|
|
จะเช่าหรือจะซื้อดี
จะเช่าหรือจะซื้อดี
รศ.วิทวัส รุ่งเรืองผล witawat@marketingmove.co.th
ดอกเบี้ยลดอีกแล้ว สถานการณ์อย่างนี้เจ้าของธุรกิจขนาดเล็กบางรายที่เช่าสำนักงานอยู่ อดคิดไม่ได้ว่า เราน่าจะลงทุนสร้างหรือซื้ออาคารสำนักงานของตัวเอง เพราะถ้าเอาเงินสดที่ฝากธนาคารไว้มาลงทุนสร้าง ก็ไม่เสียโอกาสจากดอกเบี้ยรับมากนัก หรือถ้าจะต้องกู้บางส่วน ดอกเบี้ยจ่ายก็ต่ำ
ผมกับเพื่อนๆ ที่ลงทุนเปิดบริษัทที่ปรึกษาและวิจัยตลาดด้วยกัน ก็เคยนั่งคุยกันในเรื่องนี้ และผมเชื่อว่าเจ้าของกิจการหลายๆ แห่ง ก็น่าจะเคยผ่านจุดตัดสินใจนี้มาแล้วทั้งนั้น
จะเช่าต่อไปดีหรือจะลงทุนซื้อตึกเองดี?
ผมกับเพื่อนก็ทำการวิเคราะห์ในเชิงการเงินกันดูก่อนครับ สำนักงานที่ผมเช่าอยู่เป็นสำนักงานเกรดบี ย่านทาวน์อินทาวน์แถวเลียบทางด่วน ซึ่งแถวนั้นเป็นดงของกลุ่มโฮมออฟฟิศ โดยผมเช่าอยู่ที่ตารางเมตรละไม่ถึง 250 บาทต่อเดือน โดยเช่าในชั้น 2 ของอาคารไว้ 3 ใน 4 ของชั้น คิดเป็นพื้นที่ก็ประมาณ 100-120 ตารางเมตร
ส่วนค่าเช่าสำนักงานส่วนใหญ่ในย่านนี้ ถ้าไม่นับชั้นล่างที่ไว้ค้าขายแล้วละก็ ราคาเช่าตึกชั้นบนๆ ของอาคารสำนักงานโดยเฉลี่ยก็ไม่น่าจะเกิน 300-350 บาทต่อตารางเมตร บางอาคารให้เช่าในราคาไม่ถึง 200 บาทต่อตารางเมตรด้วยซ้ำ ซึ่งถือว่าอัตราค่าเช่าไม่สูงนัก
โฮมออฟฟิศที่สร้างใหม่ในย่านนั้นก็มีอยู่ไม่น้อย โดยมีราคาขายอยู่ที่ 6-20 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาด จำนวนชั้นและทำเลของอาคาร อย่างอาคารที่ผมดูๆ อยู่เป็นตึกแถวที่แต่งหน้าแต่งตาให้ดูทันสมัยสไตล์สำนักงานอยู่ริมถนนซอย เป็นตึก 3 ชั้น พื้นที่ประมาณ 140-150 ตารางเมตร ใกล้กับพื้นที่เดิมที่เช่าอยู่ โดยมีราคาขายประมาณ 7 ล้านบาท คิดแล้วก็เฉลี่ยตารางเมตรละ 46,000 บาท
ผมกับเพื่อนก็ช่วยกันคำนวณหาความคุ้มค่าเพื่อเปรียบเทียบว่าจะเช่าดีหรือจะซื้อดี ตึกนี้ถ้าผมกับเพื่อนซื้อแล้วให้บริษัทตัวเองเช่า (แบบเจ้าของกิจการหลายๆ แห่งทำกัน เพราะข้อจำกัดของกิจการขนาดเล็กที่ตั้งขึ้นไม่นานและมีทุนจดทะเบียนต่ำ ธนาคารจะไม่ค่อยยอมปล่อยกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านในรูปบุคคลก็ต่ำกว่า SMEs กู้ซื้ออาคารสำนักงานด้วย) คำนวณแล้วคิดว่าอัตราผลตอบแทนที่เหมาะสมน่าจะได้อยู่ที่ 10% ต่อปี ลงทุนไป 7 ล้าน ก็ต้องได้ค่าเช่าปีละ 700,000 บาท หรือเดือนละ 58,000 บาท
ถ้าคิดเป็นค่าเช่าเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่อเดือน ก็จะอยู่ที่ประมาณ 387 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งสูงกว่าค่าเช่าเฉลี่ยของอาคารสำนักงานในย่านนั้น
