10 คำถาม กรณีซื้อคอนโดฯแล้วเจ้าของโครงการโอนไม่ทันภายในกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์

คำถามที่ 1 : จองคอนโดฯ แล้ว เจ้าของโครงการไม่เริ่มสร้างสักที เลิกสัญญาได้หรือไม่?

ตอบ : ได้ ถือว่าทางโครงการฯ (ผู้จะขาย) เป็นฝ่ายผิดสัญญา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6474/2541

โดยที่สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุดระบุว่าผู้จะซื้อต้องชำระเงินในระหว่างการก่อสร้างตามเวลาที่กำหนดไว้และว่าผู้จะขายสัญญาว่าจะทำการก่อสร้างให้เสร็จโดยเร็ว แสดงว่าสัญญาจะซื้อจะขายดังกล่าวเป็นสัญญาต่างตอบแทนดังนั้นเมื่อข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยซึ่งเป็นผู้จะขายอาคารชุดหยุดการก่อสร้างในระหว่างที่โจทก์ซึ่งเป็นผู้จะซื้อผ่อนชำระราคา เป็นเวลาถึง 1 ปีเศษกรณีต้องถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์อาคารชุด ทำให้โจทก์มีสิทธิบอกเลิกสัญญากับจำเลยได้ จำเลยให้การต่อสู้เพียงว่าโจทก์มิได้บอกเลิกสัญญาโดยมิได้ให้การว่าการบอกเลิกสัญญาของโจทก์ไม่ชอบด้วยกฎหมายดังนั้นต้องถือว่าฎีกาของจำเลยในข้อนี้มิได้ยกขึ้นว่ากล่าวกันมาแล้ว โดยชอบในศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์ ศาลฎีกาจึงไม่วินิจฉัยให้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 249 วรรคแรก

คำถามที่ 2 : ในสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้ระบุว่า จะสร้างคอนโดฯ เสร็จภายในเมื่อใด เจ้าของโครงการจะสร้างเมื่อใดก็ได้ใช่หรือไม่?

ตอบ : ไม่ใช่ จะต้องสร้างภายในระยะเวลาอันสมควร ไม่ใช่ว่าคิดจะสร้างเมื่อไรตามใจฉันก็ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 277/2553

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่าง ด. ผู้บริโภคกับจำเลย เป็นปัญหาพิพาทเกี่ยวกับโครงการบ้านจัดสรรของจำเลยซึ่งคณะกรรมการคุ้มครองบริโภคโจทก์เคยประชุมและมีมติไว้แล้วว่า การกระทำของจำเลยที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่ผู้บริโภคจำนวน 9 รายในโครงการดังกล่าวของจำเลย เป็นการละเมิดสิทธิของผู้บริโภคเหล่านั้น เมื่อ ด. ยื่นเรื่องราวต่อโจทก์อันเป็นปัญหาพิพาทในโครงการเดียวกันของจำเลย เป็นเรื่องในลักษณะเดียวกับที่โจทก์เคยมีมติไว้แล้ว โจทก์จึงไม่จำต้องนำเรื่องราวของ ด. เข้าประชุมอีก เนื่องจากโจทก์ได้มีมติไว้แล้วว่าในการดำเนินคดีแก่จำเลยนั้นให้รวมถึงผู้บริโภครายอื่นที่จะมาร้องเรียนเพิ่มเติมในลักษณะเดียวกันในภายหลังด้วย การฟ้องร้องของโจทก์ในคดีนี้จึงชอบด้วยพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 มาตรา 10 (1) (7) และมาตรา 39

สัญญาจะซื้อจะขายมิได้กำหนดเวลาการเริ่มลงมือก่อสร้างและกำหนดเวลาการก่อสร้างแล้วเสร็จไว้ แต่ก็เป็นที่เห็นได้ว่าจำเลยต้องรีบลงมือก่อสร้างและก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในเวลาอันสมควรอันเป็นไปตามหลักสุจริตตาม ป.พ.พ. มาตรา 368 มิใช่ขึ้นอยู่กับความพอใจจำเลยว่าจะเริ่มลงมือก่อสร้างเมื่อใดก็ได้ แต่จำเลยมีหน้าที่ต้องรีบลงมือก่อสร้างโดยพลันตามมาตรา 203 เมื่อ ด. ผู้บริโภคได้ชำระเงินแก่จำเลยเป็นจำนวนถึง 130,000 บาท แต่จำเลยยังมิได้เริ่มลงมือก่อสร้างบ้าน ด. จึงมีสิทธิที่จะไม่ชำระเงินค่างวดแก่จำเลยได้เนื่องจากเป็นสัญญาต่างตอบแทนตามมาตรา 369 ดังนั้น การที่ ด. ไม่ชำระเงินค่างวดแก่จำเลยตั้งแต่งวดที่ 6 เป็นต้นไป ด. จึงไม่ได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา

การดำเนินคดีในศาลของเจ้าหน้าที่คุ้มครองผู้บริโภคได้รับยกเว้นค่าฤชาธรรมเนียมทั้งปวง ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2422 มาตรา 39 วรรคสอง จึงต้องคืนค่าขึ้นศาลในศาลชั้นต้นค่าส่งหมายเรียกสำเนาคำฟ้อง และค่าส่งคำบังคับ ซึ่งเป็นค่าฤชาธรรมเนียมที่ชำระมาให้แก่โจทก์

คำถามที่ 3 : เจ้าของโครงการ เสนอขายคอนโดฯ โดยเสนอว่า / อ้างว่า / อวยว่า / รับปากว่า / ให้คำมั่นว่า / แผ่นพับ-โบรชัวร์-ประกาศ-เว็บไซต์ ระบุไว้ว่า.... จะสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกหรือสาธารณูปโภคให้ด้วย แต่ปรากฏว่าไม่ได้สร้างจริงตามที่พรรณนาไว้ ผู้จะซื้อเลิกสัญญาได้หรือไม่?

