Life Sabuy
Group Blog
 
All Blogs
 

ราคาประเมินราชการ กับ ราคาประเมินทรัพย์สิน

ราคาประเมินราชการ กับ ราคาประเมินทรัพย์สิน

ราคาประเมินราชการ กับ ราคาประเมินทรัพย์สิน ทั้ง 2 คำนี้มองดูแล้วมีลักษณะคล้ายกัน และมีบางครั้งที่ราคาประเมินทรัพย์สินเท่ากับราคาประเมินราชการ  แต่ก็มีบางครั้งที่ราคาประเมินราชการสูงกว่าราคาประเมินทรัพย์สิน(ส่วนมากเป็นต่างจังหวัด)  แต่ที่มาและวัตถุประสงค์การใช้แตกต่างกัน

"ราคาประเมินราชการ" ชื่อจริงๆ แบบเป็นทางการคือ "ราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม" ที่จัดทำขึ้นโดย กรมธนารักษ์ เพื่อให้หน่วยงานราชการหรือหลักๆ ก็คือกรมที่ดินนำไปใช้ประกอบการจดทะเบียนต่าง ๆ ซึ่งในการประกาศใช้แต่ละรอบบัญชี จะมีอายุ 4 ปี (รอบปัจจุบัน พ.ศ. 2555 - พ.ศ. 2558)

โดยที่มาของราคาประเมินราชการ กรมธนารักษ์ จะใช้ข้อมูลราคาซื้อขายที่มีการแจ้งจดทะเบียนไว้ที่สำนักงานทีดิน เช่น ราคาประเมินที่ประกาศใช้ในรอบปี พ.ศ. 2555 ก็จะเป็น ราคาซื้อขายที่มีการจดทะเบียนไว้ในช่วงปี พ.ศ. 2551-2553 มาจัดทำข้อมูลเพื่อออกเป็นบัญชีราคาประเมินราชการ ซึ่งโดยทั่วไป อย่างที่้ทราบๆกัน คือ บางครั้ง ราคาที่มีการจดทะเบียน ประชาชนบางท่านอาจไม่ได้แจ้งตรงกับที่มีการซื้อขายจริง เพื่อหลีกเลี่ยงการเสียค่าธรรมเนียมในอัตราที่สูง

โดยการจัดทำ จะเป็นการพิจารณาตามโซนพื้นที่ เช่น ตามช่วงถนน ช่วงซอย ที่มีลักษณะกายภาพใกล้เคียงกัน แล้วใช้ตัวแทนราคาที่มีการแจ้งจดมาคำนวณเป็นตัวแทนออกเป็นบัญชีราคาประเมินราชการ
ดังนั้นราคาประเมินราชการทั่วไป จะต่ำกว่าราคาที่มีการซื้อขายในสภาวะปัจจุบัน ทำให้บางครั้งข้อมูลราคาไม่สอดคล้องกับสถานการณ์ ประเด็นนี้ก็คือ หากราคาตลาด(ราคาซื้อขาย)มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น (เศรษฐกิจดีขึ้น) ก็จะทำให้ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินราชการไปเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป (ราคาประเมินราชการ 1 รอบบัญชี มีอายุ 4 ปี) แต่กลับกันหากสถานการณ์สภาพเศรษฐกิจแย่ลง โดยเฉพาะในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ (เช่นปี พ.ศ.2540) ราคาตลาดอาจตกลงมาก (เพราะมีแต่คนขาย ไม่มีคนซื้อ) ก็จะทำให้ราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินราชการได้ (เพราะราคาราชการไม่ได้ขยับตาม ถ้ายังไม่ถึงรอบบัญชี)




* ขออนุญาตนำภาพประกอบจาก  บริษัทเซ็นจูรี 21ฯ มาประกอบให้เข้าใจยิ่งขึ้นครับ

การกำหนดราคา ผู้กำหนดราคาคือ กรมธนารักษ์ ใช้เจ้าหน้าที่ของกรมธนารักษ์ออกสำรวจภาคสนามและทำการประเมินให้ใกล้เคียงราคาตลาด แต่ยังมีข้อจำกัดที่จำนวนแปลงที่ดิน ในประเทศไทยมีมาก
(เฉพาะที่มีเอกสารสิทธิ์มีกว่า 30 ล้านแปลง) อีกทั้งยังมีอาคารชุด(คอนโดอีกหลายโครงการ) แต่เจ้าหน้าที่มีอยู่จำกัด บางครั้งการสำรวจอาจไม่ทั่วถึงและทันเหตุการณ์

