Group Blog
 
All Blogs
 

สาระน่ารู้เกี่ยวกับ กฎหมาย อาคารชุด

สวัสดีครับ ผมขอนำเสนอ สาระน่ารู้เกี่ยวกับ กฎหมายอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติ อาคารชุด ฉบับ ล่าสุด ปี พ.ศ. 2552 นะครับ

1. มาตรา 18 เจ้าของห้องชุดต้องช่วยกันออกค่าใช้จ่าย สำหรับทรัพย์ส่วนกลาง เจ้าของร่วมต้องออกค่าใช้จ่ายที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ค่าใช้จ่าย เช่น ค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะ ค่าใช้จ่ายการใช้กระแสไฟฟ้าส่วนที่ให้ความสว่างแก่อาคาร (นอกห้องชุด) เช่น ทางเดิน ที่จอดรถ บันได ทางเดิน ค่าจ้างพนักงานทำความสะอาด พนักงานรักษาความปลอดภัย

2. มาตรา 18 / 1 บทลงโทษเจ้าของห้องชุดที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง “ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตร 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสอง ต่อปี ของจำนวนเงินค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้ง แต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่ม ในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในการประชุมใหญ่”

๑ กรณีค้างชำระค่าใช้จ่ายสวนกลางไม่ถึง 6 เดือน ก็ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตรไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้งชำระโดยไม่คิดทบต้น ซึ่งอัตราดังกล่าวต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับนั้นด้วย
๒ กรณีที่เจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป จะต้องถูกลงโทษดังนี้
a. ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี
b. อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม
c. อาจถูกระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง
d. ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุมใหญ่


คุณสมบัติของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

“มาตรา ๓๕/๑ ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่ายี่สิบห้าปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้ามดังต่อไปนี้
๑ เป็นบุคคลล้มละลาย
๒ เป็นคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
๓ เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การ หรือหน่วงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
๔ เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ
๕ เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
๖ มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

๑ ต้องมีการประชุมใหญ่สามัญ หรือ วิสามัญ คือ การประชุมใหญ่โดยเจ้าของร่วมของห้องชุดทุกห้อง ซึ่งจะต้องมีเจ้าของห้องมาประชุมและมีคะแนนร่วมกันเป็นสัดส่วน ไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 หรือ 25 % ของ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุมใหญ่ตามกฎหมาย หากเจ้าของร่วมมาประชุมหรือมอบอำนาจไม่ครบ ต้องเรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วัน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องครบองค์ประชุมคือ 25 %
๒ การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วม หมายถึง ต้องได้ 25% ของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

คณะกรรมการนิติ ฯ ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ได้รับแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากจากเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมตามมาตรา 45

คุณสมบัติของกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
บุคคลที่มีสิทธิ์ได้รับเสนอชื่อและแต่งตั้งเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ได้แก่
๑ เจ้าของร่วม คือ เจ้าของร่วมห้องชุดหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม ซึ่งจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย
๒ ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือ ผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือ คนเสมือนไร้ความสามารถ
๓ ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวน 1 คน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม

บุคคลต้องห้ามเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

๑ ผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ บุคคลต้องห้ามมิให้เป็นกรรมการ
๒ คนที่เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้พันจากการดำรงตำแหน่งกรรมการ หรือ ถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการด้วยสาเหตุทุจริตต่อหน้าที่หรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
๓ บุคคลที่เคยถูกไล่ออก จากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ในข้อหาทุจริต่อหน้าที่ ก็ต้องห้ามมิให้เป็นกรรมการนิติบุคคลฯ
๔ บุคคลที่เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาท หรือ ความผิดลหุโทษ
การให้กรรมการพ้นจากตำแหน่งต้องให้ที่ประชุมใหญ่ลงมติเสียงข้างมาก
การประชุมใหญ่สามัญประจำปี

มาตรา 42/1 ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้ง ภายใน 120 วันนับตั้งแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด (ของ ดี ดี แมนชั่น วันปิดบัญชี คือ 30 กันยายน ของทุกปี ) ดังนั้นเราจะต้องมีการประชุมใหญ่สามัญประจำปี ก่อน 31 ธันวาคม 2552

