ข้อคิดจากการทำงาน
คงขึ้นอยู่กับลักษณะงานด้วยแหละนะ เนื้อเรื่องยาวหน่อย แต่น่าสนใจดี
จบวิศวะ เครื่องกล พระจอมเกล้า พระนครเหนือ ตอนนี้อายุ 28 ทำงานมา 3 ปี ย้ายงานมา ทั้งหมดก็ 6 บริษัท เสต็ปเงินเดือนนะครับ
- 8,000 โรงงานคนไทย (Design Engineer) 10 เดือน
- 15,500 บริษัทรถยนต์ญี่ปุ่น (Design Engineer) 4 เดือน เลื่อนตำแหน่งไปหนึ่งครั้ง
- 30,000 บริษัทฝรั่ง A (Design Engineer) 1 ปี เงินเดือนขึ้นสองรอบ
- 35,000 โรงงานฝรั่ง (Design Engineer) 3 เดือน
- 40,000 บริษัทฝรั่ง B (Project Engineer) 4 เดือน เลื่อนตำแหน่งไปหนึ่งครั้ง
- 6x,xxx บริษัทฝรั่ง C (Project Engineer) 3 เดือน
- 1xx,xxx บริษัทฝรั่ง C (Project Manager) เพิ่งเลื่อนตำแหน่งเมื่อวาน

อยากจะบอกว่า จากประสบการณ์ที่ผ่านมา เวลาที่ทำงาน
จะต้องคอยสังเกตและศึกษาอยู่ตลอดว่า งานที่
เรารับมาทำนั้น มันมาจากไหน มาจากใคร และ ไปไหนต่อ ไปยังไง ใครตรวจสอบ
เพื่อดูว่าตำแหน่งที่สูงกว่าเรานั้น เค้ารับผิดชอบเรื่องอะไร พยายามเรียนรู้ให้ได้ว่าเรายังขาดอะไรอีก
ในการเลื่อนตำแหน่ง มันไม่ยากอย่างที่หลายๆคนเข้าใจนะครับ

เหมือนคนจีนว่า อย่าถามว่าเมื่อไรจึงจะได้เลื่อนตำแหน่ง แต่ให้ถามว่า หากได้เลื่อนตำแหน่งวันนี้
เรามีความสามารถพร้อมกับตำแหน่งนั้นๆหรือยัง

ผมเองก็ทำตามที่กล่าวมาข้างต้น พอมีโอกาสให้รีบเสนอตัวทันทีไม่ต้องรอ ถ้าคิดว่าพร้อม โดยส่วนมาก
จะได้ตามที่เสนอ แต่ต้องย้ำว่าพร้อมจริงๆนะครับ
คิดว่าคงเป็นประโยชน์บ้างนะครับ สำหรับคนจบใหม่ หรือ กำลังทำงานอยู่

อธิบายเพิ่มเติมให้แล้วกันนะครับ เผื่อเป็นแนวทาง

- 8,000 โรงงานคนไทย (Design Engineer) 10 เดือน
อันนี้ไม่มีอะไร ปรกติ เพิ่งจบ กำลังเรียนรู้ระบบ ลาออกเพราะเงินเดือนน้อย
- 15,500 บริษัทรถยนต์ญี่ปุ่น (Design Engineer) 4 เดือน เลื่อนตำแหน่งไปหนึ่งครั้ง
เดินเข้าไปคุยกับญี่ปุ่น ว่าผมทำงานตำแหน่ง senior design engineer
ได้ เพราะว่า พร้อม และอธิบายเค้าว่า พร้อมยังไง เค้าก็โอเค ลาออกเพราะได้ที่ใหม่
เงินเดือนเยอะกว่า ที่สำคัญ เป็น บริษัทฝรั่ง
- 30,000 บริษัทฝรั่ง A (Design Engineer) 1 ปีเงินเดือนขึ้นสองรอบ
ขึ้นรอบแรกตอนผ่านโปรสามเดือน
หลังจากนั้นอีกหกเดือนเงินเดือนขึ้นอีกรอบ เพราะว่า
เดินเข้าไปคุยกับหัวหน้า เสนอตัวเองรับหน้าที่เพิ่มเติมจาก job description
และอธิบายอีกครั้งว่า
พร้อมยังไง เค้าก็โอเค ลาออกเพราะหัวหน้างานเริ่มงี่เง่ามาก ทนไม่ไหว
- 35,000 โรงงานฝรั่ง (Design Engineer) 3 เดือน
อันนี้ปกติ ออกเพราะว่ามันไกลบ้านมาก เดินทางไม่ไหว

- 40,000 บริษัทฝรั่ง B (Project Engineer) 4 เดือน เลื่อนตำแหน่งไปหนึ่งครั้ง> อันนี้เข้ามาเป็นตำแหน่งใหม่เป็นครั้งแรก

หลังจากทำงานในตำแหน่ง design engineerมาหลายที่แล้ว

เลยสมัครเป็น project engineer เพื่อดูภาพรวมของ project หลังจากนั้น บังเอิญที่
บริษัทมี project นึง ที่ติดค้างส่งมอบให้ลูกค้ามานานมาก และไม่มีใครอยากรับไปทำต่อ ลูกค้า โกรธมากๆ

ผมก็เลยเสนอตัวเองรับงานนี้ไปดู พร้อมกับข้อเสนอ (ตำแหน่งใหม่ เป็น Project manager
แต่เงินเดือนเท่าเดิม เพราะว่าต้องการ referent ในตำแหน่ง project manager ไว้หางานใหม่)

ลาออกเพราะว่าหัวหน้าเป็นฝรั่ง ลูกค้าเป็นคนไทย ลูกน้องก็เป็นคนไทย น่าเบื่อมาก

- 6x,xxx บริษัทฝรั่ง C (Project Engineer) 3 เดือน
งานที่นี่มันส์มาก ลุยกันสุดๆ ลูกค้าส่วนากอยู่ที่ต่างประเทศ ต้องเดินทางไปประกอบและ> ติดตั้ง setup โรงงานตามไซด์งานต่างๆ

- 1xx,xxx บริษัทฝรั่ง C (Project Manager) เพิ่งเลื่อนตำแหน่งเมื่อวาน
เช่นเคยมีงานใหม่เข้ามา project ใหญ่พอสมควร แต่ว่างานล้นมือกันทุกคน PM ที่มีอยู่ก็ติดงานอื่น
เลยคุยกับเจ้าของบริษัท บอกว่าเราทำได้ ขอทำ เค้าก็คุยกับ PM ที่เหลือ ทุกคนOK ก็เลยเพิ่งเลื่อนนี่ แหละครับ



คนไม่เชื่อ ทำยังไงก็ไม่เชื่อ ลองมองดูรอบๆที่ทำงานสิครับ
เห็นคนอายุน้อยตำแหน่งสูงบ้างมั้ย
ลองไปถามดูสิครับว่าเค้าทำยังไง ดีกว่าคอยนั่งนินทา แล้วก็อิจฉาเค้าไปวันๆ

ที่ผมอยู่ที่แรก เงินเดือน 8,000 ได้ตั้งปี เพราะว่าผมได้ทำงานอยู่ในห้องเดียวกับผู้จัดการโรงงาน เห็น เค้าว่างเมื่อไรผมถามแหลก

ว่าแกขึ้นตำแหน่งนี้มาได้ยังไง ต้องรู้อะไรบ้าง บุคลิคจำเป็นมั้ย บลา บลา บลา
แล้วสุดท้ายผมก็ได้แกเป็นต้นแบบ ทำตามที่แกแนะนำทุกอย่าง
ทุกวันนี้ยังโทรคุยกับแกอยู่แลยครับ

ที่บริษัทญี่ปุ่นนั้น เสต็ปมันจะไม่เหมือนกันครับ ผมทำได้สองเดือนแรก
ผมยื่นใบลาออก ทนไม่ไหว
กลับดึกเงินเดือนน้อย ตามสไตล์ญี่ปุ่น
หัวหน้าคนไทยกับคนญี่ปุ่นเรียกมาคุยบอกว่าไม่อยากให้ออก
ยูทำงานเร็วมาก ผมบอกไอ้คนที่เข้ามาพร้อม กัน มันทำช้า ไม่เห็นใครว่าไร
เงินเดือนเท่ากัน ไม่แฟร์
เค้าบอกทนๆไปก่อนเดี๋ยวสิ้นปีจะเลื่อนให้เป็น senoir เค้าจะ support ให้
ผมบอกไม่ไหว นานไป ก็เลยถามเค้า senior เงินเดือนเท่าไร เค้าบอกมา ผมก็ว่าใช้ได้ 2x,xxx
ก็เลยถามเค้าว่า senior ต้องทำอะไรได้บ้าง เขียนมาเลยเป็นข้อๆ แล้วผมจะรีบศึกษา ถ้าทำได้ตามนี้ เมื่อไร
ยูต้องปรับไอขึ้นนะ เค้าโอเค

หลังจากนั้น หัวหน้าญี่ปุ่นเค้าก็เริมโยนงานของ senior มาให้ทำมากขึ้นเรื่อยๆ
ครบสองเดือนก็เลื่อน ครับ
แต่พอดีที่ใหม่เค้ายื่นมา 30,000 เลยออกทันทีเลยครับผมถือว่าทำงานเพื่อเงิน
เวลาของผมมีค่าที่สุด
เรื่องความภักดีต่อองค์กรมันก็ส่วนหนึ่ง แต่ผมเลือกเงินไว้ก่อน เป็นฐานเงินเดือนดีกว่า

วิศวกร หลายๆคน คงรู้ว่า เวลาหางานใหม่ ขอเงินเดือนเยอะไม่ได้
มันติดฐานเงินเดือนเก่า ใช่ มั้ยครับ
นั่นแหละครับ เหตุผลที่ผมเปลี่ยนงานบ่อยๆ

งานที่สุดท้ายเป็นลักษณะงานแบบเป็น project ๆ ไป แล้วแต่ลูกค้า
ส่วนมากจะอยู่ที่ต่างประเทศ
ระยะเวลาก็แตกต่างกันออกไป มีตั้งแต่ 4 เดือน ถึง 1 ปี คนที่คุมงานโดยรวม Project Manager
ท่านอื่นๆ ก็จะรับงานไปดูแลส่วนมากไม่เกิน 3 งาน ในเวลาเดียวกัน ทีนี้
โดยนิสัยฝรั่ง ถ้าเรากล้าขอ มันก็กล้าให้ (ถ้าไม่เสี่ยงมาก) ถ้าทำได้ก็ทำต่อไป
ถ้าขอแล้วทำไม่ได้อันนี้ลาออกสถานเดียวนะครับ

พอดีจังหวะงานใหม่ที่เข้ามา ผมเป็นคนไปประชุมพร้อมกับเจ้าของมาแล้วหลายๆครั้ง
รู้ที่มา ที่ไปเกือบทั้ง หมด

งานในส่วนที่ผมรับผิดชอบมันเริ่มล้าช้า ผมเลยถามว่าทำไมช้อมูลมันมาช้า
ผมทำงานต่อไม่ได้ เจ้าของก็
บอกว่าคนอื่นๆเค้างานยุ่งกันหมด ไม่มีใครรับเป็นเจ้าภาพงานนี้เลย
ผมเลยกลับมาคิด ดูรอบๆได้แล้วน่า จะเอาอยู่เลยเข้าไปคุยกับเจ้าของ อธิบายว่า ถ้าให้เราคุม เราจะทำอย่างไร
ขั้นตอน แผนงาน เป็น ยังไง
เค้าขอเวลาคุยกับ Project Manager ท่านอื่นๆก่อน (มีอีก 2 คน)
ระหว่างนั้นผมก็รีบโทรหาทั้งสอง ท่านทันที บอกเค้าว่าเราทำได้ อยากให้ช่วยสนับสนุนหน่อย
ทั้งสองท่านก็บอกว่ามันเหนื่อยนะ แต่ถ้ายูอยากลอง ไอคิดว่ายูพอได้
แล้วเจ้าของเค้าก็บอกว่าโอเค ลุยได้เลย แล้วก็ยื่นเงินเดือนใหม่มาให้ เท่านี้อ่ะครับ

ตอนนี้ก็เหนื่อยเหมือนกัน. ใครทำงานกับฝรั่ง ลองดูก็ได้ครับ

มีอยู่คนนึง ผมนั่งสัมภาษณ์เค้าเข้าทำงาน นั่งกับ PM อีกคน คุยไปคุยมา
พอถามเรื่องเงินเดือน พี่แกหันมาพูดไทยกับผมเฉยเลย ถามว่าผมได้เท่าไร
ประมาณว่า กะว่าฝรั่งมันคงฟังไทยไม่รู้เรื่องมั้ง ผมก็บอก คุณอยากได้เท่าไรล่ะครับ
ว่ามาเลย เค้าก็ย้ำอีก ถามว่าผมได้เท่าไรล่ะ กะว่าจะได้เรียกให้ใกล้เคียงกันมั้ง

เลยบอกเค้าว่า เอาอย่างนี้แล้วกัน ผมให้คุณ 1 ล้าน

คุณเอามั้ยเค้าบอกเอาครับ พี่ล้อเล่นรึเปล่า
ผมบอกเปล่า พูดจริงๆ แต่ต้องตอบคำถามพี่ข้อนึงนะเค้าบอก ถามมาเลยครับผมถาม
'ไหนลองอธิบายให้ฟังหน่อย ว่าคุณจะทำเงินให้บริษัท มากกว่าเดือนละ 1 ล้าน
ได้ยังไง'
เค้าบอก งั้นผมขอเงินเดือน 17,000 พอคับ ผมเข้าใจแล้ว

ผมทำ EPCM ครับ แนว ปรึกษา , ออกแบบ , วางระบบ , สร้าง , Setup ระบบ เกี่ยวกับ Gas ทุกชนิด เพื่อปั่นไฟฟ้า ตามไซด์งานลูกค้าครับ

แถมให้หน่อย
เจ้าของบริษัทเค้าเคยบอกผมว่าคุณรู้มั้ย มืออาชีพ ต่างกับมือสมัครเล่นตรงไหน ?
ผมบอกไม่รู้ครับ
เค้าบอกว่า มือสมัครเล่น จะทำงานไม่สำเร็จ
แม้ว่าเค้าอยากจะทำงานนั้นมากแค่ไหนก็ตาม และมี
เหตุผลร้อยพัน ว่าทำไมมันถึงไม่สำเร็จ

ส่วนมืออาชีพนั้น จะทำงานสำเร็จเสมอ แม้ว่าเค้าจะไม่อยากทำงานนั้นๆเลยก็ตาม
ไม่ว่าจะเบื่อหน่าย เหนื่อย ใดๆก็ตามแต่ งานจะเสร็จเสมอ
แม้ว่าบางครั้งเค้าก็บอกเหตุผลไม่ได้เหมือนกัน



น่าจะมีประโยชน์ครับ เอามาแชร์

ตอนทำงานที่แรก (8,000) จริงๆแล้วเป็นบริษัทคนไทยร่วมทุนกับญี่ปุ่น
เพื่อผลิตชิ้นส่วนยานยนต์ส่ง
ให้กับโรงประกอบรถยนต์ยี่ห้อต่างๆ มีตั้งแต่ อีซูซุ ไปถึง เบนซ์ เยอะแยะไปหมด
แต่ว่าที่โรงงานนี้เค้าเน้นการสร้างเครื่องจักรใช้เองมากกว่าซื้อมาจากต่างประเทศ
เพราะมันแพงมาก
ผมเองเข้ามารับหน้าที่ตรงนี้ครับ แต่น แตน แต้น

'ออกแบบเครื่องจักรที่ใช้ในการผลิต'

ว่าแล้วทั่นหัวหน้าก็โยนชิ้นงานมาให้ดู เป็นตัวอย่างจากลูกค้า เราต้องผลิต
xx,xxx ชิ้นต่อเดือน
ออกแบบเครื่องให้หน่อย ให้เวลา 1 เดือน เอาล่ะสิครับทั่น ความระทึกมาเยือน
เพราะต้องทำคนเดียว

วิศวกรท่านอื่นๆก็ออกแบบเครื่องของแต่ละคน แยกจากกัน ไม่ได้ทำงานกันเป็นทีม
ประมาณว่า All in one เหมือนรีจอยส์ น่ะครับ ฮา>
ก่อนอื่น ก็ไปนั่งอ่านแคทตาลอกอุปกรณ์ไฟฟ้า เซ็นเซอร์ นิวเมติกส์ และอื่นๆ 2 วันเต็มๆ ในห้องเก็บ เอกสาร

เพื่อดูว่าโลกนี้เค้าใช้อะไรกันมั่ง ตอนนั้นรู้น้อยมากครับ
อาศัยอ่านแคทตาลอกเอา รู้เรื่องบ้าง
ไม่รู้บ้าง อ่านๆไปก่อน ฮา

หลังจากนั้น ก็มานั่งบ้าอยู่คนเดียวในห้องประชุม เขียนไวท์บอร์ดไปเรื่อยๆ
ว่าเครื่องมันหน้าตาควรจะ เป็นยังไง
จนได้ข้อสรุปที่คิดว่า นี่แหละ คำตอบสุดท้าย ( Conceptual Design )
เพื่อสรุปให้หัวหน้าเค้าฟังก่อน เริ่มลงมือทำ

ต่อมาก็คือขั้นตอนการออกแบบรายละเอียดของตัวเครื่องในแต่ละชิ้น
ขั้นตอนนี้หินที่สุด ปวดหัวมาก เพราะ โจทย์ มันครอบจักรวาล เครื่องนี้จะต้อง
- ราคาไม่แพง
- ทำงานได้ดี
- ทนทาน
- ปลอดภัย
- ดูแลรักษาง่าย
- ประกอบง่าย
- มีความรวดเร้วในการทำงานสูง
- ประหยัดเนื้อที่ (ขนาดเล็ก)
เพื่อไม่ให้เปลืองพื้นที่ในไลน์การผลิต
- และ อื่นๆ อีกมากมาย

เอาล่ะสิครับ หัวฟูเลย คิดแล้วคิดอีก
เพราะว่ามันต้องตอบโจทย์ทั้งหมดในเวลาเดียวกัน คิดอยู่สองวัน
งานไม่เดิน จนทนไม่ไหว ขอลาช่วงเช้าวันรุ่งขึ้น เพื่อกลับสถาบัน เตรง เตร่ง เตร๊ง (ลิเกไปมั้ยวะเนี่ย)

พอเจอทั่นอาจารย์ที่เคารพ (อ.ที่ปรึกษา) ก็เค้าไปคุยเพื่อขอคำชี้แนะ
ผมก็เล่าให้ท่านฟังว่าเราไปไม่ถูก

ตัวแปรมันเยอะเกิน คิดพร้อมกันมันปวดหัว ไปไม่เป็นเลยครับทั่น
อาจารย์ท่านก็หัวเราะ แล้วก็ส่ายหัว
(เราก็นึกในใจ สงสัยเราจะโง่มากเลยใช่มั้ยครับ ) แล้วพูดด้วย น้ำเสียงเรียบๆ ช้าๆ ว่า

'คุณรู้มั้ย ว่า textbook ที่คุณเรียนน่ะ ไอ้ที่มันหนาๆเป็นร้อยๆหน้าอ่ะนะ เวลาเค้าเขียนขึ้นมา
เค้าเขียนยังไง' ผมตอบทันควันด้วยความมั่นใจ 'ไม่ทราบครับ'
ท่านกล่าวต่อ (ประโยคอมตะสำหรับผมเลยครับ จะจำจนวันตาย)

'เวลาเค้าเขียนน่ะ เค้าเขียนทีละตัวอักษร ทีละตัว ทีละตัว จนเป็นคำ'
'จากคำ เป็นประโยค เป็นย่อหน้า เป็นหน้า หลายๆหน้า ก็เป็นเล่ม'
'คุณกำลังทำอะไรอยู่ เขียนทีละคำ หรือเขียนทีละเล่ม ?'

วาบ วาบ แปล๊บ แปล๊บ (เอ็ฟเฟ็กส์) เหมือนมีแสงวาบๆ ในหัวทันที มันโล่งบอกไม่ถูก
พูดแล้วน้ำตาซึม
เรามีอาจารย์ดีอย่างนี้ เป็นบุญจริงๆ แล้วท่านก็กล่าวต่อว่า
'เราเป็นวิศวกรแล้วนะ วิศวกรที่ดี จะต้องไม่ทำอะไรที่ดูแล้ว ไม่ฉลาด
เข้าใจมั้ย'
หลังจากนั้นมา ก็ลื่นเลยคับ คิดทีละเรื่อง อย่างอื่นช่างมัน ดูน็อตทีละตัว
ค่อยๆทำไปเรื่อยๆ แก้ไขปรับ
แต่งไปเรื่อยๆ ไม่เครียดแล้วคราวนี้รู้สึกสนุกมาก เครื่องเสร็จเรียบร้อย
ทำงานได้ดี ไม่มีปัญหา

คิดว่าคำสอนของท่านอาจารย์ผมน่าจะมีประโยชน์กับหลายๆคน


เล่าสู่กันฟังครับ


กระผมเองมีจุดประสงค์ที่จะแบ่งปันประสบการณ์ผ่านพบมากับตัวเอง แน่นอนว่า
พื้นฐานของแต่ละคน
เติบโตมาไม่เหมือนกัน ผมเองนั้น
ทำงานที่บริษัทใหญ่ๆมาแค่สองที่แรกเท่านั้นเองครับ ที่เหลือเป็นบริษัท
ขนาดกลาง ถึง เล็ก ด้วยซ้ำ เพราะผมรู้ว่า บริษัทใหญ่ มันเงินเดือนน้อย โตยาก
(จากที่กล่าวไปข้างบนแล้ว)ผมรู้สึกว่ามันช้าไม่ทันใจ
เลยออกมาเข้าบริษัทเล็กๆดีกว่า

เริ่มตั้งแต่บริษัทที่สาม ที่ทำงานมา ถึงรู้ว่า บริษัทเล็กๆนั้น ส่วนมาก
ไม่ค่อยมี HR หรอกครับ คนที่
สัมภาษณ์เรา เป็นหัวหน้าเราโดยตรง ไม่ก็เจ้าของบริษัทเลย ดังนั้น
คนเหล่านี้จะไม่เหมือน HRที่มา
นั่งดูว่าคุณเคยทำอะไรมา แต่คนเหล่านี้จะถามซ้ำไป-ซ้ำมา
ว่าคุณทำอะไรได้บ้างนับจากนี้เป็นต้นไป

ถ้าตอบคำถามเหล่านี้ได้ พร้อมกับสร้างความมั่นใจในเชิงบวกได้แล้ว
เงินเดือนที่เราเรียกร้องย่อมเป็นไปได้
ตราบเท่าที่ยังอยู่ในจุดคุ้มของบริษัท ผมย้ำไว้ข้างบนสุด ละ หลายๆที ว่า
ต้องพร้อมจริงๆ ถึงจะทำได้

ความพร้อมที่ว่านี้ หมายถึงความพร้อมที่จะรับทั้งผิด และ ชอบ
ต้องยอมรับงานที่หนัก กดดันเหมือนขึ้นที่สูง
และพร้อมยอมรับ ถ้าถูกไล่ออกเมื่อทำไม่ได้ (แน่นอนว่า บริษัทใหญ่ๆ
จะใช้ระบบเป็นตัวรับผิดชอบแทน
คุณไม่ต้องมารับความเสี่ยงตรงนี้ ดังนั้น การอยู่บริษัทใหญ่ๆ จะมั่นคงกว่า )

ใครก็ตามที่คิดจะเลียนแบบวิธีการของผม
ผมกลับคิดว่ามันเป็นประโยชน์ต่อบริษัทที่เค้า/เธอ ทำงาน
อยู่ ณ. ปัจจุบันนี้ซะอีก เพราะนั่นหมายความว่า เขา/เธอ เหล่านั้น
จะไม่ทำงานแบบซังกะตายอีกต่อไป
หากแต่จะรีบทำงานที่อยู่ในความรับผิดชอบของตนอย่างรวดเร็ว
เพื่อจะได้มีเวลาเหลือสำหรับการของาน
ที่นอกเหนือหน้าที่ตนเองมาทำ เพื่อศึกษา มันย่อมส่งผลให้
ประสิทธิถาพการทำงานของเขา/เธอสูงขึ้น

ขณะเดียวกัน หลังเลิกงาน กลับไปที่บ้าน แทนที่จะไปนั่งดูละคร หรืออะไรก็ตาม ที่มันไร้สาระ
กลับใช้เวลาที่ยังพอมี ก่อนนอน มานั่งศึกษา หาหาความรู้ใส่ตัว
เพื่อทำให้ตัวเองพร้อมมากที่สุด สำหรับตำแหน่ง - เงินเดือน ที่ต้องการ

ในที่ทำงาน เมื่อเจอเจ้านาย/หัวหน้า/ลูกค้า/เพื่อนร่วมงาน งี่เง่า
เขา/เธอ จะไม่บ่น หรือ อารมย์เสียอีกต่อไป หากแต่จะคิดทันทีว่า
เมื่อใดที่เธอได้ทำงาน
ใน ตำแหน่ง-เงินเดือน (ที่วางเป้าหมายไว้) เขา/เธอ จะแก้ปัญหาเหล่านั้น ได้อย่างไร

เสต็ปถัดไป
เขา/เธอ เริ่มศึกษาหาโอกาสทันที โดยไม่ต้องรอให้ใครมาสั่ง
เริ่มมาดูโครงสร้างบริษัท
รายได้ รายจ่าย รายชื่อลูกค้า กำไรต่อปี นโยบาย ภาพรวมตลาด

เมื่อ เขา/เธอ พร้อมแล้วที่จะท้าลองก้าวขึ้นสู่ระดับที่สูงขึ้น
ความมั่นใจตรงนี้มาจากการทำการ บ้านมาดี

ว่าแล้วก็เริ่มคิดแผนการณ์ อัพตัวเองทันที
บ้างก็วางแผนจะเสนอตัวเป็นหัวหน้าแผนกใหม่
บ้างก็เสนอให้บริษัทเจาะตลาดใหม่ๆ โดยให้ เขา/เธอ เป็นหัวหน้าทีมบุกเบิก
บ้างก็รอจังหวะงานเข้ามากๆ แล้วรีบเข้าไปเสนอตัว
บ้างก็เสนอตัวเข้าแก้ปัญหาที่เรื้อรังมานานขององค์กร

เมื่อโอกาสมาถึง + ดวงสักเล็กน้อย ย่อมเป็นไปได้ครับ

ผมไม่เห็นมันจะเสียหายตรงไหน ที่จะเสี่ยง ถึงแม้มันไม่ได้ตามที่ เขา/เธอ คาดหวัง
แต่อย่างน้อย มันก็ทำให้ เขา/เธอ พร้อมมากขึ้นในการยื่นข้อเสนอครั้งต่อไป

ในเมื่อคนเรามีเวลาจำกัด ทำงานไม่กี่ปีก็แก่ ผมเห็นว่ามันน่าจะเป็นประโยชน์ เลยมาแบ่งปัน

หลายๆคนที่เข้ามาอ่าน อาจจะพร้อมมากกว่าผมก็ได้ แต่ไม่มีเส้นสาย
หรือไม่กล้าเข้าไปคุย ผมก็ แนะนำ หรือบางคนทำงานไปแกนๆ งั้นๆ สิ้นปีก็มานั่งบ่น เงินเดือนน้อย โบนัสน้อย
ผมก็แนะนำ ให้แก้ปัญหาให้ตรงจุด



Create Date : 12 พฤษภาคม 2551
Last Update : 12 พฤษภาคม 2551 11:24:55 น.
Counter : 230 Pageviews.