ปัจจุบัน กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างการทดลอง ให้ บริษัทประเมิน เอกชน เข้ามาช่วยสำรวจและวิเคราะห์ราคาประเมิน(อยู่ภายใต้การควบคุมของกรมธนารักษ์) เพื่อให้ราคาประเมินราชการมีความถูกต้องมากยิ่งขึ้น  โดยปัจจุบัน (พ.ศ. 2556) พื้นที่ที่จัดให้บริษัทเอกชน เข้ามาช่วยดำเนินการ คือ จ.สะบุรี(บางอำเภอ)

"ราคาประเมินราชการ" นำมาใช้เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรสแตมป์ ในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์

"ราคาประเมินทรัพย์สิน" นำมาใช้ประกอบการขอสินเชื่อ, หาผู้ร่วมลงทุน, กำหนดราคาซื้อขาย, นำประกอบข้อมูลจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ฯ

ดังนั้น ราคาทั้งสองประเภทจึงไม่จำเป็นต้องเท่ากัน เนื่องจากมีวัตถุประสงค์การใช้งานแตกต่างกัน




 

Create Date : 02 ตุลาคม 2556    
Last Update : 17 ตุลาคม 2556 9:01:27 น.
Counter : 2365 Pageviews.  

วิธีการประเมินราคาห้องชุดพักอาศัย

ปกติแล้วการประเมินราคาโดยหลักการจะใช้กฎเกณท์ที่ว่า “Highest and Bestuse” ซึ่ง ถ้าเป็นที่ดินเปล่าก็จะมองดูที่ว่า ที่ดินแปลงนั้น จะสามารถนำไปพัฒนาเป็นอะไรแล้วจะสามารถให้ผลตอบแทนกลับมาดีที่สุด ซึ่งบางครั้งก็ไม่จำเป็นที่ว่า ราคาที่ดินต่อตารางวาของที่ดินแปลงเล็กจะแพงกว่า ราคาที่ดินแปลงใหญ่ เพราะบางครั้ง ที่ดินแปลงใหญ่จะพัฒนาทำประโยชน์ได้ดีกว่าที่ดินแปลงเล็ก แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องถูกต้องตามกฎหมายด้วย เอาละครับที่เกริ่นมาเสียนาน(คนอ่านคงสงสัยว่ามันเกี่ยวกับหัวข้อตรงไหน) ก็เกริ่นพอให้เข้าใจหลักการประเมินราคา ทั้งนี้ ข้อมูลตรงนี้เขียนโดยประสบการณ์ครับ เอาเป็นว่าอ่านเอาเป็นความรู้สามัญประจำสมองละกันนะครับ
สมมุติว่าเราซื้อคอนโดห้องนึง ขนาดพื้นที่ 54.10 ตารางเมตร ชั้น 6 เรื่องราคาที่ตกลงซื้อกันผมขอไม่พูดถึงนะครับเพราะราคาซื้อขายมันเป็นราคาที่พึงพอใจตกลงซื้อขายกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งบางครั้งราคานั้นอาจจะสูงกว่าหรือต่ำกว่าราคาตลาดก็เป็นได้ทั้ง 2 กรณี ก็ไม่ผิดปกติแต่อย่างไรนะครับ
ซึ่งลักษณะการติดต่อจากประเมินก็จะไม่ขอกล่าวถึงนะครับ เพราะเคยเขียนไปแล้ว จากการสำรวจวัดขนาด ถ่ายรูปภายในห้องเสร็จ ก็จะต้องมีการตรวจสอบเรื่องพื้นที่ส่วนกลาง, ลักษณะถนนทางเข้า, อายุอาคาร ฯ
เจ้าหน้าที่ประเมินก็จะมีการตรวจสอบราคาเสนอขายหรือราคาซื้อขาย จากทั้งภายในโครงการเอง, สำนักงานขาย, บอร์ดของอาคาร หรืออื่นๆ ก็แล้วแต่นะครับ และเนื่องจากเป็นห้องชุดพักอาศัย ก็จะสามารถหาข้อมูลที่มีลักษณะคล้ายกันมาเปรียบเทียบได้ง่าย เพราะหากสามารถหาภายในตึกเดียวกันได้ ก็จะมีตัวแปรที่เอามา compare ได้ง่าย เพราะถ้าเป็นคนละโครงการ หรือโครงการใกล้เคียงก็ต้องไปดูว่ามีอะไรที่เหมือนกันและแตกต่างกันบ้าง
อันนั้นรายละเอียดจะยากขึ้นอีกหน่อย ก็จะขอข้ามไปนะครับ( เอาไว้ให้เขาทำมาหากินกันบ้าง^__^)
สมมุติว่าได้ข้อมูลมา ตามตารางด้านล่าง ซึ่งจริงๆข้อมูลที่น่าเชื่อถือมากที่สุดคือราคาซื้อขาย ไม่ใช่ราคาเสนอขาย
ก็จะเอาข้อมูลมาเฉลี่ยต่อตารางเมตร ถ้าหากลักษณะอื่นๆเหมือนกัน เช่น มีเฟอร์นิเจอร์ มีบิวท์อินเหมือนกัน สิ่งที่ต้องก็จะมีเพียงทำเลและระดับชั้น ดังนั้นราคาประเมินของเราก็น่าจะได้ประมาณ 87,000 - 87,500 บาท / ตารางเมตร อันนี้เป็นเพียงหลักการง่ายๆนะครับ ซึ่งจริงการทำงานจะเช็ครายละเอียดมากกว่านี้ เพราะต้องการเขียนให้ท่านผู้อ่านที่ไม่เข้าใจเรื่องการประเมินราคา อ่านแล้วเข้าใจ เพื่อที่จะสามารถตรวจสอบราคาประเมินของเราเบื้องต้นได้ ยิ่งหากเราทราบข้อมูลราคาซื้อขายก็จะยิ่งดี เพราะเราจะสามารถแนะนำข้อมูลเบื้องต้นให้กับคนที่ไปประเมินราคาให้เราได้ เพราะบางครั้งราคาเสนอขาย ช่วงราคามันอาจจะสูงหรือต่ำมากๆ การนำมาปรับเป็นราคาที่นำมาใช้ปรับราคากับทรัพย์สินของเรา บางครั้งอาจทำให้ราคาผิดพลาดได้
วันนี้เอาแค่นี้ก่อน เดี๊ยวว่างๆมาเขียนต่อนะครับ




