แหล่งรวบรววมวิธีเล่นหุ้น
 
อพาร์ตเมนต์ที่สุขุมวิท

อพาร์ตเมนต์ที่สุขุมวิท

อมรศักดิ์ พงศ์พศุตม์ amornsak@tax-thai.com
การได้พักอาศัยบนตึกสูงใจกลางกรุงเทพมหานคร เปรียบเหมือนได้ยืนบนปุยเมฆหรือเขาสูง ซึ่งอบอวลด้วยบรรยากาศที่สดชื่น (ลมเย็นสบาย) มองเห็นทัศนียภาพอันสวยงามทั่วกรุงยิ่งกว่าจอโค้งพาโนรามาซะอีก


บรรยากาศจะยิ่งสวยงาม หากเป็นคอนโดฯริมแม่น้ำเจ้าพระยายามค่ำคืน ซึ่งระยิบระยับด้วยสายลม แสงดาว และแสงไฟประดับประดาของอาคารบ้านเรือน โรงแรมห้าดาว และสปอตไฟโฆษณาตระการตา

แต่…อย่าถามถึงบิลค่าเช่าและมุมธุรกิจ นะครับ เดี๋ยวอารมณ์สุขจะพลันเปลี่ยนเป็นมูดดี้ และซีเครียดทั้งผู้เช่าและผู้ประกอบการ (เจ้าของคอนโดฯและเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์) ซึ่งกำลังตกในมรสุมเศรษฐกิจขาลงที่ผันผวนและแปรปรวนจนจับต้นชนปลายและทำนายอนาคต (ประเทศไทย) ไม่ถูกแล้ว!

1.คอนโดฯ/อพาร์ตเมนต์…บ้านพักเศรษฐี/CEO

ในบทภาพยนตร์จีนฮ่องกง เป็นภาพที่สะท้อนชีวิตการพักอาศัยบนคอนโดฯ/อพาร์ตเมนต์ได้ชัดเจนยิ่ง คือ อยู่บนบ้านลอยฟ้าที่มีลักษณะเป็นห้องชุดครบเซตด้วยเฟอร์นิเจอร์/ห้องครัว/ห้องน้ำ/ห้องนอน โดยผู้เช่าเพียงเตรียมแต่ตัวกับใจเพื่อเข้าอยู่อาศัยได้เลย!

อพาร์ตเมนต์ในฮ่องกง แบ่งเป็นหลายเกรด/หลายราคา/หลายทำเล ให้เลือกเอาตามความสะดวกของแต่ละคน ซึ่งถึงแม้จะอยู่ไกลจากย่านธุรกิจ (downtown) ก็สามารถใช้รถไฟใต้ดินที่วิ่งฉิวโยงใยทั่วเกาะ

ซึ่งทิศทางการเช่าพักอาศัยของ ‘อพาร์ตเมนต์-กทม.’ ก็เริ่มมีทิศทางในแนวเดียวกับเมืองธุรกิจการค้าสำคัญๆ ของโลก คือ ใช้เป็น second home ในช่วงวันทำงานจันทร์-ศุกร์ เพื่อความสะดวกรวดเร็วในการเดินทาง โดยเฉพาะคอนโดฯ/อพาร์ตเมนต์ ย่านสุขุมวิท ซึ่งเป็นพื้นที่เกรดเอบวก ซึ่งแม้ราคาค่าเช่าเฉลี่ยจะสูงถึง 300-500 บาทต่อตารางเมตร ก็ยังได้รับความนิยมจากนักธุรกิจ/ชาวต่างชาติ/ลูกหลานเศรษฐี (วัยทำงาน/วัยเรียน) ฯลฯ