2 comment
เรื่องบ้านเด้อ อยากมีบ้าน 2 (ต่อ)
ความคิดเห็นที่ 22

ลืมบอกไปครับ

เขาให้กู้ร่วมได้ไม่เกิน 2 คนครับ
รวมตัวเราด้วยเป็น 3

จากคุณ : ล่า - [ 14 ธ.ค. 47 14:13:44 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]




ความคิดเห็นที่ 28

ควัสดีครับคุณล่าผมดึงมาหาคุณแล้วแต่ดูไมสวยเท่าไร ช่วยอ่านแล้วขอความกรุณาแนะนำด้วยครับ ขอบคุณมากๆเลย เผื่อจะมีบ้านไว้อยู่ตอนแก่หลังเกษียนอายุราชการครับ ผมไปดูบ้านมาหลังหนึ่ง แถวปทุมธานี28ตรว.เป็นทาวเฮ้าแฝด ราคา1ล้าน2แสนบาท เจ้าของเดิมยืนยันว่าเข้าธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้2แบบคือถ้าเอาเต็มราคาประเมินได้1ล้าน4แสน5หมื่นบาท แต่ต้องรับราชการและมีเงินหลือให้เขาหักที่ต้นสังกัดเลย(ประมาณ7.5พันบาทซึ่งผมก็ไม่พอให้หัก และเขาบอกว่าต้องเหลือกินเหลือใช้อีกไม่น้อยกว่า5พัน ต่อเดือน แต่ผมเหลือจากหักสหรณ์แล้วเหลือ4500บาทกว่าบาทเพราะต้องจ่ายสหกรณ์)
แบบที่สองคือกู้ได้85 เปอร์เซ็นต์คือได้ประมาณ1.2ล้านเท่าราคาบ้านแต่ต้องเหลือเงินกิน/ใช้เท่าเดิม
ตอนนี้ผมอายุ46ปี มีลูก2คนตนโตจะจบป.ตรีปีนี้ ส่วนคนเล็กจบปวช ทำงานแล้วแตเป็นงานรายวันไม่มั่นคงนัก(วันละ200บาท) ส่วนภรรยาเปิดร้านเกมส์คอมพ์และโต๊ะสนุกฯมีรายได้วันละ7-9ร้อยโดยเฉลี่ย(เสาร์-อาทิตย์1500ครับ)เปิดมา4ปีแล้ว มีเงินเข้าออก บ/ช ตลอด แต่ไม่เหลือมากนักเพราะต้องส่งลูกเรียนและจ่ายค่าเช่าบ้านที่ประกอบกิจการอยู่+ค่าไฟ+ค่าน้ำ+รถเงินผ่อนก็ตก15000-บาท
ผมเงินเดือน13790บาท(หักแล้วเหลือ4500กว่าบาท)

บ้านหลังใหม่ผมดูทำเลแล้ว เหมาะที่จะทำการค้าหรือเปิดร้านเกมส์มากเลย ในหมู่บ้านมีประมาณ2พันหลังมีคนอยู่ประมาร90เปอร์เซ็ฯต์ และมันก็ต้องมีรายได้มาอีกจากการทำร้านค้า/ร้านเกมส์
ผมมองว่าต้องสามารถส่งได้แน่นอน อ้อ..มีรายได้แน่นอนอีกอย่างหนึ่งครับสามารถพิสูจน์ได้แต่เขาจะยอมรับเป็นรายได้หรือเปล่าเท่านั้นคือ
หน่วยงารราชการของผมมีสหกรณืครับผมเป็นสมาชิกสามัญมีสิทธิ์กู้ได้ทุก6เดือนโดยไม่ต้องคอยจนกว่าส่งหมด(เป็นข้อตกลง/กฏร่วมของสมชิกครับ) โดยหัก-กลบหนี้กันเองในตัวของมัน(ถ้าผมกู้มา3แสน ผมส่งไป6เดือน+ดอกคือต้น7800คูณ6ก็ได้46800พอครบ6เดือนผมกู้ได้ใหม่คือเอาเงินต้น-เงินคงเหลือก็จะได้เงินมาอีกเกือบ5หมื่นบาททุก6เดือน ผมหมุนอย่างนี้มา10ปีแล้วครับ(เพราะถ้าไม่กู้มาเขาก็หัก7800เท่าเดิม)และถ้ามีขั้นเงินเดือนขึ้นมาผมก็กู้ได้มากขึ้นอีก(กู้ได้40เท่าของเงินเดือน)
คืออย่างน้อยผมก็มีเงินส่งบ้านได้เดือนละ8พันบาทจากเงินกู้สามัญของสหกรณ์แล้ว
แต่เงื่อนไขของทางธนาคารทำให้ผมไม่สามารถที่จะซื้อบ้านได้ อยากขอความคิดเห็นหรือช่วยแนะนำด้วยว่าผมมีทางไหนบ้างที่จะซื้อบ้านหลังนี้ได้โดยธนาคารยอมรับในรายได้ทั้งหมดของผม(ผมมีบ/ช ออกทรัยพ์เงินเข้าออกตลอดเดือนละ2หมื่นเป็นอย่างน้อย ช่วยแนะนำทางหน่อยครับ อายุมากแล้วก็อยากจะมีบ้านของตัวเองและถ้าคอยซื้อตอนเกษียน ราคาคงไม่ได้เท่านี้ ขอบคุณมากครับ
สรุปรายได้ของผมคือเหลือ 1.เหลือจากเงินเดือน4500บ
2.จากร้านเกมส์ 23000บาท(อันนี้ผมมีสมุดลงเวลาและรายได้ ย้อนหลังให้ดูว่าเป็นรายได้จริง)
3.จากลูก3000บาท ่วนค่าใช้จ่ายดังที่บอกและตอนนี้ไม่ต้องส่งลูกเรียนแล้ว ช่วยแนะนำหน่อยครับ ขอบคุณมาก

จากคุณ : อยากมีบ้านครับ - [ 13 ธ.ค. 47 20:03:45 A:61.90.57.167 X: TicketID:063596 ]





คือตอนนี้การเงินหมุนเวียนในครอบครับก่อนจะซื้อบ้านก็สะดวกอยู่บ้างครับ ไม่เดือดร้อนและก็พอจะส่งบ้านใหม่ได้พอดี และเรื่องลูกเรียนนั้นตอนนี้จบแล้ว1คนอีกคนจะจบป.ตรีในปีนี้ และคงมีงานทำ ครับ (ตอนนี้เรียนอยู่ปี4 มหาลัยเชียงใหม่เทอมสุดท้าย)
คุณยังไม่บวกรายได้ ของลูกคนที่ทำงานและรายได้อันจะเกิดจากร้านอีก1ร้าน(บ้านที่จะซื้อต้องเปิดร้านเน็ต) เอาเป็นว่ารายได้จาก การกู้สหกรณืก็พอจะส่งบ้านได้แล้ว
สรุปอีกครั้งครับ ตอนนี้ผมมีรายได้คือ
1 จากเงินเอืน 4500
2.จากร้ารเน็ต 21000
3.จากลูกที่ทำงาน 3000
4.จากกู้สหกรณ์ 8000
อันนี้เป็นรายไดแน่นอนรวม37000 บาทครับ
....รายได้ที่จะตามมาอีกจากร้านเน็ทที่บ้านใหม่ประมาณ1-15000บาทครับ
ส่วนรายจ่ายของผมคือ15000+ค่าส่งบ้านใหม่7500+ค่าใชจ่ายอื่นๆ5000รวมค่าใชจ่ายทั้งหมด27500ผมว่าผมสามารถที่จะผ่อนได้สบ่นมากครับ(ตอนนี้ผมมีเงินสะสมประมาณ8หมื่นบาทครับ)
ช่วยคำนวนและบกหหน่อยครับว่าเราจะำปติดต่อที่ธนาคารไหนและเขาจะต้องการอะไรบ้าง ขอบคุณอีกครั้ง
อีกครั้งครัง รายจ่ายในครอบครับแบบเป็นจริงคือใช้หยิบในกล่องตังค์ครับ ตอนเย็นหรือเก็บร้านจึงจะรวมยอดรายได้ครับ(คือรายได้700หลังหักค่าใช้จ่ายรายวันแล้วครับ)


จากคุณ : อ้วน - [ 14 ธ.ค. 47 19:37:36 A:61.91.134.44 X: TicketID:063596 ]





ความคิดเห็นที่ 33

ขอบคุณทุกท่านที่เข้ามาอ่านครับ
อันความจริง ก็รู้สึกยินดีเป็นอย่างมากที่มีคนสนใจ ก็แอบมาเช็คอยู่เนืองๆ

ความจริงผมยังเขียนไม่จบนะครับ
เพราะประสบการณ์การสร้างบ้านของผม นับว่าโชกโชน และค่อนข้างจะครอบคลุมทุกปัญหา

ตั้งใจจะเขียนให้จบจนถึงโอน และเข้าอยู่เลย
ไม่รู่ว่าสมาชิกจะว่าอย่างไรครับ

เพราะเกรงใจเจ้าของกระทู้อยู่เหมือนกัน

สำหรับคำถาม ผมคงทะยอยตอบให้อย่างละเอียด ควบคู่กับการเล่าเรื่องราวของผมต่อ
คงขออนุญาตไม่ให้อีเมล์ของผมนะครับ

คิดว่าตอบในนี้น่าจะเป็นประโยชน์ต่อส่วนรวมมากกว่า


จากคุณ : lar - [ 15 ธ.ค. 47 07:19:36 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]

ความคิดเห็นที่ 34

สะหวัดดีค่ะ คุณล่า

ไม่ต้องเกรงใจค่ะ
ข้อมูลและประสบการณ์ของคุณ ล่า มีประโยชน์มาก
ถือว่าเป็นข้อมูลสำหรับผู้อ่านทุกท่าน นี่เพิ่งจะเข้ามาตั้งกระทู้ใน pantip เป็นครั้งแรก แต่ได้ข้อมูลเยอะมากจริงๆ

ขอบคุณค่ะ
แอน


จากคุณ : แอน - [ 15 ธ.ค. 47 07:44:06 A:203.152.41.55 X:203.152.41.4 TicketID:081980 ]


ความคิดเห็นที่ 35

ขออนุญาตตอบคำถามก่อนแล้วกันนะครับ

ใครที่รออ่านต่อ ก็อดใจรอนิดครับ

ผมอาจจะต้องไปเปิดเป็นกระทู้ใหม่…
เอ..หรือว่าไปเขียนเป็นหนังสือ แล้วออกขายดี….55

ขอตอบตามคิวแล้วกันนะครับ

ตอบคุณอ้วน
สารภาพให้ก็ได้ครับว่าผมไม่ค่อยเก่งเรื่องคำนวนเลขเท่าไหร่…(อย่าเข้าใจผิดนะครับ ผมไม่ใช่พนักงานแบงค์)
แต่จะพยายามแนะนำแนวทาง และกลยุทธ์ ให้ไปปรับใช้ในการกู้นะครับ

ประเด็นแรก
เจ้าของบ้านบอกว่า…….
ผมว่าอาจจะเป็นไปได้ยากครับ
ถ้าราคาซื้อขาย แค่ 1 ล้าน 2 แสนบาท (ที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย) แล้วธนาคารจะให้กู้ เกินจากราคาขาย คือ 1,450,000 บาท
ถึงแม้ว่ามันจะเป็นราคาประเมินก็ตาม อย่างดีที่สุดๆ คือเท่ากับราคาซื้อขายครับ (แบบที่หลายๆ โครงการเขามีโปรโมชั่น กู้ 100% อะไรนั่นแหละครับ) แต่นั่นก็ต้องหมายถึงว่า เขาต้องมองเห็นแล้วว่าเรามีศักยภาพในการจ่ายดอกเบี้ยให้เขาแน่ๆ

ส่วนที่เกินราคาขายออกมานั้น ก็มีสิทธิ์ที่จะกู้เพิ่มออกมาได้ครับ แต่ต้องไม่ใช่ loan บ้านแล้วครับ
อาจจะต้องเป็น “กู้เพิ่มเติม เพื่อตกแต่ง” อะไรประมาณนี้

แน่นอนครับ ในเมื่อมันเป็น loan คนละชนิดกัน อัตราดอกเบี้ย ต้องไม่เหมือนกันครับ ส่วนใหญ่ประเภทหลังนี่ จะแพงกว่าครับ….จะบอกไว้เลยครับ ธนาคารไม่โง่ครับ

อันว่าด้วยราคาประเมินนี่
ตามที่ผมประสบมา ถ้าเรายื่นกู้…มันจะต้องมีการประเมินหลักทรัพย์ใหม่ทุกครั้งไป ซึ่งอาจจะไม่ถึง 1,450,000 บาท ก็ได้ครับ
สมมติว่าราคาประเมินออกมาได้ 1,450,000 บาท จริง ถ้าธนาคารคำนวนปล่อยสินเชื่อที่ 80% ของราคาประเมิน คุณก็อาจจะได้เงินที่ใกล้เคียงกับราคาขาย ใช้เงินออมน้อยหน่อย เพื่อทำสัญญามัดจำ อะไรต่างๆ

ธนาคารให้เหตุผลได้ถูกต้องแล้วครับ ว่าต้องเหลือเงินไว้กินใช้บ้าง
ไม่ต้องกลัวครับ
ถ้าเรามีรายได้ซะอย่าง ถึงแม้ว่ามันจะไม่ค่อยประจำนัก เราก็ทำให้มันประจำได้ พนักงานสินเชื่อไม่ได้โหดร้ายทุกคนครับ

เอ…พ่นมาตั้งนาน
ตอบคำถามไปได้บ้างหรือยังครับเนี่ย เดี๋ยวมาต่อครับ
ขอไปซดกาแฟซักแก้ว


จากคุณ : lar - [ 15 ธ.ค. 47 07:50:29 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]


ความคิดเห็นที่ 36

เท่าที่ผมลองประเมินรายได้ด้วยตัวเองแล้ว

เดือนละ 7500 ก็น่าจะพอลุ้นได้ครับ
แต่นั่นก็อาจจะต้องหมายถึงว่า
คุณอ้วนต้องไม่มีหนี้สินอย่างอื่น อีก ครับ
ไอ้สหกรณ์นี่ แล้วก็แล้วกันไปครับ

เพราะสุดท้ายแล้ว…สิ่งที่เราหนีไปไม่พ้นก็คือ “ความจริง” ครับ
ถึงแม้ว่าเราจะมีหนี้สิน ที่ธนาคารไม่รู้ จนทำให้เรากู้ผ่านได้

แต่ต่อไป หากเกิดภาวะวิกฤตต่างๆ เกี่ยวกับหนี้สินขึ้นมา ปัญหาจะตามมาอีกครับ
ผมไม่อยากให้เป็นอย่างนั้นครับ

เอาล่ะครับ
มาว่ากันที่รายได้กันเลย

อืม…ผมขอตัดข้อ 4 ออกได้ไหมครับ
เพราะกลัวจริงๆ ครับ..ไม่อยากให้คุณไปกู้เขามาเลย ขอร้องเถอะนะครับ
เพราะลำพังรายได้จากร้านเน็ท เงินเดือนที่เหลือ และเงินเดือนของลูก น่าจะพอดิ้นได้ครับ

รายได้จากเงินเดือนตัดสหกรณ์ออกไปแล้ว…เหลือ 4500 ไม่น่าจะเป้นปัญหามากนัก เพราะมีหลักฐานที่ตรวจสอบได้ชัดเจน

อันที่สองร้านเน็ตนี่แหละครับ ที่จะช่วยเราได้
ถ้าจดทะเบียนการค้า หรือมีใบอนุญาตเป็นเรื่องเป็นราว ด็ใช้ตัวนี้แนบไปด้วยครับ
แต่ถ้าเป็นแบบทำกันเองในครับครัว
ก็ได้ครับ เพียงแต่เราอาจจะต้อง นำเสนอคือ
เงินรายได้ ต่อเดือน ถ่ายสำเนาสมุดบัญชีรายรับรายจ่ายแนบไปด้วยครับ หรือถ้าไม่อยากก็มีอีกวิธีนึง ก็คือ คุณอ้วนอาจจะต้องนำเงินที่ได้ เข้าธนาคาร อาจจะเดือนละ 2 ครั้งก็ได้ครับ เพื่อให้ธนาคารรู้ว่า เรามีรายได้ที่เข้ามาเป็นประจำจริงๆ ถ้าคุณอ้วนบอกว่าเอาเข้าบัญชีตลอดอยู่อล้วก็ดีครับ เพียงแต่รักษาความสม่ำเสมอในการเอาเงินเข้าบัญชีเท่านั้น

ส่วนเรื่องที่ว่าถ้าไม่มีพวกทะเบียนการค้า หรือใบอนุญาตจะทำอย่างไร
ก็คงอาจจต้องถ่ายรูปร้านค้าหรือกิจการไปให้เขาประกอบการพิจารณาเลยครับ ว่าเรามีกิจการร้านค้าจริงๆ ไม่ได้มั่ว และมีรายได้เข้ามาสม่ำเสมอตลอด โดยประกอบกับสมุดบัญชีธนาคาร


จากคุณ : lar - [ 15 ธ.ค. 47 08:31:07 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 37

ไอ้เรื่องถ่ายรูปนี่ เราสามารถทำได้จริงๆ นะครับ และก็มีคนทำมาแล้วด้วย
ไม่ใช่มาหลอกเพื่อให้มีหวังนะครับ แต่มันสามารถทำได้จริงๆ ส่วนผลจะอย่างไร ก็อีกเรื่องหนึ่งครับ

ส่วนรายได้ของลูกที่เป็นรายวันนั้นผมอยากให้ชะลอไว้ก่อนครับ เพราะมันก็จะกลายเป็นการกู้ร่วมไป เอาไว้เป็นทางเลือกที่สองก็แล้วกันนะครับ

แต่ทั้งนี้และทั้งนั้น คำแนะนำของผม อาจไม่ถูกต้อง 100% ครับ
อาจจะต้องตรวจสอบกับพนักงานของธนาคารอาคารสงเคราะห์อีกครั้งหนึ่ง ไม่แน่ เขาอาจจะมีความคิดเห็นที่ดีๆ ช่วยคุณอ้วนได้เพิ่มขึ้นครับ

แต่เสริมให้อีกนิดนึงว่า เวลาคุยกับเขา ให้พูดตรงๆ ไปเลยครับ
ว่าความจริงเป้นอย่างนี้ อย่างนี้ เราจะทำอย่างนี้ได้ไหม…เปิดอกลูกผู้ชายกันไปเลยครับ



จากคุณ : lar - [ 15 ธ.ค. 47 08:49:08 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 38

ตอบคุณนายฟูครับ

ช่วยได้แน่ๆ ครับ
แต่ไม่มาก กล่าวคือ อาจจะช่วยได้ตรงที่มีความแน่นอนเกี่ยวกับรายได้ และฐานะทางการงานที่มั่นคง
แต่ที่ช่วยไม่ได้ และต้องว่ากันอีกเรื่อง คือ

1. อายุราชการที่เหลือ
2. รายได้ หลังหักค่าใช้จ่ายต่อเดือนครับ



จากคุณ : lar - [ 15 ธ.ค. 47 08:53:02 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 39

ตอบคุณ ORD
ไม่ต้องห่วงเลยครับ เขามีแหล่งให้ตรวจสอบหายทางครับ
ทะเบียนบ้าน บัตรประชาชน
ข้อมูลหนี้สิน อะไรต่างๆ ครับ

ที่พวกไฟแนนซ์ หรือบัตรเครดิตเขาโทรมาเช็ค
คงไม่ใช่ต้องการเช็คว่าเรามีตัวตนหนือเปล่าหรอกครับ

เขาต้องการแน่ใจว่า ที่ไปซื้อรถ หรือทำบัตรเครดิตน่ะ เรารู้เรื่องนะ ไม่ได้มีใครนำเอกสารของเราแอบอ้างเอาไปซื้อครับ


จากคุณ : lar - [ 15 ธ.ค. 47 08:59:34 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 40

ขอบคุณมากครับคุณ lar ผมไปธอส.มาแล้วครับเล่าความจริงทุกอย่างแบบในนี้และบอกว่าถึงแม้ว่าได้แค่85เปอร์เซ้นต์ผมก็มีเงินมาใส่ให้ครบได้ครับ(ใน บ/ชมีเกือบแสน) พูดแบบเปิดอกเลย(แต่เขาเปิดไม่ได้ครับเป็นผู้หญิง/ล้อเล่นนะครับ/ผมจะได้หายเครียด)เขาบอกว่าเข้าใจว่าผมจะผ่อนได้แน่นอนแต่ทางธอส.ต้องการ ผู้ที่มีรายได้แน่นอนก็คือดูจากเงินเดือนของทางราชการที่เหลืออย่างเดียวครับ
ผมมี บ/ช รายรับจากค่า บริการจากร้านเกมส์เป็รราย ชม/รายวันเลยครับ/มีครบตั้งแต่เริ่มเปิดกิจการมา(เปิดเมื่อ10เม.ย45)และจำเป็นหรือไม่ว่าเราต้องไปขอสินเชื่อจากธอส.ของจว.ที่จะซื้อบ้านเท่านั้นครับ ขอบคุณมากครับที่ช่วยแนะนำ พวกคนที่อยากมีบ้าน /