 

Create Date : 29 กรกฎาคม 2552    
Last Update : 30 กรกฎาคม 2552 14:30:40 น.
Counter : 4243 Pageviews.  

การสำรวจทรัพย์สิน

การสำรวจทรัพย์สิน
จากครั้งที่แล้วได้บอกถึงการเตรียมตัวที่จะประเมินทรัพย์สิน คราวนี้จะพูดถึงวันที่เจ้าหน้าที่เขานัดประเมิน มาถึง หลักๆเลยเขาก็จะไปตามที่นัดหมาย หากไปไม่ถูกก็คงมีการโทรมาสอบถามทางกับผู้นัด
หลักการทำงานของเจ้าหน้าที่ประเมินทรัพย์สิน หลักๆ เลยก็แบ่งเป็น 4 ส่วน
1.การตรวจสอบเอกสารสิทธิ์
2.การตรวจสอบทรัพย์สิน
3.การตรวจสอบข้อมูลเปรียบเทียบ
4.ทำเล่มรายงานและวิเคราะห์ราคา
ขั้นตอนที่ 1 – 3 จะทำ ณ วันสำรวจ ส่วนขั้นตอนที่ 4 จะทำหลังจากวันสำรวจ (หรือเขาอาจจะขยันทำวันเดียวกันเลยก็ได้ ไม่ผิดอะไร ) โดยขั้นตอนที่ 1 -3 นี่ ไม่จำเป็นครับว่าต้องทำขั้นตอนไหนก่อน ไม่มีกฎเกณฑ์ตายตัว ขึ้นอยู่ สถานการณ์ครับ สมมุติว่าเขาอาจจะไปตรวจสอบเอกสารสิทธ์ที่สำนักงานที่ดินก่อนเวลาที่นัดเราก็ได้ครับ และเมื่อไปตรวจสอบเอกสารสิทธ์มาแล้ว ที่นี่เขาจะรู้ตำแหน่งที่ตั้งของทรัพย์สินแล้วว่าอยู่บริเวณไหน เขาก็อาจจะเลยไปเก็บข้อมูลเปรียบเทียบก่อนเข้าไปสำรวจทรัพย์สิน หรือ อาจจะเข้าไปตรวจสอบทรัพย์สินแล้วค่อยไปเก็บข้อมูลเปรียบเทียบแล้วค่อยไปตรวจสอบเอกสารสิทธ์ที่สำนักงานที่ดินก็ได้ครับ ไม่มีกฎเกณฑ์ ขึ้นอยู่กับเวลาและสถานการณ์มากกว่าครับ ซึ่งในส่วนของ เรื่องการตรวจสอบเอกสารสิทธ์, การตรวจสอบข้อมูลเปรียบเทียบ ถ้ามีเวลาผมจะมาเขียนให้อ่านกัน เพราะจริงๆขั้นตอนพวกนี้ผู้ซื้อเองก็น่าจะตรวจสอบเองด้วย เพราะจะได้รู้ราคาประเมินเบื้องต้นด้วยตัวเอง(หากไม่ใช่ทรัพย์สินซับซ้อนอะไร) เพราะพอราคาออกมาถ้าราคาประเมินมันต่ำเกินไปเราจะได้ สอบถามกับเจ้าหน้าที่เขาได้ว่าเพราะอะไร เพราะบางครั้งหากผู้ประเมินทรัพย์สินขาดความชำนาญและการตรวจสอบที่ดี บางครั้งเขาอาจได้ข้อมูลที่ไม่ถูกต้องซึ่งอาจมีผลต่อราคาประเมินของเราก็ได้ครับ
