนมูลค่าที่จะเกิดขึ้นในการใช้ที่ดิน และคุณค่าของพื้นที่ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

2. การเติบโตทางเศรษฐกิจ การสร้างงาน และจ้างงาน

ปัจจัยความมีชีวิตชีวาทางเศรษฐกิจขึ้นอยู่กับแนวนโยบายการส่งเสริมการลงทุนการออกแบบทางกายภาพ และการให้ IncentiveBonus เพื่อกระตุ้นการเติบโตในพื้นที่ที่รัฐฯ ออกแบบให้เป็นย่านเศรษฐกิจหากขาดซึ่งการเติมเต็มผลตอบแทนที่ให้แก่ภาคเอกชนย่านดังกล่าวจะเติบโตเป็นไปตามธรรมชาติ การเติบโตขึ้นอยู่กับภาวะทางเศรษฐกิจโดยรวมแต่หากมีการให้ผลตอบแทนที่เป็นธรรมและมีอิทธิพลในการผลักดันหรือเกิดการจูงใจในการลงทุน ย่านนั้นเศรษฐกิจจะเติบโตตามแผนเจ้าของแปลงที่ดินหรือนักลงทุนจะมีผลตอบแทนเป็นเครื่องช่วยประคองการประกอบการให้มีเสถียรภาพการต่อยอดทางเศรษฐกิจจะเพิ่มมากขึ้นเป็นทวีคูณ ซึ่งการเพิ่มขึ้นของมูลค่าทางเศรษฐกิจ จะส่งผลโดยตรงต่อการเพิ่มพูนมูลค่าทรัพย์สินในที่ดินในย่านหรือในเขตเศรษฐกิจ

3. การเติบโตของฐานภาษี

ฐานภาษีเป็นดัชนีชี้วัดประสิทธิภาพการบริหารจัดการของผู้บริหารเมืองเมืองที่มีฐานภาษีแคบและมีแนวโน้มจัดเก็บได้ต่ำจะถูกจัดเป็นเมืองที่ล้มเหลวในการบริหารจัดการแตกต่างจากเมืองที่มีฐานภาษีที่กว้างและมีแนวโน้มในการจัดเก็บได้มากขึ้นจะเป็นเมืองที่ประสบผลสำเร็จในการบริหารจัดการปัจจัยที่ช่วยขยายฐานภาษี ประกอบด้วย 1) การเพิ่มขึ้นของประชากร 2) การเติบโตทางเศรษฐกิจ 3) การเพิ่มขึ้นของมูลค่าทรัพย์สิน และ 4) การบริหารจัดการด้านภาษี ในการกำหนด Incentive Bonus นักผังเมืองจำเป็นจะต้องประมาณการภาษีที่ได้จากการใช้ที่ดินจำแนกตามประเภทอย่างละเอียดและต้องคัดเลือกใช้ IncentiveBonus ให้มีความเหมาะสมกับแต่ละย่านการใช้ที่ดินจำแนกตามช่วงเวลาและตามประเภทกิจกรรมการใช้ที่ดิน

4. การลดการรุกล้ำพื้นที่สงวนรักษา

พื้นที่สงวนรักษาได้แก่พื้นที่การเกษตร และพื้นที่ทางธรรมชาติพื้นที่เหล่านี้นับเป็นพื้นที่พิเศษที่เมืองต้องดูแลรักษาอย่างเข้มงวดไม่ควรอนุญาตให้เนื้อเมืองหรือพื้นที่พัฒนาทางเศรษฐกิจเข้ามารุกล้ำเป็นอันขาดแนวทางหนึ่งในสงวนรักษาได้แก่ การใช้ Incentive Bonus ในการกระตุ้นการใช้ที่ดินในพื้นที่พัฒนาและใช้ผลตอบแทนชนิดนี้เป็นข้อจำกัดการลงทุนในที่ดินเพื่อการสงวนรักษา ดังเช่นการตราข้อกฎหมายหรือข้อกำหนดที่มีบทลงโทษผู้ใช้ที่ดินอุดมสมบูรณ์ในกิจกรรมอย่างอื่นที่ไม่ใช้การเกษตรหรือเกี่ยวเนื่องกับการเกษตรการเพิ่มอัตราภาษีและข้อจำกัดในการขอขยายการบริการสาธารณูปโภคการงดเว้นผลประโยชน์ด้านต่างๆ ที่เมืองมอบให้ผู้ประกอบการหรือนักลงทุนการเพิ่มอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล เป็นต้น

ผลประโยชน์ของ incentiveBonus ดังภาพที่ 2-5

ภาพที่ 2 ประเภทผลตอบแทนและรางวัลของ Smart Growth

ภาพที่ 3แสดงพื้นที่หนาแน่นต่ำซึ่งขาดความเข้มข้นในการใช้ที่ดินและไม่มีการใช้ Incentive Bonus

ที่มา: บริษัท พิพิธภัณฑ์เอเชีย จำกัด ออกแบบโดย คุณดาวเรือง มณีทอง

ภาพที่ 4 แสดงพื้นที่หนาแน่นปานกลางมีความเข้มข้นในการใช้ที่ดินบริเวณใจกลางแต่ยังไม่มีการใช้ Incentive Bonus

ที่มา: บริษัท พิพิธภัณฑ์เอเชีย จำกัด ออกแบบโดย คุณดาวเรือง มณีทอง

ภาพที่ 5แสดงพื้นที่มีความเข้มข้นในการใช้ที่ดินบริเวณใจกลางและมีการใช้ Incentive Bonus

ที่มา: บริษัท พิพิธภัณฑ์เอเชีย จำกัด ออกแบบโดย คุณดาวเรือง มณีทอง

สรุป

จะเห็นได้ว่า IncentiveBonus เป็นเครื่องมือสำคัญในการก่อให้เกิดความหนาแน่นประชากรเป็นตัวกระตุ้นทางเศรษฐกิจในพื้นที่ที่รัฐฯ ให้การส่งเสริม นอกจากนั้น Incentive Bonus ยังเป็นเครื่องมือเสริมสร้างความมีประสิทธิภาพให้กับผังเมืองรวมและผังการปรับปรุงฟื้นฟูพื้นที่เป็นตัวเสริมศักยภาพในการควบคุมการใช้ประโยชน์ที่ดินให้มีความกระชับ คุ้มค่าประหยัด สงวนรักษาสภาพทางธรรมชาติและพื้นที่การเกษตร ดังนั้น Incentive Bonus จึงมีความเหมาะสมอย่างยิ่งที่หน่วยงานและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะได้นำไปประยุกต์ใช้ให้เกิดประโยชน์ต่อการพัฒนาเมืองต่อไป

เอกสารอ้างอิง

Andress Duany and JeffSpeck, (2010) The Smart Growth Manual, McGraw-Hill: New York.

Urban Design Associates(2003) The Urban Design Handbook: Techniques and Working Methods,

W.W.Norton & Company,New York

ท่านใดสนใจ แนวความคิด Smarth Growth (การวางผังเมืองพัฒนาเมืองอย่างยั่งยืนตามแนวทางการเติบโตอย่างชาญฉลาด)เข้าไป กด like fanpage ตามลิ้งก์ Facebook นี้ครับ //www.facebook.com/smartgrowththailand

อ่านบทความ “ย้อนหลัง” ลิ้งก์ตามที่อยู่ด้านล่างนี้(เพื่อจะได้รับทราบข้อมูล “ผังเมือง” ในระดับโลกเค้าไปถึงไหนกันแล้ว //www.oknation.net/blog/smartgrowth