จากคุณ : /อ้วน - [ 15 ธ.ค. 47 12:14:18 A:61.90.57.33 X: TicketID:063596 ]






ความคิดเห็นที่ 41

ก็ไม่เป็นไรครับคุณอ้วน
ถ้าเขายืนยันมาว่า เขารับได้เฉพาะบัญชีเงินเดือนเท่านั้น ก็ไม่เป็นไรครับ

แต่ก็ขอให้ใจเย็นนิดนึง

หรือลองถามสถาบันการเงินอื่นๆ ดูก็ได้ครับ เพราะผมเชื่อว่า น่าจะยังพอมีที่เขาพออนุโลมได้ครับ
ใจเย็นๆ ครับ
อย่าพึ่งท้อ


จากคุณ : lar - [ 15 ธ.ค. 47 13:41:11 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 42

มายุให้เขียนหนังสือค่ะ ชื่อประมาณว่า"ปฏิบัติการล่า(บ้าน)ในงัน"เป็นไงคะ อิอิ
.
ขอถามหน่อยละกันค่ะ แต่ไม่รู้จะนอกประเด็นไปรึเปล่า..
ถ้าเราจะจำนองบ้านเก่า สมมติว่ามีมูลค่าประมาณ๑ ล้าน เพื่อมาซื้อบ้านใหม่๓ ล้าน
โดยที่ส่วนต่าง ๒ ล้าน( หรือ๒ ล้านกว่า )นั่นใช้เงินเก็บล้านนึง อีกล้านนึงขอกู้เอา
ในขณะเดียวกัน ก็ประกาศขายบ้านเก่าไปด้วย
มันจะกลายเป็นหนี้สินสองทางเกินไปไหมคะ?
แก้ไขเมื่อ 15 ธ.ค. 47 13:58:28

จากคุณ : ว่านน้ำ - [ 15 ธ.ค. 47 13:57:20 ]







ความคิดเห็นที่ 43

ครับ…


ก็คงจะมาว่ากันต่อเลยนะครับ

สรุปว่า หลังจากที่ผมได้พูดไปแล้วเรื่องการกู้เงิน
ตอนนี้ สิ่งที่คุณควรมีอยู่ในมือ เรียบร้อยแล้วคือ

1. แบบบ้าน (แบบพิมพม์เขียวหรือปริ๊นคอมก็ตามแต่)
2. สัญญาว่าจ้างระหว่างเรากับผู้รับเหมา
3. ใบรายการวัสดุพร้อมประเมินราคาจากผู้รับเหมา
4. ใบอนุญาตก่อสร้าง
5. โฉนดที่ดิน
6. เรื่องโฉนดที่ดิน…..ถ้าหากว่าโฉนดของที่ดินที่จะปลูกสร้างไม่ใช่ชื่อเราเป็นเจ้าของ ต้องให้เขาทำหนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างได้ครับ (ถึงแม้ว่าจะนามสกุลเดียวกันก็ตาม)โดยแบบฟอร์มที่สำนักงานที่ดินเขตก็มีให้ หรือ จะทำขึ้นมาเองก็ได้ครับ โดยขั้นตอนนี้จะต้องไปยื่นพร้อมกับหลักฐานตอนขออนุญาตก่อสร้างครับ โดยหลักฐานเพิ่มเติมก็จะมี
6.1 หนังสือยินยอม
6.2 สำเนาประชาชน ทะเบียนบ้านของเจ้าของโฉนดผู้ยินยอม

7. เอกสารต่างๆ ทางด้านการเงินของคุณ และผู้กู้ร่วม
8. เอกสารส่วนตัวของตัวคุณ และผู้กู้ร่วม เช่นพวก ทะเบียนบ้าน บัตรประชาชน ฯลฯ
9. อย่าลืมพวก หนังสือรับรองเงินเดือน, สัญญาจ้าง, ทะเบียนการค้า ฯลฯ อะไร เหล่านี้ด้วยนครับ เพราะบางทีเขาก็ต้องการเหมือนกัน

ยังครับ ยังไม่หมด ยังขาดตัวสำคัญไปอีก 1 รายการ ครับ

นั่นก็คือเรื่องสัญญาว่าจ้างรับเหมา หรือสัญญาจะซื้อจะขาย สำหรับบ้านที่สร้าง(ยังไม่) เสร็จ ก่อนขาย

คงต้องกลับไปตรงที่ผมเน้นเรื่อง “เงินออม” ที่ผมบอกว่า ต้องมีไว้บ้าง นั่นแหละครับ

เดี๋ยวพรุ่งนี้มาต่อให้นะครับ
ต้องไปทำงานแล้ว

ขอติดคำถามของคุณว่านน้ำไว้ด้วยครับ
แล้วจะมาแทรกตอบให้ขอรับ


จากคุณ : lar - [ 15 ธ.ค. 47 16:32:39 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 44

มาต่อกันเลยครับ

ผมพูดค้างไว้ เรื่องหลักฐานในการกู้ธนาคารชิ้นสำคัญที่ต้องมี นั่นคือ สัญญาว่าจ้างก่อสร้าง สำหรับสร้างบนที่ดิน และสัญญาจะซื้อจะขายสำหรับบ้านจัดสรร

อันนี้มีกรณียกเว้นเล็กน้อย สำหรับบ่านจัดสรรบางโครงการที่มีบริการพิเศษ สำหรับลูกค้าโดยให้รวบรวมหลักฐานยื่นกู้ที่ธนาคารก่อนโดยยังไม่ต้องทำสัญญา หากธนาคารตรวจสอบแล้วเห็นว่า สามารถกู้ได้ จึงค่อยมาวางมัดจำ หรือเงินดาวน์ครับ

สำหรับกรณีการปลูกสร้างเอง
ค่อนค้างแน่นอนครับ สำหรับสัญญา ว่าจ้าง
ซึ่งมันก็คือสัญญาตัวเดียวกับที่ผมบอกไว้เมื่อช่วงต้นๆ นั่นแหละครับ

อ้อ….มีอีกประเด็นหนึ่งที่ผมลืมไป ว่าอยากให้ครอบคลุมเนื้อหาตรงส่วนนี้ลงไปในสัญญาด้วย
นั่นคือ ความรับผิดของผู้รับเหมาต่อการเสียหายต่อบ้านข้างเคียง หรือของสาธารณะ อันเนื่องมาจากการก่อสร้าง


เอาตัวอย่างที่เกิดขึ้นกับตัวผมเองเลยแล้วกันครับ

มีอยู่จังหวะนึง ช่วงที่ลงเสาเข็ม
เกิดอุบัติเหตุครับ เครนที่ยกเข็มขึ้นมานั้น สลิงเกิดแกว่ง ทำให้เสาเข็ม พลาดไปโดนกำแพงข้างบ้านอย่างจัง เป็นผลให้กำแพงของข้างบ้านทะลายไป 2 บล็อค
โอย…ทำไงดีวะเนี่ย ….นึกในใจตอนนั้น

ตอนนั้นไม่ได้นึกถึงครับ ว่าใครต้องเป็นคนจ่าย เพียงแต่กลัวข้างบ้านเขามาด่า และเกลียดขี้หน้าเอาครับ
ยิ่งเราเข้ามาอยู่ใหม่ด้วย…..


จากคุณ : lar - [ 16 ธ.ค. 47 08:25:41 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 45

หลังจากที่เจรจาต้าอ้วยกับเจ้าของบ้านอยู่เป็นนานสองนาน
ค่อยโล่งอก ครับ เพราะพี่เขาไม่ติดใจเอาความ

เพียงแต่เขาบอกว่าช่วยซ่อมให้กลับมาเป็นเหมือนเดิมก็แล้วกัน

ผมรีบกดโทรศัพท์ไปหาผู้รับเหมาทันที เล่าให้ฟังถึงเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นและบอกให้เขามารับผิดชอบจัดการซ่อมให้ด้วย
เขาอึ้งไป และบอกว่า….”ครับๆ ไม่ต้องห่วงครับ เดี๋ยวผมจะจัดการซ่อมให้”

ผมนึกในใจว่า..ที่เขาอึ้งไป เพราะเขาคงคิดจะให้ผมซ่อมเอง…แต่บังเอิญว่าความเสียหายมันเล็กน้อย เขาจึง ยอมๆ ไปครับ

แต่ถ้าลองมานึกถึงว่า ถ้ามันเปลี่ยนจากกำแพงข้างบ้าน เป็นตู้โทรศัพท์สาธารณะ ล่ะครับ หรือมิเตอร์น้ำ ซึ่งทั่วไป มักจะอยู่ริมรั้ว ล่ะครับ…..อะไรจะเกิดขึ้น เขาจะพูดง่ายอย่างนี้หรือเปล่า

ดังนั้น ให้ชัดเจนลงไปในสัญญาเลยครับว่าใครจะรับผิดชอบ

อันที่จริง พูดถึงตัวสัญญานี่ พูดกันเป็นศตวรรษ ก็ไม่หมดครับ …และที่สำคัญอีกประการหนึ่งคือ เคยมีคำถาม……ว่า

“โธ่เอ๊ย….ถึงสัญญาจะครอบคลุมแค่ไหน เกิดมันจะผิดสัญญา หรือเบี้ยวเราขึ้นมาจริงๆ เราก็ทำอะไรไม่ได้หรอก…ฟ้องไปก็ไม่คุ้ม ก็คงต้องก้มหน้ารับกรรมกันไปเหมือนเดิม”

ผมไม่เถียงครับ และยอมรับโดยสดุดีครับ…ว่าจริง

แต่อย่างน้อย…ถ้าสัญญาเราครอบคลุม
มันก็เป็นการบอกให้ผู้รับเหมารู้ว่า

“เรานี่..ไม่ใช่ตาสีตาสา ที่จะมาหลอก หรือเอาเปรียบได้ง่ายๆ” คล้ายๆ ว่าเป็นการขู่กลายๆ ครับ

แต่ถ้าหากสัญญาเราไม่ครอบคลุม…ผู้รับเมาก็จะคิดว่า
“มีหมูมาให้เชือดอีกแล้วครับทั่น”

หรือถ้าใครมีเลือดนักสู้ และสัญชาติญาณนักแข่ง เหมือนในโฆษณาเขาบอก วันดีคืนดี เลือดของแม่ป้า อองซาน ซูจี เข้าสิง เกิดหมั่นใส้…ฮึดฟ้องขึ้นมาจริงๆ ก็จะได้มีหลักฐานที่ชัดเจนครับ…..



จากคุณ : lar - [ 16 ธ.ค. 47 08:49:40 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 46

โอย…กว่าจะวกกลับเข้าเรื่องได้

ว่ากันต่อครับ…

ในการทำสัญญากับผู้รับเหมา แน่นอนครับ
หากเราอยากจะได้สัญญาที่ครอบคลุม และแน่นปึ้ก เพื่อไปวิงวอนขอยืมเงินจากธนาคาร

ต้องให้ผู้รับเหมาเซ็นในสัญญาด้วยครับ
แต่คงไม่มีใคร ยอมเซ็นให้คุณฟรีๆ หรอกครับ

มันต้องมี ค่ามัดจำอะไรกันบ้าง เล็กน้อยครับ

หมื่น สองหมื่นก็ว่ากันไป…..และนั่นก็ควรจะระบุในสัญญาด้วยครับว่าเป็นเงินมัดจำงวดแรก และต้องนำไปหักลบกับเงินค่าก่อสร้าง ไม่ใช่เป็นเงินค่าทำสัญญาเปล่าๆ


แต่เงินจำนวนนี้นี่ …ควรเจรจาให้ได้น้อยที่สุดเท่าที่จะน้อยได้ครับ
เพราะเผื่อเรากู้แบงค์ไม่ผ่าน….จะได้เครียดน้อยหน่อย ไม่ต้องถึงกับเอาตีนก่ายหน้าผากฃ

และเงินจำนวนนี้แหละครับ
ก็หมายถึง”เงินออม” ที่ผมย้ำหนักหนาว่าคุณต้องมี….




จากคุณ : lar - [ 16 ธ.ค. 47 08:57:45 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]




ความคิดเห็นที่ 47

สำหรับในกรณีของบ้านจัดสรร

หากเซลประจำโครงการ สามารถทำให้เราเชื่อได้ว่า โอว์…พระเจ้ายอด..มันจอร์ชมาก นี่แหละ..บ้านในฝันของฉันแน่นอนแล้ว

เขาก็จะเชิญ จนแทบจะอุ้ม คุณไปที่สำนักงาน บริการพร้อมด้วยน้ำส้มคั้นแก้วใหญ่ ในห้องแอร์ (เผลอๆ ผู้จัดการ หรือเจ้าของโครงการมาต้อนรับด้วยตัวเอง)เพื่อไปทำสัญญาจะซื้อจะขาย…หรือที่เรียกกันอีกอย่างว่าเงินจอง..(ซึ่งอันนี้ยังไม่เกี่ยวกับเงินดาวน์นะครับ)

ก็แล้วแต่ทางโครงการจะกำหนดล่ะครับ
ว่าเงินจองนั้นต้องเป็นเท่าไหร่ 5000 หรือ หมื่นนึง…หรือบางโครงการอาจจะใจดี บอกว่า เท่าไหร่ก็ได้ แล้วแต่เราสะดวก เป็นต้นครับ

แต่ก็อีกแหละครับ
ถึงแม้ว่าเขาจะกำหนดมาแล้ว ว่าเราต้องวางเงินจองเท่านี้ แต่ผมว่า ต่อซักหน่อยก็ดีครับ
อย่างถ้าเขากำหนดมาว่า หมื่นนึง…เราก็อาจจะบอกว่า ลดได้ไม๊น้อง พอดีเมื่อวานพี่พึ่งถอย มาเซราติมา 2 คัน เงินสดไม่เหลือเลย ตอนนี้มีทั้งตัว 250 เอง ….อะไรประมาณนี้แหละครับ

ถ้าไม่ได้ก็ไม่เป็นไร
แต่ถ้าได้ก็ประโยชน์ของเราครับ

เพราะอะไรน่ะหรือ
โครงการน้อยราย ที่จะระบุในสัญญาว่า จะคืนเงินจำนวนนี้ให้เรา ในกรณีที่เรากู้ไม่ผ่านครับ
นั่นก็คือ ส่วนใหญ่เขาจะยึดไปเลยนั่นเอง…เกิดเป็นอย่างที่ว่า เราจะได้ไม่ต้องกังวล ถึงกับล้มหมอนนอนเสื่อครับ…แค่หลบไปเลียแผลใจในถ้ำ..เล็กน้อย

แต่ก็มีบางโครงการนะครับ ที่คืนให้ทุกบาททุกสตางค์

และอีกประเด็นหนึ่งก็คือ ต้องระบุให้ชัดเจน…ว่า ถ้ากู้ผ่านแล้ว
เงินจองจำนวนนี้จะต้องเอาไปหักลบกับเงินดาวน์ ไม่ใช่ให้เปล่าๆ
ถ้าไม่มีระบุในสัญญา อย่าไปเซ็นครับ

บางท่าน เจอบ้านในฝัน อยากได้มากจนเบลอๆ
อะไรมาก็ได้..ฉันเซ็นหมด
ประกอบกับเซล หน้าตาจิ้มลิ้ม เสียงหวานๆ ใส่กระโปรงสั้นๆ มาบอกอีกว่า…ไม่เป็นไรค่ะพี่ ไม่มีปัญหาแน่นอน…

โอย……….อย่าให้เป็นอย่างนั้นเลยขอรับ




จากคุณ : lar - [ 16 ธ.ค. 47 09:17:57 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 48

พักตอบคำถามของคุณว่าน้ำซักหน่อยก็ดีครับ

ก็คงต้องขอสรุปสั้นๆ ก่อนเลยครับว่า
เป็นไปได้ยากที่คุณว่าน จะสามารถทำได้แบบนั้น

เหตุผลเป็นดังนี้ครับ
เพราะเมื่อ ณ.โมเม้นต์ ที่คุฯว่าตั้งใจจะซื้อบ้านหลังใหม่และคิดจะกู้แบงค์

ทางธนาคารเขาจะไม่ค่อยสนใจกับสินทรัพย์ที่คุณมีอยู่แล้ว เท่าไหร่นักครับ
เพราะอย่างที่ผมบอกไป เขาไม่ได้อยากได้บ้านของเราครับ

โดยทั่วไป
ถ้าเราจะขอซื้อกู้บ้านหลังไหน…บ้านหลังนั้นก็จะเป็นหลักประกันครับ

ถ้าเอาบ้านหลังเก่าไปจำนอง นั่นก็หมายถึงว่า คุณก็จะต้องมีภาระที่ต้องผ่อนส่งเพิ่มขึ้นมาทันที
แล้วอีกอย่าง คงไม่มีธนาคารไหน ให้จำนองเพื่อเอาเงินสดออกมาโปะ หรือมาหักลบกลบหนี้เพื่อซื้อบ้านหลังใหม่หรอกครับ….เป็นไปได้ยากมากๆ

ยกเว้นเสียแต่ว่า ทางธนาคารจะมองเห็นว่า คุณว่านน้ำเป็นคนที่มีรายได้ประจำเหลือเฟือ ไม่มีหนี้สิน และมีศักยภาพในการจ่ายดอกให้เขาแน่นอน เขาอาจจะยอมให้จดจำนองถึง 2 ฉโนดพร้อมกัน…อันนี้ก็ต้องว่ากันเป็นกรณีๆ ไปครับ

แต่ถ้าเป็นกรณีแบบตาสีตาสา ทั่วไป ก็คงเป็นไปได้ยากครับ

ทางที่เป็นไปได้มากที่สุดที่ผมขอแนะนำครับ

1. ทำเรื่องยื่นกู้ไปตามปกติ โดยใช้บ้านหลังที่จะซื้อใหม่ เป็นหลักประกัน ถ้าบ้านราคา 3 ล้าน ก็อาจจกู้ได้ซัก 2 ล้านปลายๆ แล้วแต่ราคาประเมิน และฐานรายได้ของคุณว่าน
2. ถ้าคุณว่ามีเงินเก็บอยู่แล้วพอประมาณ ก็อาจจะไม่ต้องกู้ถึงวงเงินที่เขาให้ก็ได้ครับ เอาเงินเก็บของเรานี่แหละ โปะเข้าไป หลังจากที่จำนองบ้านหลังใหม่ไปเรียบร้อยแล้ว หรือจะกู้มาเต็มจำนวนที่เขาให้ เผื่อเอาไว้ตกแต่งก็ได้
3. ในขณะที่กำลังผ่อนเพลินๆ ก้ประกาศขายบ้านหลังเก่าไปด้วยครับ ขายได้เมื่อไหร่ ก็เอาไปโปะบ้านหลังใหม่ ให้มันหมดหนี้ สิ้นเรื่องสิ้นราวกันไป

น่าจะพอช่วยได้บ้างนะขอรับ


จากคุณ : lar - [ 16 ธ.ค. 47 09:38:02 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]



ความคิดเห็นที่ 49

เอาล่ะครับ

หลังจากที่ดูทางหนีทีไล่ดีเรียบร้อย…ตกลงปลงใจ เซ็นชื่อในสัญญาว่าจ้างก่อสร้าง หรือสัญญาจะซื้อจะขาย ทีนี้ก็เอาสัญญานั้นแหละครับ รวมกับหลักฐาน เอกสารชิ้นอื่นๆ ที่เตรียมไว้แล้ว

ไปธนาคารกัน….

แต่เดี๋ยวก่อนครับ………

เลือกธนาคารกันไว้แล้วหรือยังครับ

ถ้าเลือกแล้ว….ขอแนะนำว่าศึกษาข้อมูล เกี่ยวกับบริการ หรือโปรโมชั่นที่เขากำลังมีอยู่ให้เรียบร้อยเสียก่อนครับ

บางท่าน อาจจะเลือกความสะดวกไปที่สาขาใกล้บ้าน อันนี้ก็พอทำได้ครับ
แต่มีข้อคิดและเคล็ดลับให้นิดหนึ่งครับ เกี่ยวกับการตัดสินใจว่า จะไปที่สาขา หรือที่สำนักงานใหญ่เลยดีกว่า

1. บางธนาคาร เรื่องขอกู้ทุกรายการ ต้องส่งมาสรุปและอนุมัติที่สำนักงานใหญ่เท่านั้น สาขาเพียงแค่รวบรวมเอกสารเท่านั้น
2. ให้สังเกตพนักงานฝ่ายสินเชื่อที่เราเข้าไปคุยด้วยครับ ว่าเขามีความรู้เกี่ยวกับ เรื่องการขอกู้มากแค่ไหน อนะนำเราได้หรือเปล่า เพราะบางธนาคาร บางสาขา พนักงานสินเชื่อเป็นแค่ผู้รวบรวมเอกสารส่งแบงค์ใหญ่เท่านั้น ตอบคำถามได้แค่นโยบายที่ได้รับการฝึกอบรมเท่านั้น
3. ผิดกับพนักงานบางธนาคารบางสาขา มีความรู้มาก ประสบการณ์เยอะ มองเอกสารของเราปราดเดียวก็รู้เลยว่า อนาคต และความเป็นไปได้ของการกู้ของเรามีมากน้อยแค่ไหน สามารถแนะนำวิธีต่างๆ ให้เราได้ ในกรณีท่ีต้องเกิดการซิกแซก เพียงแต่เราต้องตรงไปตรงมา และจริงใจกับเขา และโดยเฉพาะ กระซิบดังๆ ให้ก็ได้ว่า พวกนี้มักจะอยู่ที่สำนักงานใหญ่ หรือที่สาขาที่เป็นสำนักงานเขต ครับ
แต่ก็มีอีกหลายคนที่ประจำอยู่ตามสาขาย่อย

เพราะวคามจริงที่อยากจะบอกมากๆ ก็คือ ระบบการทำงานของพวกธนาคารเป็นอย่างนี้ครับ
ในการพิจารณาว่าคนนี้กุ้ได้หรือไม่ได้ หรือได้เท่าไหร่นั้น…ขั้นตอนคร่าวๆเป็นดังนี้ครับ

พนักงานสินเชื่อรับเรื่องหน้าเคาน์เตอร์---------พนักงานปฎิบัติการสินเชื่อสินเชื่อตรวจสอบเอกสาร และทำเรื่องเสนอ---------รองผู้จัดการฝ่ายพิจารณาอนุมัติ หรือไม่อนุมัติ---------ผู้จัดการฝ่ายเซ็นอนุมัติขั้นสุดท้าย

คนที่สำคัญที่สุดคือ คนที่ 2 เพราะคนนี้จะตรวจสอบเอกสารของเรา และแนบความเห็นว่าควรให้กู้หรือไม่ให้กู้ หากให้กู้ พอเรื่องไปถึง คนที่ 3 แล้ว ส่วนใหญ่จะไม่ค่อยมีปัญหาครับ เพราะถือว่า คนที่ 1 และ 2 ตรวจสอบมาแล้ว ส่วนคนที่ 4 ยิ่งแล้วใหญ่ เขาแทบจะไม่ดูอะไรเลยครับ เพราะถือว่าผ่านการกรองมา 3 ชั้นแล้ว เช่นเดียวกัน

แต่โชคร้ายสำหรับเราครับ…เราสามารถเข้าถึงแค่คนที่ 1 เท่านั้น ดังนั้น ถ้าคนที่ 1 มีประสบการณ์ สามารถให้คำแนะนำเราได้ พอเราปฎิบัติตาม คนที่สองก้ทำงานสบาย เสนอได้ง่ายครับ

พอจะยิ้มออกแล้วใช่ไหมครับ มาถึงตรงนี้แล้ว

เราคนจนครับ…ไม่มีเงินสดเป็นแสนเป็นล้านไปซื้อบ้าน….ต้องรู้เขา..รู้เราครับ รบร้อยครั้ง ชนะร้อยครั้ง


จากคุณ : lar - [ 16 ธ.ค. 47 10:04:11 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]




ความคิดเห็นที่ 50

ลืมบอกไปครับ
ว่าผมคงต้องขออนุญาตไม่พูดถึงเรื่องการคำนวนดดอกเบี้ย ว่ากี่เปอร์เซ็น ยังไง อัตราเป็นยังไง อะไรต่างๆ ครับ เพราะอย่างที่บอกผมไม่ค่อยเก่งคิดเลข และผมเห็นว่า โปรแกรมคำนวนอะไรพวกนี้ สามารถหาได้ตามเวปบ้านทั่วไปครับ….