ตอบ : ได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2729/2545

โจทก์เสนอขายที่ดินในโครงการโดยมีแผนผังประกอบการขายด้วย จำเลยเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายเพราะเชื่อว่าโจทก์จะสร้างสาธารณูปโภคอันได้แก่สะพาน ตลาดระบบประปา ไฟฟ้าและโรงเรียนอนุบาล แต่ต่อมาโจทก์ไปยื่นคำขออนุญาตทำการค้าที่ดินระบุว่าขายราคาตารางวาละ 300 บาท ไม่มีการจัดทำสาธารณูปโภคอย่างอื่น เว้นแต่ทำถนนลูกรังเท่านั้น การกระทำของโจทก์เป็นการปฏิเสธการชำระหนี้ตามสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยจึงไม่มีหน้าที่ต้องชำระหนี้แก่โจทก์ ถือว่าโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญาจำเลยย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ การที่จำเลยขอเงินค่าที่ดินคืนจากโจทก์เมื่อโจทก์ปฏิเสธว่าไม่มีหน้าที่ที่จะต้องสร้างสาธารณูปโภคเป็นการบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินแล้ว สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจึงเป็นอันเลิกกัน โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม โจทก์ต้องคืนเงินค่าที่ดินซึ่งได้รับจากจำเลยตามสัญญาจะซื้อจะขายแก่จำเลยโดยจำเลยต้องจดทะเบียนโอนที่ดินตามสัญญาจะซื้อจะขายคืนแก่โจทก์

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 5352/2553

ในโครงการอาคารชุด ร. จำเลยจัดทำภาพจำลองอาคารและแผ่นโฆษณาระบุว่าจำเลยจะก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่ติดกับอาคารชุด โดยมีสระน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถของอาคารชุดเพื่อจูงใจลูกค้าให้ซื้อห้องชุดในโครงการอาคารชุดดังกล่าว ซึ่งมีลักษณะเป็นการที่จำเลยประกาศโฆษณาอันมีผลทำให้โจทก์ผู้จะซื้อเข้าใจได้ในขณะทำสัญญาว่าจำเลยตกลงจะดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดโดยมีสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนอาคารจอดรถควบคู่ไปกับการก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าด้วย การที่โจทก์บอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและขอเงินที่โจทก์ชำระแก่จำเลยไปแล้วคืน ก็เพราะจำเลยไม่ดำเนินการก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่และอาคารศูนย์การค้าตามที่จำเลยได้พรรณนาไว้ การทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างจำเลยผู้จะขายกับโจทก์ผู้จะซื้อเกิดจากเจตนาของจำเลยที่เสนอจะก่อสร้างอาคารชุดที่จะขายติดกับอาคารศูนย์สรรพสินค้าในโครงการอาคารชุดและโจทก์แสดงเจตนาสนองรับเข้าทำสัญญาเพราะเห็นว่าห้องชุดที่จะซื้อมีอาคารศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่อยู่ติดกับอาคารชุดนั้น อันจะทำให้โจทก์ได้รับความสะดวกสบายในการซื้อสินค้าต่างๆตามที่ต้องการและประหยัดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทางด้วย ดังนี้ แม้ข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดจะไม่ได้ระบุข้อความว่าจำเลยต้องก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนลานจอดรถของอาคารชุดและก่อสร้างศูนย์สรรพสินค้าขนาดใหญ่ติดกับอาคารชุด แต่จำเลยก็ต้องผูกพันและมีหน้าที่ต้องก่อสร้างสระว่ายน้ำและศูนย์สรรพสินค้าดังกล่าวตามเจตนาที่เสนอโดยประกาศโฆษณาไว้ต่อโจทก์ เพราะแผ่นโฆษณาแสดงภาพจำลองอาคารชุดและอาคารศูนย์สรรพสินค้าถือได้ว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดระหว่างโจทก์กับจำเลยด้วย