แม้กฎหมายภาษีจะยินยอมให้บริษัทนายจ้างสามารถหักรายจ่ายค่าเช่าดังกล่าวได้ แต่ตัวพนักงานจะต้องนำสวัสดิการบ้านพักอาศัยดังกล่าวมาถือเป็นประโยชน์เพิ่ม (fringe benefit) รวมเข้ากับเงินเดือน และเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาในอัตราก้าวหน้า 10%-37% ซึ่งนับว่าหนักหนาสากรรจ์ เพราะลูกจ้างได้สวัสดิการในรูปการอยู่อาศัย (มิใช่ตัวเม็ดเงิน) ดังนั้น บริษัทนายจ้างส่วนใหญ่จึงมักออกภาษีเงินได้ในส่วนนี้แทนลูกจ้างของตน

ความจริง…เคยมีหลายบริษัทพยายามหลีกเลี่ยงภาระภาษีตัวนี้ (แก่พนักงาน) โดยการระบุให้พนักงาน (ระดับผู้บริหาร) ใช้ประโยชน์จากบ้านพักให้กลายเป็นบ้านพักกึ่งสำนักงาน (home office-ทำนองบ้านครึ่ง/สำนักงานครึ่ง!)…แฮ่ๆ แต่สรรพากรรู้ทันก็เลยแก้ลำด้วยการออกคำสั่ง ป.23/2533 ระบุให้พนักงานระดับบริหารดังกล่าว ยังคงต้องนำมูลค่าค่าเช่า home office มาถือเป็นประโยชน์เพิ่มเช่นเดิม!

เมื่อเป็นเช่นนี้…นักวางแผนภาษี ก็ต้องคิดต่อไปว่าระหว่างการเช่าบ้านพักอาศัย (ให้ผู้บริหาร) กับการซื้อ/ซื้อผ่อนชำระ กรณีใดจะได้ประโยชน์ทางภาษีดีกว่ากัน?

ผู้เขียนชั่งตวงวัดแล้ว ขอฟันธงว่า “การเช่าที่พักอาศัย ยังคงได้เปรียบ (ดีกว่า) การซื้อบ้าน (คอนโดฯ) เพราะ

(1) ในแง่ตัวลูกจ้าง ยังคงต้องนำมูลค่าการเช่ามาถือเป็นประโยชน์เพิ่มของตนทั้ง 2 ทางเลือก…ส่วนตัวบริษัท สามารถหักรายจ่ายได้เท่ากันทั้ง 2 ทางเลือก แต่กรณีการซื้อสำนักงาน จะหักค่าเสื่อมราคาช้าออกไปถึง 20 ปี!

(2) การเช่ามีความยืดหยุ่น/ยกเลิกง่ายกว่าการทำสัญญาซื้อขาย ซึ่งผูกพันไปยาวไกล!”

2. คอนโดฯ/อพาร์ตเมนต์…ในมุมธุรกิจของคนคิดรวย

การทำธุรกิจในทุกวันนี้ไม่ง่ายเลย ด้วยเหตุหลายปัจจัย อาทิ ต้นทุนประกอบการ (ที่สูงมาก) ทีมงานคุณภาพ (ก็หายาก) ประเภทธุรกิจ (ที่โดน) ก็แข่งขันสูง!

‘บ้านเช่า/คอนโดฯ/อพาร์ตเมนต์’ เป็นอีกหนึ่งธุรกิจเบสิคที่เกิดง่าย แต่เลี้ยงดูไม่ง่าย/เติบโตก็ไม่ง่าย เพราะหลายองค์ประกอบ เช่น ทำเล (ดี ต้นทุนก็จะแพง) การตั้งราคาและบริการที่เหมาะสม (เป็นกี่บาท?) ค่าบำรุงรักษาและปรับปรุงในแต่ละครั้งที่เปลี่ยนผู้เช่า การรักษาคุณภาพและชื่อเสียงให้ยืนยง (ทำได้อย่างไร?)