จากคุณ : lar - [ 16 ธ.ค. 47 10:11:10 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]


ความคิดเห็นที่ 51

คุณล่า อธบายได้ สุดยอดครับ อ่านแล้วเข้าใจ ตรงประเด็น
ที่ผ่านมาผมก็คิดเหมือนคุณล่ะครับ เจอประสบการ์ณแบบนั้นมา หลายอย่างที่คุณพูดไว้ ตรงใจหมด
ขอบอกไว้เลยว่า bank ที่คุณกู้นั้นน่ะ อาคารสงเคราะห์ ใช่มั๊ยครับ ผมเจอมาแล้วครับ เรื่องมาก จุกจิก พูดอะไรเป็นอุปสรรคไปหมด ผมเกลียด bank นี้มาก เหมือนกะว่าเราไม่มีเครดิต ไปงอนง้อขอเงินเค้าอย่างงั้น

กรณีของคุณ อ้วน ผมขอบอกเลยครับ เปลี่ยน bank ไปที่อื่นได้เลยครับ คุณสู้เค้าไม่ได้หรอกครับ ยังไงเค้าก็ไม่ฟังคุณแน่ นโยบายสวยหรู แต่ตั้งกำแพงไว้สูงมาก ใช่ว่าNPLจะลด ปล่าวเลยครับ ยังเยอะหยู่เหมือนเดิม แล้วก็มากขึ้นด้วย

ขอบคุณอีกครั้งครับ

จากคุณ : malldeff - [ 16 ธ.ค. 47 10:15:44 ]



Create Date : 29 สิงหาคม 2548
Last Update : 29 สิงหาคม 2548 21:15:58 น.
Counter : 126 Pageviews.

0 comment
เรื่องบ้านเด้อ อยากมีบ้าน 2
รบกวนช่วยอธิบายวิธีการกู้เงินสร้างบ้าน ค่ะ
ต้องการสร้างบ้านใหม่ ที่ต่างจังหวัดค่ะ
มีที่ดินอยู่แล้ว
มีเงินเดือนประมาณ 50,000 บาท
รบกวนท่านผู้รู้แนะนำการกู้เงินที่เหมาะสม
ตามสถาบันการเงิน หรือโครงการต่างๆ
ต้องการกู้ประมาณ 800000 ควรผ่อนชำระกี่ปี
ผู้กู้อายุ 29 ปี


ขอบคุณท่านผู้รู้ทุกท่านที่ให้การแนะนำ ถือว่าเป็นความรู้กับผู้อ่านทุกท่าน ที่เป็นมือใหม่ค่ะ ไม่อยากตัดสินใจผิดพลาด

จากคุณ : แอน - [ 13 ธ.ค. 47 14:39:51 A:203.152.41.55 X:203.152.41.4 TicketID:081980 ]


ความคิดเห็นที่ 1

ดูจากรายได้แล้ว….
ถ้าไม่มีหน้สินอย่างอื่นอีก
น่าจะกู้ได้สบายๆ ครับ

เอาตั้งแต่เริ่มจนถึงเข้าอยู่เลยนะครับ

1. เลือกแบบบ้านที่ถูกใจ
ตัดสินใจว่าจะเป็นแบบสองชั้น หรือชั้นเดียว ดูตามอินเตอร์้เน็ท ก็ได้ครับ หรือจะไปดูตามบ้านจัดสรร ต่างๆ ก็ได้ แล้วเอาแบบแปลนมา ให้สถาปนิกเขียนแบบให้

1.1 การเขียนแบบ ก็ตกลงเรื่องราคาให้ดีครับ โดยปกติน่าจะ ไม่เกิน 7 เปอร์เซ็นต์ของราคาบ้าน แต่ของผมเขาคิดแบบ flat เลย คือ 15000 บาท (บ้านสองชั้น)
1.2 หลังจากที่ได้แบบทางสถาปัตย์แล้ว ติดต่อจ้างวิศวะกรโยธา เพื่อดำเนินการคำนวนโครงสร้างครับว่าต้องใช้วัสดุ อะไร เท่าไหร่ พอมาถึงตรงนี้แล้ว คุณจะได้แบบบ้านที่สมบูรณ์ เพื่อไปขอยื่นกู้ กล่าวคือ คุณจะต้องมีแบบทางสถาปัตย์ และรายการคำนวนโครงสร้างจากวิศวกรครับ (ถึงขั้นตอนนี้ให้ใจเย็นๆ ครับ แบบบ้านอาจมีต้องแก้ไขกันบ่อยครั้ง เพราะเราอาจเปลี่ยนนู่นนี่ได้ สั่งไปเลยครับ ตราบใดที่มันยังเป็นกระดาษ เราแก้ไขได้ ไม่ต้องไปเกรงใจสถาปนิก เพราะถ้าหากสร้างมาแล้วมันแก้ยากครับ เอาที่เราพอใจที่สุด)
1.3 แบบบ้านทุกหน้า ต้องมีลายเซ็นของสถาปนิก และวิศวกรที่ออกแบบด้วยครับ
1.4 นำแบบที่ได้ ส่งต่อ (จ้าง) ผู้รับเหมาที่เราไว้ใจ เพื่อประเมินราคาในการก่อสร้างทั้งหมดครับ
ตรงนี้ก็อาจต้องใช้เวลาอีกเหมือนกัน สรุป เรื่องราคาของ ค่าแรง งวดงาน งวดเงิน ค่าปรับล่าช้าให้ชัดเจน ขั้นตอนนี้ผมหมายถึงตัวสัญญานะครับ
แบบของสัญญาก็มีให้ดาวน์โหลดตามเวบทั่วไป แล้วก็เอาไปปรับเปลี่ยนให้เหมาะกับเราครับ




จากคุณ : ล่า - [ 13 ธ.ค. 47 15:47:16 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]



ความคิดเห็นที่ 2

ดูคุณสมบัติทางการเงินของผู้กู้

น่าจะผ่านการพิจารณาได้ไม่ยาก
ขอแนะนำสถาบันการเงิน2 แห่งคือธนาคารออ.และธนาคารอา. เพราะมีนโยบายเพื่อที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะ

รายละเอียดอื่นๆ ก็ตาม คุณคคห1 เรื่องยุ่งยากมากที่สุด ก็ตอนลงมือสร้างนั่นแหละ

จากคุณ : watch (watchh) - [ 13 ธ.ค. 47 15:59:41 ]






ความคิดเห็นที่ 3

ว่ากันด้วยเรื่องสัญญานี่
มีบางจุดที่ต้องให้ความดูแลเป็นพิเศษครับ แต่ขอเอาไปพูดถึงตอนท้ายนะครับ

หลังจากที่ได้แบบบ้านเรียบร้อยแล้ว เราก็เตรียมเอาไปขออนุญาตก่อสร้างบ้านที่เขตครับ
ถึงขั้นตอนนี้ ขอเน้นเรื่องแบบ นิดเดียวครับ ไม่งั้นมีปัญหากับเขตแน่ๆ
กล่าวคือ

แบบบ้านจะต้องถูกกฏหมายครับ จุดที่ต้องเน้นมี..
1. ระยะร่น หมายถึงผนังบ้านกับตัวรั้ว ถ้ามีช่อง ต้องห่งจากรั้ว อย่างน้อย 2 เมตรครับ ถ้าเป็นผนังทึบผมไม่แน่ใจ อาจจะ 1.5 เมตร หรือ 50 เซ็นต์นี่แหละครับเดี๋ยวเช็คอีกที
2. ระบบสุขาภิบาล เรื่องบ่อเกรอะ บ่อซึม ถังดักไขมัน ควรมีไว้ให้ครบตามกฏหมายกำหนดครับ
3. รั้วบ้านใช้ร่วมกับบ้านอื่น หรือเป็นของตัวเอง เคลียร์ให้เรียบร้อยครับ
4. ทางเข้าบ้าน เป็นที่ดินของเราเอง หรือภาระจำยอม ต้องให้เคลียร์อีกเหมือนกันครับ

ผมโดนเขตเรียกใต้โต๊ะ 7000 บาทครับ เพราะแกบอกว่า ระยะร่นผมไม่ถึง 2 เมตร (ตามแบบ 1.75 ม.) ไม่งั้นไม่เซ็นให้….ตรงนี้ทำให้ถูกต้องไว้ดีกว่าครับจะได้ไม่ต้องเสียเงิน

หลังจากนั้นเอา
1. แบบพิมพ์เขียว (เดี๋ยวนี้แบบพิมพ์เขียวไม่นิยมแล้วครับ มีแต่ที่ปริ๊นออกมาจากคอมด้วย CAD ขนาด A3 แต่ไม่เป็นไร ใช้ได้เหมือนกันครับ)
2. โฉนดที่ดิน พร้อมสำเนา
3. บัตรประชาชนพร้อมสำเนา
4. ทะเบียนบ้านพร้อมสำเนา

ไปยื่นขอใบอนุญาตปลูกสร้างที่เขตครับ
เขตจะใช้เวลาประมาณ 1 อาทิตย์ เพื่อไปตรวจสอบหน้างาน และออกใบอนุญาตให้ครับ


จากคุณ : ล่า - [ 13 ธ.ค. 47 16:07:40 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 4

ยังครับ
ยังไม่ถึงขั้นตอนยื่นกู้…เย็นไว้ครับ..เรามาว่าด้วยเรื่องสัญญากันก่อน
หลังจากที่ได้สัญญา มาตรฐานจากอินเตอร์เน็ทแล้ว
อาจมีหลายจุดที่ต้องให้ความดูแลเป็นพิเศษครับ เพราะมันคือหัวใจของการสร้างบ้านตัวหนึ่งเลยครับ

ว่ากันตั้งแต่
1. ชื่อที่อยู่ที่ชัดเจน ของผู้รับเหมาครับ เป็นใครมาจากไหน สำเนาทะเบียนบ้าน บัตรประชาชน ท่ีอยู่ออฟฟิส ให้ชัดเจนครับ
2. เรื่องรายการวัสดุ หรือใบ BOQ ต้องให้ชัดเจนครับ ว่าบ้านเราใช้วัสดุอะไร แบบไหน ไล่ตั้งแต่ เสาเข็ม ไปจนถึงกระเบื้องหลังคาได้ยิ่งดีครับ ถึงขั้นตอนนี้ใช้เวลามากเหมือนกันครับ
3. การแบ่งงวดงาน งวดเงิน ขอเน้นว่าอย่าให้สมน้ำสมเนื้อเด็ดขาด ควรเขียนสัญญาให้เราได้เปรียบเข้าไว้ครับ กล่าวคือ

3.1 ถ้าเป็นไปได้ ควรแบ่งงวดงานให้มากที่สุด (อย่าให้น่าเกลียดมากครับ ขึ้นอยู่กับแบบบ้านด้วย) โดยปกติน่าจะอยู่ที่ 5-7 งวด ครับ เผื่อพี่แกทิ้งงานตอนไหน จะได้เหลือเงอนไว้จ้างคนต่อไป
3.2 ควรระบุให้ชัดเจน ว่าถึงขั้นตอนไหนแล้วถึงจ่าย ขอย้ำว่าในการร่างสัญญา ควรให้ปริมาณงานมากกว่าจำนวนเงินที่ต้องจ่าย ครับ
3.3 ควรเน้นไปจ่ายในช่วงสุดท้ายมากหน่อยครับ จ่ายน้อยๆ ในงวดแรกๆ (แต่อันนี้คิอว่าคงไม่มีผู้รับเหมาเจ้าไหนยอมง่ายๆ ต้องใช้ศิลปะในการเจรจานิดหน่อยครับ)
3.4 ถ้าเป็นไปได้ ควรขอเครดิตการันตีไว้ด้วยครับ เผื่อทิ้งงาน
3.5 ควรระบุว่า ต้องจ่ายเงิน ภายใน 7 วัน หลังจากเสร็จงานในแต่ละงวดครับ เผ่ือเราหมุนเงนไม่ทันครับ ของผมแค่ 3 วัน …หาเงินกันขาลาก

4. เอกสารที่ต้องมีแนบกับสัญญา
4.1 สำเนาทะเบียนบ้าน ประชาชนทั้งของเรา และผู้รับเหมา
4.2 รายการวัสดุก่อสร้าง อย่างละเอียดที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้
4.3 แบบบ้านที่ยื่นขอก่อสร้าง พร้อมลายเซ็นวิศวกร และสถาปนิกผู้ออกแบบ
4.4 หากผู้รับเหมาเป็นวิศวกร หรือสถาปนิก ควรมีสำเนาใบรับอนุญาตด้วยครับ
4.5 สำเนาโฉนด


ความคิดเห็นที่ 5






ความคิดเห็นที่ 7

เอาล่ะครับ

มาถึงขั้นตอนนี้…เกือบๆ จะยื่นกู้ได้แล้วครับ
สรุปแล้วในมือของคุณตอนนี้มี

1. แบบบ้าน (แบบพิมพม์เขียวหรือปริ๊นคอมก็ตามแต่)
2. สัญญาว่าจ้างระหว่างเรากับผู้รับเหมา
3. ใบรายการวัสดุพร้อมประเมินราคาจากผู้รับเหมา
4. ใบอนุญาตก่อสร้าง
5. โฉนดที่ดิน
6. ลืมครับ…ตกไปประเด็นนึง สำหรับเรื่องโฉนดที่ดิน…..ถ้าหากว่าโฉนดของที่ดินที่จะปลูกสร้างไม่ใช่ชื่อเราเป็นเจ้าของ ต้องให้เขาทำหนังสือยินยอมให้ปลูกสร้างได้ครับ (ถึงแม้ว่าจะนามสกุลเดียวกันก็ตาม)โดยแบบฟอร์มที่สำนักงานที่ดินเขตก็มีให้ หรือ จะทำขึ้นมาเองก็ได้ครับ โดยขั้นตอนนี้จะต้องไปยื่นพร้อมกับหลักฐานตอนขออนุญาตก่อสร้างครับ โดยหลักฐานเพิ่มเติมก็จะมี
6.1 หนังสือยินยอม
6.2 สำเนาประชาชน ทะเบียนบ้านของเจ้าของโฉนดผู้ยินยอม

แต่ถ้าโฉนดเป็นชื่อเรา และปลอดภาระอยู่แล้ว ก็ข้ามขั้นตอนนี้ไปได้เลยครับ

จบสิ้นแล้วครับ ในส่วนของการเตรียมเอกสาร เพื่อขอยื่นกู้ แต่อย่างไรก็ตามทุกขั้นตอนที่ผมกล่าวมาข้างต้น ต้องใช้ความละเอียดรอบคอบอย่างสูงครับ อย่าใจร้อน โดยเฉพาะการเลือกแบบบ้าน แก้ไขแบบ และการร่างสัญญา


คราวนี้ก็มาถึงขั้นตอน ที่ต้องเกี่ยวกับธนาคารบ้างแล้วครับ
แต่ก่อนที่จะพูดถึงเรื่องการยื่นกู้
อาจจะของพูดสักเล็กน้อยเรื่อง ธนาคาร…


จากคุณ : ล่า - [ 14 ธ.ค. 47 07:32:49 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 8

การเลือกธนาคาร
หลายคนอาจมองว่า…
“โธ่เอ๊ย…แบงค์ไหนๆ มันก็เหมือนๆ กันหมดแหละ ดอกเบี้ยก็พอๆ กัน ขอให้มันอนุมัติเถอะน่า…ได้ทั้งนั้น”
ก็อาจจจะมีส่วนจริงอยู่บ้างครับ แต่ไม่ทั้งหมดครับ
กล่าวคือ ในความเป็นจริงแล้ว การบริการ ความน่าเชื่อถือ และอัตราดอกเบี้ย มีส่วนมากครับ กับการผ่อนชำระ

1. การบริการ
บางธนาคาร เป็นธนาคารเล็ก ที่มีลูกค้าน้อย ดังนั้น ความเป็นไปได้ที่เขาจะปล่อยสินเชื่อย่อมระมัดระวังเป็นพิเศษ ไม่ใช่เพราะเขาเงินน้อยนะครับ เพียงแต่ว่าเขาจะไม่ยอมปล่อยเงินเลย หากดูแล้วว่าอาจเกิดความเสี่ยงขึ้นในอนาคต เพราะอะไรรู้ไหมครับ…คุณเคยเห็นที่พวกแบงค์เขาเอาบ้านที่เป็นหนี้เน่าออกมาขายทอดตลาดหรือเปล่าล่ะครับ นั่นแหละครับ นอกจากจะทำให้เงินทุนจมแล้ว ค่าใช้จ่ายในการนำพวกนี้ออกขายก็มากโขอยู่ครับ ซึ่งนั่นก็จะส่งผลกระทบไปถึงการพิจารณาปล่อยสินเชื่อ และจำนวนเงินที่ปล่อยด้วยครับ

2. อัตราดอกเบี้ย
บางที่ 3 เศษๆ 3 ปีแรก หลังจากนั้นก็ 6-7% ผมบอกได้เลยครับว่า เกือบทุกธนาคารอัตราดอกเบี้ยจะอยู่แถวๆ นี้ แต่ความจริงที่เกิดขึ้นกับตัวผม คือก่อนหน้านี้ได้เกิดการเปรียบเทียบกันระหว่าง 2 ธนาคาร ซึ่งพอเปลี่ยนมาใช้ MLR แล้ว ดอกเบี้ยจะต่างกันแค่ 0.75% เท่านั้น….แต่ผมก็ดันไปเลือกแบงค์ที่ดอกแพงกว่า เพราะเขาบริการเราค่อนข้างดี เอกสารต่างๆ ก็เอามาให้เซ็นต์ที่บ้าน เลยครับ
แต่คุณรู้ไหมครับว่า 0.75% ของเงินก็ของผมนั้น เป็นเงินเกือบๆ 7000 บาท บาทที่ต้องจ่ายเฉพาะดอกเบี้ยต่อเดือน ซึ่งถ้าผมรวยกว่านี้ ก็คงไม่เสียดายครับ

ทุกวันนี้ผมผ่อนเดือนละ 18000 บาทครับ แต่คุณเชื่อไหม เป็นดอกเบี้ยซะ 7000 เลิอตัดเงินต้นแค่เดือนละหมื่นเศษๆ เท่านั้น แล้วอีกกี่ปีจะหมดละครับเนี่ย


จากคุณ : ล่า - [ 14 ธ.ค. 47 07:42:19 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]



ความคิดเห็นที่ 9

3. พึงระลึกไว้เสมอว่า สิ่งที่ธนาคารอยากได้มากที่สุด ไม่ใช้บ้านของคุณครับ แต่เป็นดอกเบี้ย เพราะบางคนอาจคิดว่า โอ๊ย..บ้านของชั้น 300 ตารางวา สร้างด้วยหินอ่อน ปูพื้นด้วยทองคำ แบงค์ไหนก็ต้องปล่อยอยู่แล้ว….ผิดถนัดครับ

ธนาคารจะดูที่ “ความสามารถของคุณ ในการจ่ายดอกเบี้ยให้เขา ในระยะยาวครับ” ไม่สังเกตหรือครับ ว่าทำไมเขาถึงยอมให้ผ่อน ตั้ง 20-30 ปี นั่นแหละครับเหตุผล

ดังนั้น เลือกธนาคาร หาข้อมูลจากหลายๆ ด้านครับ มีส่วนลด โปรโมชั่นอะไร เอามาพิจารณาให้หมด โดยเฉพาะเรื่องของดอกเบี้ย และการบริการ บางธนาคาร ต้องส่งเรื่องมาที่สำนักงานใหญ่อย่างเดียว ต้องรอกันเป็นชาติ บางธนาคารส่งแค่สำนักงานเขตของตัวเอง ก็อนุมัติได้แล้วครับ ลองเลือกดู

เดี๋ยวผมจะมาต่อเรื่อง หลักฐานทางด้านการเงินที่เราต้องยิ่นไปพร้อมกับเอกสารที่ผมบอกไปแล้วข้างต้นครับ…


จากคุณ : ล่า - [ 14 ธ.ค. 47 07:49:41 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]



ความคิดเห็นที่ 11

ทีนี้มาว่ากันต่อ เรื่องเอกสารทางการเงินของตัวคุณเองครับ
โอว์…ผมบอกให้ก็ได้ครับ ว่านี่คือ สิ่งสำคัญอันดับ 1 ที่คุณต้องให้ความสนใจเป็นพิเศษ หากคิดจะกู้แบงค์

ผมคงต้องขออนุญาตคุณเจ้าของกระทู้ว่า ผมอาจจะพยายามครอบคลุมให้กว้างที่สุด เผื่อเป็นประโยชน์กับคนอื่นด้วยนะขอรับ

ปัญหาอันดับต้นๆ ที่มักจะถามกันก็คือ..
ผมมีรายได้แค่เนี้ย ต่อเดือน จะกู้ได้ไหม หรือกู้ได้เท่าไหร่

อันนี้ผมบอกตามตรงเลยครับ ว่าถึงแม้ว่าจะเป็นพนักงานแบงค์มาตอบเอง ก็ยังตอบไม่ได้หรอกครับ

อันดับแรก
คุณจะเริ่มรู้สึกตัวว่าหนาวๆ ร้อนๆ ตั้งแต่วันที่รู้ว่า ราคาค่าก่อสร้างจากผู้รับเหมานั้นเป็นเงินเท่าไหร่ ตรงนั้นแหละครับ เราถึงเริ่มพอมีไอเดียว่า เราจะไหวหรือเปล่า

เราจะคิดอย่างง่ายๆ แบบเอาราคาบ้าน หารจำนวนเดือนที่ผ่อนชำระก้พอทำได้ครับ แต่อาจจะห่างไกลจากความเป็นจริงอยู่บ้าง พอเป็นไอเดียเท่านั้น เชื่อถือยังไม่ค่อยได้ ก็อย่างที่ผมเล่าให้ฟังครับ ว่า “ดอกเบี้ย” นี่แหละ คือตัวจักร สำคัญในการคำนวนครับ

เบื้องต้นในการประเมินตัวเอง ว่าผ่อนไหวหรือไม่ แบบง่ายๆ ของผม ก็คือ…ไม่ประเมินเลยครับ
เพราะผมถือว่า หากอยากได้บ้าน ก็พยายามให้มากที่สุด เท่าที่จะเป็นไปได้
ส่วนกู้ได้หรือไม่ได้ ไหวหรือไม่ไหว “ธนาคาร” จะเป้นคนให้คำตอบนี้กับผม ครับ

แต่นั่นไม่ได้หมายความว่า ให้คุณเลียนแบบผม แล้วตะบี้ตะบัน ดันทุรังยื่นกู้ทั้งๆ ที่ไม่มีรายได้นะครับ
สิ่งที่สำคัญที่สุดก่อนตัดสินใจว่าจะกู้หรือไม่ คือ คุณต้องมี “เงินเก็บ” ครับ



จากคุณ : ล่า - [ 14 ธ.ค. 47 09:06:14 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]

ความคิดเห็นที่ 12

เงินเก็บ
ในที่นี้ผมหมายถึง เงินออมที่ปลอดภาระ พร้อมที่จะจ่ายเป็นเงินสดหรือเช็คได้ทันทีครับ หรืออาจเป็นเงินที่หยิบยืมมาจากญาตพี่น้อง แบบที่ไม่ต้องเสียดอกก็ได้ แต่ไม่ใช่กู้มาจากสถาบันการเงินนะครับ

เพราะถ้าหากไม่มีเงินออมตรงนี้ บอกได้เลยว่า “ริบหรี่” เหลือทน ครับ (แต่ไม่ได้หมายความว่าเป็นไปไม่ได้ เดี๋ยวจะมาบอกวิธีแก้ สำหรับพวกเราๆ ที่เงินออม เบี้ยน้อยหอยน้อยครับ)

เพราะอะไรน่ะหรือครับ
เพราะคุณจำเป็นต้องใช้เงินเหล่านี้
1. ถ้าเป็นการก่อสร้าง เราต้องใช้เงินจำนวนนี้ ในการวางมัดจำ เพื่อให้งานเริ่มได้ครับ
2. ถ้าเป้นบ้านจัดสรรแบบ สร้าง(ยังไม่) เสร็จก่อนขาย คุณก็ต้องเอาไปเป็นเงินดาวน์ครับ

ส่วนที่ว่าจะต้องมีเท่าไหร่นั้น
บอกได้เลยว่า อย่างน้อยที่สุด 10% ของราคาบ้านครับ กดเครื่องคิดเลขไปเลยครับ ถ้าบ้านราคา 1 ล้าน ต้อง 1 แสนอุ่นๆ ในกระเป๋าอย่างน้อยครับ

พอมาถึงตรงนี้
พวกที่มีเงินเก็บ อาจจะพอสแยะยิ้มได้บ้าง…….แต่ยังไม่หมดปัญหาครับ โปรดติดตามตอนต่อไป….