การประชุมใหญ่สามัญประจำปีเพื่อพิจารณาเรื่องดังต่อไปนี้
1. พิจารณาอนุมัติงบดุล ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดทำขึ้นอย่างน้อย 1 ครั้ง ทุกรอบ 12 เดือน ซึ่งงบดุลของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวต้องมีรายการดังต่อไปนี้
๑ รายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุด
๒ รายการบัญชีรายรับรายจ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด
๓ ต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตราจสอบงบดุลดังกล่าว
๔ ต้องนำเสนองบดุลดังกล่าวเพื่อขออนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วัน นันแต่วันสิ้นปีบัญชี


2. พิจารณารายงานประจำปี ซึ่งนิติบุคคลอาคารชดต้องจัดทำรายงานประจำปีเพื่อแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
3. แต่งตั้งผู้สอบบัญชี งบดุลที่จะเสนอให้ที่ประชุมใหญ่พิจารณาอนุมัตินั้นต้องผ่านการตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีตรวจสอบ ดังนั้นในการประชุมใหญ่วิสามัญประจำปีต้องมีการแต่งตั้งผู้สอบบัญชีนิติบุคคลอาคารชุดด้วย
4. พิจารณาเรื่องอื่นๆ เช่น การซ่อมแซมอาคาร การซ่อมแซมลิฟต์ ข้อบังคับคอนโด


การเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ
“ มาตรา ๔๒ / ๒ ในกรณีมีเหตุจำเป็น ให้บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้
๑ ผู้จัดการ
๒ คณะกรรมการโดยมติเกินกึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ
๓ เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ในกรณีนี้ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายในสิบห้าวันนับตั้งแต่วันที่รับคำร้องขอ ถ้าคณะกรรมการมิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนข้างต้นมีสิทธิจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุม






ขั้นตอนเรียกประชุมใหญ่ที่ถูกต้อง
การเรียกประชุมใหญ่สามัญประจำปีก็ดี การเรียกประชุมใหญ่วิสามัญตามมาตรา 42/2 ก็ดี ผู้มีหน้าที่เรียกประชุมใหญ่ดังกล่าวต้องดำเนินการ ดังนี้
๑ ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุมใหญ่โดยระบุ สถานที่ที่จะประชุมใหญ่ วันและเวลาที่จะประชุมใหญ่
๒ ระเบียบวาระการประชุมใหญ่
๓ เรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมใหญ่พร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร
๔ ต้องจัดส่งหนังสือดังกล่าวให้เจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดก่อนวันประชุมไม่น้อยกว่า 7 วัน





 

Create Date : 18 กุมภาพันธ์ 2556    
Last Update : 18 กุมภาพันธ์ 2556 16:17:54 น.
Counter : 1066 Pageviews.  

กฏหมายน่ารู้เกี่ยวกับการคอนโด

สวัสดีครับ ผมขอนำเสนอ สาระน่ารู้เกี่ยวกับ กฎหมายอาคารชุด ตามพระราชบัญญัติ อาคารชุด ฉบับ ล่าสุด ปี พ.ศ. 2552 นะครับ

1. มาตรา 18 เจ้าของห้องชุดต้องช่วยกันออกค่าใช้จ่าย สำหรับทรัพย์ส่วนกลาง เจ้าของร่วมต้องออกค่าใช้จ่ายที่มีไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกันและค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการดูแลรักษาและการดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง ตามอัตราส่วนที่เจ้าของร่วมแต่ละคนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง
ค่าใช้จ่าย เช่น ค่าใช้จ่ายในการเก็บขยะ ค่าใช้จ่ายการใช้กระแสไฟฟ้าส่วนที่ให้ความสว่างแก่อาคาร (นอกห้องชุด) เช่น ทางเดิน ที่จอดรถ บันได ทางเดิน ค่าจ้างพนักงานทำความสะอาด พนักงานรักษาความปลอดภัย

