<<
ธันวาคม 2562
 
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031 
 
3 ธันวาคม 2562
 

ประสบการณ์ซื้อที่ดิน..ต้องทำอะไรบ้าง

ที่ดินผืนนี้ที่ซื้อมาด้วยน้ำพักน้ำแรง ตั้งอยู่ในจังหวัดปราจีนบุรี การจะหาที่ดินสักแปลงเพื่อปลูกบ้านนั้นมีองค์ประกอบมากมายที่ต้องคิดพิจารณา จากประสบการณ์ส่วนตัวที่มาจากการเที่ยวเสาะหาซื้อที่ดินและบ้านมือสองมา

การพิจารณาสภาพแวดล้อมที่ดิน

  • ตรวจสอบที่ดินที่จะซื้อให้ทั่วด้วยตัวเอง เตรียมรองเท้าบูทไปด้วยเลยพร้อมเดินลุย
  • ตอนไปดูที่ดินจริงๆควรเช็คหมุดเขตที่ดินให้ครบตามจุดที่มีในโฉนด เพราะหลายครั้งผู้ขายชอบบอกขนาดเกินจริง 
  • เจ้าของที่ดินเป็นใคร อายุเท่าไร มีหน้าตาอย่างไร จะได้แน่ใจว่าซื้อที่ดินจากเจ้าของที่ดินจริง หรือถ้าเป็นนายหน้าก็ควรขอข้อมูลของนายหน้าไว้ เอาชื่อเอาเบอร์ไปเสิร์ชหาใน google ว่าเคยโกงมาหรือเปล่า
  • ควรซื้อที่ดินที่มีเสาไฟฟ้าผ่านแล้ว มีน้ำปะปาเข้าถึงที่ดิน
  • อย่าซื้อที่ดินที่ต่ำกว่าถนน เพราะเสี่ยงต่อน้ำท่วมและต้องถมดินเพิ่มตอนปลูกบ้าน ซึ่งราคาค่าถมดินนั้นสูงมาก ถ้าได้ที่ดินที่สูงกว่าถนนได้ก็ยิ่งดี
  • ถ้าจะให้ดีควรเช็คข่าวคราวที่ดินแปลงนี้ว่ามีเหตุน้ำแล้ง น้ำท่วมบ้างหรือไม่ 
  • ที่ดินที่ซื้อควรมีทางเข้าออก มีถนน อย่างน้อยติดที่ดินด้านใดด้านหนึ่ง เช็คให้ดีว่าถนนนี้เป็นทางสาธารณะประโยชน์หรือไม่ เช็คกับกรมที่ดินได้
  • ที่ดินควรมีแหล่งน้ำธรรมชาติอยู่ไม่ไกลมาก ในกรณีที่จะทำเกษตร
  • ถ้าที่ดินติดแม่น้ำควรหาเวลามาดูช่วงน้ำขึ้นน้ำลง และเผื่อในกรณีที่ดินงอกกับที่ดินหาย
  • ควรใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เช่น ตลาด โรงพยาบาล โรงเรียน สถานีรถไฟ โรงพัก ร้านค้า เป็นต้น 
  • ไม่เป็นที่ดินโดดเดี่ยว ควรมีเพื่อนบ้านใกล้เคียงบ้าง ไม่ไกลจากบ้านผู้ใหญ่บ้าน อบต. หรือเทศบาลมากเกินไป
  • อย่าเลือกที่ดินที่อยู่ใกล้วัดจนเกินไปและอย่าอยู่ใกล้เสาไฟฟ้าแรงสูง
  • ดูว่าที่ดินที่ซื้ออยู่ในผังสีอะไร เหมาะกับการอยู่อาศัยหรือไม่ เช็คระยะร่นและเรื่องการเวนคืนไว้ด้วยก็จะดี
การพิจารณาในเรื่องเอกสารโฉนดและการทำสัญญา
  • เป็นที่ดินที่มีโฉนดชัดเจน เป็น นส.4 ก. [ครุฑสีแดง] จะดีที่สุดเพราะเป็นโฉนดที่สามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้ (และใช้กู้เแบงค์ขอสินเชื่อปลูกบ้านได้) ถ้าเป็นนส.3 จะต้องตรวจสอบเยอะมาก
  • ขอสำเนาโฉนดมาด้วยเพื่อเอาข้อมูลไปเช็คคร่าวๆในเว็บกรมที่ดินที่ https://dolwms.dol.go.th/tvwebp/
  • เป็นที่ดินที่ไม่ติดภาระ พร้อมโอนจะดีที่สุด ตรวจหลังโฉนด ชื่อเจ้าของ ติดจำนองติดคดี ติดอายัดอะไรหรือไม่ ที่ดินติดจำนองติดเช่า ติดสัญญาระยะยาวอะไรไหม มีโฉนดตัวจริงแสดงชัดเจน 
  • เลี่ยงซื้อที่ดินที่ยังไม่แบ่งโฉนด
      - เพราะเสียเวลาและผู้ขายอาจตุกติกได้ เพราะเราต้องรอการรังวัดเพื่อแบ่งโฉนดออกมาต้องรอคิวรังวัดเป็นเวลานาน
      - การรังวัดนั้นต้องแจ้งเจ้าของที่ดินใกล้เคียงที่ติดกับที่ดินแปลงนั้น ซึ่งการตามมาให้ครบในวันเดียวค่อนข้างยากและใช้เวลา
      - หลายกรณีมีข้อพิพาทกันด้วยจะเป็นเหตุทำให้เกินเวลาที่ระบุไว้ในสัญญาซื้อขายจนทำให้ผู้ขายหาเรื่องยึดเงินมัดจำเรา
  • ถ้าเช็คกับกรมที่ดินได้ก็จะดี ว่าที่ดินที่จะซื้อเป็นที่ดินเปล่าอย่างที่เห็นกับตาหรือไม่ บางที่ดินนั้นมีสิ่งปลูกสร้างมาก่อนและโดนรื้อไปแล้วแต่ในข้อมูลที่ดินระบุว่ามีสิ่งปลูกสร้างอยู่อาจจะมีปัญหาตามมาได้ รวมไปถึงกรณีที่ข้อมูลที่ดินระบุว่าเป็นที่ดินเปล่าแต่ที่ดินจริงกลับมีสิ่งปลูกสร้างก็ทำให้มีปัญหาทีหลังด้วยเช่นกันต้องมีใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกโดยอบต.หรือเทศบาลมากำกับด้วย 
  • ตอนทำสัญญาซื้อขาย ผู้ขายในสัญญาควรเป็นชื่อที่ตรงในโฉนด ลงรายละเอียดให้ครบในเรื่องการค่าโอน ภาษีต่างๆว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ จ่ายเงินมัดจำประมาณ 10%
  • ทำการซื้อขายที่ดินที่กรมที่ดินเท่านั้น และเก็บใบเสร็จสัญญาซื้อขายที่ได้กรมที่ดินไว้ให้ดีด้วย
  • การซื้อที่ดินเปล่าจะกู้เงินแบงค์ได้ยาก แบงค์ส่วนใหญ่ไม่ปล่อยสินเชื่อสำหรับที่ดินเปล่า ควรเตรียมเป็นเงินสดและเตรียมค่าโอนจดจำนองภาษีเผื่อไปด้วย หากไม่มีเงินสดจะทำได้โดยเอาสินทรัพย์จำนองกับแบงค์และนำเงินสดออกมาแทน
เอกสารที่ควรเตรียม
บุคคลธรรมดา
  • โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
  • บัตรประจำตัวประชาชน บัตรประจำตัวข้าราชการ พนักงานรัฐวิสาหกิจ
  • ทะเบียนบ้าน
  • หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล
  • ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า
  • มรณบัตรคู่สมรส
  • หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส 
  • ถ้ามีการแปลงสัญชาติ ให้นำหลักฐานการแปลงสัญชาติมาแสดงด้วย
ซื้อที่ดินที่มีสิ่งปลูกสร้าง (บ้านมือสอง)