ว่ากันต่อเลยครับ
เรื่องรายได้……

รายได้ก็มีทั้ง เงินเดือน ดอกเบี้ย กำไร ค่าจ้าง ทั้งผ่านบัญชีบ้าง ไม่ผ่านบัญชีบ้าง แล้วแต่การทำมาหากินของแต่ละคน

เอาสิ่งสำคัญที่สุดมาบอกไว้ตรงนี้เลยครับ..ว่าแบงค์จะสนใจคุณมากๆ หากคุณมีหลักฐานยืนยันว่า รายได้ที่คุณได้มานั้น เป็นรายได้ “ประจำ”

คำว่าประจำนี่ก็คือ ทุกเดือน เป็นอย่างน้อย และถ้าหากสม่ำเสมอ เท่ากันหรือไล่เลี่ยทุกเดือน ความเป้นไปได้ที่เขาจะให้กู้ก็มีสูงครับ


จากคุณ : ล่า - [ 14 ธ.ค. 47 09:22:37 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]



ความคิดเห็นที่ 13

สำหรับคนที่มีเงินเดือนผ่านธนาคาร ก็คงจะไม่ค่อยยุ่งยากเท่าไหร่ เพราะมันมีหลักฐานที่ตรวจสอบได้ชัดเจน


ส่วนคนที่ประกอบอาชีพค้าขาย หรือประกอบอาชีพอิสระก็อาจจะต้องมีเอกสารกันมากหน่อย โดยเฉพาะเรื่องหลักฐานด้านการค้า สำหรับพวกที่ประกอบอาชีพอิสระนี่รู้สึกว่าจะมีปัญหามากที่สุด เพราะอาจจะหาหลักฐานเกี่ยวกับ รายได้ประจำ ลำบากหน่อย ซึ่งทางออกก็คือ อาจจะต้องมีการเริ่มเอารายได้เข้าบัญชี เพือ่ตกแต่ง statement ให้ดูสวยงาม น่ารักน่าชัง

ไม่ต้องห่วงหรอกครับ ว่า ทางธนาคารจะไม่ปล่อยกู้ให้คุณ เพราะคุณไม่มีเงินเก็บ หรือเงินออม ในบัญชีออมทรัพย์ เพราะสิ่งที่เขาให้ความสนใจมากที่สุดคือ “สภาพคล่อง” ทางด้านการเงินของคุณ เป็นหลักครับ

คำว่า สภาพคล่องนี่ก็หมายถึง การที่มีเงินเข้ามาหมุนเวียนอยู่ในบัญชีเป็นประจำ สม่ำเสมอ อันหมายถึง รายได้ประจำของคุณนั่นเอง แต่เตือนไว้นิดนึงว่าคุณต้องมีที่มาที่ไปของเงินจำนวนนั้นด้วยนะครับ(อาจมีบางธนาคารที่เขี้ยวจัดๆ โทรมาถาม เพราะเดี๋ยวนี้พวกฟอกเงินก็มีเยอะ)
ที่ใช้เป็นบัญชีเงินเดือน 2 เล่มที่ผมยื่นกู้ไปนั้นยอดสุดท้าย มีรวมกันทั้ง 2 เล่ม ไม่ถึง 300 บาท ครับ

สำหรับผู้ที่ประกอบการค้า หลักฐานทางด้านการเงินก็คงไม่พ้นพวก บัญชีต่างๆ ที่มีอยู่ ทั้งออมทรัพย์ และกระแสรายวัน รวมไปถึงทะเบียนการค้า หรือใบอนุญาตประกอบกิจการ ต่างๆ ฯลฯ

คำแนะนำนิดเดียวสำหรับผู้ที่ค้าขายเล็กน้อย ที่ไม่ได้เป็นระบบใหญ่โต อย่างพวก ส้มตำ กล้วยทอด ฯลฯ อย่าพึ่งท้อใจครับ กู้กันมาได้เยอะแล้วครับ

แต่ทางเลือกของคุณอาจมีน้อยหน่อยก็คือ ต้องเอาเงินที่ได้ เข้าบัญชีลูกเดียวครับ ต้องใช้ความอดทน เป็นอย่างมากครับ


จากคุณ : lar - [ 14 ธ.ค. 47 10:06:54 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]


ความคิดเห็นที่ 14


คงพอมีไอเดียกันบ้างไม่มากก็น้อยนะครับ สำหรับการเตรียม เอกสารทางการเงินในส่วนของเรา
อยากเน้นว่า ไม่ต้องไปกังวลมากครับ เตรียมไปให้มากที่สุด และพร้อมที่สุด พยายามเน้นตรงจุดที่ผมบอกไป เผื่อธนาคารจะเห็นใจครับ

และก็มีประเด็นสำคัญอีกประเด็นหนึ่ง คือเรื่อง
“หนี้สิน” ที่มีอยู่แล้ว
บางคน มีเงินเดือนหลักแสน แต่หนี้สิน เพียบ อันนี้ก็กลืนไม่เข้า คายไม่ออกเหมือนกันครับ

ก็เป็นประเด็นหนึ่งที่ให้คำแนะนำค่อนข้างลำบาก
แต่จะพยายามถ่ายทอดให้แบบหมดใส้หมดพุงเลยครับ

ผมค่อนข้างมั่นใจว่านโยบายของแต่ละธนาคาร มีวิธีการพิจารณา หนี้สินที่มีอยู่ก่อนของตัวผู้ขอกู้ไม่เหมือนกัน

และเมื่อพูดถึง หนี้สิน มันก็จะมีอีกองค์กรหนึ่ง เรียกว่า Credit Bureau ขออภัยเป็นอย่างสูงครับ ผมจำชื่อเป้นภาษาไทยไม่ได้จริงๆ คงอยู่แถวๆ “ศูนย์ข้อมูลเครดิตไทย” อะไรเทือกนี้แหละครับ

องค์กรนี้จะเก้บข้อมูลเครดิตของลูกหนี้ที่กู้จากสถาบันการเงินซึ่งข้อมูลของลูกนี้ส่วนใหญ่ จะถูกบันทึกไว้ที่นี่ วัตถุประสงค์ก็เพื่อ

ให้สถาบันการเงินได้ตรวจสอบฐานะทางการเงินของลูกหนี้ หรือผู้ที่มาขอกู้

แต่ไม่ต้องตกใจครับ
ที่ผมใช้คำว่าส่วนใหญ่ ก็เพราะว่า ไม่ใช่อยู่ๆ เขาจะเอาข้อมูลเราไปเปิดเผยได้นะครับ

สมมติ ว่าผมซื้อรถราคา 100,000 บาท โดยผ่อนชำระกับ บริษัท A

ทางบริษัท A จะมีหนังสือมาถึงผมว่า “เป็นระบียบของธนาคารแห่งประเทศไทย ว่าสถาบันการเงิน ต้องส่งข้อมูลของลูกหนี้ ไบที่ Credit Bureau เพื่อให้เรารับทราบ

ดังนี้ ข้อมูลการเป็นหนี้ของเรา ก็จะถูกส่งไป



จากคุณ : lar - [ 14 ธ.ค. 47 10:25:52 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]


ความคิดเห็นที่ 15

ยกตัวอย่าง
เกิดอีก 2 อาทิตย์ถัดมา
เกิดมีพนักงานขายบัตรเครดิตสาวสวย มาขายบัตรผม พร้อมใบสมัครมาให้กรอก
ในใบสมัครนี่แหละครับ มันจะมีอยู่ส่วนหนึ่งที่เป็นหนังสือยินยอม ให้เราเซ็นลงไปเพื่ออนุญาตให้บริษัทบัตรเครดิต ตรวจสอบกับ Credit Bureau ได้ว่าผมเป็นหนี้อะไรใครเขาไว้บ้าง

ไอ้ความที่ผมหน้ามือตามัวในความสวยของน้องเขา ก็เซ็นลงไปอย่างฉับไว
เมื่อนั้นแหละครับ ทางสถาบันการเงิน ถึงมีสิทธิ์ที่จะติดต่อขอข้อมูลได้ เพราะได้รับอนุญาตจากผมเป็นลายลักษณ์อักษร แต่ถ้าหากเราไม่เซ็นต์ เขาก็ไปเอาข้อมูลออกมาไม่ได้ครับ ซึ่งนั่นก็หมายความว่าใบสมัครก็จะถูกยกเลิกไปทันทีเหมือนกัน ซึ่งมันก็เป็นการบังคับให้เซ็นกลายๆ เหมือนกัน

อาจมีคำถามว่า
ตาย_่า เมื่อวานยืมเงินแม่ยายมา 2 ล้าน แล้วมันจะเข้า Credit Bureau ไปหรือยังวะเนี่ย

ตามความเข้าใจของผม ไม่มีทางที่เขาจะรู้ครับ
หากเป็นเงินกู้นอกระบบ เพราะข้อมูลที่เราเป็นหนี้กับสถาบันการเงินเท่านั้น ที่ต้องส่งเข้าไปที่ Credit Bureau

ผมถึงกำชับไงครับ
ว่าเงินออมที่ต้องมีเริ่มต้นในการสร้างบ้านนั้น ต้องเป็นเงินออม หรือเงินกู้ที่ไม่ใช่จากสถาบันการเงินเท่านั้น เพราะถ้าหากคุณไปกู้สถาบันการเงินมาอีก เขาก็รู้อีกแหละครับ ว่าคุณมีหนี้

มาถึงตรงนี้ คงพอจะรู้ตัวกันบ้างแล้วนะครับ
ว่าเขาจะรู้อะไรเกี่ยวกับตัวเราบ้าง

ไม่ต้องตกใจครับ
ผมมีวิธีรับมือ……โปรดติดตาม


จากคุณ : lar - [ 14 ธ.ค. 47 10:37:35 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]




ความคิดเห็นที่ 16

คำถามที่พบบ่อยก็คือ
“เรื่องหนี้สินนี่ไม่น่าจะเกี่ยวนะ เพราะการกู้บ้าน เราก็เอาบ้านกับที่ดินเป็นหลักประกันอยู่แล้วนี่ ผ่อนไม่ไหวก็มายึดบ้านไปสิ”

ถูกต้องครับ แต่ไม่ทั้งหมด
อย่างที่กระผมบอกไปครับ

ว่าสิ่งที่แบงค์อยากได้ คือดอกเบี้ยครับ ไม่ใช่บ้านของคุณ เพราะฉะนั้น หนี้สิน คือกุญแจสำคัญที่จะบ่งบอกถึงความสามารถในการผ่อนชำระของคุณ

ก็อยากจะขอรวบรวมประเภทของหนี้สิน ที่พบบ่อยและเป็นหลัดในการพิจารณาของธนาคาร

1. บัตรเครดิต
มีหลายธนาคาร ครับที่ไม่ถือว่าหนี้สินประเภทนี้ เป็นภาระของผู้กู้ …..เขาอธิบายให้ผมฟังว่า มันเป็นหนี้สินหมุนเวียน ซึ่งผู้ขอกู้สามารถชำระเป็นขั้นต่ำได้

แต่ทั้งนี้และทั้งนั้นก็มีอีกหลายๆ ธนาคารที่ถือว่ายังไงๆ มันก็คือความเสี่ยง และเป็นภาระ เขาจะเอาหนี้สินนี้ ตัดออกจากฐานรายได้เราทันทีครับ

ยกตัวอย่าง
เงินเดือน 10,000 บาท แต่มีหนี้ บัตรเครดิต 5000 บาท ต้องผ่อนชำระขั้นต่ำเดือนละ 500 บาท ดังนั้น ฐานรายได้คุณจะลดเหลือ 9500 ทันที ครับ

ไม่ต้องมาถามผมนะครับว่าธนาคารไหน ที่เขาไม่นับหนี้สินตัวนี้เป็นภาระ ผมไม่บอกดอกครับเพราะผิดมารยาทอย่างแรง แต่รับรองว่ามีแน่นอน ก็สถาบันการเงินที่ผมกู้อยู่ทุกวันนี้ไงครับ
ยังไงสอบถามทางพนักงานสินเชื่อของแต่ละที่ได้เลยครับ


จากคุณ : lar - [ 14 ธ.ค. 47 11:11:25 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 17

ต่อคับพี่ เหมือนอ่าน สารคดีเลย

จากคุณ : PPP (phugp) - [ 14 ธ.ค. 47 11:32:07 ]







ความคิดเห็นที่ 19

2. ผ่อนรถ, ผ่อนบ้าน, ผ่อนของ ฯลฯ
อันนี้ค่อนข้างแน่นอนทีเดียวครับว่าเขาจะต้องนับเอามาเป็นภาระหนี้สิน ของผู้ขอกู้ โดยเอาเงินที่เราต้องผ่อนชำระต่อเดือน มาหักจากฐานรายได้แน่นอนครับ อันหลักเกณฑ์เดียวกันทุกธนาคารครับ ผมมั่นใจอย่างนั้น

ถ้าถามว่า ถ้าเราไม่บอก แล้ว เขาจะรู้หรือไม่
รู้ครับ จาก ศูนย์ข้อมูลเครดิตไทย นั่นแหละครับ

แต่ตรงนี้อาจจะพอมีช่องว่างอยู่นิดหน่อย อาจจะทำให้เรารอดตัวไปได้ครับ
เอาเป็นว่าผมยกตัวอย่าง เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้นนะครับ

2.1 เราจะรู้ได้อย่างไร ว่าทางสถาบันการเงินที่เราเป็นหนี้อยู่ ส่งข้อมูลหนี้สินของเรา ไปที่ เครดิตบูโร หรือยัง
ผมไม่ค่อยมั่นใจที่จะตอบนะครับ สำหรับคำถามนี้
แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว ถ้าสถาบันการเงินใดได้ส่งข้อมูลของเราไปแล้ว เขาก็จะมีหนังสือแจ้งมาครับ

สมมติว่า ผมไปทำสัญญาซื้อรถ ซึ่งสมมติว่าขณะนี้เป็นเดือนมกราคม โดยผ่อนชำระงวดแรก เดือน กุมภาพันธ์ เป็นเงิน 10000 บาท หลังจากนั้น 1 เดือน คือเดือนกุมภา ผมเกิดไปปิ๊งคอนโดหลังหนึ่ง แล้วต้องการยื่นกู้

ถ้าหากผมรีบเตรียมเอกสารยื่นกู้ ผมก็จะรีบยื่นกู้ให้เร็วที่สุด เพราะไม่แน่ ข้อมูลการผ่อนชำระของผมอาจจะยังไม่เข้าระบบบูโร และอีกอย่างผมก็ยังไม่ได้รับหนังสือแจ้งจากบริษัทที่ผมผ่อนรถแต่อย่างใด

ซึ่งก็มีโอกาสที่เราจะรอดหูรอดตาออกไปได้ครับ

บออก่อนว่า ในหัวข้อ 2.1 นี้ ไม่ใช่ข้อเท็จจริงนะครับ เป็นเพียงความเห็น และความเข้าใจส่วนตัว
เท่านั้น ส่วนข้อเท็จจริง เรื่องระบบ เครดิตบูโร อาจจะต้องรอผู้รู้จริงมาขยายความอีกทีครับ




จากคุณ : lar - [ 14 ธ.ค. 47 13:34:26 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 20

3. การค้ำประกันหนี้สินให้กับบุคคลอื่น

มาถึงตรงนี้ คงนึกไม่ถึงใช่ไหมล่ะครับ
ใช่ครับ บางธนาคาร เขานับเป็นความเสี่ยงด้วยครับ และถือเป็นรายจ่าย ที่สามารถตัดออกจากฐานรายได้ของเราได้แน่นอน ถึงแม้ว่ามันจะเป็นแค่การค้ำประกัน มันก็เสมือนหนึ่งเราเป็นลูกหนี้ด้วยเหมือนกันล่ะครับ

หลักเกณฑ์ในการหัก ก็เหมือนกับข้อต้นๆ ที่ผ่านมาครับ
ทีนี้ แต่ก็อีกล่ะครับ บางธนาคารก็ไม่เอามารวมเป็นภาระหนี้สินครับ เช็คดูให้ดี โดยการคุยกับพนักงานสินเชื่อครับ

ทีนี้ จะเซ็นค้ำประกันอะไรให้ใคร คงต้องดูดีดีล่ะครับ
อาจจะทำให้เราอดได้บ้านในฝันก็เป็นได้ ถึงแม้เราจะไม่ได้เป็นลูกหนี้ก็ตาม

4. หนี้สินอื่นๆ
อันนี้อย่างเช่นพวก กู้อเนกประสงค์ กู้ทำธุรกิจ บัญชี OD อะไรพวกนี้
ความจริง ผมไม่ค่อยมีความรู้เกี่ยวกับเรื่องนี้มากนัก แต่อาจจะพออนุมานได้ว่า คงเป็นประเภทเดียวกับข้อ 2 นั่นแหละครับ

ทีนี้..
ก็มีคำถามขึ้นมาอีก ว่า ไอ้นั่นก็นับ ไอ้นี่ก็รวม รายได้ของกระผม/อิฉัน ก็ไม่เหลือสิครับ ตัดนั่นตัดนี่ออกไป สรุปฐานรายได้เหลือ 200 กว่าบาท อะรประมาณนี้……….ใจเย็นครับ

หากจิตใจมุ่งมั่นที่จะเป็นหนี้จริงๆ ติดตามต่อไปครับ


จากคุณ : lar - [ 14 ธ.ค. 47 13:45:35 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 21

อันว่าด้วยการกู้ร่วม

เห็นไหมครับ ว่าธนาคารกระหายอยากได้ดอกเบี้ยของเรามากแค่ไหน

นอกจากให้ผ่อนตั้ง 20-30 ปีแล้ว
ยังสามารถให้คนอื่นมาร่วมจ่ายดอกเบี้ยแทนเราก็ได้ด้วยครับ

ในกรณีที่รายได้ไม่เข้าเกณฑ์ที่จะสามารถผ่อนชำระ พี่ท่านสามารถให้เอาบุคคลอื่นมาร่วมก๊วนเป็นหนี้ได้
โดยที่หลักเกณฑ์ทั่วไปในการพิจารณาผู้กู้ร่วมก็คงเหมือนกันกับตัวผู้กู้เองอย่างที่ผมได้บอกไปแล้ว

แต่นั่นก็ไม่ได้หมายความว่า เราจะไปหลอกเอาตาสีตาสา นักค้ายาบ้าให้มาเซ็นร่วม ได้นะครับ
เพราะโดยทั่วไปทางธนาคารจะมีหลักเกณฑ์ว่า ผู้กู้ร่วมต้องมีความเกี่ยวพันกันทางสายเลือด หรือเป็นญาตกันนั่นเอง หรือไม่ก็เป็นคู่สามีภรรยาที่จดทะเบียนเท่านั้น

เช่น พี่ ป้า น้า อา ลูกพี่ ลูกป้า หลานตา หลานยาย ได้ทั้งสิ้นครับ เพียงแต่ขอให้ฐานรายได้เข้าหลักเกณฑ์
แต่ก็อีกแหละครับ มีบางธนาคารที่อยากได้ดอกเบี้ยเราเสียจนตัวสั่น

บางที เป็นแค่คู่หมั้น สามีภรรยา ที่สมรส แต่ไม่จดทะเบียน หรือ เป็นเพื่อนที่เรียนมาด้วยกันตั้งแต่สมัย ป.2 พี่ท่านก็ปล่อยสินเชื่อให้ครับ

โดยยึดหลักว่า จะเป็นใครก้ได้ ขอให้เข้าหลักเกณฑ์ และพร้อมที่จะเป็นหนี้ และมาร่วมรับผิดชอบในความเสี่ยง เชิญได้เลยครับ

แต่ก็คงต้องคุยเป็นกรณีๆ ไปนะครับ ไม่ใช่ทุกแบงค์ที่คิดแบบนี้

แต่มีข้อคิดสำคัญนิดหน่อย (ความจริงก็ไม่หน่อยหรอกครับ สำคัญมากด้วย) ก่อนที่จะเชิญใครมากู้ร่วมครับ
1. คนคนนั้นต้องไม่มีหนี้สินพะรุงพะรัง เหมือนกับเรา เพราะถ้าหากเป็นเช่นนั้นแล้ว มันจะเหมือนกับธนาคารมีความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้น ทีนี้แทนที่จะมาช่วยเรา กลับกลายเป็นตัวถ่วงเราไปเลยครับ
2. คุยกันให้ดี ทำเป็นลายลักษณ์อักษรให้ดีครับว่า พอผ่อนหมดแล้ว กรรมสิทธิ์จะเป็นของใคร ชื่อใครที่จะไปปรากฏอยู่บนฉโนด เพราะถ้าไม่เคลียร์ พอผ่านไปอีก 30 ปี ราคาที่ดินบ้านเราพุ่งขึ้นไปเป็น ร้อยล้าน เพื่อนรักที่เรียนกันมาตั้งแต่ ป.2 อาจมาฟ้องเอาส่วนแบ่งได้นะครับ เพราะแกก็ถือว่าแกกู้ร่วมได้เหมือนกัน เพราะฉะนั้น คุยกันให้ดี
หรือแม้กระทั่งสามีภรรยาก็เถอะครับ พอตอนหย่ากันเกลียดกันเป็นขี้ อย่างพ่อแม่ผม พ่อซื้อบ้านไว้ที่ ตจว. 1หลัง ใส่ให้เป็นชื่อแม่ พอหย่ากัน พ่อปลอมลายเซ็นแม่เอาไปขายฉิบ……อะไรก็เกิดขึ้นได้ครับ


จากคุณ : lar - [ 14 ธ.ค. 47 14:08:57 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]



Create Date : 29 สิงหาคม 2548
Last Update : 29 สิงหาคม 2548 21:15:20 น.
Counter : 83 Pageviews.

0 comment
เรื่องบ้านเด้อ อยากมีบ้าน
ปฏิบัติการ"ล่า"บ้านในฝัน.. วิธีการกู้เงินสร้างบ้าน ตอน ๒ โดยคุณล่า..{แตกประเด็นจาก R3173760}
จากกระทู้เดิม
รบกวนช่วยอธิบายวิธีการกู้เงินสร้างบ้าน ค่ะ
//www.pantip.com/cafe/home/topic/R3173760/R3173760.html
คุณล่าได้กรุณามาแจกแจงวิธี"ล่า"บ้านในฝันโดยละเอียด
ตั้งแต่ขั้นตอนแรก - เลือกแบบบ้านที่ถูกใจ
จนมาถึง วิธีเลือกธนาคารเพื่อขอกู้แล้วนะคะ..
มาติดตามกันต่อเลยค่ะ

จากคุณ : ว่านน้ำ - [ 16 ธ.ค. 47 10:47:40 ]





ความคิดเห็นที่ 8

พูดไว้ถึงการพิจารณาข้อมูลต่างๆ ที่เราจะได้รับจากพนักงานสินเชื่อที่หน้าเคาน์เตอร์ แล้ว ก็คงพอจะได้แนวทางในการเดินเข้าไปคุยบ้างนะครับ

มีเคล็ดลับอีกนิดหน่อยที่ผมใช้….เพื่อให้การเจรจา และการเก็บข้อมูล ประสบผลสำเร็จ พร้อมทั้งได้รับการบริการที่ดี

ถ้าพนักงานสินเชื่อเป็นผู้หญิง…เวลาเข้าไปคุย หรือติดต่อทางโทรศัพท์ผมจะติดต่อด้วยตัวเอง
แต่ถ้าพนักงานสินเชื่อเป็นผู้ชาย ผมจะให้แฟนผม ซึ่งหน้าตาน่ารักเอาการพอประมาณ ขาว สวย หมวย เซ็กซี่ เป็นคนติดต่อแทนครับ (ผมกับแฟน ปัจจุบันอายุ 27 เท่ากันครับ)

อย่าหาว่าผมเว่อร์นะครับ
แต่ของอย่างนี้ ไม่เชื่ออย่าลบหลู่…..