เกริ่นมานานละ พอถึงเวลาที่เจ้าหน้าที่ประเมินเข้าไปตรวจสอบอาคารทรัพย์สิน หลักๆที่เขาต้องดู ก็เรื่องขนาดเนื้อที่ดิน หน้ากว้าง ตำแหน่งทีตั้ง ลักษณะรูปแปลง ว่าตรงกับเอกสารสิทธ์หรือไม่ จากนั้น ถ้ามีสิ่งปลูกสร้างเขาก็จะเข้าตรวจสอบภายในอาคาร หากมีแปลนอาคารก็จะตรวจสอบว่าแปลนอาคารนั้นตรงกับพื้นที่ก่อสร้างจริงหรือไม่ มีการก่อสร้างลุกล้ำที่ดินแปลงอื่นหรือไม่ หากไม่มีแปลนก็คงมีการวัดขนาดอาคารแล้วร่างแปลนขึ้น ถัดไปก็จะดูลักษณะการตกแต่ง การแบ่งพื้นที่ใช้สอย อย่าไปหงุดหงิดเวลาเขาขอดูห้องนั้นห้องนี้
มองในแง่ดีว่าเขาเป็นคนทำงานละเอียดนะครับ บางครั้งอาจจะมีห้องที่เราไม่สะดวกหรือมีแขกก็อาจจะบอกกล่าวและขอยกเว้นก็ได้ครับ ตรงนี้อย่างที่เคยบอก ก็น่าจะประมาณ 30 นาที - 1 ชั่วโมง ครับ หากเป็นอาคารหลังใหญ่ก็คงดูกันนานขึ้นครับ ยิ่งตึกใหญ่ๆ ประเภท อาคารเอ็มโพรเลี่ยม นี่ก็ดูกันเป็นวันๆ เลยครับ
หลังจากที่ดูอาคาร และที่ดินเสร็จ ก็นิดนึงนะครับ น้ำเย็นๆ ซักแก้ว ก็น่าจะดีนะครับ ไม่ใช่เขาเดินเป็นชั่วโมงแต่เราไม่มีน้ำให้เขาทานเลยนี่ก็แย่ครับ คือบางครั้งเขาใจว่าหลายๆท่านอาจจะลืมตรงนี้ไป มัวแต่เกร็งหรือมัวแต่กลุ้มเรื่องราคาประเมิน ซึ่งผมว่าอันนี้เป็นมารยาทแล้วก็เป็นวัฒนธรรมของคนไทยเราเลยนะครับ
ซึ่งขั้นตอนต่างๆที่กล่าวไป ก็จะมีการถ่ายรูปไปด้วย หลักๆที่เขาถ่ายก็จะตั้งแต่ถนนทางเข้า ถนนผ่านหน้าอาคาร รูปทรงอาคาร บ้านเลขที่ รูปภายในอาคาร โดยรูปพวกนี่ที่ถ่ายไปหลักๆ ก็เอาไปประกอบการพิจารณาราคาแล้วก็ติดไปกับรูปเล่มรายงานที่ส่งให้กับธนาคารกับสถาบันการเงิน หากเขาทำทุกๆอย่างเสร็จก็ลองพูดคุยกับเขาถึงเรื่องอาคาร หรือเรื่องทั่วไปๆก็ได้ครับ เผื่อเจ้าหน้าที่ติดปัญหาอะไรเราจะได้ไขข้อข้องใจให้เขาได้เลย
ไอ้แบบที่ว่าสรุปราคาให้เราเสร็จแล้วบอกว่าถ้าอยากได้ราคาสูงๆแล้วต้องมีค่าใช้จ่าย แนะนำเลยครับ อัดเทปไว้เลย โดยส่วนมากไม่อาจสรุปราคา ณ. เวลาที่สำรวจได้เลย เพราะต้องมีการตรวจสอบข้อมูลเปรียบเทียบทรัพย์สิน และถึงจะมีการตรวจสอบข้อมูลทรัพย์สินมาก่อน การพิจารณาและสรุปราคาไม่สามารถสรุปได้เลยครับ เพราะต้องมีหัวหน้าหรือผู้ประเมินหลักตรวจสอบราคาอีกที หากราคาสูงไปหรือต่ำไปบางครั้งก็ไม่ผ่านตรวจสอบอยู่ดีครับ ระวังจะเสียเงินฟรี (ส่วนวิธีการอื่นๆนอกเหนือจากนี้ ผมคงไม่สามารถบอกได้ทั้งหมด) หลักๆในวันประเมินก็จะประมาณนี้