ถ้าผมและเพื่อนไปยืนอยู่ในฝั่งผู้เช่าบ้าง ค่าเช่าปัจจุบันผมจ่ายอยู่ที่ไม่ถึง 250 บาท และถ้าต้องการขยับขยายพื้นที่ปัจจุบันที่พนักงานอยู่กันแออัด ไปเช่าพื้นที่ประมาณ 150 ตารางเมตรในย่านนั้น ผมก็หาได้ในราคา 250-300 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งจะเห็นได้ว่าถ้ามองในด้านผู้เช่า ตึกใหม่ไม่คุ้มค่าต่อการเช่า แล้วถ้าบริษัทของผมจะขอเช่าตึกในราคาเดิมที่เคยเช่าคือ 250 บาทต่อตารางเมตร คิดมาเป็นค่าเช่าต่อปีจะอยู่ที่ 450,000 บาทต่อปี หรือคิดเป็นผลตอบแทน 6.4% ของเงินลงทุน 7 ล้านบาท
พอคิดกลับไปกลับมาอย่างนี้ก็พอจะได้ตัวเลขว่า ถ้าซื้อตึกแถวแล้วให้บริษัทตัวเองเช่า ควรให้เช่าในอัตราเท่าไร นั่นคือถ้าจะให้เป็นธรรมต่อเพื่อนๆ ผู้ถือหุ้นที่ไม่ได้เข้ามาร่วมบริหาร ราคาค่าเช่าก็ไม่ควรเกินราคาตลาดในย่านนั้น และถ้าพิจารณาผลตอบแทนที่ได้ น่าจะต้องคุ้มกับค่าเสียโอกาสจากการนำเงินไปลงทุนในลักษณะคล้ายๆ กันด้วย ซึ่งผมพบว่าถ้าผมนำเงิน 7 ล้านบาท ไปซื้อคอนโดพักอาศัยย่านสุขุมวิทแล้วปล่อยเช่า น่าจะได้ผลตอบแทนในรูปค่าเช่าที่ดีกว่า อีกทั้งราคาในอนาคตและสภาพคล่องในการขายต่อ ก็ดีกว่าโฮมออฟฟิศย่านลาดพร้าวด้วย
อ่านแล้วท่านมีความคิดเห็นอย่างไรครับ ถ้าท่านเป็นผม ท่านจะลงทุนซื้อตึกแถวเพื่อเป็นอาคารสำนักงานเองหรือไม่ แล้วจะคิดค่าเช่าเท่าไร แล้วถ้าท่านเป็นผู้บริหารบริษัท ท่านจะย้ายไปเช่าอาคารใหม่หรือไม่ ในราคาเช่าเท่าไร
นี่เป็นปัญหาระหว่างหุ้นส่วนในบริษัทขนาดเล็กกับหุ้นส่วนที่เป็นเจ้าของตึกแล้วให้บริษัทที่ตัวเองบริหารอยู่ (แต่ตัวเองไม่ได้เป็นเจ้าของ 100%) อยู่เสมอ จนเจ้าของที่เป็นเพื่อนทำธุรกิจด้วยกัน ต้องทะเลาะกันมาหลายคนแล้วครับ
บริษัทที่มีเจ้าของเสร็จเด็ดขาดเพียงผู้เดียว (หรือครอบครัวเดียว) ปัญหานี้จะไม่ค่อยเกิด เพราะกระเป๋าซ้ายกระเป๋าขวาเป็นของคนคนเดียว แต่สำหรับกิจการที่หุ้นกันหลายคน หุ้นส่วนที่นำตึกมาให้บริษัทเช่า จะต้องคำนวณและชี้แจงให้หุ้นส่วนคนอื่นๆ ทราบอย่างมีเหตุผลและเป็นธรรมถึงราคาค่าเช่าที่เหมาะสม ไม่เช่นนั้นอาจเกิด "รอยร้าว" ในบริษัทได้ เรื่องผลประโยชน์ทำให้เสียมิตรภาพกันมาเยอะแล้ว
สำหรับผมกับเพื่อนหรือครับ คำตอบสุดท้ายก็คือเช่าเขาต่อไป ถึงจะอยู่กันอึดอัดหน่อย แต่ "คับที่อยู่ง่าย คับใจอยู่ยาก" ครับ
เพราะคิดแบบมืออาชีพแล้ว ค่าเช่าในย่านนั้นไม่คุ้มกับการลงทุนจริงๆ แต่ถ้าเป็นย่านอื่นที่อัตราค่าเช่าในตลาดสูงกว่านี้หรือราคาตึกต่ำกว่านี้ คำตอบก็อาจเปลี่ยนไปได้ครับ
แล้วท่านละครับอ่านจบแล้ว ลองคำนวณดูหรือยังครับว่าราคาค่าเช่าสำนักงานของท่านคุ้มค่าหรือไม่
| Create Date : 21 มิถุนายน 2550 |
| Last Update : 21 มิถุนายน 2550 12:47:45 น. |
|
0 comments
|
| Counter : 2444 Pageviews. |
|
 |
|
|
|
|
|
| hoon_vi |
 |
|
|
 |
|
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
ผู้ติดตามบล็อก : 41 คน [