ทีนี้ ก็ถึงคราวยื่นเอกสารครับ
หลังจากที่ยื่นไปแล้ว อาจจะต้องใช้เวลาพอประมาณ เพื่อให้ธนาคารประเมินความสามารถในการผ่อนชำระของเราครับ….


จากคุณ : lar - [ 16 ธ.ค. 47 13:18:01 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 10

หลังจากที่พิจารณาเสร็จเรียบร้อย
เขาก็จะแจ้งผลให้เราทราบว่าให้กู้ผ่าน หรือไม่ผ่าน

ผมเองก็อยากจะขอพูดถึงกรณีที่ไม่ผ่านก่อนครับ..ว่าควรจะทำอย่างไรต่อไป
เพราะเห็นว่า หลายท่านในที่นี้ มักจะมีคำถาม ที่อุดมไปด้วยความกังวลว่า….

“จะผ่านไม่๊ครับ/คะ”

บอกให้ก็ได้ว่า ถึงจะไปจุดธูป 276 ดอก เชิญวิญญาณขงเบ้งให้มาเข้าสิงผม ผมก็ตอบให้ไม่ได้ หรอกครับ….ผมเอง…ก็อย่างที่บอกล่ะครับที่พอบอกได้ก็คือ “ความน่าจะเป็น” และแนะนำวิธี หลังจากคำขอยื่นกู้เราถูกปฎิเสธ อันนี้พอไหวครับ…

สำหรับผู้ที่ไม่ค่อยมีปัญหาเรื่องรายได้ ไม่มีปัญหาเรื่องหนี้สิน หรือบางคนกู้ผ่านไปแล้ว มารออ่านในสเต็ปต่อไป….โปรดใจเย็นนิดนะครับ ตอนนี้ขอเอาใจคนจนก่อน…เพาะไหนๆ ก็เข้ามาพล่ามได้ซะตั้งนานแล้ว…คงจะพยายามครอบคลุมให้หมดนะครับ

เริ่มกันเลยครับ
สำหรับผู้ที่ไม่ผ่าน…อันดับแรก และเป็นขั้นตอนที่ทำยากที่สุดคือ “ทำใจ” ครับ

เข้มแข็งไว้ครับ..มันไม่ใช่ The end of the world ครับ ไหนๆ คุณก็ลงทุนลงแรงเตรียมเอกสารมาถึงขนาดนี้แล้วครับ…..ตั้งสติให้ดี

ถ้าเป็นไปได้….สิ่งที่ผมอยากให้ทำมากที่สุดคือ…ติดต่อพนักงานสินเชื่อคนเดิมอีกครั้ง….
ถามถึงสาเหตุที่เรากู้ไม่ผ่านครับ..

เพราะอะไรน่ะหรือ

คนส่วนใหญ่มักคิดว่า…
“ก็เพราะรายได้เราน้อยเกินไปน่ะสิ”

ผมบอกได้เลยครับว่า ถูก…แต่ไม่ทั้งหมดครับ
เพราะนั่นเป็นเพียง 1 ในแสนล้านเหตผลเท่านั้นครับ



จากคุณ : lar - [ 16 ธ.ค. 47 13:34:25 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 11

และเมื่อคนส่วนใหญ่คิดเช่นนั้น มันก็มักจะไปจบลงที่ว่า
“เงินเดือนตรูก็มีเท่านี้แหละ จะไปเอาที่ไหนมาอีก…ขนาดแบงคืนี้ยังไม่ได้…แล้วแบงค์อื่นจะได้หรือวะ”

พูดจบ หลายคนก็คงจะจบการต่อสู้ของตัวเองลงเพียงแค่นั้น…แล้วหันไปดำเนินการด้าน ธุระปะปังต่างๆ เพื่อขอเงินจอง เงินมัดจำ ฯลฯ คืนจาก ผู้รับเหมา หรือโครงการ

และนี่ก็เป็นเหตุผลส่วนใหญ่ ที่เราจะได้รับจากพนักงานสินเชื่อเวลาเขาโทรมาปฎิเสธ คำขอสินเชื่อ เพราะมัน “ง่าย”

ง่ายต่อการพูด และ เขาแน่ใจว่า ถ้าเขาพูดแบบนี้ จะทำให้เราไม่มีคำถามอื่นต่ออีก และสามารถจบการสนทนาลงได้โดยเร็ว….

แต่ใจเย็นครับ
ลองถามกลับไปซักคำสิครับว่า

“แล้วถ้าพี่ลดสเป็คบ้านลงให้ถูกกว่านี้ล่ะ พอจะได้ไหม”…

หรือแบบว่า

“ถ้าพี่หาโครงการอื่นที่มันถูกกว่านนี้ล่ะ”

อะไรประมาณนี้แหละครับ

ดูซิ…อะไรจะเกิดขึ้น


จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 13:51:15 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 12


เพราะถ้าลองคิดกันดูให้เป็นเรื่องเป็นราว
เราอาจจะพบว่า..ที่เรากู้ไม่ได้นั้นเป็นเพราะ…
1. เราซื้อบ้านราคาแพงเกินไป------อันนี้ผมขอหมายรวมถึง ราคาบ้านสำหรับบ้านจัดสรร หรือ ราคาสป็ควัสดุที่ผู้รับเหมาจัดมาให้ตามความต้องการของเรา

แหม…ก็ของอย่างนี้ มันก็ต้องมีกำรี้กำไรกันบ้างสิขอรับ

และนั่นก็หมายถึงว่า มันอาจจะลดเพิ่มกันได้ครับ

แต่ทั้งนี้และทั้งนั้น ผมอยากให้รอฟังเหตุผลจากพนักงานสินเชื่อก่อน ว่าเขจะว่าอย่างไร หลังจากที่เราถามคำถามอย่างที่ผมแนะนำไปแล้ว

นอกจากนี้ อาจจะต้องถามให้แน่นอนเลยว่า
สรุปแล้ว ความสามารถของเรา สามารถกู้ได้ที่เท่าไหร่ แล้วผ่อนชำระได้ที่เท่าไหร่

เพราะถึงตอนนี้ พนักงานสินเชื่อจะสามารถตอบตัวเลขทุกอย่างให้คุณได้เป๊ะๆ แน่นอนครับ

ถ้าเขาบอกว่า
“ก็อาจพอเป็นไปได้ครับคุณพี่ก็ลองปรับเปลี่ยนสป็คบางรายการ แล้วค่อยยื่นใหม่ก็ได้ครับ”

อะไรประมาณนี้ ก็ลุยเลยครับ……


จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 13:58:41 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 13

แต่อย่างไรก็ตาม

การปรับเปลี่ยนสเป็ครายการวัสดุก่อสร้าง เพื่อลดต้นทุน ก็ไม่ใช่เรื่อง่าย และไม่แนะนำให้ทำเป็นอันดับแรกครับ

เพราะอะไรน่ะหรือครับ………

ทุกท่านรู้หรือไม่ว่า การสร้างบ้านขายแต่ละหลัง เขาได้กำไรกันเท่าไหร่ครับ
บอกได้ตรงนี้เลยว่า….มากกว่า 30% ครับ ที่สามารถพูดได้เต็มปากก็เพราะว่า…บ้านของผมถึงแม้ว่าจะจ้างผู้รับเหมามาสร้างก็จริง แต่ผมจะสืบราคาค่าวัสดุ และค่าแรง เกือบทุกรายการครับ

จนทำให้ผมรู้…….รู้ว่าถ้าเรามีเงินถุงเงินถัง และมีความรู้ประสบการณ์มากพอ

การสร้างบ้านขาย…จะเป็นธุรกิจอันดับแรก..ที่ผมจะทำ

ดังนั้น กลับไปคุยกับผู้รับเหมาได้เลยครับ…แต่ก็อย่างที่บอกไม่อยากให้เริ่มต้นด้วยการเปลี่ยนสเป็ควัสดุ
อยากให้เริ่มที่บอกความจริงกับเขา ว่าตอนนี้สถานการณ์เราเป็นอย่างไร และต้องการให้เขาช่วย โดยการ……

ลดในส่วนของกำไร……ลงหน่อยได้ไหม

ทำใจยากครับ…สำหรับผู้รับเหมา
และคำตอบแรกที่ได้ก็ค่อนข้างแน่นอนครับว่า …..ลดไม่ได้

แต่อย่างน้อย ผมก็อยากให้ลองคุยดูก่อนครับ คุยกับเขาแบบตรงไปตรงมา จริงใจไม่จริงโจ้
ถ้าเขายอม ก็เซ็นต์สัญญากันใหม่ แล้วยื่นไปใหม่ ก็ยังไม่สายครับ

ที่ผมแนะนำให้คุยเรื่องกำไรเป็นอันดับแรก ก็เพราะว่า………..


จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 14:20:36 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 14

ถึงค่าของจะแพง……แต่ค่าแรงยังลดได้ครับ

และอีกอย่างซึ่งเป็นประเด็นสำคัญสำหรับเราที่เป็นเจ้าของบ้าน คือ…ไหนๆ ก้มีบ้านทั้งทีแล้ว…..เราก็อยากให้บ้านมันออกมาดี…ออกมาสวยเหมือนอย่างที่เราต้องการ
อยากได้บ้านแบบเล่นระดับ พื้นเป็นหินแกรนิตดำอาฟริกา ตารางเมตรละหลายพันบาท สมดังใจฝัน การที่จะให้มาเปลี่ยนเป้นปาร์เก้ ตารางเมตรละ 400 กว่าบาท

…..มานทำจายลำบากง่ะ….

อันนี้เข้าใจครับ
“ทำใจ” อีกแล้วครับ

เบี้ยน้อยหอยใหญ่ เอ๊ยย…หอยน้อย ก็ต้องทำใจกันบ่อยหน่อยครับ
ของแบบนี้ มันเพิ่ม มันเติม กันภายหลังได้ครับ ถ้าในอนาคตข้างหน้า…ยังไม่ตาย ก็หากันเอาใหม่ครับ
แต่ถ้าเขายังยืนยันที่จะไม่ลดจริงๆ

ก็คงต้องมาดูกันที่การปรับเปลี่ยนรายการวัสดุครับ

….อ๊ะๆๆๆ…

ช้าก่อนครับ

ผมบอกไว้ก่อนเลยว่า…..เปลี่ยนอะไรเปลี่ยนได้ครับ
แต่อย่าเปลี่ยนสเป็ควัสดุ ที่เกี่ยวกับ

1. โครงสร้าง ความแข็งแรงของบ้าน---เช่น เสาเข็ม จาก 22 เมตร เป้น 18 เมตร, เหล็กเส้น จาก 4 หุน เหลือ 2 หุน อะไรอย่างนี้้ห้ามเด็ดขาดครับ ดอกจันไว้หลายๆ ดอกเลย

2. วัสดุเกี่ยวกับระบบต่างๆ
ระบบไฟ, ระบบประปา, ระบบสุขาภิบาล ฯลฯ
เพราะพวกนี้ เขามีวิศวะกรคำนวนมาให้ครับ….ไปเปลี่ยนของเขา ตัวเรานั่นแหละครับ…ที่จะบรรลัย


จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 14:34:45 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 15

สิ่งที่พอจะปรับปรุงเปลี่ยนแปลงกันได้ก็คือพวก วัสดุก่อสร้างที่เกี่ยวข้องกับการตกแต่งครับ เช่น

พื้นหินแกรนิต เป็น ปาร์เก้หรือ ลามิเนต
อิฐมวลเบา เป็น อิฐมอญ
สุขภัณฑ์ อ่างจากุ๊ดซี่ ตัดทิ้งไปก่อนครับ
วงกบ, ประตู, หน้าต่าง
บันได
กระเบื้อง จาก โมเสก เป็น ตราช้างกล่องละร้อยกว่าบาท
รั้ว จาก อลูมิเนียมอัลลอย ประตูอัตโนมัติ เป็น อัตโนมือ

เหล่านี้เป็นต้นนะครับ

ยึดหลักไว้อย่างเดียวครับว่า….
พยายามเปลี่ยนวัสดุอุปกรณ์ที่มีส่วนต่างๆ ระหว่างราคามากๆ หน่อย
อย่างที่ผมยกตัวอย่างให้ดุข้างต้น (ยกเว้นอิฐมวลเบา เพราะแว่วๆ มาว่าตอนนี้ ราคาก็พอๆ กันแล้วขอรับ)
อย่าไปเปลี่ยนอย่างพวก ลูกบิด กลอนประตู โคมไฟ (ยกเว้นพวกระย้าแพงๆ) อะไรเหล่านี้เลยครับ
มันไม่ได้ทำให้ต้นทุนลดลงซักเท่าไหร่เลยครับ…..


จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 14:49:09 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 16

และก็อย่างที่บอกครับ
ว่า ส่วนที่จะสามารถลดกันได้เป็นกอบเป็นกำ แบบเห็นน้ำเห็นเนื้อ ก็คือ “กำไร” ของผู้รับเหมาครับ
ส่วนจะลดได้หรือไม่
มากหรือน้อยนั้น….คงต้องขึ้นอยู่กับศิลปะการเจรจา ของเจ้าของบ้านแต่ละคนครับ

หลังจากที่สรุปออกมาเรียบร้อย
ลดสเป็คกันเรียบร้อย ก็ให้เปรียบเทียบครับว่า อยู่ในของเขตที่เราจะสามารถกู้ได้หรือยัง
ถ้าพร้อมแล้ว ก็แก้ไขสัญญาให้เรียบร้อยเซ็นสัญญากันใหม่

ฮึดอีกเฮือก….ยื่นเอกสารไปกับพนักงานสินเชื่อคนเดิม ที่เคยลั่นวาจาไว้ได้เลยครับ
หรือใครบางคน อยากจะเปลี่ยนสถาบันการเงิน ก็สุดแท้แต่ความต้องการขอรับ

ตัวใครตัวมันล่ะครับทีนี้……….


จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 14:54:27 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 17

สำหรับท่านผู้มีเกียรติที่ทำสัญญาซื้อบ้านจากโครงการ

อันนี้น่าเห็นใจมากๆ ครับ
เพราะคงไม่มีโครงการไหน
ใจพระถึงขนาดลดราคาบ้านให้หรอกครับ
แม้นแต่ซักบาทเดียวก็ไม่ลดครับ……เชื่อผมเถอะ

ทางดิ้น ที่พอจะเป็นไปได้มากที่สุดคือ
หากยังปีกใจกับบ้านในฝันหลังนี้…และมีความมุ่งมั่นว่า “มันต้องเป็นของฉันให้ได้”
ออกมาตั้งหลักก่อนครับ

คุยกัยเซลคนสวยคนเดิม…ว่า พอที่จะขยายเวลาที่ระบุในสัญญาให้เราซักนิดได้ใหม เพราะเรามีปัญหาเรื่องเงินกู้กับธนาคาร เราต้องการเวลาเพื่อ ยื่นกับธนาคารแห่งใหม่

แต่เชื่อขนมไข่เต่ากินได้เลยครับว่า แทบจะทุกโครงการ เซลมักจะถูกเสี้ยมสอนให้ร่งรัดให้ลูกค้าจ่ายเงินให้เร็วที่สุด

ดังนั้นคำตอบที่น่าจะพบบ่อย อาจจะทำนองที่ว่า

“คงไม่ได้นะครับ/ค่ะ เพราะมีลูกค้าอีกท่านหนึ่งสนใจ…..พร้อมที่จะวางเงินดาวน์แล้วค่ะ…เอาอย่างนี้ไม๊คะ
คุณพี่มาทำสัญญาผ่อนดาวน์ไปก่อนก็ได้ค่ะ เราให้ผ่อนได้ถึง 12 งวดค่ะ ช่วงนี้พี่ก็ทำเรื่องยื่นกู้ไปก่อนงัยคะ”

ฮั่นแน่………อย่าเชียวนะครับ…อันตรายมากๆ

สุดท้ายถ้าไม่ไหวจริงๆ ก้ต้องทำใจ..ครับ ขอเงินจองคืน ถ้าเขากรุณาก็อาจจะคืนให้ครับ แต่โดยทั่วไปแล้วยากครับ เพราะตามกฏหมายก็ดี ที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขายก็ดี หากเราเป้นฝ่ายยกเลิกสัญญา เงินจำนวนนี้เขากินเปล่าไปเลยก็ได้ครับ ถือเป็นค่าเสียเวลาของเขา

นี่แหละครับ ข้อจำกัดของคนที่ซื้อบ้านจัดสรร ซึ่งไม่เหมือนกับการสร้างเอง ซึ่งอาจพอมีช่องให้ดิ้นได้บ้าง

ลุยต่อเลยครับ
หาโครงการใหม่ที่ถูกกว่า แล้วยื่นใหม่

หรือ…ถ้ายังปักใจกับบ้านในฝันหลังนี้

ก้ต้องใช้เวลาซักระยะครับ
อย่างน้อย 1 ปี เพื่อทำงานให้หนักขึ้น ให้มีรายได้เพิ่มขึ้น ตกแต่ง statement ให้ดูสวยงามน่ารักน่าชัง


จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 15:12:19 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 18

2. สาเหตุที่สองที่ธนาคารปฏิเสธการขอกู้เงินของคุณอาจเนื่องมาจากนโยบายของธนาคารเองครับ
กล่าวคือ เขาอาจจะเลือกลูกค้าก็ได้ครับ
เลือกเอาแต่ฐานเงินเดือนและรายได้ที่มีศักยภาพในการจ่ายดอกเบี้ยให้เขาอย่างเหลือเฟือ
ไอ้พวกที่ประเภท ก้ำกึ่งๆ จะรอดไม่รอดแหล่ หรือประเภทต้องมาซิกแซกกัน หรือลุ้นกันจนเหงื่ออกตูด…เขาไม่รับ…อย่างนี้ก็เป็นไปได้ครับ
ถ้าเป็นเพราะสาเหตุนี้ล่ะก็…ไม่ต้องเรื่องมากเลยครับ ลองยื่นแบงค์อื่นดูครับ….


จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 15:20:39 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 19

โธ่เอ๊ย…จะว่าก็ว่าไปเถอะครับ…ถามจริงเหอะ ถ้าตรูมีเงิน แล้วตรูจะมาขอกู้หาพระแสงดาบคาบค่ายอะไรฟระ….ก็เพราะไม่มีเงินน่ะสิ ถึงต้องแบกหน้ามาให้เขาดูถูกอยู่นี่ไง……

เอาล่ะครับ
ขอพักซักเดี๋ยว

ตอนหน้า จะมาเอาใจคนรวยบ้าง…หลังจากที่ยื่นกู้ผ่านเป็นผลสำเร็จแล้ว
ถึงคราวต้องมาดูจำนวนเงินที่ได้ และราคาประเมินกัน

อันว่าด้วยเรื่องราคาประเมินนั้น…มันส์แท้แน่นอน…
เดี๋ยวมาครับ


จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 15:24:06 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 20

ขอเสริมนิดนึง ครับ คุณล่า
กรณีที่ ซื้อบ้านจัดสรร วิธีที่ดีที่สุด ที่ไม่เสี่ยงคือ
ยื่นเอกสารให้ bank ทำการ pre approve ก่อน ทำการจอง หรือทำสัญญา
ยื่นอย่างเดียวไม่ได้นะครับ เดี๋ยวจะแห้ว
ต้องคุยกับ เจ้าหน้าที่ฝ่ายขายด้วย ว่าช่วยติดตามเรื่องให้ด้วย เพราะเค้าก็อยากขายคุณ คุณก็อยากได้บ้านเขา
และก็คุยกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อที่รับเรื่องคุณด้วยครับ แล้วย้ำว่า ให้ pre approve แบบว่า ถ้าอนุมัติแล้ว ถึงจะจอง+ทำสัญญา ในกรณีนี้ หมายถึง ให้ bank เขาพิจารณาเหมือนจริงเลยครับ แบบนี้ หลายโครงการเขาก็ทำกัน
ถ้าไม่ผ่าน ผู้จะซื้อก็ไม่เสียหายอะไร เพราะยังไม่ได้เสียเงินสักบาท.......
แก้ไขเมื่อ 16 ธ.ค. 47 15:40:49

จากคุณ : malldeff - [ 16 ธ.ค. 47 15:38:00 ]







ความคิดเห็นที่ 21

ขอบคุณ คุณ malldeff ที่มาเสริมให้ครับ
จริงแท้ทีเดียวครับ
เดี๋ยวนี้ หลายโครงการ มีหลายธนาคารให้ความร่วมมือ
สามารถให้ส่ลหลักฐานเพื่อ pre approve ได้ หลังจากนั้นค่อยทำสัญญา

แต่บางโครงการก็ไม่มีครับ
ต้องแนบสัญญา เพื่อดูราคาและเงื่อนไขการซื้อขายกันก่อน..
เป็นตัวเลือกที่ดีทีเดียวครับ ถ้าจะเลือกโครงการที่มีบริการแบบนี้

ปลอดภัยแท้แน่นอนครับ

จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 15:46:56 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 22

อย่างหนุกหนานมากค่ะ คุณล่า ( คุณmalldeffด้วย.. )
มารออ่านต่อค่ะ..

จากคุณ : ว่านน้ำ - [ 16 ธ.ค. 47 15:55:42 ]




ความคิดเห็นที่ 24

กรณี ยื่นเรื่อง เพื่อปลูกสร้างบ้านเอง จะยุ่งยากมากกว่า ซื้อบ้านจัดสรร
จะยุ่งยากมาก หรือน้อย ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละbank แต่เท่าที่สัมผัส เจ้าของจะเหนื่อยมาก ถึงมากที่สุดก็คือ bank ธอส.ครับ
ยังมีอีกหลายเรื่องครับ คุณล่า ที่คุยกันยาววว

เรื่องประเมินราคาบ้านนี่ ยังคุยกันได้อีก เพราะแต่ละที่ มาตรฐานไม่เท่ากัน ขอย้ำนะครับ ไม่เท่ากันจริงๆ

1.เรื่องการตรวจงานระหว่างก่อสร้าง
2.การส่งมอบงาน เพื่อรับเช็คจาก ธนาคาร
3.การปิดงาน เพื่อส่งมอบให้เจ้าของ อันนี้ สุด ๆ

3 ข้อที่กล่าวมาข้างต้น เกี่ยวพันกันทั้ง เจ้าของ ธนาคาร และผู้รับเหมาด้วยครับ ปวดหัวตายเลย ทั้งประสานงาน ตรวจงานคุมงาน มันพันกันไปหมด ยุ่งครับ ยุ่งมากมาก
ใครไม่เป็นเรื่องนี่อาจ เสียรู้ได้ครับ...

จากคุณ : malldeff - [ 16 ธ.ค. 47 16:30:02 ]






ความคิดเห็นที่ 25

มาว่ากันด้วยเรื่องราคาประเมินกันต่อเลยครับ….

บางธนาคาร ก็โฆษณาว่า 80% ของราคาประเมินบ้าง 85% ของราคาประเมินบ้าง

แล้วไอ้ราคาประเมินนี่มันคืออะไรล่ะนี่…….

ราคาประเมินสินทรัพย์ที่คุณต้องการจะขอกู้เพื่อไปซื้อ…ซึ่งก็คือบ้านนั่นเองครับ

ทำไมต้องมีราคาประเมิน…..
ธนาคารไม่โง่ครับ…ไม่ใช่ว่าขอกู้มาร้อยล้าน ก็ให้ทั้งร้อยล้าน..เพราะทรัพย์สิน มันก็มีมูลค่าในตัวของมันครับเกิดเขาอนุมัติให้คุณไปทั้งหมดร้อยล้าน แล้วคุณเกิดผ่อนไม่ไหวมันเกิดกลายเป็นหนี้เน่าขึ้นมา

ธนาคารต้องเอาสินทรัพย์นี้บังคับออกขาย เพื่อเอาเงินมาปิดบัญชีหนี้เน่าของคุณครับ แล้วถ้าเกิดบ้านหลังนั้น ณ เวลา นั้นราคาจริงมันไม่ถึงร้อยล้าน ธนาคารก็แย่สิครับ…..