 

Create Date : 05 มีนาคม 2552    
Last Update : 5 มีนาคม 2552 16:35:39 น.
Counter : 398 Pageviews.  

การเตรียมตัวเมื่อเราต้องประเมินทรัพย์สิน


หลังจากที่มีการยื่นเรื่องเพื่อจะข้อกู้กับธนาคารหรือสถาบันการเงิน (เมื่อคุณเตรียมพร้อมจะเป็นหนี้ก้อนโต) เจ้าหน้าที่ของธนาคารจะขอสำเนาเอกสารบางส่วนจากคุณเช่น โฉนดที่ดิน, อช.2(เอกสารสิทธิ์ของคอนโด) ฯ คราวนี้ เจ้าหน้าที่เขาจะติดต่อกับบริษัทประเมินที่มีอยู่ในลิสต์กับธนาคาร ซึ่งธนาคารแต่ละธนาคารไม่ได้รับเล่มรายงานของทุกบริษัทประเมิน ถ้าถามว่าทำไม ธนาคารถึงไม่เล่มของทุกบริษัท อันนี้ก็ไม่สามารถตอบแทนได้ทั้งหมด ก็อาจจะเป็นเรื่องของความพร้อม ความถูกต้องและมาตรฐานในการทำงานของบริษัทประเมินที่ธนาคารแต่ละธนาคารจะมีหลักเกณฑ์ของตนเองอยู่ หลังจากนั้น จะมีการติดต่อจากบริษัทประเมินตามหมายเลขโทรศัพท์ที่คุณแจ้งไว้กับธนาคาร ก็จะมีการติดต่อสอบถามรายละเอียดเช่นตำแหน่งที่ตั้งของทรัพย์สินที่เรายื่นกู้ไป ถ้าเรามีแผนที่ ก็แนะนำให้ FAX แผนที่ตั้งของทรัพย์สินให้เขาด้วย, บางครั้งจะแจ้งค่าใช้จ่ายในการประเมิน ก็จะเป็นค่าดำเนินการประเมินทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายส่วนนี้เป็นค่าดำเนินการประเมินทรัพย์สิน ไม่ได้เป็นเรื่องรับรองว่าวงเงินที่คุณได้จากค่าประเมินจะเป็นเท่าไหร่ หากราคาประเมินต่ำกว่าหรือสูงกว่าวงเงินที่คุณขอกู้แล้วคุณกู้ไม่ผ่าน ค่าใช้จ่ายส่วนนี้ไม่สามารถขอคืนได้ (เคยเจอว่ากู้ไม่ผ่านแล้วลูกค้าจะฟ้อง สมาคมคุ้มครองผู้บริโภค เพื่อขอค่าประเมินทรัพย์สินคืน) ซึ่งปกติทั่วไปเขาจะมีใบเสร็จถือมาให้ด้วยในวันที่นัดประเมิน แล้วก็วันเวลานัดแล้วก็สุดท้ายก่อนการจบสนทนา คืออยากให้คุณขอเบอร์ติดต่อเจ้าหน้าที่ท่านนั้นไว้ด้วย เผื่อไว้ครับหากมีเหตุการณ์ฉุกเฉิน จะได้สามารถติดต่อกันได้