2. มาตรา 18 / 1 บทลงโทษเจ้าของห้องชุดที่ไม่ชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลาง “ในกรณีที่เจ้าของร่วมไม่ชำระเงินตามมาตร 18 ภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละสิบสอง ต่อปี ของจำนวนเงินค้างชำระ โดยไม่คิดทบต้น ทั้งนี้ ตามที่กำหนดในข้อบังคับ เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้ง แต่ 6 เดือนขึ้นไปต้องเสียเงินเพิ่ม ในอัตราไม่เกินร้อยละยี่สิบต่อปี และอาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวมหรือการใช้ทรัพย์ส่วนกลางตามที่กำหนดในข้อบังคับ รวมทั้งไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในการประชุมใหญ่”

๑ กรณีค้างชำระค่าใช้จ่ายสวนกลางไม่ถึง 6 เดือน ก็ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตรไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี ของจำนวนเงินที่ค้งชำระโดยไม่คิดทบต้น ซึ่งอัตราดังกล่าวต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับนั้นด้วย
๒ กรณีที่เจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดค้างชำระค่าใช้จ่ายส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป จะต้องถูกลงโทษดังนี้
a. ต้องเสียเงินเพิ่มในอัตราไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปี
b. อาจถูกระงับการให้บริการส่วนรวม
c. อาจถูกระงับการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง
d. ไม่มีสิทธิ์ออกเสียงในที่ประชุมใหญ่

คุณสมบัติของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด

“มาตรา ๓๕/๑ ผู้จัดการต้องมีอายุไม่ต่ำกว่ายี่สิบห้าปีบริบูรณ์ และต้องไม่มีลักษณะต้องห้ามดังต่อไปนี้
๑ เป็นบุคคลล้มละลาย
๒ เป็นคนไร้ความสามารถหรือคนเสมือนไร้ความสามารถ
๓ เคยถูกไล่ออก ปลดออก หรือให้ออกจากราชการ องค์การ หรือหน่วงานของรัฐหรือเอกชน ฐานทุจริตต่อหน้าที่
๔ เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาทหรือความผิดลหุโทษ
๕ เคยถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการเพราะเหตุทุจริต หรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
๖ มีหนี้ค้างชำระค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18

การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดมีขั้นตอนดังต่อไปนี้

๑ ต้องมีการประชุมใหญ่สามัญ หรือ วิสามัญ คือ การประชุมใหญ่โดยเจ้าของร่วมของห้องชุดทุกห้อง ซึ่งจะต้องมีเจ้าของห้องมาประชุมและมีคะแนนร่วมกันเป็นสัดส่วน ไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 หรือ 25 % ของ อัตราส่วนกรรมสิทธิ์ ทั้งหมด จึงจะเป็นองค์ประชุมใหญ่ตามกฎหมาย หากเจ้าของร่วมมาประชุมหรือมอบอำนาจไม่ครบ ต้องเรียกประชุมใหม่ภายใน 15 วัน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องครบองค์ประชุมคือ 25 %
๒ การแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดจะต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงเจ้าของร่วม หมายถึง ต้องได้ 25% ของอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ทั้งหมด

คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

คณะกรรมการนิติ ฯ ประกอบด้วยกรรมการไม่น้อยกว่า 3 คน แต่ไม่เกิน 9 คน ได้รับแต่งตั้งโดยมติที่ประชุมใหญ่ต้องได้รับคะแนนเสียงข้างมากจากเจ้าของร่วมที่เข้าประชุมตามมาตรา 45

คุณสมบัติของกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด
บุคคลที่มีสิทธิ์ได้รับเสนอชื่อและแต่งตั้งเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ได้แก่
๑ เจ้าของร่วม คือ เจ้าของร่วมห้องชุดหรือคู่สมรสของเจ้าของร่วม ซึ่งจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย
๒ ผู้แทนโดยชอบธรรม ผู้อนุบาล หรือ ผู้พิทักษ์ในกรณีที่เจ้าของร่วมเป็นผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือ คนเสมือนไร้ความสามารถ
๓ ตัวแทนของนิติบุคคลจำนวน 1 คน ในกรณีที่นิติบุคคลเป็นเจ้าของร่วม

