space
space
space
 
ตุลาคม 2564
 
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31 
space
space
28 ตุลาคม 2564
space
space
space

ธนาคารแห่งประเทศไทยลืมมาตรการ LTV ของตนเองไปแล้ว?

             มาตรการ LTV เป็นประโยชน์แต่เมื่อเร็วๆ นี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ “ยกเลิก” มาตรการที่ตนเองเคยออกไปแล้ว เรามาทบทวนมาตรการของ ธปท.กัน

            ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้นำเอกสารเผยแพร่ของ ธปท. มาให้พิจารณา​ ซึ่งเป็นเอกสารเผยแพร่ของ ธปท.เอง เรื่อง “คิดจะซื้อบ้านต้องรู้จัก ‘มาตรการ LTV’” (https://cutt.ly/SRU9I00)
 

ทำไมต้องมี LTV

            “เหตุผลสำคัญที่ต้องออกมาตรการ LTV ก็เพื่อช่วยยกระดับมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านให้อยู่ในเกณฑ์ที่เหมาะสม ไม่กระตุ้นให้ประชาชนก่อหนี้เกินตัว รวมถึงการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกินควร อันจะช่วยสนับสนุนให้เกิดการเติบโตเศรษฐกิจอย่างยั่งยืนต่อไป”

            “LTV นั้นย่อมาจากคำเต็มว่า loan-to-value ratio หมายถึง อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาบ้าน ตัวอย่างเช่น หากบ้านราคา 2 ล้านบาท และกำหนดให้ LTV = 90% หมายความว่าเราจะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านได้เพียง 1.8 ล้านบาท (90% x 2 ล้าน) และต้องวางเงินดาวน์อีก 2 แสนบาทสำหรับส่วนที่เหลืออีก 10% ของราคาบ้านนั่นเอง”

 

ทำไม ธปท. ถึงต้องออกมาตรการ LTV?

            “ในช่วงที่ผ่านมา ธปท. ได้มีการติดตามสภาวะตลาดสินเชื่อบ้านอย่างต่อเนื่อง และเริ่มพบว่าตัวเลขหนี้เสีย (NPL) มีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ในขณะเดียวกันก็พบว่ามีผู้กู้จำนวนหนึ่งที่กู้ซื้อบ้านหลายหลังพร้อม ๆ กัน ซึ่งเกิดจากการที่ธนาคารพาณิชย์มีการหย่อนมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อบ้านลงเพื่อการแข่งขัน ส่งผลให้คนสามารถกู้เงินซื้อบ้านหลายหลังพร้อมกันได้ง่ายขึ้น นำไปสู่การเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์และการบิดเบือนของราคาบ้าน กล่าวคือ ราคาบ้านเพิ่มสูงขึ้นเนื่องจาก demand เทียม ไม่ใช่ความต้องการซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยจริง ซึ่งหากปล่อยให้อยู่ในสภาวะเช่นนี้ไปเรื่อย ๆ อาจจะเกิดภาวะฟองสบู่แตกและส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจโดยรวมได้”

 

ประโยชน์ของ LTV

“ในภาพรวม มาตรการ LTV จะช่วยลดความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นกับระบบเศรษฐกิจไทย นอกจากนี้ยังมีส่งผลดีกับกลุ่มต่าง ๆ ดังนี้

            - ผู้ที่กู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง : ซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น เนื่องจากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลง

            - ผู้ที่กู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร : จะประเมินความเสี่ยงในการลงทุนได้ดีขึ้น ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป รวมถึงลดความเสี่ยงที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้จะปรับตัวลงรุนแรงในอนาคตอันเนื่องมาจากภาวะฟองสบู่แตก 

            - ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (เจ้าของโครงการ) : สามารถประเมินความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง (real demand) ได้ดีขึ้น วางแผนการลงทุนได้เหมาะสมมากขึ้น

            - สถาบันการเงิน : ลูกหนี้มีคุณภาพดีขึ้น ลดภาระการกันสำรองหนี้เสีย”

 

มาตรการ LTV ในต่างประเทศ

​          ในหลาย ๆ ประเทศก็มีการใช้มาตรการ LTV เช่นกัน แต่ความเข้มและลักษณะการบังคับใช้อาจแตกต่างกันไปตามบริบทของประเทศนั้น ๆ”

           “ที่ผ่านมา มาตรการ LTV ไม่ได้มีใช้แค่ในประเทศไทย แต่มีการใช้ในหลายประเทศเพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อระบบเศรษฐกิจที่อาจเกิดขึ้น โดยประเทศส่วนใหญ่บังคับใช้เกณฑ์ LTV ในช่วง 60%-85% (หรือเท่ากับการวางเงินดาวน์ 15%-40%) และมีลักษณะในการบังคับใช้ได้หลายแบบขึ้นกับบริบทของประเทศนั้น ๆ เช่น (1) ตามจำนวนสัญญากู้ซื้อบ้าน (2) ตามวัตถุประสงค์เพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อลงทุน (3) ตามพื้นที่ที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับขึ้นเร็ว และ (4) ตามมูลค่าหลักประกันหรือแหล่งรายได้ของผู้กู้ โดยในประเทศที่มีปัญหาฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์หรือประเทศที่มีพื้นที่จำกัดเมื่อเทียบกับจำนวนประชากร อาทิ ฮ่องกง สิงคโปร์ มักจะเห็นการกำหนดมาตรการ LTV ที่ค่อนข้างเข้มงวด เพื่อป้องกันไม่ให้ราคาบ้านสูงขึ้นเร็วเกินกว่ากำลังซื้อของคนส่วนใหญ่”




Create Date : 28 ตุลาคม 2564
Last Update : 28 ตุลาคม 2564 16:34:53 น. 0 comments
Counter : 71 Pageviews.
(โหวต blog นี้) 

ชื่อ :
Comment :
  *ใช้ code html ตกแต่งข้อความได้เฉพาะสมาชิก
 
space

สมาชิกหมายเลข 3667613
Location :


[ดู Profile ทั้งหมด]

ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
ผู้ติดตามบล็อก : 1 คน [?]






space
space
[Add สมาชิกหมายเลข 3667613's blog to your web]
space
space
space
space
space