อีกสิ่งที่อยากแนะนำคืออยากให้ท่าน เตรียมสำเนาเอกสารสิทธิ์เกี่ยวกับทรัพย์สิน อีกชุดนึงไว้ให้กับเจ้าหน้าที่ประเมินทรัพย์สินในวันนัดประเมิน เช่น โฉนดที่ดินหากเป็นบ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์ , ใบอนุญาตก่อสร้างอาคารหากเป็นบ้านก่อสร้างเอง, สัญญาจะซื้อ-จะขาย, อช.2 หากเป็นอาคารชุด ทรัพย์สิน เพราะว่าส่วนมากแล้ว เอกสารสิทธ์ที่ทางธนาคารหรือสถาบันการเงินส่งให้กับบริษัทประเมินจะส่งเป็น fax ไปให้ ซึ่งบางครั้งเลขต่างๆในเอกสารอาจจะไม่ชัดเจน
หลังจากที่เราติดต่อกับเจ้าหน้าที่ประเมินทรัพย์สินเสร็จ จริงๆก่อนการนัดวันประเมินเราต้องมีการนัดกับเจ้าของทรัพย์สินปัจจุบัน หากเป็นบ้านใหม่ในโครงการจัดสรร คงไม่เท่าไหร่เพราะเราสามารถติดต่อกับสำนักงานขายของโครงการได้เลย แล้วพอถึงวันนัดหากท่านพอมีเวลาก็แนะนำให้ท่านไปด้วยตัวเองดีกว่าครับ เผื่อมีการสอบถามและพูดคุยเบื้องต้นเกี่ยวกับการประเมินนั้นๆ หรือถ้าไม่ว่างจริงๆ ท่านก็ฝากเรื่องไว้ กับเจ้าหน้าที่สำนักงานขายคนที่เราติดต่อไว้ก็ได้ แล้วอาจจะใช้วิธีการโทรศัพท์คุยกับเจ้าหน้าที่ประเมินภายหลัง ก็แล้วแต่สะดวก แต่หากเป็นบ้านมือสองเราก็ต้องติดต่อวันเวลาที่เราจะพาเจ้าหน้าที่ประเมินไป ก็เผื่อเวลาไว้บ้างนะครับ โดยปกติทั่วไปเวลาในการทำงานภายในอาคารทรัพย์สิน จะใช้เวลาประมาณ 30 นาที – 1 ชั่วโมง เวลาที่ใช้ นี้ขึ้นอยู่กับขนาดของทรัพย์สิน หากมีรายละเอียดเยอะ หรือมีขนาดใหญ่ เวลาที่เขาใช้ทำงานก็จะมากขึ้น โดยปกติทั่วไปเวลาที่ใช้ก็จะประมาณนี้
ที่ว่าต้องเผื่อเวลา ก็จะเป็นในส่วนของบางครั้งเจ้าหน้าที่ประเมินไปสาย หรือไปก่อนเวลา เพราะบางครั้ง ในแต่ละวัน เจ้าหน้าที่บางท่านเขาไม่ได้ประเมินของท่านรายเดียว ก็เผื่อไว้สักก่อนหน้าแหละหลังประมาณ 1 ชั่วโมงกำลังดี คือเข้าใจว่าเจ้าหน้าที่ประเมินต้องไปตรงเวลา แต่อย่างที่เข้าใจในการเดินทาง ยิ่งในกรุงเทพ ด้วยแล้วการเดินทางก็จะมีอุปสรรคพอสมควร ปกติเจ้าหน้าที่ประเมินก็จะคำนวณเวลาในการเดินทางไว้แล้ว แต่แนะนำว่าเผื่อไว้ดีกว่า เดี๋ยวพอถึงเวลาแล้วเขาไปสายจะหงุดหงิดใส่กัน ตรงนี้ไม่ใช่หลักเกณฑ์อะไร แต่เป็นข้อแนะนำที่อาจเกิดขึ้นได้





 

Create Date : 03 มีนาคม 2552    
Last Update : 3 มีนาคม 2552 11:59:32 น.
Counter : 3266 Pageviews.  