บุคคลต้องห้ามเป็นกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด

๑ ผู้เยาว์ คนไร้ความสามารถ หรือคนเสมือนไร้ความสามารถ บุคคลต้องห้ามมิให้เป็นกรรมการ
๒ คนที่เคยถูกที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมลงมติให้พันจากการดำรงตำแหน่งกรรมการ หรือ ถูกถอดถอนจากการเป็นผู้จัดการด้วยสาเหตุทุจริตต่อหน้าที่หรือมีความประพฤติเสื่อมเสียหรือบกพร่องในศีลธรรมอันดี
๓ บุคคลที่เคยถูกไล่ออก จากราชการ องค์การหรือหน่วยงานของรัฐหรือเอกชน ในข้อหาทุจริต่อหน้าที่ ก็ต้องห้ามมิให้เป็นกรรมการนิติบุคคลฯ
๔ บุคคลที่เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาถึงที่สุดให้จำคุก เว้นแต่เป็นโทษสำหรับความผิดที่ได้กระทำโดยประมาท หรือ ความผิดลหุโทษ
การให้กรรมการพ้นจากตำแหน่งต้องให้ที่ประชุมใหญ่ลงมติเสียงข้างมาก




การประชุมใหญ่สามัญประจำปี
มาตรา 42/1 ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญปีละหนึ่งครั้ง ภายใน 120 วันนับตั้งแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด (ของ ดี ดี แมนชั่น วันปิดบัญชี คือ 30 กันยายน ของทุกปี ) ดังนั้นเราจะต้องมีการประชุมใหญ่สามัญประจำปี ก่อน 31 ธันวาคม 2552
การประชุมใหญ่สามัญประจำปีเพื่อพิจารณาเรื่องดังต่อไปนี้
1. พิจารณาอนุมัติงบดุล ซึ่งนิติบุคคลอาคารชุดต้องจัดทำขึ้นอย่างน้อย 1 ครั้ง ทุกรอบ 12 เดือน ซึ่งงบดุลของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวต้องมีรายการดังต่อไปนี้
๑ รายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคลอาคารชุด
๒ รายการบัญชีรายรับรายจ่ายของนิติบุคคลอาคารชุด
๓ ต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตราจสอบงบดุลดังกล่าว
๔ ต้องนำเสนองบดุลดังกล่าวเพื่อขออนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วัน นันแต่วันสิ้นปีบัญชี

2. พิจารณารายงานประจำปี ซึ่งนิติบุคคลอาคารชดต้องจัดทำรายงานประจำปีเพื่อแสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม
3. แต่งตั้งผู้สอบบัญชี งบดุลที่จะเสนอให้ที่ประชุมใหญ่พิจารณาอนุมัตินั้นต้องผ่านการตรวจสอบโดยผู้สอบบัญชีตรวจสอบ ดังนั้นในการประชุมใหญ่วิสามัญประจำปีต้องมีการแต่งตั้งผู้สอบบัญชีนิติบุคคลอาคารชุดด้วย
4. พิจารณาเรื่องอื่นๆ เช่น การซ่อมแซมอาคาร การซ่อมแซมลิฟต์ ข้อบังคับคอนโด

การเรียกประชุมใหญ่วิสามัญ
“ มาตรา ๔๒ / ๒ ในกรณีมีเหตุจำเป็น ให้บุคคลดังต่อไปนี้มีสิทธิเรียกประชุมใหญ่วิสามัญเมื่อใดก็ได้
๑ ผู้จัดการ
๒ คณะกรรมการโดยมติเกินกึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ
๓ เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่าร้อยละยี่สิบของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุมต่อคณะกรรมการ ในกรณีนี้ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายในสิบห้าวันนับตั้งแต่วันที่รับคำร้องขอ ถ้าคณะกรรมการมิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนข้างต้นมีสิทธิจัดให้มีการประชุมใหญ่วิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุม
ขั้นตอนเรียกประชุมใหญ่ที่ถูกต้อง
การเรียกประชุมใหญ่สามัญประจำปีก็ดี การเรียกประชุมใหญ่วิสามัญตามมาตรา 42/2 ก็ดี ผู้มีหน้าที่เรียกประชุมใหญ่ดังกล่าวต้องดำเนินการ ดังนี้
๑ ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุมใหญ่โดยระบุ สถานที่ที่จะประชุมใหญ่ วันและเวลาที่จะประชุมใหญ่
๒ ระเบียบวาระการประชุมใหญ่
๓ เรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุมใหญ่พร้อมด้วยรายละเอียดตามสมควร
๔ ต้องจัดส่งหนังสือดังกล่าวให้เจ้าของร่วมหรือเจ้าของห้องชุดก่อนวันประชุมไม่น้อยกว่า 7 วัน