เมื่อปรากฏตามสัญญาจะซื้อจะขายว่า จำเลยผู้จะขายตกลงว่าจะพยายามดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในปี 2541 ในกรณีที่จำเลยผู้จะขายไม่สามารถดำเนินการดังกล่าวให้แล้วเสร็จตามกำหนด เว้นแต่มีเหตุสุดวิสัยหรือเหตุผลความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยยอมที่จะคืนเงินที่โจทก์ผู้จะซื้อชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อเมื่อจำเลยยังดำเนินการก่อสร้างอาคารศูนย์สรรพสินค้าไม่เสร็จและมิได้ก่อสร้างสระว่ายน้ำขนาดใหญ่บนลานจอดรถของอาคารชุดภายในกำหนดเวลาตามสัญญาจะซื้อจะขายโดยไม่มีเหตุสุดวิสัยหรือเหตุความล่าช้าที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของจำเลย จำเลยจึงเป็นฝ่ายปฏิบัติผิดสัญญาดังกล่าว โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแต่ละฝ่ายต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยแล้วให้โจทก์พร้อมดอกเบี้ยคิดตั้งแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง แต่โจทก์กลับมีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ได้ชำระแก่จำเลยภายใน 7 วัน นับแต่วันที่จำเลยได้รับหนังสือ จึงเท่ากับโจทก์ไม่ติดใจเรียกร้องให้จำเลยชำระดอกเบี้ยสำหรับเงินอันจะต้องใช้คืนนั้นนับแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ เมื่อจำเลยได้รับหนังสือดังกล่าวเมื่อวันที่ 30 สิงหาคม 2545 แต่จำเลยเพิกเฉย จำเลยจึงตกเป็นผู้ผิดนัดตั้งแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 และต้องรับผิดชำระดอกเบี้ยในระหว่างผิดนัดร้อยละ 7.5 ต่อปี จากต้นเงินที่จำเลยได้รับไว้นับแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 ตาม ป.พ.พ. มาตรา 224 วรรคหนึ่ง แต่โจทก์ขอให้บังคับจำเลยชำระเงินจำนวนดังกล่าวพร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่วันที่ 9 กันยายน 2545 อันเป็นวันฟ้องจนกว่าจะชำระเสร็จแก่โจทก์ ศาลฎีกาจึงไม่อาจพิพากษาให้จำเลยชำระดอกเบี้ยแก่โจทก์นับแต่วันที่ 7 กันยายน 2545 อันเป็นวันผิดนัดได้เพราะจะเป็นการพิพากษาเกินไปกว่าที่ปรากฏในคำฟ้อง ต้องห้ามตาม ป.วิ.พ. มาตรา 247 ประกอบ 246 และ142

คำถามที่ 4 : เจ้าของโครงการ เสนอขายคอนโดฯ ให้แก่ประชาชน โดยกำหนดระยะเวลาโอนกรรมสิทธิ์ไว้โดยชัดแจ้งในสัญญา แล้วไม่สามารถดำเนินการได้ภายในกำหนด เลิกสัญญาได้หรือไม่?

ตอบ : ได้ เพราะถือว่า กำหนดระยะเวลา เป็น "สาระสำคัญ" ของสัญญา หากไม่ปฏิบัติตาม ถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา ก่อสิทธิให้แก่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งที่จะบอกเลิกสัญญาได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  132/2544
 
โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทโดยมุ่งหมายจะได้รับประโยชน์จากการใช้สอยและยังมั่นใจว่าโครงการจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามที่ระบุเอาไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดและตามคำโฆษณาของจำเลย ฉะนั้น กำหนดระยะเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จจึงเป็นเงื่อนไขสำคัญประการหนึ่งของสัญญา การที่จำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่แล้วเสร็จภายในกำหนดตามสัญญาเนื่องมาจากผู้รับเหมาก่อสร้างดำเนินการล่าช้าจนต้องจัดหาผู้รับเหมารายใหม่มาดำเนินการแทนนั้น จำเลยในฐานะเจ้าของโครงการขนาดใหญ่และเป็นผู้คัดเลือกผู้รับเหมาก่อสร้างย่อมจะต้องจัดหาผู้รับเหมาก่อสร้างที่มีความสามารถและควบคุมกวดขันให้ผู้รับเหมาก่อสร้างดำเนินการก่อสร้างให้เป็นไปตามกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ต่อโจทก์การที่จำเลยทราบว่าผู้รับเหมาก่อสร้างล่าช้า แต่จำเลยกลับไม่รีบ ดำเนินการแก้ไขเพื่อให้อาคารชุดที่ก่อสร้างเสร็จทันภายในกำหนดและ สามารถส่งมอบห้องชุดพิพาทให้แก่โจทก์ผู้จะซื้อได้ ความล่าช้าในการ ก่อสร้างจึงถือว่าเป็นความบกพร่องของจำเลยเอง หาใช่กรณีมีเหตุจำเป็น ที่จะเป็นเหตุให้จำเลยขยายกำหนดเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จตามสัญญา ออกไปได้

ที่จำเลยอ้างว่า แม้จำเลยก่อสร้างแล้วเสร็จตามกำหนดโจทก์ก็ไม่สามารถรับโอนกรรมสิทธิ์และเข้าครอบครองห้องชุดพิพาทได้เนื่องจากต้องรอการจดทะเบียนอาคารชุดและโอนกรรมสิทธิ์ก่อนนั้นการจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดก็ดี การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดก็ดี ล้วนเป็นข้อกำหนดในสัญญาอีกขั้นตอนหนึ่งแยกออกจากกันกับกำหนดระยะเวลาการก่อสร้างแล้วเสร็จตามสัญญา จะนำมาเกี่ยวพันกันหาได้ไม่ การที่จำเลยไม่ดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จภายในกำหนดจำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโดยไม่ต้องคำนึงถึงกำหนดระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาท

เมื่อจำเลยไม่ดำเนินการก่อสร้างให้แล้วเสร็จจนเลยระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นการละเลยไม่ชำระหนี้แก่โจทก์ โจทก์ย่อมมีสิทธิเลิกสัญญาได้โดยมิพักต้องบอกกล่าวก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1608/2552

สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาท ระบุว่า ผู้จะขายตกลงว่าจะพยายามดำเนินการก่อสร้างอาคารชุดพร้อมจดทะเบียนอาคารชุดให้เสร็จภายในประมาณปี พ.ศ.2541 โจทก์ทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทกับจำเลยโดยมุ่งหมายจะได้รับประโยชน์จากการใช้สอยห้องชุด โดยมั่นใจว่าโครงการจะต้องก่อสร้างให้แล้วเสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย กำหนดระยะเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จจึงเป็นเงื่อนไขสำคัญประการหนึ่งของสัญญา จำเลยมีหนังสือชี้แจงความคืบหน้าโครงการอาคารชุด ลงวันที่ 18 มีนาคม 2542 ไปถึงโจทก์ ระบุชัดเจนว่าจำเลยคาดว่าจะสามารถดำเนินการก่อสร้างห้องชุดให้แล้วเสร็จและแจ้งการรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้ในไม่ช้านี้ แสดงว่าจำเลยก่อสร้างห้องชุดพิพาทไม่แล้วเสร็จในปี 2541 จำเลยจึงเป็นฝ่ายผิดสัญญาโจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดพิพาทได้