เนื่องจากช่วงแรกของการหาซื้อที่ดินเปล่า เรามีเงินเก็บไม่มากพอเพราะกว่าจะเก็บเงินได้ราคาที่ดินก็เพิ่มสูงขึ้นตลอดเวลา จึงมองหาทางเลือกอื่นเลยมองหาบ้านมือสองเพื่อหวังว่าจะได้กู้ขอสินเชื่อกับแบงค์ได้ ด้วยความไม่รู้และไม่สามารถหาข้อมูลได้จึงต้องเสียเวลาและได้ประสบการณ์มาด้วยตัวเองแทน
  • บ้านไม้ แบงค์ไม่ให้สินเชื่อ มีแนวโน้มที่จะกู้ไม่ได้สูงมาก อันนี้เสียเวลาไปดูและเกือบทำสัญญาซื้อขายแล้วแต่ด้วยความไม่แน่ใจเลย ขอไปคุยกับแบงค์ก่อน แบงค์แจ้งว่าถ้าเป็นบ้านที่สร้างด้วยไม้สักทองทั้งหลังอาจจะพิจารณาได้บ้าง T__T
  • บ้านครึ่งไม้ครึ่งปูน ชั้นบนเป็นไม้ ชั้นล่างเป็นปูน เราคิดว่าถ้าไม้ล้วนไม่ผ่านลองมีปูนผสมไปด้วยอาจจะได้บ้าง จึงได้ถ่ายรูปบ้านมาเสนอกับแบงค์ก็มีแนวโน้มว่าจะได้ แต่น้อยมากกกกกก เรียกว่าแทบจะได้แค่ค่าที่ดิน(แบบราคาประเมิน+ส่วนที่เป็นปูน) เหมือนได้ไม่ถึง 50% และบ้านที่มีในที่ดินนั้นต้องมีใบอนุญาตปลูกสร้างด้วย ถ้าไม่มีใบนี้ก็ไม่ผ่าน มีทางเดียวต้องให้ผู้จะขายไปขอให้จากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นนั้น ออกหนังสือรับรองสิ่งปลูกสร้างให้ เพื่อให้แบงค์ประเมินสิ่งปลูกสร้างนั้น บอกเลยว่ามึนไปหมด ถ้าทำทุกอย่างผ่านได้หมดก็ต้องจ่ายส่วนต่างเยอะมากจนไม่เหลือเงินจะรีโนเวทบ้านได้
  • บ้านปูน มีแนวโน้มที่แบงค์จะปล่อยสินเชื่อให้ได้แต่จะให้ได้ไม่มาก เผื่อเงินสดไว้เสมอ ซึ่งบ้านนี้ก็ต้องมีใบอนุญาตปลูกสร้างด้วยเช่นกัน 
    • สภาพบ้านก็ต้องตรงกับใบอนุญาตก่อสร้างบ้านด้วย 
    • มีทะเบียนบ้านถูกต้องไม่ใช่ทะเบียนบ้านชั่วคราว
    • โฉนด จะต้องระบุในใบสัญญาซื้อขายว่าขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง  
    • ควรมีเอกสารในการขอเลขที่บ้านด้วยก็จะดี เผื่อต้องใช้ (ในกรณีที่ผู้ขอเลขที่บ้านเป็นคนละคนกับคนที่มีชื่อในโฉนด)
    • ในกรณีที่โชคร้ายที่สุด ถ้าซื้อบ้านด้วยเงินสดไม่กู้แบงค์เลย เป็นบ้านที่ไม่มีใบอนุญาตปลูกสร้างอาจโดนคำสั่งเขตรื้อถอนในทีหลังหากโดนตรวจพบ(โอ๊ยยย คิดหนักเลยข้อนี้)
  • ถ้าเป็นบ้านในโครงการจัดสรรหรือบ้านนี้เคยมีการซื้อขายมาก่อน ต้องมีหนังสือสัญญาขายที่ดิน (ทด.๑๓)ที่เจ้าของบ้านได้มาตอนที่ซื้อบ้านมา
จากทุกอย่างที่ประสบมาบอกเลยว่า ค่อนข้างกลัวปัญหาที่จะตามมาทีหลังเพราะเราเป็นคนธรรมดาที่ไม่ใครให้คำแนะนำ จึงต้องเลือกวิธีที่เข้าใจง่ายและไม่มีปัญหาที่หลัง จึงเลือกซื้อที่ดินเปล่ามาได้แปลงนึงจำนวน 5 ไร่กว่าในปี 2560