องค์ประชุมใหญ่ต้อง ต้องมีผุ้มาประชุมซึ่งมีเสียงลงคะแนนรวมกันไม่น้อยกว่า หนึ่งในสี่ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด คือเอาจำนวนตารางเมตรทั้งหมด ต้องได้ 25 % ขึ้นไปจึงจะครบองค์ประชุม




 

Create Date : 13 กันยายน 2554    
Last Update : 13 กันยายน 2554 9:24:13 น.
Counter : 1836 Pageviews.  

จากผู้เช่า เป็นเจ้าของ

เท้าความไปเมื่อปี ๔๙ ผมได้จองซื้อคอนโดวันแถวลาดพร้าว
หลังจากที่ได้อาศัยข้อมูลในเวปพันธ์ทิพย์ ห้องชายคา คอนโด เลยตัดสินใจลางานไปจอง การอ่านความเห็นของคนที่คนส่วนใหญ่มองว่าเป็นกูรู ก็มีผลต่อการตัดสินใจของเราเหมือนกัน ตอนนั้นประสบการณ์เรายังอ่อนด้อยในเรื่องคอนโดเป็นอย่างมาก

บรรยากาศวันจองก็เต็มไปด้วยผู้คน ที่ซื้ออยู่เองก็มี เก็งกำไรก็เยอะ เราได้มาห้องหนึ่ง กะเอาไว้อยู่เอง คอนโดมี เก้าชั้น เราได้ห้องมุมชั้นแปด
จำเนียรกาลผ่านไป เมื่อเดือนเมษายน ๕๑ ทางโครงการแจ้งว่าจำเป็นต้องทำการทุบชั้นเก่าทิ้ง เพราะเกินกว่าความสูงที่กฏหมายกำหนด คือมันจะเกิน ๒๓ เมตร ต้องเว้นระยะข้างมากกว่าเดิม ซึ่งคอนโดคงเว้นไม่ได้เพราะติดบ้านคน เขาถามเราว่าจะเอาไหม
เราบอกว่า เราไม่อยากอยู่ชั้นบนสุด ร้อน รั่ว ซึม ขอเงินเราคืนมาเถอะ เขาก็ให้คืน แต่เราต้องไปเซ็นต์สัญญาว่าจะไม่ฟ้องเขา
หลังจากนั้นมาเราก็เริ่มหันมามองคอนโดเก่านอกกระแสซักหน่อย
ในที่สุดผมก็ได้ซื้อคอนโดเก่า สร้างเมื่อปี ๓๗ แต่ตอนนั้นไม่ได้คิดอะไร
ว่ามันเก่า ที่ซื้อเพราะอยากมีที่อยุ่ ไม่อยากเช่า อยากแต่งห้อง อะไรประมาณนี้
ซื้อแล้วก็ทำ ซ่อมแซม ทาสีใหม่ หมดไปหลายบาทอยู่ แต่ก็พอรับได้
เมื่อก่อนไม่ทราบเลยว่า คอนโดเก่า ซึ่งไม่ใช่ยี่ห้อหลักๆ จะมีปัญหาได้มากมายถึงเพียงนี้

มาดูที่ความผิดพลาดที่ละข้อนะครับ
1. ราคาซื้อขาย คอนโดเก่าแห่งนี้ มีผุ้จัดการคอยดูแลเรื่องการซื้อขายด้วย และดูแลสำหรับคนฝากห้องให้เช่า ป้าแกจะดูแลทุกอย่าง ที่เป็นผลประโยชน์ เวลาคนมาบอกขายห้อง แกก็จะบอกราคาเกินไว้และไม่ให้คนซื้อกับคนขายเจอกัน โดยเด้ดขาด อันนี้ไม่ว่ากัน ตอนที่ผมซื้อ ก็เพิ่งไปเจอเจ้าของตัวจริงที่สำนักงานที่ดิน เลยรู้ว่าเขาบอกขายเอาส่วนต่างตั้ง ห้าหมื่น
2. การซ่อมแซมห้อง และการตรวจเช็คเบื้องต้น