โดยทั่วไป ทั้งบ้านจัดสรร และบ้านที่ปลูกสร้างเอง การประเมินราคาก็จะไม่แตกต่างกันมากนัก มาว่าสิ่งที่เหมือนกันก่อน

สินทรัพย์ทั้งสองประเภท ราคาประเมินจะอิงจากราคาที่ดินเป็นหลักครับ ส่วนราคาที่ดินก็จะขึ้นอยู่กับทำเลที่มันอยู่ และความเจริญที่เข้าไปถึงครับ แบบภาษาทางการเงิน เขาก็เรียกว่า ที่ดินมี “สภาพคล่อง”

อาจมีคำถามว่า..อ้าว…แล้วตัวบ้านล่ะไม่มีส่วนทำให้ราคาประเมินเพิ่มขึ้นเลยหรือ

มีครับ…แต่ไม่มากเท่าทำเลของที่ดินนั้นๆ



จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 16:30:27 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]


ความคิดเห็นที่ 26

โอว์….ดีจริง ครับ ขอบคุณมากๆ
มีคนมาช่วยเพิ่มความรู้ให้…ทำให้ดูคึกคักดีครับ
ทำให้มีกำลังใจที่จะพิมพ์ต่ออีกบานตะไทเลยครับ…หากยังมีประเด็นไหนที่ผมยังตกหล่น หรืออยากให้ขยายความ บอกมาได้เลยครับ ไม่ต้องเกรงใจ ไม่ต้องหลังไมค์ให้ยุ่งยาก ตอบกัน on air หน้าไมค์นี่แหละครับ

สำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์นี่ ผมไม่ค่อยมีประสบการณ์เท่าไหร่ ถ้าคุณ malldeff
จะช่วยเล่าให้ฟัง ก้จะเป็นประโยชน์ไม่น้อยครับ

ถ้าท่านใดมีคำถาม แทรกมาได้เลยนะครับ

มาว่ากันต่อ…

ผมค่อนข้างมั่นใจว่าทุกท่านที่กำลังคิดจะซื้อบ้าน หรือปลูกบ้าน
คงเคยซื้อหนังสือพวกโฆษณาขายบ้าน ที่เป็นเล่มใหญ่ๆ เล่มละ 30 บาท มาอ่านกันบ้างไม่มากก็น้อยครับ

เคยเห็นกันบ้างนะครับ บ้าน เก่าๆชั้นเดียว 53 ตรว. แต่อยู่แถวสีลม ประกาศขายราคา 12 ล้านบาท
เคยเห็นกันบ้างไหมครับ คฤหาสน์ 120 ตรว. แต่อยู่แถวบ้านกล้วย-ไทรน้อย ประกาศขายราคา แค่ 8.5 ล้านบาท

นั่นแหละครับ คำตอบ

เพราะที่ดินนั้นสภาพของมัน ไม่เหมือนกับสินทรัพย์ทั่วไปครับ
กล่าวคือ มันไม่มี “ค่าเสื่อม” เหมือนกับสินทรัพย์อื่นๆ ในทางตรงกันข้าม ยิ่งนานไป มันยิ่งแพงครับ ยิ่งถ้ามันเกิดการเปลี่ยนแปลง มีความเจริญเข้าไปถึง มันจะแพงขึ้นไปอีกครับ

ส่วนตัวบ้านนั้น ถือว่าเป็น “ส่วนควบ” ของที่ดินครับ มันไม่สามารถมีมุลค่าและยืนอยู่บนตัวมันได้ เพราะมันต้องอยู่บน “ที่ดิน” ครับ

นั่นก็เป็นเหตุผลว่า ทำไม
ราคาประเมิน ถึงอิง ราคาที่ดินเป็นหลัก แถมด้วยราคาของสิ่งปลูกสร้างอีกเล็กน้อยครับ


จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 16:45:27 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]



ความคิดเห็นที่ 27

และก็มีข้อสังเกตุอีกประการหนึ่งว่าทำไมตัวบ้านถึงไม่ค่อยมีความสำคัญมากเท่ากับที่ดิน ก็เพราะตอนจดจำนองกับธนาคาร เราจำนองที่ดินนะครับ โฉนดที่ดินต้องไปอยู่กับเขาเลย เราไม่สาสมารถจดจำนองเฉพาะตัวบ้านได้ครับ

ทีนี้ มาถึงคำถามว่า..ราคาประเมิน…มาจากไหน

หลังจากที่ทางธนาคารได้รับเรื่องยื่นกู้ของเราเรียบร้อยแล้ว มองเห้นความเป็นไปได้ในการปล่อยกู้ ทางธนาคารเขาก็จะส่งทีมไปประเมินราคาสินทรัพย์ครับ

…มีความจริงมาบอกอีกแล้วครับ…ว่า

วีธีการประเมิน และหลักเกณฑ์ในการประเมินนั้น ไม่เหมือนกันทุกธนาคาร…กล่าวคือ
1. บางธนาคาร มีทีมประเมินสินทรัพย์เป็นของตัวเอง ซึ่งเป็นพนักงานธนาคารที่มีความรู้และประสบการณ์เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี
2. บางธนาคาร จ้างบริษัทเอกชน ซึ่งดำเนินการเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ เป็นผู้ประเมินให้ แล้วส่งข้อมูลราคาประเมินมาที่ธนาคารเพื่อทำการพิจารณา

อันนี้ผมหมายรวมถึง ประเมินทั้งราคาที่ดิน และแบบบ้านด้วยนะครับ


จากคุณ : lar - [ 16 ธ.ค. 47 16:59:13 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]

ความคิดเห็นที่ 28


ถามว่าแล้วเขารู้ได้อย่างไรว่าราคาประเมินเราเป็นเท่าไหร่ มั่วหรือเปล่า
อันนี้จนปัญญาที่จะตอบจริงๆ ครับ เพราะบอกได้เลยว่า 10 ธนาคาร ก็มี 10 หลักเกณฑ์ในการประเมินครับ
โดยที่ราคาประเมิน เขาจะคิดออกมาเป็น ราคาต่อตารางวาครับ อย่างเช่น ตารางวาละ 30000 บ้าง 50000 บ้าง เป็นต้น

ทีนี้…..มันก้มีคำถามเกิดขึ้นอีกว่า
“แล้วเราจะรู้ได้ยังไงว่าเขาไม่ได้ประเมินมามั่ว..เพราะมันมาประเมินให้อิชั้นตารางวาละวา 25000 แต่ทำไมอีที่ดินข้างๆ ถัดไปอีกซอย มันประกาศขายตั้งตารางวาละ 30000”

อันนี้มันก็แล้วแต่เขาจะตั้งราคาล่ะครับ อันนี้ไปห้ามเขาไม่ได้ เขาจะตั้ง 40000 หรือ 50000 ก็ได้ครับ สุดแท้แต่เขา แต่จะขายได้หรือไม่ได้ก็อีกเรื่องหนึ่ง

แต่ก็ยังพอมีทางที่จะรู้ราคาประเมินที่ดินจริงๆ ของเราได้ครับ ว่าจะเป็นเท่าไหร่ แต่มันอาจจะเชื่อถือไม่ได้ 100 % หรอกครับ…นั่นคือ

….ราคาประเมินของทางราชการ…ไงครับ

เปิดไปเลยครับที่เวปไซต์ของกรมที่ดิน อะไรจำไม่ได้แล้ว…ใครรู้ช่วยบอกทีครับ
เอาเลขที่ฉโนดใส่ลงไปได้เลยครับ แล้วราคาประเมินจะขึ้นมาให้ทันทีครับ

แต่บอกไว้ก่อนครับ…ประเดี๋ยวจะตกใจ
เพราะราคาประเมินของทางราชการส่วนใหญ่นั้น ราคาต่อตารางวา จะต่ำกว่าราคาตลาดจริงอยู่พอประมาณ
ยกตัวอย่างของผมเลยก็ได้ครับ

ที่แถวนนทบุรีของผม
เวบไซต์กรมที่ดินบอก 17000 บาท/ตารางวา….ที่ทั้งหมด 50 ตารางวา เป็นเงิน 850,000 บาท…แต่ไปทำสัญญาซื้อที่ดินกับเขาในราคา 21000 บาท/ตารางวา เป็นเงิน 1,050,000 บาท….หงอยอยู่หลายวัน เพราะเงินออมที่มีไว้จ่านส่วนต่างไม่พอ

ที่ไหนได้ ธนาคารประเมินออกมาได้ 23000/ตารางวา ครับ เป็นเงิน 1,150,000 ได้ส่วนต่างเพิ่มมาอีกแสนนึงครับ ยิ้มแก้มแทบปริ



จากคุณ : lar - [ 16 ธ.ค. 47 17:23:17 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 29

แต่บอกไว้ก่อนนะครับว่า

นี่เป็นเพียงกรณีตัวอย่างของผมเท่านั้นนะครับ
ไม่ได้เป็นบรรทัดฐานที่จะเชื่อถือหรือปฎิบัติได้กับทุกกรณี เพราะอย่างที่บอกตั้งแต่ต้นครับ ว่าแหล่งข้อมูลราคาประเมินของสถาบันการเงินแต่ละที่นั้น ไม่เหมือนกัน



จากคุณ : lar - [ 16 ธ.ค. 47 17:30:16 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 31

โอย...ใครช่วยลบ 30 ออกทีครับ ผมกดผิด

ขออำภัยครับ

จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 17:52:27 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]




ความคิดเห็นที่ 33

1. สำหรับบ้านที่สร้างบนที่ดินของตัวเอง หรือกู้ซื้อทั้งที่ดินพร้อมกู้เพื่อปลูกสร้างบ้าน
การประเมินจะแยกต่างหากระหว่างราคาประเมินที่ดินกับแบบบ้าน

ส่วนราคาประเมินสำหรับบ้านจัดสรรนี่ค่อนข้างง่ายครับ ประเมินพร้อมกันไปเลย
ระบุไปเลยว่าหลังนี้ราคาประเมินเท่าไหร่ และราคาประเมินจะเหมือนกันหมดทุกหลัง ถ้ามีพื้นที่ เท่ากัน และแบบบ้านเหมือนกัน

ผมขออนุญาตใช้เวลาอีกนิดในการยกตัวอย่าง เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น

ตัวอย่างที่ 1
นาย เอ มีโฉนดที่ดิน..มีชื่อเป็นของตัวเอง ปลอดภาระ
ต้องการจะสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง โดยยื่นโฉนดและแบบ้านเพื่อขอกู้ ราคารับเหมาก่อสร้าง ระบุในสัญญา 1,500,000 บาท
ในกรณีนี้เจ้าหน้าที่จะประเมินทั้งราคาที่ดินและแบบบ้านของนายเอ ประกอบกันไปครับ โดยจะเน้นที่ราคาประเมินของที่ดินเป็นหลัก เพราะในการจดจำนอง จะจดจำนองตัวที่ดินครับ (สาหตุอย่างที่ผมเรียนไว้ข้างต้น)หากเขาดูแล้วที่ดินของนายเอ มีสภาพคล่องดี หากเกิดวันดีคืนดี กลายเป็นหนี้เน่า ก็สามารถนำออกขายได้ไม่ยาก ในราคาที่จะสามารถชำระหนี้ได้ เขาก็มีโอกาสที่จะอนุมัติได้ครับ…สมมติว่าราคาประเมินที่ดินของนายเอ ราคา 2 ล้านบาท เขาก็จะพิรณาได้ง่ายขึ้นครับ เงิน 1,500,000 บาท คงจะอนุมัติได้ไม่ยาก เพราะลำพังแค่ราคาที่ดินก็สามรถจะชำระหนี้ได้แล้ว แต่ไม่ได้หมายความว่าเขาจะไม่ประเมินแบบ้านเลยนะครับ เขาก็ต้องประเมินอีกเช่นเดียวกัน เพื่อดูว่า ไอ้ที่เขียนแบบมา ล้านห้าเนี่ย มันเหมาะสมหรือไม่ หรือให้ได้เท่าไหร่….ส่วนจะให้เต็ม 1,500,000 บาท หรือเปล่านั้น คงต้องขึ้นอยู่กับการพิจารณาครับถ้าเขาเห็นว่านายเอ มีรายได้ประจำที่เหลือเฟือ ไม่มีปัญหาเรื่องหนี้สิน อาจะจะเป็นไปได้ครับ แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว มักจะไม่เกินราคาขายในสัญญา หรือ 100% หรอกครับ สาเหตุก็เหมือนอย่างที่ผมบอกไว้ตอนแรกๆ

แต่ถ้าหากที่ดินของนายเอ อยู่ในชนบทที่ห่างไกล หรือมีสภาพคล่องน้อย ทางธนาคารก็จะพิจารณาลดหลั่นไปตามส่วนของราคาประเมินครับ ซึ่งมีความเป็นไปได้มากที่นายเอ จะได้เงินกู้ไม่ถึงล้านห้า ครับ

แต่สะกิดนิดเดียวครับว่า
โดยทั่วไป ธนาคารเขาจะไม่แจกแจงให้เราทราบหรอกนะครับว่า ราคาประเมินของเราเท่าไหร่ คิดเป้น 80 หรือ 85 เปอร์เซ็นต์ แล้วเป็นเท่าไหร่

เขาจะโพล่งออกมาเลยครับ ว่าเขาพิจารณาให้เรากู้ได้เท่าไหร่ ผ่อนเดือนละเท่าไหร่ครับ…ถึงเราถาม เขาก็บอกไม่ได้ครับ



จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 18:28:28 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 34

ตัวอย่างที่สอง

นายบี
กู้เงินซื้อที่ดินพร้อมปลูกสร้าง (กรณีซื้อที่ดินต่อจากคนอื่นด้วย และปลูกสร้างเอง ไม่ช่บ้านจัดสรร)

อันนี้อาจจะยุ่งยากในการเตรียมเอกสารเล็กน้อยครับ เพราะ ต้องแยกเป็นกู้ซื้อที่ดิน โดยนายบีต้องมี สัญญาจะซื้อจะขายที่ดิน และสำเนาโฉนดที่ดิน และสัญญาว่าจ้างก่อสร้าง เป็นเอกสารสำคัญในการยื่นกู้ครับ

ในกรณีนี้ ธนาคารจะประเมินดังนี้ครับ
1. ราคาประเมินของที่ดิน

สมุตว่าราคาประเมินของธนาคาร 20000 บาท/ตารางวา พื้นที่ทั้งหมด 100 ตารางวา เป็นเงิน 2 ล้านบาท
สินเชื่ออนุมัติให้ 80 เปอร์เซ็นต์ของราคาประเมิน เป็นเงิน 1 ล้าน 6 แสนบาท
ธนาคารจะกลับมาดูที่สัญญาที่เราทำกับเจ้าของที่ดินว่าตกลงไว้ในราคากี่บาท สมมุติว่าบังเอิญตกลงซื้อขายกันในราคา 1 ล้าน 6 แสนบาทพอดี และฐานรายได้ของนายบี ธนาคารคำนวนแล้วเหลือพอที่จะสามารถให้กู้ได้ 1 ล้า 6 แสนบาทเต็ม ก็ปล่อยได้เต็ม 1 ล้าน 6 แสนบาท ทันที

ขอกลับไปที่กรณีของผมนิดนึงครับ
อาจจะสงสัยกันว่าทำไม ผมซื้อที่ดินราคา 1ล้าน 5 หมื่นบาท แตธนาคาร อนุมัติให้ผม 1 ล้าน 1 แสน ห้าหมื่นบาท ทำให้ผมมีส่วนต่างที่ได้เพิ่ม จากธนาคาร 1 แสนบาทมันมีเทคนิคครับ นั่นคือการระบุราคาในสัญญาให้มากกว่าความเป็นจริงครับ ซึ่งหลายคนอาจจะเคยทำกันมาบ้างแล้ว แต่มันก้มีความเสี่ยง และสิ่งที่ควรรู้ก่อนทำครับ

แต่ขอยกยอดไปต่อ อีก 2 วัน จะได้ไหมเนี่ย

ต้องไปแล้วครับ ไป ตจว. ด้วย เดี๋ยววันอาทิตย์จะกลับมาโม้ต่อครับ
ช่วงที่ผมไม่อยู่นี่ ฝากคำถามไว้ก็ได้นะครับ

หรือมีใครอยากจะทักท้วง หรือเพิ่มเติมให้ ก็ยินดีครับ
ผมเองก็ไม่ได้รู้ไปทุกอย่าง และอาจจะผิดในบางอย่างก็ได้ครับ

สรุปว่า เรื่องของนายบี ยังไม่จบนะครับ
แล้ววันอาทิตย์เจอกันครับ



จากคุณ : ล่า - [ 16 ธ.ค. 47 18:46:25 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]








ความคิดเห็นที่ 39

ขอบคุณครับ คุณล่า ยังไงผมจะเรียบเรียงบางส่วนมาเสริมเพิ่มเติมให้นะครับ ตอนนี้รู้สึกเบลอ ๆ นิดหน่อย
เรื่องขอ เทคนิคการปรับแต่งตัวเลข แต่ละขั้นตอน ต่าง ๆ มันเรียนรู้กันได้ไม่จบครับ
case แต่ละ case ไม่เหมือนกัน จึงอาจทำให้เทคนิคแต่ละขั้นตอนต่าง ๆ ไม่เหมือนกัน อย่างที่คุณล่าอธิบายมา
เอาเป็นว่า เดี๋ยวจะเสริมเท่าที่นึกได้ละกันนะครับ

จากคุณ : malldeff - [ 17 ธ.ค. 47 10:31:50 ]






ความคิดเห็นที่ 41

-ผมมีคำถามรบกวนครับ คือผมกำลังจะกู้เงินของธอส. ปลูกบ้านบนที่ดินตนเอง แต่ผมไม่ได้ใช้บริการของผู้รับเหมาปลูกบ้าน ผมติดต่อช่างปลูกบ้านธรรมดาโดยผมให้เขาเหมาค่าแรง ส่วนผมจัดหาวัสดุอุปกรณ์ให้ กรณีนี้ผมจะต้องทำอย่างไรครับ ต้องทำสัญญาปลูกสร้างไหม แล้วเกี่ยวกับราคาค่าวัสดุอุปกรณ์นี่จะเอามาจากไหนครับ ทางธนาคารเขาจะมีปัญหาไหมครับ ผมเคยถามทางคนเขียนแบบบ้านเขาบอกว่าสัญญาปลูกสร้างบ้านทำกันเองไม่ยาก
ขอเพียงให้มีเท่านั้น ส่วนวงเงินที่เขาจะให้กู้จะดูจากราคาที่ดินและประเมินค่าวัสดุอุปกรณ์รวมทั้งค่าแรงจากแบบบ้าน อันนี้ใช่หรือไม่ครับ ช่างที่จะปลูกบ้านเขาไม่เคยทำงานอย่างนี้ครับ รบกวนด้วยครับ ขอบคุณครับ

จากคุณ : MR.FROG (MR.FROG) - [ 17 ธ.ค. 47 22:57:53 ]






ความคิดเห็นที่ 42

ขอบคุณสำหรับทุกคอมเม้นต์ที่ทิ้งไว้ครับ
แต่แหม เรื่อง ทำเป้นหนังสือนี่…
อยากอยู่เหมือนกันครับ
แต่ไม่มีความรู้เรื่องพวกนี้เลย…..

คงจะเป็นอีกซักระยะล่ะครับ
ตอนนี้เอาเป็นว่า เป็นช่วงโปรโมชั่น
อ่านฟรีครับ และสัญญาว่าจะเขียนให้จบด้วย
เพราะยังไงยังไง ผมก็มาขอใช้เนื้อที่ของพันทิปฟรีๆ อยู่แล้ว

แต่เกรงว่ามันจะยาวมากครับ
ตั้งใจว่าคงถึงเข้าอยู่เลย….แต่อย่าวว่ายังงั้นอย่างงี้เลยครับ
เข้าอยู่แล้วก็ยังมีปัญหา….แล้วจะมาเล่าให้ฟังด้วยครับ

สำหรับคำถามของคุณ มิสเตอร์ กบ
คงต้องขอยกยอดไปนะครับ เพราะ อีกไม่กี่อึดใจ ผมคงจะเข้าไปถึงเนื้อหาที่จะมาเป็นคำตอบให้ คุณ มิสเตอร์ กบ ได้อย่างละเอียดครบถ้วนครับ



มาต่อครับ

ในกรณีของนายบี
ที่ต้องการกู้ซื้อที่ดิน และพร้อมปลูกสร้าง

มาถึงตอนที่นายบีกู้ได้ 1 ล้าน 6 แสนบาท เพื่อไปซื้อที่ดิน
ดังนั้น นายบีต้องมีเงินออม อีก ประมาณ 4 แสนบาท เพื่อไปเติมให้ครบ สองล้านบาทในการซื้อที่ดิน
ตอนนี้แหละครับ เงินออมที่เตรียมไว้ ต้องควักออกมาจ่ายกันอีกแล้ว….

2. ราคาประเมินของแบบบ้าน
ในรายการแบบบ้าน พร้อมทั้งใบประเมินราคา หลังจากที่ยื่นให้ธนาคารไปแล้ว ทางธนาคาร ก็จะทำการประเมินแบบ้านของนายบี และแจ้งว่าสามารถกู้ได้เท่าไหร่

แต่อย่างที่บอกไว้ตั้งแต่แรกครับ
ธนาคารเขาจะไม่บอกอย่างละเอียดหรอกครับ ว่าราคาประเมินที่ดินเท่าไหร่ แบบบ้านเท่าไหร่ 80 เปอร์เซ็นต์เป็นเท่าไหร่ แล้วกู้ได้เท่าหร่ โอย…มันยุ่งยากครับ เขาจะบอกเราเป็นยอดเดียวเลยครับ

สมมุติว่า ราคาที่ดินรวมกับแบบบ้าน ราคา 3.5 ล้านบาท (ราคาที่ดิน 2 ล้าน และราคาค่าก่อสร้างบ้าน 1.5 ล้านบาท) เป็นตัวเลขที่เราระบุในสัญญาที่จะขอยื่นกู้

และในท้ายท่ีสุด ธนาคารประเมิน ออกมาแล้วว่า แบบบ้าน 1.5 ล้านบาทนั้นเขาให้กู้ได้ 1 ล้านบาทถ้วน
ทางธนาคารจะแจ้งกับนายบีว่า นายบี สารมารถกู้ได้ทั้งสิ้น

“2 ล้าน 6 แสนบาทถ้วน”

ซึ่งในที่นี้ ก็คือ 1.6 ล้าน ค่าที่ดิน และ 1 ล้านบาทค่า ก่อสร้าง

และนั่นก็ต้องหมายความว่า นายบีต้องมีเงินออม อีกเป็นจำนวน 5 แสนบาท เพื่อไปจ่ายส่วนต่างให้กับผู้รับเหมา…..




จากคุณ : lar - [ 19 ธ.ค. 47 11:40:34 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 43

ตัวอย่างที่ 3

นายซี
ต้องการกู้เงิน เพื่อซื้อบ้านจัดสรร (อาจจะสร้างเสร็จแล้ว หรือยังไม่เสร็จ ก่อนขายก็ได้ครับ)

อันนร้สะดวกสบาย และวุ่นวายน้อยที่สุด….กล่าวคือ

เราเพียงแต่เดินเข้าไปทำสัญญา จ่ายค่าจองนิดๆ หน่อยๆ กับโครงการ
และหลังจากนั้น เราก็เตรียมเอกสารทางด้านการเงินต่างๆ

โยนผัวะ ให้เซลของโครงการ เป็นคนดำเนินการยื่นเอกสารให้เรา โดยที่เราไม่ต้องไปธนาคารให้เสียเวลา

บอกให้อีกนิดว่า ให้เซลมาหา มารับเอกสารของเราที่บ้าน หรือที่ทำงาน เองยังได้เลยครับ…

…อย่างไรก็ตาม….

โดยปกติแล้ว หลายโครงการ มักมีการโฆษณา ว่า โครงการนี้ ได้รับการสนับสนุนจากธนาคารนั้น ธนาคารนี้


เอาล่ะสิครับ…..