ถ้าลองตั้งโจทย์เล่นๆ ว่า “มีที่ดินว่างเปล่า 2 ไร่ ย่านต้นๆ ถนน ซอยในสุขุมวิท ประกาศขายในราคา 240 ล้านบาท (ตารางวาละ 300,000 บาท)…ท่านควรจะลงทุนซื้อมาสร้างอพาร์ตเมนต์ดีหรือไม่?”

แฮ่ๆ…โจทย์ข้อนี้ไม่ง่ายเลยนะ…ในเบื้องต้น มองได้เป็น 3 ทางเลือกใหญ่ๆ ดังนี้ครับ

(1) สร้างอพาร์ตเมนต์ให้เช่า ซึ่งถือเป็นทางเลือกที่ปลอดภัยที่สุด เพราะย่านถนนซอยในสุขุมวิท ถือเป็นทำเลทองของธุรกิจนี้ โดยมีลูกค้าหลักเป็นชาวต่างชาติจำนวนมาก เช่น ญี่ปุ่น เกาหลี ไต้หวัน และฝรั่งมังค่า รวมตลอดถึงนักธุรกิจชาวต่างชาติในประเทศอื่นๆ…ซึ่งโดยปกติบริษัทต่างชาติจะกำหนดงบประมาณค่าเช่าบ้านแก่พนักงานชาวต่างชาติของตนในอัตราประมาณ 40,000- 60,000 บาทต่อเดือน (พนักงานระดับบริหารอาจได้งบสูงกว่านี้)

ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคารฯ ซึ่งกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารที่จะก่อสร้าง และระยะร่น (จากถนน) โดยขึ้นอยู่กับความกว้างของถนน ซึ่งกรณีที่ดินแปลงนี้สามารถสร้างได้พื้นที่ (รวมพื้นที่ส่วนกลาง) ประมาณ 3 หมื่นตารางเมตร (สัดส่วนพื้นที่ห้องจะเหลือประมาณ 2 : 1 คือ 20,000 ตรม.) โดยขนาดของห้องที่เหมาะสม (ขายง่าย/ขายดี) คือไม่เกิน 120 ตารางเมตร ในอัตราค่าเช่าเฉลี่ยประมาณ 50,000 บาท คิดเป็นอัตราผลตอบแทนของการลงทุนราว 6% ต่อปี (ดีกว่า ดอกเบี้ยเงินฝากประจำเล็กน้อย แต่จะได้ประโยชน์แฝงจากมูลค่าเพิ่มของอาคาร)

ปัจจุบันธุรกิจให้เช่าอพาร์ตเมนต์/บ้านเช่า/คอนโดฯ ต้องเสียภาษีโรงเรือนในอัตรา 12.5% ของค่าเช่ารายปี และยังต้องเสียภาษีเงินได้ (บุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล) VAT 7% (จากเงินได้ค่าบริการต่างๆ)…ในการวางแผนภาษี จึงต้องแยกมูลค่าค่าเช่าพื้นที่ออกจากค่าบริการให้ชัดเจน (เพราะค่าบริการเสีย VAT เพียง 7% ซึ่งต่ำกว่าค่าภาษีโรงเรือน)

เท่าที่สังเกตดู…พบว่าในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา ได้มีการขึ้นโครงการก่อสร้างอพาร์ตเมนต์จำนวนมากในถนนซอยต่างๆ ย่านสุขุมวิท ย่อมเป็นดัชนีชี้ชัดว่าธุรกิจนี้เซ็งลี้ฮ้อแน่ๆ!

