สวัสดีค่ะ ไม่ได้ up blog มาเป็นปีๆแล้ว ตั้งแต่จัดการตกแต่งห้องเสร็จ

ขออนุญาตท้าวความซักเล็กน้อยนะคะ เกิดอะไรขึ้นในช่วงปีที่ไม่ได้ up blog

- คอนโดมีการเปลี่ยนนิติบุคคล จากบริษัทเดิมที่มาพร้อมกับคอนโด เป็นบริษัทใหม่ที่คณะกรรมการเปิดประมูลมาได้ สาเหตุคือ นิติบุคคลที่มากับคอนโด รักษาผลประโยชน์ของบริษัทคอนโด มากกว่าผลประโยชน์ลูกบ้าน

- พอเปลี่ยนชุดบริหารปุ๊บก็เกิดความติดขัด ห้องเราน้ำฝนรั่ว แต่รายชื่อที่เราเคยแจ้งซ่อมตั้งแต่ก่อนครบ 2 ปีตกหล่น บริษัทแม่ไม่ให้ความร่วมมือเหตุเพราะไปเปลี่ยนนิติเค้าออก ยืดเยื้อจนเราน้ำรั่วมาเกือบ 2 ปีแล้ว นิติช่วยไรไม่ได้ เรียกมาดูห้องตอนน้ำเข้า 2-3 รอบเมื่อปีก่อนแล้วไม่เกิดอะไรขึ้น

- ล่าสุดจ้างช่างมาซ่อมในห้องไปพลางๆ แต่สาเหตุหลักมาจากนอกตัวตึก ซึ่งติดปัญหาเรื่องประกันซึ่งทางบ.ผู้สร้างคอนโดปฏิเสธการเคลมเพราะเกิน 2 ปี ยืดเยื้อกันต่อไป (หวังว่าการซ่อมในห้องตัวเองจะช่วยกันน้ำรั่วได้)

- ปัญหาจุกจิกอื่นๆเช่นเพื่อนบ้านไม่ดี เราไม่เจอ(อาจเพราะไม่ได้อยู่ประจำด้วย) มีแต่เรื่องหงุดหงิดใจกับนิติบ.ใหม่ที่ประมูลเข้ามา (ไม่ถูกใจอัธยาศัยและการบริหารจัดการบางอย่าง ฝังใจตั้งแต่ตอนทำเรื่องซ่อมของเราตกหล่นด้วย) 

- ค่าส่วนกลางจ่อรอที่จะขึ้นเพราะที่เก็บอยู่ถูกมากๆกว่าท้องตลาดและนิติ+คณะกรรมการแจ้งว่าไม่เพียงพอจริงๆ อันนี้ก็เข้าใจถ้าจะขึ้น แต่อยากได้อะไรบางอย่างที่ดีขึ้น ตามเงินที่เก็บด้วย

เรื่องก็มีแค่นี้ค่ะ

ทีนี้ 3 ปีผ่านไป ดอกเบี้ยมันก็ลอยตัวแล้ว เราจึงวางแผน refinance ต่อ อยากทำกับแบงค์เดิม แต่ถามแล้วไม่มีโปรโมชั่นใดๆให้ลค.เก่า จึงต้องระเห็ดไปทำเรื่องกับแบงค์อื่น

วันนี้จึงมีเกร็ดความรู้มาฝากเพื่อนๆดังนี้นะคะ (สำหรับมือใหม่อย่างเรา มือเก่าคงรู้หมดแระ)

1. เมื่อครบกำหนดดอกถูก ควรไปถามแบงค์ก่อนว่ามีโปรโมชั่น refinance ไหม ลดดอกได้ไหม ถ้าไม่ได้จะได้ refinance ไปที่อื่น

2. เมื่อแบงค์ตอบว่าไม่มี ควรหาโปรโมชั่น refinance หลายๆๆๆแบงค์มาเทียบกันดู โดยสิ่งสำคัญมากคือ

2.1 สังเกตว่าหมดโปรดอกถูกแล้ว หลังจากนั้นคิดดอกยังไง MLR ลบเท่าไหร่ หรือเป็น M อย่างอื่นที่แพงกว่า MLR แล้วห้ามปิดภายในกี่ปี จะได้รู้ว่ามีเงินจะโปะให้หมดหนี้เร็วได้มั้ย