ก็มีคำถามเพิ่มขึ้นมาอีกแล้วครับว่า

แล้วมันจะมีส่วนช่วยให้ผม ได้ราคาประเมินที่มากขึ้น หรือมีสิทธิ์ที่จะกู้ได้ มีมากขึ้นใช่ไหมครับ/คะ

คำตอบอยู่ตรงนี้แล้วครับ ว่า

“ไม่ครับ”



จากคุณ : lar - [ 19 ธ.ค. 47 11:48:33 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 44

เหตุผลเป็นอย่างนี้ครับ

จริงอยู่ที่ธนาคารนี้ให้ความร่วมมือกับโครงการ…ทั้งนี้ก็เพื่อ อำนวยความสะดวกให้กับลูกค้า ในกรณีของการยื่นเอกสารในการขอกู้ รวมทั้งโปรโมชั่นต่างๆ เช่น

กู้ได้ 100 เปอร์เซนต์ ของราคาประเมินบ้าง
หรือบริการ Pre-approve เอกสาร บ้าง เหล่านี้เป็นต้น

แต่ไม่ได้หมายความว่า เขาจะปล่อยกู้ให้กับ “ลูกค้า” ง่ายๆ หรอกครับ

ทั้งหลายทั้งปวง และทั้งหมดทั้งสิ้น ก็ขึ้นอยู่กับ “ฐานรายได้” และวความสามารถในการผ่อนชำระของเราทั้งสิ้นครับ

ถ้าเราเข้าเกณฑ์ เขาก็ปล่อยให้
ถ้าเราไม่เข้าเกณฑ์ เขาก็ไม่ปล่อย เท่านั้นเองครับ

แถมให้อีกนิดนึงครับ สำหรับกรณีของนายซีนี้

คงเคยเห็นกันมาบ้างในโฆษณาบ้านจัดสรร ว่าโครงการ มี
“ภาระผูกพัน” กับธนาคารนั้น ธนาคารนี้

ความหมาย และเบื้องหลัง การถ่ายทำเป็นอย่างนี้ครับ……….




จากคุณ : lar - [ 19 ธ.ค. 47 11:56:19 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 45

ประโยคที่ว่านี้

อาจหมายความถึง
การที่เจ้าของโครงการ มีความสนใจที่จะทำบ้านจัดสรรขาย..แต่ตัวเองอาจจะรวยแบบ..ไม่เยอะ
หรือรวยจริง แต่อยากใช”้เงินกู้”เพื่อมาก่อสร้าง แล้วเอาเงินไปหมุนทำอย่างอื่น ก็สุดแท้…

จึงได้ทำการดำเนินเรื่อง ขอกู้เงิน จากทางธนาคาร เพื่อมาดำเนินธุรกิจบ้านจัดสรร โดยเป็นหนี้กับธนาคารนั้นๆ

ดังนั้น อาจจะมีบางโครงการ ที่เราอาจจะสังเกตเห็นได้ว่า

หากโครงการไหน เป็นหนี้ กับธนาคารไหน…ทางธนาคารนั้นก็มักจะให้การสนับสนุนลูกค้าของโครงการนั้น ในกรณีของการยื่นกู้ หรือโปรโมชั่นต่างๆ เช่นกู้ได้ 100 % ของราคาประเมินเป็นต้น


เพราะอะไรน่ะหรือครับ

ธนาคารเขาก็ต้องอยากได้เงินคืนจากโครงการโดยเร็ว เหมือนกันครับ เพราะโครงการก็คือลูกหนี้ของเขา ยิ่งธนาคารอำนวยความสะดวกให้ทางโครงการ ก็นับว่าเขามีส่วนช่วยให้เกิดการตัดสินใจซื้อได้มากขึ้น ธนาคารก็ได้เงินคืนจากโครงการเร็วขึ้นครับ…

ไม่ต้องคิดหรอกครับ
ว่าทำไมธนาคารอยากได้เงินคืนจกโครงการเร็วๆ

เพราะอัตราอดกเบี้ยเงินกู้ที่ได้จากโครงการ
กับที่ได้จากเรานั้น….มันผิดกับลิบลับ อย่างกับฟ้า กับเหวครับ

ดอกเบี้ยที่ได้จากลูกค้าโครงการ กินไปได้อีก 20-30 ปีเป็นอย่างน้อยครับ
ถ้าผมเป็นธนาคาร ผมก็จะทำอย่างนั้นเหมือนกัน………….

ดังนั้น นายซี นับว่าเป็นคนที่ปวดหัวน้อยที่สุด ในการกู้เงินซื้อบ้านครั้งนี้….

….แต่ยังครับ…..

ถ้าบังเอิญนายซี เกิดไม่ถูกฉโลกกับธนาคาร ที่สนับสนุนโครงการอยู่ แต่เกิดไปปิ๊ง อัตราดอกเบี้ย หรือ ไปปิ๊งพนักงานสินเชื่อสาวสวย ของอีกธนาคารนึง แล้ว แถมบ้านที่นายซี จะซื้อ ยังสร้างไม่เสร็จ ยังเป็นตอม่ออยู่เลย……

ความยุ่งยากมีเพิ่มขึ้นแน่นอนครับ

โปรดติดตาม…





จากคุณ : lar - [ 19 ธ.ค. 47 12:51:27 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 46


เอากรณีแรกก่อน

1. ไม่ถูกฉโลกกับธนาคาร ที่ให้การสนับสนุนโครงการ หรือสนใจอัตราดอกเบี้ยของธนาคารอื่น

ความยุ่งยาก จะมาเยือนนายซีทันที ครับ แต่อาจจะไม่มากนัก
เพียงแค่นายซี อาจจต้องเป็นฝ่ายจัดเตรียมเอกสาร และไปยื่นธนาคารด้วยตังเองครับ
ซึ่งก็อาจจะต้องหมายรวมถึง ต้องจ่ายเงินค่ามัดจำ หรือเงินจอง จำนวนหนึ่ง
เพื่อนำสัญญาจะซื้อจะขายจากโครงการไปประกอบการยื่นกู้ด้วย

2. แถมบ้านในฝันของนายซี ยังเป็นแค่ตอม่ออยู่เลย …ทำไงดี

ถ้านายซี ตัดสินใจเลือกกู้กับธนาคารที่ให้การสนับสนุนกับโครงการ ก็ง่ายหน่อยครับ
เพราะทางธนาคาร จะมีราคาประเมินอยู่ในมือเรียบร้อย ถ้าลูกค้ามีฐานรายได้ที่น่ารักน่าชัง เขาก็ให้กู้ได้เลย ครับ ถึงแม้ว่าบ้านจะยังเป็นตอม่ออยู่ เขาก็ให้กู้ในราคาประเมินได้เลยครับ

พอเราจดจำนองกับธนาคารเสร็จเรียบร้อย ทางธนาคารก็จะจ่ายเงินให้กับโครงการเต็มจำนวนของราคาประเมินขอครับ ถึงแม้ว่าบ้านจะยังไม่เสร็จก็ตาม เพราะเขาถือว่า มีคนมาเป็นหนี้แทนโครงการล้ว…
…ก็คือเรานั่นเอง..
ส่วนบ้านจะเสร็จ หรือไม่เสร็จอย่างไร…ก็ตามบุญตามกรรมครับ…ก้เราเป็นหนี้ธนาคารเรียบร้อย มีหน้าที่ต้องผ่อนส่ง และจ่ายดอกเบี้ย ตามกฏหมายแล้วครับ
ทีนี้
ความซวยมาเยือนลูกค้าล่ะครับ
ถ้าบ้านไม่เสร็จ ก็ต้องไปฟ้องร้องโครงการให้มารับผิดชอบ…ไม่ฟ้องก็ไม่ได้ด้วย เป็หนี้ธนาคารไปแล้วด้วย ต้องผ่อนส่งตามกฏหมายแล้วด้วย
มาถึงตรงนี้…เอาตีนแค่ 1 ข้างก่ายหน้าผาก ไม่พอแล้วครับ…ต้อง 2 ข้างเลยครับ
ดังนั้น ถ้าจะให้ดี
เอาให้บ้าน เสร็จ เห็นตัวเป็นๆ ก่อนดีกว่าครับ ค่อยซื้อ

ขอนุญาตทานกลางวันสักครู่ครับ
เดี๋ยวมาต่อ


จากคุณ : lar - [ 19 ธ.ค. 47 13:09:14 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 47

อาจจะมีกระแสท้วงติงมาว่า

“เอ๊ะ…อีตานี่ พูดแปลกๆ…ก็ในเมื่อบ้านมันยังสร้างไม่เสร็จ แล้วธนาคารมันจะปล่อยกู้มาทำพระแสงอะไร…ไม่ได้หมายถึงความเสี่ยงของเขายิ่งเพิ่มขึ้นด้วยหรือ”

อยากจะเน้น..และย้ำอีกครั้งครับว่า สิ่งที่ธนาคารอยากได้…ไม่ใช่บ้านครับ แต่เป้นดอกเบี้ยของคุณ

ดังนั้น ถึงแม้จะยังสร้างไม่เสร็จ แต่ลูกค้าเกิดหน้ามือตามัว หลงคารมเซลของโครงการ จนยอมเซ็นสัญญาซื้อขาย..ยอมเซ็นจดจำนองกับธนาคาร….ความเสี่ยงของธนาคารจบลงเพียงเท่านั้น
แล้วครับ..เพราะมีคนที่มีรายได้มั่นคง มายอมจ่ายดอกเบี้ยแล้วครับ

แต่ความเสี่ยง และภาระทั้งหมด จะตกมาอยู่ที่ผู้ซื้ออย่างลงตัว จนหาที่สุดมิได้ขอรับ

เพื่อเป็นการยกตัวอย่างประกอบความน่าเชื่อถือ…

ลองเข้าเวปบ้านที่ดังๆ หากระทู้ของคนที่ประสบปัญหาแบบที่ผมบอกมาก็ได้ครับ มีเกลื่อนกล่นครับ คงหาได้ไม่ยาก


จากคุณ : lar - [ 19 ธ.ค. 47 13:44:40 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 48

กลับมาที่นายซีกันต่อ

ทีนี้ นายซีเกิดอยากเปลี่ยนธนาคารขึ้นมา….นอกจากความยุ่งยากในการที่ต้องยื่นเอกสารเองแล้ว

ต้องมีรายการประเมินสินทรัพยืใหม่ทั้งหมดครับ

เพราะธนาคารอื่นเขาไม่ได้มารับรู้ด้วยนะครับ ว่าเจ้าของโครงการ จะไปมีภาระผูกพันกับธนาคารไหนอย่างไร

หลังจากที่เขาพิจารณาแล้ว ว่าฐานรายได้ของนายซี ไม่เป็นปัญหา เขาจะส่งทีมมาประเมินหลักทรัพยืทันที ซึ่งก็คือบ้านที่มันยังมีแต่ตอม่ออยู่นั่นแหละครับ

ทีนี้…

ความซวยของนายซีก็มาเยือนอีกครั้งครับ

เพราะธนาคาร เขาจะมาประเมิน และให้ราคาประเมิน ตามสภาพงานที่เป็นจริงเท่านั้น สมุติว่าราคาบ้านพร้อมที่ดิน 2 ล้าน5 แต่ตัวบ้านยังเป็นแค่ตอม่ออยู่

ธนาคารอาจจะโทรศัพท์มาบอกนายซีแบบนุ่มนวลว่า

“บ้านคุณพี่ยังสร้างไม่เสร็จนะคะ..ยอดเงินที่กู้ได้อาจจะได้ตามความเป้นจริงเท่านั้น อาจจะอยู่ที่ ล้านสอง จากสองล้านห้าค่ะ จะเอาไหม?”

อะไรอย่างนี้เป็นต้น

เพราะธนาคารนี้ อาจจมองว่าเป็นความเสี่ยงของธนาคารด้วยเหมือนกันหากปล่อยออกไปเต็มจำนวน เพราะเขาก็ไม่ได้เกี่ยวข้องอะไรกับเจ้าของโครงการ เกิดโครงการหนีไปทั้งที่บ้านยังไม่เสร็จ แล้วซวยซ้ำซ้อน นายซีก็เกิดหนีไปอีก บ้านกลายเป็นหนี้เน่าขึ้นมา จะเอาออกขายก็ลำบาก เพราะยังสร้างไม่เสร็จ…อันนี้ก้มีสิทธิ์ที่ธนาคารเขาจะมองเช่นนั้นได้ครับ

แต่เป็นที่ยืนยันแน่นอนว่า

ธนาคารทุกแห่งในประเทศไทยนี้นั้น
บางแห่งก็ใช้หลักเกณฑ์ ข้อ 1 ในการพิจารณา บางแห่งก็หลักเกณฑ์ข้อ 2 ในการพิจารณา ไม่เหมือนกันทั้งหมด

ดังนั้น

หากท่านผู้ใด เริ่มพอจะเริ่มรู้สึกตัว ว่าเราอจจะกำลังเข้ากรณีของนายซี

พิจารณาดีๆ ครับ


จากคุณ : ล่า - [ 19 ธ.ค. 47 14:02:37 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]


ความคิดเห็นที่ 49

เอาล่ะครับ

มาถึงตรงนี้….ก็นับว่า ผ่านพ้นไปได้ด้วยดี…สำหรับการขอกู้เงิน
เพราะว่าทางธนาคารตอบเรามาแล้วว่าจะให้เรากู้ได้เท่าไร

แต่ก่อนที่ผมจะมาพูดถึงสเต็ปต่อไป…จำได้แว้ปๆ ว่าผมค้างไว้เรื่องการระบุราคาขาย หรือราคารับเหมาก่อสร้างให้มากกว่าความเป็นจริง…

คำถามที่ 1
ทำเพื่ออะไร…
ก็เพื่อที่จะ…ได้เงินส่วนต่างมาไว้อุ่นๆ ในกระเป๋า ในกรณีที่เรามั่นใจว่า ราคาประเมินของที่ดิน หรือแบบบ้านนั้น สูงกว่า ราคาประเมินของธนาคารแน่ๆ
และก็เพื่อนำเงินจำนวนนี้ มาจุนเจือ ในส่วนที่ต้องเริ่มต้น งานก่อสร้างกับผู้รับเหมา หรืออื่นๆ

คำถามที่ 2
ทำอย่างไร
ในที่นี้ของยกตัวอย่างกรณีของนายบีมาประกอบ เพื่อความเข้าใจได้มากขึ้นครับ
..หมายเหตุ..

วิธีการของนายบี ที่ผมกำลังจะแนะนำต่อไปนี้
ขอร้องจริงๆ ครับ ว่าคุณพิจารณาให้รอบคอบจริงๆ ก่อนทำ รวมทั้งพิจารณาองค์ประกอบต่างๆ ที่ผมเขียนไว้ให้ครบถ้วน เพราะมันเป็นวิธีการที่ค่อนข้างที่จะเสี่ยงอยู่เหมือนกันครับ

และต้องพิจารณาแล้วว่า เรา “จำเป็น” ต้องทำจริงๆ
เดี๋ยวพอมีเรื่องมีราวขึ้นมาแล้ว ว่ากระผมไม่เตือนขอรับ..


จากคุณ : lar - [ 19 ธ.ค. 47 16:43:04 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]






ความคิดเห็นที่ 50

นายบี
ต้องการกู้เงินซื้อที่ดินและกู้เพื่อปลูกสร้าง

วันหนึ่ง หลังจากที่นายบีตระเวนหาซื้อที่ดินที่ถูกใจมาร่วมแรมปี ก็ไปเจอที่ดินแปลงหนึ่ง ที่ถูกใจ จำนวน 100 ตารางวา ประกาศขายไว้ ตารางวาละ 20000 บาท
….ไม่รอช้า…
ก่อนที่นายบีจะโทรหาเจ้าของที่
โดยที่นายบี ได้มานั่งคิดคำนวนสระตะ แล้ว คิดว่า จากฐานรายได้ที่มั่นคงของตัวเอง
คงจะกู้ผ่านได้ไม่ยาก นายบีก็เริ่มแผนการอันชั่วร้าย ดังนี้..

นายบีรีบตรวจสอบก่อนทันทีว่า ที่ดินบริเวณนี้ ราคาประเมินของทางราชการมันอยู่ที่ เท่าไร และได้มาพบว่า อยู่ที่ 17000 บาท/ตารางวา…
ที่นายบีทำเช่นนี้ ก็เพื่อเป็นข้อมูลในการเจรจาต่อรองราคากับผู้ขาย และพอมองลู่ทางอันชั่วร้าย ในการที่จะสามารถเอาเงินส่วนต่างจากราคาประเมินที่ดินมาใช้จ่ายได้

หลังจากนั้น เมื่อนายบีได้สอบถามกับผู้ขายและพบว่า ที่ดินนี้ยังไม่ถูกขายไป
นายบีจึงเริ่มการเจรจาต่อรอง เพื่อให้ได้ราคาถูกที่สุด

ในท้ายที่สุดแล้วนายบี สามารถตกลงราคาซื้อขายกันได้ที่ 18000 บาท/ตารางวา เป็นเงินทั้งสิ้น 1 ล้าน 8 แสนบาท

โดยที่นายบี ได้มานั่งคิดคำนวนสระตะ แล้ว คิดว่า
1. สมมติธนาคารให้กู้ได้ 80 เปอร์เซ็นต์ ของราคาประเมินของธนาคาร ถ้านายบีระบุ ในสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อทำเรื่องขอกู้ ในราคา 1 ล้าน 8 แสนบาท ตามที่ตกลงไว้ ถึงแม้ว่าในท้ายที่สุด ราคาประเมินของธนาคาร จะออกมาที่ 1 ล้าน 8 แสนบาท หรือมากกว่านั้น นายบี ก็จะสามารถกู้ได้เพียง 1 ล้าน แปดแสนบาท เป็นอย่างมาก

ตัวอย่างเช่น
1.1 ถ้าราคาประเมินออกมาเป๊ะ ที่ 1.8 ล้าน---80% ของ 1.8 ล้านจะอยู่ที่ 1,440,000 และนายบี ต้องควักเงินเพิ่มอีก 3 แสน 6 หมื่นบาท เพื่อ ให้ครบ 1.8 ล้าน ตามที่จะตกลงซื้อขายกัน
1.2 ถ้าราคาประเมินออกมา ที่ 2 ล้าน 3 แสนบาท----80% ของ 2.3 ล้าน อยู่ที่ 1,840,000 บาท
แต่บังเอิญนายบีระบุในสัญญา ว่าจะขอกู้เพียง 1 ล้าน 8 แสนบาท ตามจริง
นายบีจะได้เงินกู้มาเพียง 1 ล้าน 8 แสนบาท ตามราคาขายเท่านั้น อดได้ส่วนต่าง 4 หมื่นบาทตามราคาประเมิน

2. แต่ถ้าหากว่า นายบี ระบุราคาในสัญญาจะซื้อจะขายเป็น ตารางวาละ 20000 บาท รวมเป็นเงิน 2 ล้านบาท และหากราคาประเมินของธนาคาร มาตกที่ข้อ 1.2 นายบี นอกจากจะไม่ต้องควักกระเป๋าตังค์จ่ายจะได้ส่วนต่าง แล้ว นายบียังได้อีก 40000 บาท มาช่วยจุนเจือครอบครัว เพราะ 1,840,000 บาทนั้น คือ 80% ของราคาประเมิน และไม่เกินราคาขาย (ที่ระบุไว้ 2 ล้าน ประกอบกับรายได้ของนายบีสามารถผ่อนชำระได้)

คงจะพอนึกภาพกันออกนะครับ
ทีนี้พอเข้าใจวิธีการอันชั่วร้ายไปแล้ว….มาถึงตอนสำคัญครับ….นั่นคือ

คำเตือน!!!!!
ก่อนที่คุณจะตัดสินใจทำแบบนายบี..ต้องคำนึงดังนี้ครับ
ทุกข้อล้วนสำคัญกับชีวิตและอนาคตของทุกท่านทั้งสิ้นครับ โปรดอ่านให้เข้าใจอย่างละเอียดครับ

1. ฐานรายได้ของตัวเอง
กล่าวคือ หากเราต้องการส่วนต่างมาเพื่อจุนเจือ เราต้องมั่นใจครับ ว่าหากได้ส่วนต่างมาแล้ว เราจะมีปัญญารับผิดชอบกับจำนวนเงินผ่อนต่อเดือนที่เพิ่มขึ้น เพราะถึงจะตะบี้ตะบัน ขอเท่าไหร่ ธนาคารไม่โง่ครับ หากธนาคารเห็นแล้วว่ารายได้ มันยังผ่อนได้แค่นี้ ผลลัพธ์ก็เท่าเดิมครับ แถมแย่กว่าเดิมด้วยซำ้

2. เราต้องมั่นใจจริงๆ ว่า รูปการณ์ในอนาคต จะต้องเป็นไปตามที่คาดไว้ ทั้งแนวคิดของนายบี และองค์ประกอบ ในข้อ 1, 1.1, 1.2 และ 2
3. การที่เราจะสามารถระบุราคาซื้อขายมากกว่าความเป็นจริงนี่เสี่ยงมากครับ เพราะนั่นหมายความว่า คนขายจะต้องเซ็นลงไปในสัญญาด้วย ซึ่งเราก้จะต้องทำความเข้าใจกับเค้าให้เป็นที่แน่นอนก่อนว่า เราต้องการทำเพื่อวัตถุประสงค์อันใด เพราะการระบุลงไปเช่นนี้ เราเสียเปรียบอย่างมาก
ยกตัวอย่าง
เกิดวันที่ไปจดจำนอง เจ้าของที่เกิดเห็นช่องโหว่ตรงนี้ แล้วมาบอกว่า
“อ้าว ก็ตกลงในสัญญาที่ 2 ล้านนี่ ยังได้เงินไม่ครบเลย”
แล้วแกเกิดไม่เซ็นโอนขึ้นมา
พอจะนึกออกถึงความเสียหายอันบรรลัยวายวอดที่จะเกิดขึ้นกับเราแล้วใช่ไหมครับ…..
อันนี้เถียงไม่ขึ้นเลยนะครับ

กลับกลายเป็นได้ ไม่คุ้มเสียไป ลองพี่แกไม่เซ็นโอนซะอย่าง ธนาคารก้ทำอะไรไม่ได้ครับ เพราะเขาบอกว่า เขายังได้เงินไม่ครบตามที่ระบุในสัญญา

อันว่าข้อ 3 นี่สำคัญที่สุด

สรุป ผมแนะนำตรงนี้เลยดีกว่าครับ

แนะนำอ่านพอเป็นความรู้ไว้
อย่าเสี่ยงทำเลยขอรับ…..กู้ได้เท่าไหร่ ก็ได้เท่านั้นแหละครับ อย่าไปโลภ





จากคุณ : lar - [ 19 ธ.ค. 47 17:38:37 A:203.152.9.158 X: TicketID:081990 ]


ความคิดเห็นที่ 51

กรณีของนายบีนี่ สามารถครอบคลุมไปถึง

ราคาค่าก่อสร้าง ในสัญญาซื้อขายก้ได้-----แต่คุณก็อาจจะมีปัญหากับผู้รับเหมา ในลักษณะเดียวกัน
ราคาบ้านที่เป็นบ้านจัดสรร-----แต่คุณก็อาจจะมีปัญหากับเจ้าของโครงการ ในลักษณะเดียวกัน

แต่ในกรณีของบ้านจัดสรรนี่ เป็นไปได้ยากครับ

เพราะไม่ได้มีเราคนเดียวที่มาซื้อบ้านจากโครงการนี้…ดังนั้นทางธนาคารจะมีข้อมูลหมด ทั้งราคาประเมิน และราคาขาย ยิ่งเป็นธนาคารที่ให้การสนับสนุนโครงการด้วยแล้ว

อย่าเสียเวลาเลยครับ
ตามขั้นตอนไปน่ะ..ดีแล้ว


จากคุณ : ล่า - [ 19 ธ.ค. 47 17:46:18



Create Date : 29 สิงหาคม 2548
Last Update : 29 สิงหาคม 2548 21:06:09 น.
Counter : 127 Pageviews.

0 comment

Valentine's Month



female ...
Location :
กรุงเทพ  Thailand

[ดู Profile ทั้งหมด]
ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
 ฝากข้อความหลังไมค์
 Rss Feed

 ผู้ติดตามบล็อก : 1 คน [?]