แผ่นพับโฆษณาของจำเลยระบุว่า สำนักงานขายของจำเลยอยู่เลขที่ 632/134 ถนนพระปิ่นเกล้า บางยี่ขัน บางกอกน้อย กรุงเทพมหานคร นอกจากนี้หนังสือนัดหมายโจทก์ตรวจรับห้องชุด และหนังสือชี้แจงความคืบหน้าก็ระบุว่าจำเลยมีที่อยู่ดังกล่าวเช่นกัน แสดงว่าสถานที่ดังกล่าวเป็นสำนักงานสาขาของจำเลยจึงเป็นภูมิลำเนาในส่วนกิจการอันได้กระทำ ณ สถานที่นั้นด้วย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 69 โจทก์ส่งหนังสือบอกเลิกสัญญาไปถึงจำเลย ณ สถานที่ดังกล่าว และจำเลยได้รับแล้ว การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงชอบด้วยกฎหมาย

การที่สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุด ข้อ 11 กำหนดให้จำเลยคืนเงินที่โจทก์ชำระมาแล้วทั้งหมดพร้อมดอกเบี้ยตามอัตราเงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์ซึ่งไม่ชัดแจ้งว่ามีอัตราเท่าใด จึงต้องบังคับตาม ป.พ.พ. มาตรา 7 ที่ให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี

คำถามที่ 5 : หากเจ้าของโครงการ ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้ได้ตามกำหนดระยะเวลาในสัญญาแล้ว เนื่องจากมี Defect หลายแห่ง แต่ไม่ดำเนินการซ่อมแซมให้เรียบร้อย แต่กลับมีหนังสือแจ้งให้ผู้จะซื้อไปดำเนินการรับโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าผู้จะซื้อไม่ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ ถือว่าผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญาหรือไม่?

ตอบ : ไม่ถือว่าผู้จะซื้อเป็นฝ่ายผิดสัญญา เพราะ ผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญาก่อนแล้ว

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1039/2541

สัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ห้องชุด ระบุวันเดือนปีในการชำระเงินมัดจำไว้ 6 งวด เริ่มงวดแรกวันที่15 มีนาคม 2533 งวดสุดท้ายวันที่ 15 สิงหาคม 2533 ส่วนที่เหลือ 358,800 บาท กำหนดชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์และหมายเหตุว่าโอนกันเดือนพฤศจิกายน ตามข้อสัญญาดังกล่าวได้กำหนดเวลาในการชำระหนี้และโอนกรรมสิทธิ์ไว้แล้ว ผู้จะซื้อย่อมบอกเลิกสัญญาได้เลยตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 การที่ผู้จะซื้อปล่อยเวลาไว้นานเกือบ 5 ปี จึงบอกเลิกสัญญา และขอมัดจำคืนก็มิใช่กรณีที่คู่สัญญาผู้จะซื้อจะขายมิได้ถือเอาระยะเวลาเป็นสาระสำคัญในการชำระหนี้การเลิกสัญญาจึงมิต้องบอกกล่าวให้ชำระหนี้ตามมาตรา 387 การที่จำเลยผู้จะขายมีปัญหากับบริษัท ท.ผู้รับจำนอง แล้วโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ตามสัญญาไม่ได้ เป็นความผิดของจำเลยเพียงฝ่ายเดียวแม้โจทก์มิได้ดำเนินการอย่างไร จะถือว่าโจทก์ผ่อนเวลาให้จำเลยไม่ได้ เมื่อจำเลยไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ได้ตามกำหนดเวลาในสัญญาจึงถือว่าจำเลยเป็นผู้ผิดสัญญาต่อโจทก์แล้ว หนังสือนัดโอนห้องชุดที่จำเลยมีไปถึงโจทก์หลังจากจำเลยไม่โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพิพาทให้โจทก์ตามวันที่กำหนดไว้ในสัญญา เป็นการกระทำของจำเลยหลังจากที่กำหนดเป็นฝ่ายผิดสัญญาต่อโจทก์แล้ว หนังสือที่จำเลยนัดให้โจทก์ มารับโอนห้องชุดพิพาทหลังจากจำเลยผิดสัญญาต่อโจทก์ แล้วย่อมไม่มีผลทำให้โจทก์กลับมาเป็นผู้ผิดสัญญาแทนจำเลยไปได้

คำถามที่ 6 : เจ้าของโครงการไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกำหนดในสัญญา ผู้จะซื้อจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ปฏิบัติตามสัญญาก่อน หรือ สามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันที?