เนื่องจากห้องที่ซื้อ เขาให้คนเช่ามาตั้งแต่ลูกชายแกเรียนจบ เป็นเวลากว่าสิบปี ตอนแรกพื้นห้องก็ปูปาร์เก้ พอปลวกขึ้นก็เอาปาร์เก้ ออก ปูกระเบื้องแทน แต่ส่วนที่เป็นตู้เสื้อผ้า ตุ้หนังสือที่เป็นบิลด์อิน ไม่ได้เอาไม้ปาร์เก้ ก็เป็นที่อยู่อาศัยของปลวก
ตอนเห็นสภาพห้องครั้งแรก เราก็คิดว่าเออปรับปรุงคงไม่กี่บาทหรอก
หาช่าง ช่วงนั้นเป็นช่วงก่อสร้างกำลังบูม ช่างหายากอยู่ เลยไปได้บริษัทรับเหมาของน้องชาย คนที่ทำงานเดียวกัน ราคาก็ไม่ถูกเลย

ช่างก็ฝีมืองั้นๆ ทำไม่เรียบร้อย แต่ก็จำใจใช้ไปเพราะอยากมาอยู่ที่นี่
ถ้าย้อนเวลากลับไปได้ จะทำสิ่งต่อไปนี้เอง
1. ทาสีห้องเอง ประหยัดดี ไม่ยาก ช่างมันก็ไม่ทาดีไปกว่าเราเท่าไหร่หรอก
2. จ้างทำไปทีละส่วน เช่น รื้อ ปรับ ห้องน้ำก่อน ติดประตู จะค่อยๆหาช่าง และจะเปรียบเทียบราคาก่อน
อื่นๆ อะไรทำเองได้ก็จะทำ ถ้ามีเวลา
ภาคอยู่อาศัยต่อ

ปํญหาคลาสสิคเมื่อเวลาผ่านไปของคอนโดก็คือ
๑ เจ้าของไม่ค่อยอยู่เอง ทั้งตึกมี ๓๐๐ ห้อง แต่อยู่เองไม่ถึง เจ็ดสิบห้อง เป็นห้องเช่าเป็นส่วนใหญ่ สำนึกในการักษาทรัพย์ส่วนกลางก็น้อยลง ตึกก็โทรมลงทุกวัน เจ้าของก็รอเก็บแต่ค่าเช่าไม่มาดูแล สภาพก็กลายเป็นสลัมลอยฟ้า
๒ นิติบุคคล ก็มีปัญหา เราไม่รู้ว่าแบรนด์ดังๆ เขาจะมีปัญหาหรือไม่เมื่อเวลาผ่านไป แต่ของตึกเรามี
ค่าส่วนกลาง เก็บตารางเมตรละสิบบาท ตั้งแต่เริ่มสร้าง ผ่านมาสิบเจ็ดปีก็สิบบาท ไม่มีใครยอมให้ขึ้น มีลิฟต์สองตัว ซึ่งถึงเวลาต้องเปลี่ยนลวดสลิงค์แต่ก็มีเงินไม่พอที่จะเปลี่ยน

ล้างแทงค์ซึ่งน้ำเหม็นขี้โคลนมาก ก็ไม่มีเงิน ทุกวันนี้รายรับ กับรายจ่ายก็ปริ่มๆ ใครจะซื้อคอนโดมือสอง ขอดูงบการเงินของนิติด้วยนะครับ




 

Create Date : 30 มิถุนายน 2554    
Last Update : 30 มิถุนายน 2554 22:26:02 น.
Counter : 602 Pageviews.  


BlogGang Popular Award#13


 
ภูมิพัฒน์
Location :


[Profile ทั้งหมด]

ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 35 คน [?]




Friends' blogs
[Add ภูมิพัฒน์'s blog to your web]
Links
 

 Pantip.com | PantipMarket.com | Pantown.com | © 2004 BlogGang.com allrights reserved.