การใช้ประโยชน์ หลักคิดสำคัญของการเลือกทำเลที่ตั้ง แวดวงลงทุนอสังหาฯ เชื่อกันว่า สิ่งสำคัญสุดที่ชี้ความโดดเด่นและน่าสนใจของอสังหาฯไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโดฯ ตึกแถว ร้านค้า ฯลฯ จะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลักเพียงสองตัวเท่านั้น นั่นก็คือ ทำเล (Location)หรือโซนพื้นที่ในเมืองหรือชุมชนใดชุมชนหนึ่งที่อสังหาฯ นั้นตั้งอยู่ และ ที่ตั้ง(Site) หรือตำแหน่งที่ตั้งของอสังหาฯว่าอยู่ตรงส่วนไหนของทำเล ภายใต้หลักคิดหรือกฎทองที่ว่า ทำเลดีอย่างเดียวไม่พอที่ตั้งจะต้องดีด้วย 
อย่างไรก็ดี ทำเลที่ตั้งชั้นเลิศของอสังหาฯ แต่ละประเภทจะไม่เหมือนกันเพราะขึ้นกับลักษณะการใช้ประโยชน์เป็นสำคัญ ยกตัวอย่าง เช่น ทำเลที่ตั้งชั้นดีของอาคารสำนักงาน(OfficeBuildings) มักไม่ใช่ทำเลที่ตั้งซึ่งเหมาะสมสำหรับ คลังสินค้า หรือทำเลที่ตั้งชั้นยอดสำหรับการอยู่อาศัยก็อาจจะเป็นทำเลที่ตั้งยอดแย่ สำหรับชอปปิงเซ็นเตอร์ (Shopping Centers) หรือศูนย์ค้าปลีก ก็เป็นได้ ดังนั้นการประเมินความน่าสนใจของทำเลที่ตั้งทุกครั้งจึงจำเป็นต้องตอบคำถามตัวเองให้ได้เสียก่อนว่าที่ดิน หรืออสังหาฯ นั้นๆ จริงๆ แล้วเจ้าของมีแผนจะนำมาใช้ประโยชน์อะไรต่อไปในอนาคต เพื่อให้เห็นภาพชัดเจนและเอาไปประยุกต์ใช้ประโยชน์ได้ขออนุญาตหยิบยกวิธีการและเช็คลิสต์ในการเลือกทำเลที่ตั้งของอสังหาฯ 2 กลุ่มหลักคือ ที่อยู่อาศัย และ อสังหาฯที่นำมาใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์เฉพาะอย่าง (Special Use Properties) มาแสดงและเปรียบเทียบให้เห็นความแตกต่างดังนี้ 1. ที่อยู่อาศัย อสังหาฯ ในกลุ่มนี้ครอบคลุมตั้งแต่บ้าน คอนโดฯ รวมถึงอพาร์ตเมนต์อาคารต่างๆ ที่ใช้อยู่เองหรือให้เช่าด้วย 1.1 หลักการเลือกทำเล · เป็นพื้นที่ที่มีความน่าดึงดูดใจในการอยู่อาศัย และมีแนวโน้มจะดีขึ้นเรื่อยๆไม่เสื่อมโทรมลง · ทำเลนั้นเอื้ออำนวยให้ผู้อยู่อาศัยสะดวก สบายอยู่แล้วมีความสุข เนื่องจากมีแหล่งชอปปิงติดกับระบบขนส่งสาธารณะ สามารถเดินทางไปยังแหล่งงานสะดวกใกล้สวนสาธารณะโรงภาพยนตร์ วัดหรือโบสถ์ ฯลฯ · คุณภาพของผู้เช่าในพื้นที่บริเวณนั้นจะต้องดีและโอกาสเกิดปัญหาในการบริหารจัดการและควบคุมดูแลมีน้อย · เป็นทำเลที่สะดวกและง่ายในการเดินทางโดยรถยนต์ส่วนตัวและขนส่งมวลชนสาธารณะ · เป็นพื้นที่ที่กำลังพัฒนาและเจริญเติบโตยิ่งนานวันเท่าไหร่ จะยิ่งดีและมีคนเข้ามาอยู่อาศัยมากขึ้นเรื่อยๆ · ต้องเป็นพื้นที่ที่ไม่ปรากฏว่ามีมลภาวะใดๆ รบกวนเช่น มลภาวะทางเสียง แสง และกลิ่น · อยู่ในพื้นที่ที่ไม่ถูกควบคุมหรือมีเงื่อนไขในการก่อสร้าง หรือดำเนินธุรกิจใดๆ · สภาพแวดล้อมกายภาพโดยทั่วไปในพื้นที่เอื้ออำนวยต่อความสุข ความสงบในการอยู่อาศัยเป็นอย่างดี · การใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ที่เป็นอยู่ในปัจจุบันต้องสอดคล้องกับผังเมืองในพื้นที่ กฎหมายควบคุมการก่อสร้างและเงื่อนไขที่ระบุไว้ในโฉนดหรือเอกสารสิทธิ · พื้นที่กำลังมีโครงการการพัฒนาใหม่ๆ เกิดขึ้นหรือกำลังมีการปรับปรุงข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ในผังเมือง ซึ่งสิ่งต่างๆ เหล่านี้เมื่อเกิดขึ้นแล้วจะต้องเป็นประโยชน์กับพื้นที่และไม่ส่งผลกระทบในทางลบอย่างเด็ดขาด 1.2 หลักการเลือกที่ตั้ง ü ต้องมีที่จอดรถมากเพียงพอสำหรับทั้งผู้อยู่อาศัยและแขกที่แวะเวียนมาหา ü ใหญ่และกว้างขวางเพียงพอ และเอื้ออำนวยต่อการขยับขยายในอนาคตด้วย ü เป็นพื้นที่ที่ไม่มีปัญหาในเรื่องความมั่นคงและคุณภาพของดินซึ่งอาจส่งผลทำให้อสังหาริมทรัพย์เสื่อมโทรมลงในอนาคตได้ ü ต้องไม่มีน้ำขัง มีช่องทางระบายน้ำและสามารถระบายน้ำได้ดี เมื่อมีฝนตก หรือเมื่อมีการใช้น้ำในพื้นที่ ü ที่ตั้งต้องสะดวกในการเข้าออกถนนใหญ่ 2. อสังหาฯ ใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์เฉพาะเจาะจง อสังหาฯ ในกลุ่มนี้ ส่วนใหญ่มักมีตลาดจำกัดและเฉพาะเจาะจงอาทิ คลินิกแพทย์ ร้านขายยา สถานพักฟื้นและดูแล (Nursing Homes) สนามเทนนิสสนามโบว์ลิง เป็นต้น 2.1 หลักการเลือกทำเล · อยู่ในพื้นที่ที่มีตลาด มีลูกค้ามากเพียงพอและลูกค้าจะต้องมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ · เป็นพื้นที่ที่สะดวกในการที่ลูกค้าจะเข้ามาใช้บริการทั้งในปัจจุบันและในอนาคต · เป็นพื้นที่ที่เอื้ออำนวยโดยตรงทั้งกับลูกค้าและผู้ประกอบกิจการเช่น คลินิกและร้านขายยา ที่อยู่ใกล้กับโรงพยาบาลขนาดใหญ่ สถานพักฟื้น อาจอยู่ใกล้สถานที่ท่องเที่ยวเป็นต้น · อยู่ในพื้นที่ที่กิจการจะได้ประโยชน์เพิ่มเติมจากสิ่งอำนวยความสะดวกภาครัฐในพื้นที่ · พื้นที่ไม่มีข้อจำกัดจากผังเมืองกฎหมายควบคุมการก่อสร้าง และเทศบัญญัติต่างๆ 2.2 หลักการเลือกที่ตั้ง ü ที่ตั้งสอดคล้องกับผังเมืองที่กำหนดให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ ü สะดวกในการเดินทางเข้าออกไปยังถนนหลวงหรือระบบขนส่งสาธารณะ ü กว้างขวางเพียงพอที่จะรับลูกค้าและมีที่จอดรถเพียงพอ ü ลักษณะรูปทรงและชัยภูมิที่ตั้งเหมาะสมกับการทำธุรกิจเฉพาะอย่างนั้นๆจริงๆ ü ไม่มีปัญหาเรื่องดินในพื้นที่โดยเฉพาะความมั่นคงและปัญหาปลวกในดิน ü มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม และสามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกได้ง่ายในราคาไม่แพงโดยเฉพาะน้ำประปา ท่อระบายน้ำทิ้ง และระบบกำจัดขยะ ü อยู่ไม่ไกลจากสถานีตำรวจและสถานีดับเพลิง ü ที่ตั้งได้รับประโยชน์ในการดำเนินธุรกิจจากการใช้ประโยชน์ในพื้นที่บริเวณรอบๆ ü ตำแหน่งที่ตั้งปราศจากภัยอันตรายและไม่มีมลภาวะต่างๆที่สร้างความรำคาญ
| Create Date : 29 พฤศจิกายน 2560 |
| Last Update : 29 พฤศจิกายน 2560 10:33:23 น. |
|
0 comments
|
| Counter : 1062 Pageviews. |
 |
|