(2) สร้างอาคารสำนักงานให้เช่า (Office Building) ซึ่งซบเซาสุดขีดในยุคฟองสบู่แตก (ตั้งแต่ปี 2540) โดยหลายอาคารแทบจะเป็นตึกร้าง แม้จะลดค่าเช่าลงเหลือเพียง 200 บาทต่อตารางเมตร ก็ยังเข็นแทบไม่ไหว

แต่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา อัตราค่าเช่าได้เริ่มขยับขึ้นมาจนเกือบปกติ (ประมาณ 300-500 บาทต่อตารางเมตร ตามทำเลที่ตั้ง)

ความยากของธุรกิจ Office Building ก็คือ จะต้องเป็นทำเลติดถนนใหญ่ รถเข้าออกสะดวก จึงต้องใช้เม็ดเงินลงทุนสูงกว่า Residence Building นอกจากนั้น ลักษณะอาคารก็ต้องใช้วัสดุหรู ดูดี โดยใช้กระจก (ซึ่งแพงกว่าการก่ออิฐฉาบปูน) และวัสดุตกแต่งราคาแพงทั้งสิ้น อีกทั้งค่าบำรุงรักษาและการบริหารจัดการก็ยากกว่า และต้นทุนสูงกว่าอพาร์ตเมนต์

ที่สำคัญคือ อายุขัยของธุรกิจมักไม่ยืนยงเกิน 10 ปี เพราะมีคู่แข่งรายใหม่ (อาคารใหม่) ที่หรู ดูดี (กว่า) และจิ้มลิ้มน่ารักน่าใช้บริการมากกว่า จึงมักดึงดูดลูกค้าชั้นดีให้บินหนีอยู่เนืองๆ

3. ส่งท้าย

ฟันธงแก่ ‘คนอยากรวย’ ดังนี้ครับ…

(1) หากจะทำเป็น ‘ธุรกิจให้เช่าอพาร์ตเมนต์’ ต้องมีเงินเย็นหรือได้ที่ดินดิบที่สวยงามในราคาไม่แพง เพื่อหวังเก็บกินแบบน้ำซึมบ่อทราย และโอนเป็นมรดกได้ชั่วลูกชั่วหลาน!

(2) การทำ ‘ธุรกิจ Office Building’ ค่อนข้างเสี่ยงกว่ากรณีแรก ซึ่งนอกจากจะได้ผืนดินในทำเลทองแล้ว ยังต้องเป็นผู้ประกอบการมืออาชีพ (มากๆ) ด้วย จึงจะไปโลด เพราะถนนสายนี้ไม่มีที่ว่าง สำหรับมือสมัครเล่นให้เข้าแทรกได้เลย!

(3) สร้าง ‘คอนโดฯขาย’ หากมิใช่มืออาชีพที่มีประสบการณ์และมีชื่อเสียงสะสมเป็นบุญเก่า…แนะนำว่า “อย่าเสี่ยงดีกว่า”!



Create Date : 09 สิงหาคม 2549
Last Update : 9 สิงหาคม 2549 10:35:10 น. 2 comments
Counter : 501 Pageviews.  
Share
 
 
 
 
ขอบคุณคะอ่านแล้วได้ความรู้ดีมากๆๆเลยคะ
ทำอพาร์เม้นดีกว่าเนอะ
 
 

โดย: ผู้หญิงใจดี วันที่: 9 สิงหาคม 2549 เวลา:13:18:23 น.  

 
 
 
ขอ add ชื่อคุณเก็บไว้ในบล้อกนะคะ
เพราะรู้สึกว่าเราต้องอ่านอะไรอีกเยอะเลยใน
บล้อกของคุณ ชอบคะมีแต่ความรู้ทั้งนั้น
 
 

โดย: ผู้หญิงใจดี วันที่: 9 สิงหาคม 2549 เวลา:13:20:51 น.  

Name
* blog นี้ comment ได้เฉพาะสมาชิก
Opinion
*ส่วน comment ไม่สามารถใช้ javascript และ style sheet

hoon_vi
 
Location :
ขอนแก่น Thailand

[Profile ทั้งหมด]

ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 41 คน [?]

เป็นนักลงทุนมือใหม่ กำลังหาวิธีการเหมาะสำหรับตัวเอง ชอบการถ่ายรูป ท่องเที่ยว เขียนบทความ
[Add hoon_vi's blog to your web]

 
pantip.com pantipmarket.com pantown.com