มีคนถามว่า ทำไมคนรวยถึงรวยขึ้น แต่คนจนกลับจนลง อยู่ร่ำไป

 ฟังคำถามเสร็จ ก็ไม่รู้จะเริ่มตอบอย่างไรดี คำตอบมีมากมายและหลากหลาย แต่ประเด็นสำคัญ คงเป็นเรื่องระดับของความขยัน ประหยัด อดทน และมิติทางความคิด ที่แตกต่างกัน ระหว่างคนรวยกับคนจน

จากคำถามแรก ก็มีคำถามที่สองตามมาว่า

ทำไมบางคนลงทุนอสังหาแล้วรวย แต่บางคนกลับขาดทุนไม่มีเหลือ คำตอบที่ให้ไปก็คือ

เป็นเพราะระดับประสบการณ์และความรอบรู้ที่แตกต่างกันของนักลงทุน

หลายคนทราบกันดีอยู่แล้วว่า การจะเลือกทุนอสังหาที่ใด ควรต้องศึกษาดูแนวโน้มว่า อสังหานั้นจะมีประโยชน์ในการใช้สอยหรือมีศักยภาพเพิ่มขึ้นหรือไม่ และมากน้อยเพียงใด รวมถึงทราบว่า ต้องมีความรู้เกี่ยวกับกฎหมายอสังหาและต้องคอยติดตามข่าวสารต่างๆ เกี่ยวกับนโยบายของรัฐบาลหรือหน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องกับอสังหานั้น

แต่หลายคน ที่ไม่เคยศึกษาวิชาเกี่ยวกับเรื่องการเงินและการบัญชีมาก่อน คงจะไม่มีความรู้เกี่ยวกับวิธีคำนวณเงินเพื่อการลงทุน ซึ่งเป็นหลักสำคัญที่นักลงทุนควรจะต้องรู้เป็นอย่างยิ่ง แต่คงจะไม่สามารถอธิบายกันจบได้อย่างสั้นและง่ายดาย วันนี้จึงขอแค่เกริ่นนำเบื้องต้น เกี่ยวกับเรื่องค่าของเงินในปัจจุบันและในอนาคตให้ฟังกันก่อน

ขอเริ่มต้นด้วยประโยคที่ว่า ค่าของเงินในปัจจุบันและในอนาคต มีค่าไม่เท่ากัน ตัวอย่างง่ายๆ ก็คือ สมัยก่อนหรือเมื่อประมาณสัก 30 ปีที่แล้ว มีเงิน 100,000 บาท เราก็สามารถหาซื้อตึกแถวสักห้องได้ แต่ปัจจุบันมีเงิน 1 ล้านบาท ก็ยังลำบากที่จะซื้อแค่คอนโดสักห้อง ที่เป็นเช่นนี้ เพราะภาวะเงินเฟ้อทำให้ค่าเงินนั้นลดน้อยถอยลง แต่ในทางกลับกัน จะเห็นได้ว่า การนำเงิน 100,000 บาทไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์นั้น ทำให้มีทรัพย์สินหรือตึกแถวที่ปัจจุบันอาจจะมีมูลค่าเกินกว่า 3 ล้านบาท กล่าวคือ การลงทุนนั้นคุ้มค่าและทำให้เงินนั้นเพิ่มค่าขึ้นมาอย่างมหาศาล

ในแง่ของความเป็นนักลงทุน เราควรจะต้องรู้เรื่องนี้อย่างละเอียดมากขึ้น เพื่อจะได้สามารถคำนวณว่า เราควรจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ บ้านหรือที่ดินที่สนใจ ที่ราคาเท่าไรถึงจะเหมาะสม  ยกตัวอย่างเช่น มีคนนำเสนอที่ดินให้ในราคา 1 ล้านบาท และบอกว่าอีก 8 ปีข้างหน้าที่ดินแปลงนั้นจะขายได้ถึง 2 ล้านบาท รู้ไหมว่าควรจะคิดอย่างไร เพื่อจะได้รู้ว่า การลงทุนครั้งนี้จะคุ้มค่าหรือไม่

สูตรในการคำนวณก็คือ P= Fn / (1+k) กำลัง n ซึ่ง P คือ มูลค่าปัจจุบัน, Fn คือ จำนวนเงินที่ได้รับในอนาคต, n คือ จำนวนปีหรือจำนวนงวดในอนาคต และ k คือ ค่าเสียโอกาสหรืออัตราผลตอบแทนรายปีจากโอกาสลงทุนอื่นๆ

เมื่อแทนค่าจะได้ว่า  X = 2,000,000 / (1 + 0.08%) กำลัง 8

หรือ

1,080,555.40 = 2,000,000 / 1.8509

หากคุณคำนวณโดยคิดค่าเสียโอกาสต่อปีที่ 8% คุณก็จะได้ผลออกมาว่า เงิน 2 ล้านบาทของ 8 ปีในอนาคตนั้น ถ้าเทียบเป็นเงินปัจจุบันจะเท่ากับ 1,080,555.40 นั้นคือ การลงทุน 1 ล้านบาทครั้งนี้ของคุณ คุณจะได้กำไรเบื้องต้นแล้วที่ 80,497 บาทนั้นเอง พูดให้ง่ายขื้นก็คือว่า หากคุณคิดว่าสามารถได้เงินเพิ่ม 8% ต่อปี วันนี้คุณจะต้องมีเงินจำนวน 1,080,555.40 บาท คุณจึงจะสามารถมีเงิน 2 ล้านบาทได้ในอีก 8 ปีข้างหน้า วันนี้คุณจึงได้กำไรแล้ว 80,555.40 บาทจากเงิน 1 ล้านบาทของคุณ

หากคุณคิดว่ามีแนวโน้มที่จะขายได้ 2 ล้านบาทจริงๆ ในอนาคต และไม่มีการลงทุนด้านอื่นที่น่าสนใจกว่า การลงทุนครั้งนี้ก็ค่อนข้างคุ้มค่า

หลายคนอาจจะกำลังมืนงง เพราะไม่เคยคำนวณแบบนี้มาก่อน วันนี้ขอแค่จุดประกายให้หลายคนรู้ว่า การลงทุนนั้น เราควรจะต้องมีความรู้เสริมเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องการเงินกันมากขึ้นก่อนล่ะกัน

คราวหน้าจะรวบรวมมาอธิบายเพิ่มเติม ให้เข้าใจกันได้ง่ายและนำไปประยุกต์ใช้ในการตัดสินใจด้านอสังหาอย่างดีขึ้น

คำแนะนำเพื่อการลงทุน จาก Mr.รักษ์ธรรม Italkproperty.co