อีกหนึ่งปัญหาการหลอกขายซื้อที่ดินที่เราไม่ควรมองข้ามเลยก็คือกรณีหลอกขายซื้อที่ดินหลวง อย่างกรณี "ที่ดินสงฆ์" ที่มักจะเป็นข่าวใหญ่โตให้ได้ยินบ่อยๆ คนซื้อก็คิดว่าโฉนดที่ดินถูกต้อง เจ้าพนักงานที่ดินออกโฉนดมาก็ถูกต้อง เเล้วจะมีปัญหาได้อย่างไร เเต่มันมีเบื้องหลังการได้มาอย่างผิดกฎหมายนั่นเอง เเม้จะซื้อขายกันโดยสุจริตหรือจากการขายทอดตลาดมาก็ตาม ผู้ซื้อก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ จะยกการซื้อจากการขายทอดตลาดและได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายมายันรัฐไม่ได้ และไม่สามารถใช้การครอบครองปรปักษ์มายันรัฐได้เช่นกัน
        อย่างกรณีตัวอย่างที่นำมาฝากวันนี้คือการซื้อขายที่ดินในซอยเขตวัด ผลสรุปจะออกมาเป็นอย่างไรลองมาดูกันได้เลย
        ..."คำพิพากษาฎีกาที่ 2775/41 การที่ ว.ได้จัดสรรที่ดินในซอยรัฐขจรออกขายให้แก่บุคคลทั่วไป โดยกันพื้นที่ส่วนที่เป็นซอยรัฐขจรไว้ให้เป็นทางสาธารณะ แม้จะเป็นซอยตันเเต่ประชาชนที่อาศัยอยู่ในซอยรัฐขจรได้ใช้ทางดังกล่าวสัญจรผ่านซอยหัสดิเสวีออกสู่ถนนสุทธิสารวินิจฉัย ถือได้ว่า ว.ได้อุทิศทั้งซอยรัฐขจรซึ่งรวมถึงที่พิพาทให้เป็นทางสาธารณประโยชน์โดยปริยายมาตั้งเเต่ปี 2507 เมื่อที่พิพาทตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตาม ป.พ.พ. มาตรา 1304(2) แม้โจทก์ไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้อง"...
        เเละถึงเเม้ผู้ซื้อจะได้รับความคุ้มครองจากการซื้อที่ดินในการขายที่ดินในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลว่าจะได้รับกรรมสิทธิ์เเม้คนขายจะมิใช่เจ้าของอันแท้จริงก็ตาม เเค่ไม่อาจอ้างบทบัญญัตินี้เพื่อยันรัฐในที่ดินสาธารณสมบัติของแผ่นดินได้
        เพราะตามกฎหมายเเล้วทรัพย์สินที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน ซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธาณสมบัติของแผ่นดินนั้น เป็นทรัพย์นอกพาณิชย์ตาม ป.พ.พ.มาตรา 143 จึงเป็นทรัพย์สินที่ห้ามโอนตามมาตรา 1305 เเต่มีข้อยกเว้น และมิให้ยกอายุความขึ้นต่อสู้แผ่นดิน ไม่ว่าอายุความครอบครองปรปักต์ตามมาตรา 1382 การได้สิทธิครอบครองตามมาตรา 1367 เเละภาระจำยอมตามมาตรา 1401 นอกจากนั้นยังยึดตามมาตรา 1307 ด้วย
        สำหรับเรื่องการถูกหลอกซื้อขายที่ดินนั้น ถ้าการหลอกลวงนั้นหากผู้ขายรู้มาตั้งเเต่ต้นว่าข้อความที่กล่าวไม่ใช่ความจริง แต่มารับฝากยืนยันว่าเป็นความจริงก็เรียกว่าเอาความเท็จมากล่าว คนขายก็มีความผิดฐานฉ้อโกง แต่หากเป็นเรื่องในอนาคตที่คาดการณ์ไว้แต่ไม่เป็นไปตามที่สัญญาหรือรับปาก รับรอง ยืนยัน ก็ไม่เป็นคดีอาญา เป็นเรื่องทางแพ่ง ต้องไปกล่าวกันในทางเเพ่ง หรือขณะทำสัญญาไม่ทราบว่าที่ดินจะถูกเวนคืนอย่างนี้ก็ไม่ผิดฐานฉ้อโกง
        และกรณีโฉนดที่ดินออกทับซ้อนกับเขตป่าสงวนแห่งชาติหรือทับซ้อนบนที่ดินสาธาณประโยชน์ แม้จะมีโฉนดที่ดินเเล้วก็ตามเเต่ไม่อาจอ้างสิทธิยันรัฐได้ อย่างที่เห็นกันเป็นข่าวจนต้องถูกรื้อถอนรีสอร์ทกันหลายหลัง ดังนั้นเรื่องแบบนี้ต้องระมัระวังให้ดี อย่าหลงเชื่อใครง่ายๆ เด็ดขาด!

เรียบเรียงจากคอลัมน์ Home Law ในนิตยสาร Home Buyers Guide ฉบับ ส.ค.2561 
สนใจติดตามเนื้อหาสามารถสั่งซื้อได้ที่นี่เลย www.home.co.th/home/bookclub

เรียบเรียงโดย : ศศิชา พุ่มทับทิม 
อีเมล : sasicha@home.co.th

ติดตามข่าวสารอสังหาฯและข่าวดังในกระแส www.home.co.th/hometips/news

ติดตามข้อมูลโครงการและความเคลื่อนไหวด้านอสังหาฯ www.home.co.th และ www.facebook.com/Homebuyersfanpage

หรือชมวิดีโออื่นๆ คลิกที่นี่ www.home.co.th/tv  , www.youtube.com/tvhomebuyer

คำแนะนำ,ซื้อบ้าน,ซื้อคอนโด,ข่าวบริษัทอสังหาฯ,ข่าวอสังหาฯทั่วไป,ข่าวดังในกระแส

>>คอนโดใกล้รถไฟฟ้า>>บ้านใกล้รถไฟฟ้า>>Blogger home.co.th