ตอบ : เมื่อผิดสัญญา ที่มีกำหนดระยะเวลาเป็นสาระสำคัญ ผู้จะซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันที คู่กรณีจะต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1188/2549

จำเลยก่อสร้างอาคารไม่เสร็จตามเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา และจนถึงเวลาที่โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาไปยังจำเลย จำเลยก็ยังก่อสร้างอาคารไม่แล้วเสร็จ พฤติการณ์เช่นนี้โจทก์หาจำต้องบอกกล่าวกำหนดเวลาให้จำเลยชำระหนี้ก่อนบอกเลิกสัญญาไม่ เพราะถึงอย่างไรจำเลยก็ไม่อาจหรือไม่มีเจตนาที่จะชำระหนี้ให้ถูกต้องตามสัญญาได้อยู่ดี โจทก์ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาเสียได้โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อน การบอกเลิกสัญญาของโจทก์ชอบแล้ว เมื่อสัญญาเลิกกันคู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งได้กลับคืนฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินที่ได้รับไว้และเสียดอกเบี้ยแก่โจทก์ด้วยนับแต่เวลาที่ได้รับไว้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391

คำถามที่ 7 : ก่อสร้างคอนโดฯ ไม่เรียบร้อย เจ้าของโครงการสามารถบีบให้ผู้จะซื้อรับโอนกรรมสิทธิ์ไปก่อนได้หรือไม่?
ตอบ : ไม่ได้ ผู้จะซื้อมีสิทธิปฏิเสธไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ได้ ไม่ถือว่าเป็นฝ่ายผิดสัญญา

คำพิพากษาศาลฎีกาที่  5093/2541
 
 โจทก์ฟ้องกล่าวอ้างว่าจำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญาจะซื้อจะขาย โจทก์ไปตรวจสอบสภาพการก่อสร้างตามโครงการแล้ว ปรากฏว่าจำเลยยังไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาไว้กล่าวคือ ยังไม่ได้ติดตั้งโทรศัพท์สายตรงที่ห้องชุด ระบบโทรทัศน์วงจรปิดเครื่องกำเนิดไฟฟ้าสำรอง และสระว่ายน้ำ โจทก์ให้จำเลยดำเนินการจัดสร้างให้ครบถ้วนโดยเร็ว แต่จำเลยเพิกเฉยถือว่าจำเลยผิดสัญญา โจทก์จึงให้ทนายความมีหนังสือบอกเลิกสัญญา จำเลยไม่ได้ให้การปฏิเสธข้อกล่าวอ้างของโจทก์ดังกล่าว ถือได้ว่าจำเลยรับในข้อเท็จจริงว่า จำเลยไม่ได้สร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่ได้โฆษณาไว้ตามฟ้องโจทก์ซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 177 วรรคสอง การที่จำเลยมีหนังสือให้โจทก์ไปรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมทั้งชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญาในขณะที่จำเลยยังไม่อยู่ในฐานะที่จะเรียกโจทก์มารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดตามสัญญา โจทก์ย่อมมีสิทธิที่จะปฏิเสธไม่รับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามที่จำเลยเสนอและไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือได้ โจทก์จึงไม่ใช่เป็นฝ่ายผิดสัญญา เมื่อโจทก์มีหนังสือแจ้งให้จำเลยดำเนินการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกตามที่โฆษณาให้แล้วเสร็จก่อน แล้วโจทก์พร้อมที่จะรับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดพร้อมชำระราคาส่วนที่เหลือตามสัญญาแต่ระยะเวลาผ่านไปนานถึง 2 ปี จำเลยก็มิได้ดำเนินการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกให้ครบถ้วนตามที่โฆษณาไว้ ถือได้ว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญา โจทก์ชอบที่จะบอกเลิกสัญญาได้และคู่สัญญาต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยจึงต้องคืนเงินมัดจำและเงินที่โจทก์ผ่อนชำระแก่จำเลยไว้พร้อมดอกเบี้ย ทั้งนี้เป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 369,387 และ 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาแล้ว สิทธิเรียกร้องของโจทก์ที่จะเรียกเงินมัดจำและเงินที่ผ่อนชำระคืนเกิดขึ้นเมื่อได้บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยคือวันอันเป็นวันที่จำเลยรับหนังสือบอกเลิกสัญญาจากโจทก์ อายุความจึงเริ่มนับแต่วันดังกล่าวซึ่งเป็นวันที่โจทก์อาจบังคับสิทธิเรียกร้องได้ คดีก่อนโจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดของจำเลยให้แก่บริษัท ส. โดยกล่าวอ้างว่าจำเลยโอนอาคารชุดของจำเลยให้แก่บริษัท ส. ทำให้จำเลยไม่มีทรัพย์สินอื่นใดเหลืออยู่พอที่จะชำระหนี้แก่โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ในอันที่จะบังคับให้จำเลยชำระหนี้เงินมัดจำและเงินผ่อนชำระคืนแก่โจทก์ แต่คดีนี้โจทก์ฟ้องขอให้บังคับจำเลยชำระหนี้เงินมัดจำและเงินผ่อนชำระคืนแก่โจทก์จึงเป็นกรณีคนละเรื่องกัน แม้โจทก์ฟ้องคดีทั้งสองสำนวนโดยอาศัยมูลคดีที่โจทก์กล่าวอ้างว่า จำเลยผิดสัญญาจะซื้อจะขายอาคารชุดและโจทก์บอกเลิกสัญญาแก่จำเลยแล้วอย่างเดียวกัน แต่คดีก่อนโจทก์ยังต้องนำสืบให้เห็นว่าจำเลยโอนอาคารชุดให้แก่ผู้อื่นทำให้จำเลยไม่มีทรัพย์อื่นเหลือพอที่จะชำระหนี้แก่โจทก์ ทำให้โจทก์เสียเปรียบไม่อาจบังคับจำเลยชำระหนี้แก่โจทก์ได้ อันเป็นข้อสำคัญในคดีที่แตกต่างไปจากคดีนี้ คดีทั้งสองสำนวนของโจทก์จึงไม่ เป็นการฟ้องซ้อน

คำถามที่ 8 : ทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด แต่ผู้ขายกลับเอาคอนโดไปขายให้กับคนอื่น ไม่มีคอนโดโอนให้ ใครผิด?