และในปลายปี 2562 ที่ผ่านมาก็เตรียมการปลูกบ้านในที่ดินนี้โดยการขอสินเชื่อแบงค์อย่างละเอียดสุดๆ ที่จะเล่าในตอนต่อไป ติดตามได้นะคะ ^__^


Create Date : 03 ธันวาคม 2562
Last Update : 3 ธันวาคม 2562 12:18:43 น. 0 comments
Counter : 300 Pageviews.  
(โหวต blog นี้) 

ผู้โหวตบล็อกนี้...
คุณRananrin

 
Name
* blog นี้ comment ได้เฉพาะสมาชิก
Opinion
*ส่วน comment ไม่สามารถใช้ javascript และ style sheet

ยัยน่าแกล้งแก้มป่อง
 
Location :
ปราจีนบุรี Thailand

[ดู Profile ทั้งหมด]

ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 3 คน [?]




ยินดีที่ได้รู้จักทุกๆคนนะคะ ชื่อ ตาล ค่ะ
จากกราฟฟิกดีไซน์ที่ทำงานอย่างไม่เห็นเดือนเห็นตะวัน
อยากเปลี่ยนชีวิตใหม่สู่การทำเกษตรอินทรีย์กับครอบครัว
[Add ยัยน่าแกล้งแก้มป่อง's blog to your web]

 
pantip.com pantipmarket.com pantown.com