ทำไมต้องประเมินทรัพย์สิน

จากการที่เข้ามาอ่านแล้วตอบกระทู้หลายๆ กระทู้ใน ห้อง โต๊ะชายคา ก็พบว่าบางท่านยังไม่เข้าใจกับเรื่องการประเมินราคาทรัพย์สิน ก็เลยมีความคิดว่าถ้าเราเข้ามาเขียน บทความ ในนี้จะดีไหม จะมีคนอ่านไหม
แต่คิดไปคิดมา ก็คิดเอาเองว่าน่าจะมี ก็เลยจะลองเขียน บทความให้อ่านดู ก็บอกไว้ก่อนนะครับว่าความนี้เป็นความเห็นส่วนตัวไม่อยากให้เอาเป็นหลักเกณฑ์อะไร เอาเป็นลักษณะว่าผมเข้ามาแชร์ความรู้กันดีกว่านะครับ

ทำไมต้องประเมินทรัพย์สิน อันนี้ก็ประมาณว่าในการที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินต่างๆ หากจะมีการปล่อยสินเชื่อ หรือ บางครั้งก็เป็นในลักษณะของกลุ่มเงินทุนต่างๆที่มีผู้ถือหุ้นส่วนหลายๆหุ้นส่วนบางครั้งต้องการทราบมูลค่าของทรัพย์สินต่างๆที่เขาถืออยู่ ว่าน่าจะมีมูลค่าราคาตลาดประมาณเท่าไหร่ คราวนี้ก็จะงงอีกใช่ไหมครับว่า มูลค่าตลาด คืออะไร
มูลค่าตลาดหมายถึงมูลค่าของทรัพย์สินที่สามารถซื้อ ขาย ได้ในสภาวะตลาดปกติ ไม่ได้ไดอยู่ภายใต้เงื่อนไขใดๆ เช่น ผู้ซื้อร้อนเงินอยากขายได้ไวๆ ก็จะลดราคาลง เพื่อเป็นแรงจูงใจกับผู้ซื้อ อันนี้ก็จะถือว่าไม่ใช่สภาวะปกติ หรือ ผู้ซื้อมีบ้านหรือที่ดินอยู่แล้วอยากได้ที่ดินแปลงข้างมากๆเพื่อจะได้ขยายบ้านหรืออะไรก็แล้วแต่ ก็เลยมีความต้องการที่ดินหรือบ้านหลังนั้นมากๆ อันนี้ก็ถือว่าไม่ปกติ เพราะการที่ผู้ซื้อหรือผู้ขายอยากได้มากๆ ก็จะมีการบิดเบือนราคามากกว่าปกติ เพราะหากเราขายหรือเราซื้อที่ไม่ได้อยู่ภายใต้กฎเกณฑ์เหมือนที่ยกตัวอย่างขึ้นมา เราก็อาจจะไม่ซื้อที่ดินหรือบ้านหลังนั้นๆใช่ไหมครับ ซึ่งบางครั้งหลายๆท่านสงสัยว่าทำไม ผู้ประเมินถึงไม่ให้ราคาเราตามที่เราซื้อ ถึงจะมีการซื้อขายจริงๆ แต่อย่างที่บอกเพราะว่าการซื้อขายนั้นมีเงื่อนไขพิเศษ จึงถือว่าไม่ใช่ราคาตลาด หวังว่าท่านผู้อ่านน่าจะเข้าใจคำว่ามูลค่าตลาดพอสมควรแล้วนะครับ
คราวนี้หลังจากที่ผมเกริ่นมาคิดว่าคงเป็นเรื่องที่ยังคลางแคลงใจของใครอีกหลายคน รวมทั้งตัวคุณด้วยว่าทำไมต้องประเมินราคาทรัพย์สิน โดยปกติทั่วไป เมื่อคุณยื่นขอกู้เงินกับธนาคาร จะเป็นอะไรก็แล้วแต่ไม่ว่าบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด ฯ ก็ต้องประเมินทรัพย์สิน(ยกเว้น บางโครงการที่มีการดิวกับธนาคารไว้ก่อนแล้ว)
และหลังประเมินแล้วจะมีผลอะไรบ้าง เมื่อคุณยื่นเรื่องขอกู้เงินกับธนาคาร เจ้าหน้าที่จะแจ้งให้คุณทราบว่าจะต้อง