ตอบ : ผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา ต้องรับผิดคืนเงินราคาห้องชุดที่ได้รับไปพร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมายให้ผู้จะซื้อ

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6615/2553

เมื่อสัญญายังไม่เลิกกันเพราะการบอกเลิกสัญญาของจำเลย คู่สัญญาจึงยังมีหน้าที่ที่จะต้องปฏิบัติตามสัญญา กล่าวคือ โจทก์มีหน้าที่ต้องชำระราคาส่วนที่เหลือและจำเลยมีหน้าที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งสองห้องแก่โจทก์ แต่ได้ความตามคำให้การของจำเลยว่าจำเลยได้โอนขายห้องชุดทั้งสองห้องแก่บุคคลภายนอกไปแล้วก่อนโจทก์บอกเลิกสัญญา ดังนี้ การชำระหนี้ของจำเลยในการที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดแก่โจทก์จึงกลายเป็นพ้นวิสัยเพราะเหตุอันเกิดจากการกระทำของจำเลยโดยไม่จำต้องพิจารณาว่าจำเลยอาจซื้อห้องชุดคืนมาโอนให้โจทก์ได้หรือไม่ดังที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัย โจทก์จึงมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 389 โดยหาจำต้องบอกกล่าวให้จำเลยชำระหนี้ตามมาตรา 387 ก่อน การบอกเลิกสัญญาของโจทก์จึงชอบแล้ว เมื่อสัญญาเลิกกันเพราะโจทก์ใช้สิทธิเลิกสัญญา คู่สัญญาจำต้องให้อีกฝ่ายกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม กล่าวคือ จำเลยจำต้องคืนราคาห้องชุดที่โจทก์ชำระแล้วแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยในอัตราร้อยละ 7.5 ต่อปี นับแต่เวลาที่จำเลยได้รับไว้ ทั้งนี้ตามมาตรา 391 วรรคหนึ่งและวรรคสอง ประกอบมาตรา 7

คำถามที่ 9 : เมื่อเจ้าของโครงการไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ภายในกำหนด และผู้จะซื้อบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้จะซื้อมีสิทธิได้ เงินจอง / มัดจำ / เงินดาวน์ คือหรือไม่ เพียงใด?

ตอบ : เมื่อเลิกสัญญาแล้ว คู่กรณีต้องกลับคืนสู่ฐานะเดิม ย่อมมีสิทธิได้รับเงินจอง / มัดจำ / เงินดาวน์ คืนได้

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6746/2547

สัญญาจะซื้อจะขายบ้านพร้อมที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนและล่วงเลยเวลาการชำระหนี้มาประมาณครึ่งปีแล้ว โดยโจทก์มิได้ชำระเงินดาวน์ให้ครบถ้วนตามสัญญา ส่วนจำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จในกำหนดที่ตกลงเช่นกัน หนี้ที่จำเลยทวงถามเป็นเงินดาวน์งวดสุดท้ายเพียง 29,500 บาท ซึ่งโจทก์ชำระมาแล้วถึง 642,000 บาท คงเหลือเพียงการโอนกรรมสิทธิ์กันและชำระเงินที่เหลือทั้งหมดโดยวิธีกู้เงินจากธนาคารเท่านั้น ดังนั้น หนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ทวงถามให้โจทก์ชำระหนี้เงินดาวน์งวดสุดท้ายเพื่อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญานั้น จำเลยจะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อโจทก์ด้วยว่าจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว เมื่อจำเลยมิได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ด้วย โจทก์จะไม่ยอมชำระหนี้นั้นก็ได้ตามมาตรา 369 เมื่อโจทก์บอกเลิกสัญญาภายหลังจากจำเลยบอกเลิกสัญญามาแล้วเท่ากับต่างฝ่ายต่างมีเจตนาเลิกสัญญาต่อกัน สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะเดิม จำเลยต้องคืนเงินดาวน์ที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดแก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตามมาตรา 391

คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6327/2549
 
โจทก์มิได้ชำระเงินค่างวดตรงตามเวลาและครบถ้วนในกำหนดตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ส่วนจำเลยก็มิได้ก่อสร้างบ้านให้แล้วเสร็จภายในกำหนดวันที่โจทก์ต้องชำระเงินค่างวดงวดสุดท้ายและจำเลยตกลงจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างให้แก่โจทก์ จึงถือว่าต่างฝ่ายต่างมิได้ถือกำหนดระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเป็นสาระสำคัญต่อไป หนี้ที่ต่างต้องชำระต่อกันจึงไม่มีกำหนดเวลาแน่นอนต่างฝ่ายย่อมเรียกอีกฝ่ายหนึ่งชำระหนี้ได้โดยพลันโดยกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้อีกฝ่ายชำระหนี้ภายในระยะเวลาที่กำหนดนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 204 วรรคแรก

สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์กับจำเลยเป็นสัญญาต่างตอบแทนและล่วงเลยกำหนดเวลาชำระหนี้มาแล้วประมาณ 10 เดือน ดังนั้นหนังสือบอกกล่าวของจำเลยที่ทวงถามให้โจทก์ชำระเงินค่างวดที่ค้างเพื่อใช้สิทธิบอกเลิกสัญญานั้น จำเลยจะต้องขอปฏิบัติการชำระหนี้ต่อโจทก์ด้วยว่าจำเลยพร้อมที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์แล้ว เมื่อจำเลยมิได้ขอปฏิบัติการชำระหนี้ด้วย โจทก์จึงมีสิทธิไม่ชำระหนี้ตามสัญญาต่างตอบแทนนั้นได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 369 ข้อเท็จจริงปรากฏว่าจำเลยยังก่อสร้างบ้านไม่แล้วเสร็จในขณะที่มีหนังสือบอกกล่าวให้ชำระหนี้ค่างวดที่ค้าง จำเลยจึงไม่อยู่ในฐานะที่พร้อมที่จะขอปฏิบัติการชำระหนี้ตอบแทนให้แก่โจทก์ได้ การที่โจทก์ไม่ชำระเงินค่างวดที่ค้างให้แก่จำเลยจึงไม่ถือว่าโจทก์ผิดสัญญา จำเลยยังไม่มีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินที่โจทก์ชำระแล้ว

หลังจากที่จำเลยมีหนังสือทวงถามให้โจทก์ชำระค่างวดที่ค้างแล้ว โจทก์ไม่ชำระแต่ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลย และต่อมาจำเลยก็ได้มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่โจทก์อีก ดังนี้เท่ากับคู่สัญญามีเจตนาเลิกสัญญาต่อกัน สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างระหว่างโจทก์จำเลยจึงเป็นอันเลิกกัน คู่สัญญาแต่ละฝ่ายจำต้องให้อีกฝ่ายหนึ่งกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิม จำเลยต้องคืนเงินค่างวดที่โจทก์ชำระแล้วทั้งหมดให้แก่โจทก์พร้อมดอกเบี้ยตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง และวรรคสอง

คำถามที่ 10 : ผู้จะซื้อกู้แบงค์ไม่ผ่าน มีสิทธิได้รับเงินจอง / มัดจำ / เงินดาวน์ คืนหรือไม่?

ตอบ : ต้องดูเป็นกรณีๆไปว่า เป็นความผิดของผู้จะซื้อหรือไม่ ถ้าเป็น ผู้จะขายก็สามารถยึดได้บางส่วน

พิพากษาศาลฎีกาที่ 10115/2556

คดีนี้จำเลยมิได้เป็นฝ่ายผิดสัญญา โดยโจทก์เป็นผู้ผิดสัญญาเนื่องจากไม่สามารถหาเงินมาชำหนี้ส่วนที่เหลือแก่จำเลยได้ และเงินจำนวน 50,000 บาทที่จำเลยวางไว้ในวันทำสัญญาจองและเงินจำนวน238,000 บาท ที่จำเลยวางไว้ให้แก่โจทก์ในวันสัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีลักษณะเป็นเงินมัดจำ เมื่อโจทก์ผิดสัญญา จำเลยจึงมีสิทธิริบส่วนนี้ได้ ส่วนเงินที่โจทก์ชำระ ได้ให้แก่จำเลยอีก 2 งวด งวดละ 238,500 รวมเป็นเงิน 477,000บาท นั้นมิใช่มัดจำเนื่องจากเป็นเงินที่โจทก์ชำระหลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว จึงถือเป็นส่วนหนึ่งของการชำระราคาค่าบ้านและที่ดินเงินส่วนนี้จึงถือเป็นเงินดาวน์ไม่ใช่เงินมัดจำแต่อย่างไรก็ดีตามสัญญามีข้อกำหนดให้จำเลยมีสิทธิริบเงินดาวน์ส่วนนี้ได้หากโจทก์ผิดสัญญา เงินดาวน์ส่วนนี้จึงถือเป็นเบี้ยปรับที่จำเลยมีสิทธิริบจากโจทก์เมื่อโจทก์เป็นฝ่ายผิดสัญญา
แต่อย่างไรก็ตามแม้จำเลยมีสิทธิริบเงินมัดจำจำนวน 238,000 บาท และเบี้ยปรับจำนวน 477,000 บาท ได้ดังกล่าว แต่ในส่วนของมัดจำหากมีกรณีต้องริบและมัดจำนั้นสูงเกินส่วน ตามพระราชบัญญัติข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 มาตรา 7 บัญญัติให้อำนาจศาลลดลงให้ริบได้เพียงเท่าความเสียหายที่แท้จริง ซึ่งกฎหมายดังกล่าวเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชนศาลมีอำนาจยกขึ้นวินิจฉัยได้ ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา 142(5) ส่วนเบี้ยปรับนั้น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 383 ได้ให้อำนาจศาลในการปรับลดอยู่แล้ว ซึ่งเมื่อได้คำนึงถึงทางได้เสียหายทุกอย่างของจำเลยโดยชอบด้วยกฎหมายแล้ว ศาลฎีกาเห็นว่าที่ศาลอุทธรณ์ให้จำเลยมีสิทธิรับมัดจำและเบี้ยปรับรวมเป็นเงิน 150,000 บาท นั้นเหมาะสมแล้ว ฎีกาของจำเลยฟังไม่ขึ้น

สรุปง่ายๆ

1.”เงินจอง” คือเงินที่ผู้จะซื้อจ่ายให้แก่ผู้จะขายก่อนวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเป็นประกันว่าผู้จะซื้อจะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้จะขาย

2.”เงินมัดจำ” คือเงินที่ผู้จะซื้อจ่ายแก่ผู้จะขายที่จ่ายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขายเพื่อเป็นประกันว่าผู้จะซื้อจะปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย

3.”เงินดาวน์ “คือเงินที่ผู้จะซื้อจ่ายให้แก่ผู้จะขายเป็นงวดๆ หลังวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเป็นการชำระหนี้บางส่วนก่อนถึงกำหนดวันซื้อขาย

- เงินจองและเงินมัดจำ เป็นเงินที่มอบให้แก่กันไว้ในวันทำสัญญา เพื่อประกันการปฏิบัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย จึงมีลักษณะเป็น มัดจำ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 377 เว้นแต่สัญญาจะเขียนกำหนดไว้ว่าเป็นการวางเงินไว้เพื่อประโยชน์อย่างอื่น ซึ่งหากผู้จะซื้อผิดสัญญาไม่ชำระหนี้ส่วนที่เหลือ ผู้จะขายย่อมมีสิทธิริบเงินเหล่านี้ได้ในฐานะที่เป็นมัดจำได้ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 378

- เงินดาวน์ ที่ผู้จะซื้อจ่ายให้แก่ผู้จะขายเป็นงวดๆหลังวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ใช่ มัดจำ เพราะมิใช่ทรัพย์สินที่คู่สัญญาได้ให้ต่อกันไว้ในทำสัญญา ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 377 แต่ถือเป็นส่วนหนึ่งของการชำระราคาที่ดินเท่านั้น ดังนั้นหากผู้จะซื้อผิดสัญญาผู้จะขายที่ดินย่อมไม่มีสิทธิริบเงินดาวน์ส่วนนี้ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 513/2538,1336/2545,3301/2547)
เว้นแต่ในกรณีสัญญาจะซื้อจะขายมีข้อสัญญาระบุไว้เป็นอย่างอื่น เช่น ระบุในสัญญาทำนองว่า "....หากผู้จะซื้อผิดสัญญา ให้ผู้จะขายมีสิทธิริบเงินดาวน์..."  กรณีดังกล่าว ย่อมทำให้เงินในส่วนนี้กลายเป็น "เบี้ยปรับ" ที่ผู้จะขายมีสิทธิริบได้หากผู้จะซื้อผิดสัญญาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 379 แต่หากสูงเกินส่วนก็สามารถปรับลดได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 383

+++TIP+++
กรณีที่ผู้จะขายไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้จะซื้อได้ภายในกำหนดระยะเวลาตามที่ระบุไว้ในสัญญา ผู้จะซื้อสามารถบอกเลิกสัญญาได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 388 ประกอบมาตรา 391

สิ่งที่ต้องพิจารณาประกอบ

1. สัญญาจะซื้อจะขาย >>> ดูว่ามีรายละเอียดอย่างไรบ้าง

2. ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่องให้ธุรกิจขายห้องชุดเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ.2543  โดยเฉพาะข้อ 8.6 ที่ระบุว่า

"8.6) ในกรณีผู้ประกอบธุรกิจไม่สามารถดำเนินโครงการอาคารชุดให้แล้วเสร็จภายในกำหนดสัญญา หรือคาดหมายได้ว่าจะไม่แล้วเสร็จภายในกำหนด

ก. ให้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและมีสิทธิเรียกเงินที่ผู้บริโภคได้ชำระไปแล้วทั้งหมดคืนจากผู้ประกอบธุรกิจพร้อมดอกเบี้ยในอัตราเดียวกันกับเบี้ยปรับที่ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดสำหรับกรณีผู้บริโภคผิดนัดชำระหนี้ แต่ทั้งนี้ ไม่เป็นการตัดสิทธิผู้บริโภคที่จะฟ้องเรียกร้องค่าเสียหายอย่างอื่น

ข. หากผู้บริโภคไม่ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญา ผู้ประกอบธุรกิจยินยอมให้ผู้บริโภคปรับเป็นรายวันตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่าร้อยละศูนย์จุดศูนย์หนึ่งของราคาห้องชุดที่จะซื้อขาย แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกินร้อยละสิบของราคาห้องชุด แต่ถ้าผู้บริโภคใช้สิทธิในการปรับครบร้อยละสิบของราคาห้องชุดแล้วผู้บริโภคเห็นว่าผู้ประกอบธุรกิจไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาต่อไปได้ผู้บริโภคมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้"

3. พระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 ต้องพิจารณาประกอบด้วย เพราะสัญญาจะซื้อจะขายที่เจ้าของโครงการให้ผู้จะซื้อลงนาม มีลักษณะเป็นสัญญาสำเร็จรูป ที่มีการระบุข้อความไว้อยู่แล้ว แก้ไขไม่ได้ ต้องดู มาตรา 7 ประกอบด้วย

4. หลักฐานการโฆษณาของผู้จะขาย ไม่ว่าจะเป็น ประกาศ / โฆษณา / โบรชัวร์ / เว็บไซต์ เก็บข้อมูลไว้ดีๆ เพราะอาจมีประโยชน์กรณีขึ้นศาล

5. ภาพถ่ายสภาพห้องที่ไม่เรียบร้อย จำเป็นค่อนข้างมาก เวลาขึ้นศาล




Create Date : 17 กรกฎาคม 2558
Last Update : 17 กรกฎาคม 2558 16:31:13 น. 0 comments
Counter : 1471 Pageviews.  
 
Name
Opinion
*ใช้ code html ตกแต่งข้อความได้เฉพาะสมาชิก

onizugolf
 
Location :
กรุงเทพฯ Thailand

[Profile ทั้งหมด]

ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 18 คน [?]




[Add onizugolf's blog to your web]

 
pantip.com pantipmarket.com pantown.com