2.2 MLR ของแต่ละแบงค์ไม่เท่ากันนะคะ อย่าหลงไปกับโปรดอกถูก 3 ปีโดยไม่ดู MLR แบงค์เล็กๆ หรือแบงค์ของรัฐบางที MLR สูงกว่าแบงค์ใหญ่อีก สำหรับเรา ดู MLR ที่เท่ากับแบงค์เดิมที่กู้อยู่

2.3 สิ่งที่ขาดไม่ได้คือการคำนวณด้วย excel โดยทำของแบงค์เดิม เทียบกับแบงค์ใหม่ ของเราไม่ยากเพราะ MLR เท่ากัน และโปรแบงค์เดิมกับแบงค์ใหม่เรามีดังนี้

แบงค์เดิม เรทปัจจุบันที่ได้คือ MLR-0.75%

แบงค์ใหม่ ปีที่1 MLR-5.25% (เซ็นสัญญาภายใน 7 วัน) ปีที่2 MLR-2% ปีที่3 MLR-1% ปีที่ 4 เป็นต้นไป MLR-0.75% เท่าแบงค์เดิม

2.4 จะเห็นได้ว่าประหยัดขึ้นแน่ๆในช่วง 3 ปีแรก แต่ประหยัดเท่าไหร่ เมื่อทำ excel เทียบส่วนของดอกเบี้ยที่ประหยัดลงได้จากแบงค์เก่าแล้ว ยังต้องคิดด้วยว่าค่าใช้จ่ายในการ refinance ครั้งนี้คือเท่าไหร่ สำหรับเรา

- ค่าประเมินห้อง ไม่เสีย

-เสียค่าอากรแสตมป์ของแบงค์ใหม่ 800 กว่าบาท

-เสียค่าประกันอัคคีภัยกับแบงค์ใหม่ 7000 กว่าบาท (5 ปี) ซึ่งตรงนี้ต้องเสียอยู่แล้ว พอดีเราขาดทุนเพราะเพิ่งจ่ายให้บ.ประกันที่จับมือกับแบงค์เดิม ไปด้วย ต้องขอเวรคืนคงได้เงินคืนนิดนึงแต่ไม่ครบ

- เสียค่าจดจำนอง 1% ของยอดกู้

- เสียค่าอากรแสตมป์ให้ก้บกรมที่ดินอีกนิดหน่อยไม่รู้เท่าไหร่

เบ็ดเสร็จ เราต้องจ่ายเงินเพิ่มจุดนี้ประมาณ 30,000 กว่าบาท แต่เราจะประหยัดดอกจากการ refinance ครั้งนี้ประมาณ100,000 กว่าบาท เรายอมเสียค่ะ

2.5 ข้อนี้ระวังให้ดี การปิดยอดกับแบงค์เดิม จะดูแค่ยอดหนี้คงเหลือไม่ได้เพราะพอเราจะปิดปุ๊บ เค้าจะคิดดอกจนถึงวันที่เราไปไถ่ถอนที่กรมที่ดิน เช่น ยอดหนี้เหลือ 1,500,000 หากเราไปขอ refinance ยอดนี้จากแบงค์ใหม่ พอนัดไปกรมที่ดิน แบงค์เก่าจะบอกเราว่ายอดที่เราต้องจ่ายเค้าคือ 1,5xx,xxx โดยเศษ x ที่เกินมานั้น เป็นดอกเบี้ยนับจากการจ่ายครั้งก่อน ไปจนถึงวันที่นัดไปกรมที่ดินกัน ซึ่งเราพลาดตรงนี้ ทำให้ต้องควักกระเป๋าจ่ายเองส่วนหนึ่ง (หลักพัน) เพราะยอดกู้ที่ขอกู้จากแบงค์ใหม่ไม่ cover

คงจะมีเท่านี้ค่ะ ที่อยากจะแชร์ อยากจะบอกเพื่อนๆว่า อย่าเสียสิทธิ์นะคะ ครบช่วงเวลาดอกถูกเมื่อไหร่คุยกับแบงค์เดิมดูก่อนค่ะว่ามีส่วนลดอะไรมั้ย เพราะแบงค์ไม่มีวันจะเสนอเราเองค่ะ

Create Date : 26 พฤศจิกายน 2555
Last Update : 26 พฤศจิกายน 2555 14:03:08 น.		0 comments
Counter : 5288 Pageviews.
Share Tweet