|
|
ราคาประเมินราชการ กับ ราคาประเมินทรัพย์สิน
ราคาประเมินราชการ กับ ราคาประเมินทรัพย์สิน
ราคาประเมินราชการ กับ ราคาประเมินทรัพย์สิน ทั้ง 2 คำนี้มองดูแล้วมีลักษณะคล้ายกัน และมีบางครั้งที่ราคาประเมินทรัพย์สินเท่ากับราคาประเมินราชการ แต่ก็มีบางครั้งที่ราคาประเมินราชการสูงกว่าราคาประเมินทรัพย์สิน(ส่วนมากเป็นต่างจังหวัด) แต่ที่มาและวัตถุประสงค์การใช้แตกต่างกัน
"ราคาประเมินราชการ" ชื่อจริงๆ แบบเป็นทางการคือ "ราคาประเมินทุนทรัพย์ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม" ที่จัดทำขึ้นโดย กรมธนารักษ์ เพื่อให้หน่วยงานราชการหรือหลักๆ ก็คือกรมที่ดินนำไปใช้ประกอบการจดทะเบียนต่าง ๆ ซึ่งในการประกาศใช้แต่ละรอบบัญชี จะมีอายุ 4 ปี (รอบปัจจุบัน พ.ศ. 2555 - พ.ศ. 2558)
โดยที่มาของราคาประเมินราชการ กรมธนารักษ์ จะใช้ข้อมูลราคาซื้อขายที่มีการแจ้งจดทะเบียนไว้ที่สำนักงานทีดิน เช่น ราคาประเมินที่ประกาศใช้ในรอบปี พ.ศ. 2555 ก็จะเป็น ราคาซื้อขายที่มีการจดทะเบียนไว้ในช่วงปี พ.ศ. 2551-2553 มาจัดทำข้อมูลเพื่อออกเป็นบัญชีราคาประเมินราชการ ซึ่งโดยทั่วไป อย่างที่้ทราบๆกัน คือ บางครั้ง ราคาที่มีการจดทะเบียน ประชาชนบางท่านอาจไม่ได้แจ้งตรงกับที่มีการซื้อขายจริง เพื่อหลีกเลี่ยงการเสียค่าธรรมเนียมในอัตราที่สูง
โดยการจัดทำ จะเป็นการพิจารณาตามโซนพื้นที่ เช่น ตามช่วงถนน ช่วงซอย ที่มีลักษณะกายภาพใกล้เคียงกัน แล้วใช้ตัวแทนราคาที่มีการแจ้งจดมาคำนวณเป็นตัวแทนออกเป็นบัญชีราคาประเมินราชการ
ดังนั้นราคาประเมินราชการทั่วไป จะต่ำกว่าราคาที่มีการซื้อขายในสภาวะปัจจุบัน ทำให้บางครั้งข้อมูลราคาไม่สอดคล้องกับสถานการณ์ ประเด็นนี้ก็คือ หากราคาตลาด(ราคาซื้อขาย)มีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น (เศรษฐกิจดีขึ้น) ก็จะทำให้ราคาตลาดสูงกว่าราคาประเมินราชการไปเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป (ราคาประเมินราชการ 1 รอบบัญชี มีอายุ 4 ปี) แต่กลับกันหากสถานการณ์สภาพเศรษฐกิจแย่ลง โดยเฉพาะในช่วงวิกฤติเศรษฐกิจ (เช่นปี พ.ศ.2540) ราคาตลาดอาจตกลงมาก (เพราะมีแต่คนขาย ไม่มีคนซื้อ) ก็จะทำให้ราคาซื้อขายต่ำกว่าราคาประเมินราชการได้ (เพราะราคาราชการไม่ได้ขยับตาม ถ้ายังไม่ถึงรอบบัญชี)
* ขออนุญาตนำภาพประกอบจาก บริษัทเซ็นจูรี 21ฯ มาประกอบให้เข้าใจยิ่งขึ้นครับ
การกำหนดราคา ผู้กำหนดราคาคือ กรมธนารักษ์ ใช้เจ้าหน้าที่ของกรมธนารักษ์ออกสำรวจภาคสนามและทำการประเมินให้ใกล้เคียงราคาตลาด แต่ยังมีข้อจำกัดที่จำนวนแปลงที่ดิน ในประเทศไทยมีมาก(เฉพาะที่มีเอกสารสิทธิ์มีกว่า 30 ล้านแปลง) อีกทั้งยังมีอาคารชุด(คอนโดอีกหลายโครงการ) แต่เจ้าหน้าที่มีอยู่จำกัด บางครั้งการสำรวจอาจไม่ทั่วถึงและทันเหตุการณ์ปัจจุบัน กรมธนารักษ์อยู่ระหว่างการทดลอง ให้ บริษัทประเมิน เอกชน เข้ามาช่วยสำรวจและวิเคราะห์ราคาประเมิน(อยู่ภายใต้การควบคุมของกรมธนารักษ์) เพื่อให้ราคาประเมินราชการมีความถูกต้องมากยิ่งขึ้น โดยปัจจุบัน (พ.ศ. 2556) พื้นที่ที่จัดให้บริษัทเอกชน เข้ามาช่วยดำเนินการ คือ จ.สะบุรี(บางอำเภอ)"ราคาประเมินราชการ" นำมาใช้เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมภาษีเงินได้ ภาษีธุรกิจเฉพาะ และอากรสแตมป์ ในการจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมอสังหาริมทรัพย์"ราคาประเมินทรัพย์สิน" นำมาใช้ประกอบการขอสินเชื่อ, หาผู้ร่วมลงทุน, กำหนดราคาซื้อขาย, นำประกอบข้อมูลจัดตั้งกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ฯดังนั้น ราคาทั้งสองประเภทจึงไม่จำเป็นต้องเท่ากัน เนื่องจากมีวัตถุประสงค์การใช้งานแตกต่างกัน
| Create Date : 02 ตุลาคม 2556 |
| Last Update : 17 ตุลาคม 2556 9:01:27 น. |
|
1 comments
|
| Counter : 3233 Pageviews. |
 |
|
|
|
|
|
|
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
ผู้ติดตามบล็อก : 1 คน [