มีการสำรวจและประเมินราคาทรัพย์สิน ซึ่งคุณจะต้องเสียค่าธรรมเนียมในการประเมินราคาทรัพย์สินในครั้งนี้ เพราะการกู้เงินเพื่อที่อยู่อาศัย คุณจะต้องนำบ้านหรือที่ดินมาจำนองเพื่อเป็นหลักประกันการชำระหนี้ ดังนั้น
ธนาคารจะต้องทราบมูลค่าตลาดของหลักทรัพย์ จะดูจากราคาขายอย่างเดียวไม่ได้ เพราะราคาขายอาจสูงหรือต่ำกว่าราคาตลาดที่เป็นจริงมากก็เป็นได้ (บางครั้งก็มีการเขียนสัญญาหลอกโดยมีการเตี้ยมกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย เช่น ซื้อขายจริง อาจจะแค่ 1,000,000.- บาท แต่เขียนสัญญาว่าซื้อขาย 1,200,000.- เพื่อที่จะได้วงเงินสูงกว่าความเป็นจริง ผมเห็นแนะนำกันเยอะครับในกระทู้ต่างๆ) โดยทั่วไปการที่ธนาคารต้องประเมินราคาทรัพย์สิน ก็เพื่อ
- ช่วยในการกำหนดวงเงินกู้ เพราะโดยหลักการแล้ว ธนาคารจะให้คุณกู้เงินได้ไม่เกินมูลค่าของทรัพย์สิน ซึ่งปัจจุบันจะอยู่ในสัดส่วนไม่เกิน 70 - 100% ของมูลค่าประเมินทรัพย์สิน แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับประเภทของทรัพย์สินนั้นด้วย (ทรัพย์สินนั้นจะต้องขายง่ายและได้ราคาสูง คุ้มค่าหนี้ค้างชำระ)
- เพื่อวิเคราะห์ทรัพย์สินและตรวจสอบความถูกต้องของทรัพย์สินเอง เช่น ความถูกต้องของโฉนดที่ดินทำเลที่ตั้ง เช่นบ้านที่ยื่นกู้กับโฉนดที่ดินเป็นคนละแปลงกัน ทางเข้าออกสู่ถนนว่าเป็นทางสาธารณประโยชน์หรือทางส่วนบุคคล ถ้าเป็นทางส่วนบุคคล มีเงื่อนไขใดๆบ้าง ระบบสาธารณูปโภคและแนวโน้มราคาในอนาคตหากมีการขายทอดตลาด
- เพื่อตรวจสอบเอกสารสิทธิ์ว่ามีเงื่อนไขใดๆบ้าง (เช่นติดจำนอง, ติดสัญญาเช่า) หรือเอกสารสิทธ์นั้นถูกต้องหรือไม่ เป็นต้น
จริงๆก็ยังมีอีกหลายๆอย่าง ที่ยกตัวอย่างขึ้นมานี้ก็เป็นเพียงหลักๆที่ใช้ ปัจจุบันธนาคารหรือสถาบันการเงิน จะจัดให้บริษัทประเมินค่าทรัพย์สินเป็นผู้ดำเนินการ ซึ่งคิดค่าประเมินทรัพย์สิน โดยค่าประเมินก็มีตั้งแต่ ไม่กี่พันบาทขึ้นไป โดยปกติทั่วการประเมินทรัพย์สินสามารถดำเนินการได้โดยธนาคารเป็นฝ่ายส่งเรื่องให้บริษัทประเมิน หรือ ผู้ยื่นขอกู้เป็นฝ่ายเข้าไปติดต่อบริษัทเอง
เดี๋ยวครั้งต่อไปผมจะเขียนถึง การเตรียมตัวเมื่อเราต้องประเมินทรัพย์สิน




 

Create Date : 03 มีนาคม 2552    
Last Update : 3 มีนาคม 2552 11:48:14 น.
Counter : 740 Pageviews.  


มนุษย์คอนโด
Location :


[Profile ทั้งหมด]

ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 1 คน [?]




Friends' blogs
[Add มนุษย์คอนโด's blog to your web]
Links
 

 Pantip.com | PantipMarket.com | Pantown.com | © 2004 BlogGang.com allrights reserved.