BlogGang.com : : WarinD Ninajang : ให้เช่าอาคารพาณิชย์

ให้เช่าอาคารพาณิชย์

           ในที่สุดเราก็ได้คนมาเช่าอาคารพาณิชย์ที่เราซื้อไว้แล้ว โดยให้เช่าในราคา 11,000 บาท / เดือน ราคาที่ได้ก็ไม่แพงมากสำหรับคนเช่า แต่ก็ยังพอคุ้มกับที่เราได้ลงทุนไป คือ ไม่ต่ำกว่าดอกเบี้ยเงินกู้ที่เรากำลังผ่อนอยู่ในขณะนี้ ซึ่งเฉลี่ยอยู่ที่ 4.125% โดยค่าเช่า 11,000 บาท ทั้งปีจะได้ 11,000*12 = 132,000 บาท ถ้าเทียบกับราคาตึก 2,650,000 บาท อัตราผลตอบแทนการลงทุนจะได้ 132,000/2,650,000*100 จะได้ 4.98% ของราคาตึกที่ซื้อมา พูดง่าย ๆ ไม่ต้องเสียค่าดอกเบี้ยผ่อน ก็ยังเป็นที่พอใจถึงแม้จะไม่ได้ 6-7% ตามความคาดหมายก็ตาม
           โดยเราผ่อนตึกนี้ 17,400 บาท/เดือน ต่อไปก็จะมีเงินค่าเช่ามาช่วยเสริมก็จะใช้เงินตัวเองแค่ 17,400-11,000 = 6,400 บาท/เดือน จะทำให้อยู่ได้โดยไม่ลำบากมาก ก่อนหน้านี้เราก็ผ่อนมา 5 เดือนแล้ว ก็ยังไหวอยู่เลยนะ
   หลังจากโอนกันเสร็จแล้ว ตามที่ได้เล่าไว้ในนี้ เราก็มีการลงทุนเพิ่มเติมอีกก็คือ
1.)ติดแอร์ ขนาด 12,000 บีทียู จำนวน 2 ตัว ห้องนอนชั้น 2 และ 3 ฝั่งตะวันออก (ตอนแรกจะติดทั้งหมด 3 ห้องแต่คนขายแอร์มีไม่พอ) ก็ค้างอยู่ แต่ก็ไม่ติดให้แล้ว รวม 2 ตัวราคา 18,000 บาท
2.)ติดผ้าม่าน โดยซื้อรางมาติดเอง 2,400 บาท
3.)ทำหลังคากันสาด ด้านหน้า และด้านหลัง ซึ่งโครงการทำให้ทั้งหมดทุกห้อง ราคา 30,000 บาท
     รวมทั้งหมดทุกรายการ 50,000 บาท ถ้ารวมค่าโอนไปด้วย ราคาตึกก็จะอยู่ที่ 50,000 + 43,572 = 93,572 บาท ทำให้ราคาตึกอยู่ที่ 2,743,572 บาท อัตราผลตอบแทนการลงทุนนี้(yield) จะอยู่ที่ 132,000/2,743,572*100 = 4.81%
        แต่การคิดผลตอบแทนการลงทุนที่แท้จริงจะต้องนำค่าเช่า - ดอกเบี้ย แล้วนำมาเปรียบเทียบกับเงินที่ได้ลงทุนไป ซึ่งในที่นี้คือเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายที่เราจ่ายไปคือ 343,572 บาท ( 2,743,572 - 2,400,000 ) คำนวณผลตอบแทนการลงทุน ดอกเบี้ยค่าผ่อนชำระของเราเฉลี่ยอยู่ี่ที่ 4.125% ซึ่งเรากู้มา 2,400,000 บาท ถ้าคิดหยาบ ๆ จะมีดอกเบี้ยปีละ 99,000 บาท แต่แท้จริงแล้วดอกเบี้ยจะต่ำกว่านี้เพราะการผ่อนชำระสินเชื่อเคหะนั้น เป็นแบบลดต้นลดดอก ดอกเบี้ยจะน้อยลงตามระยะเวลาที่ผ่อนชำระ ปัจจุบันดอกเบี้ยอยู่ประมาณเดือนละ 7,500 บาท = 7,500*12= 90,000 บาท/ปี จะได้ 132,000 - 90,000 = 42,000 บาท 42,000/343,572*100 = 12.22% ตัวนี้จะเป็นข้อมูลที่ชี้วัดเรื่องของการลงทุนว่าสามารถทำกำไรได้แค่ไหน เมื่อเปรียบเทียบกับดอกเบี้ยเงินฝาก หรือการลงทุนกับกองทุนอื่น ๆ จากสถาบันการเงินต่าง ๆ ซึ่งจะเห็นได้ชัดว่ามูลค่าผลตอบแทนจะให้สูงกว่า
          ที่สำคัญยังมีมูลค่าเพิ่มที่ตึกจะมีราคาสูงขึ้นกว่านี้ในแต่ละปี ตามภาวะเศรษฐกิจซึ่งจะอยู่ราว ๆ 1 - 1.5% ต่อปี จะสามารถทำกำไรได้เมื่อต้องการจะขายต่อในอนาคต แต่เราคิดว่าเราจะเก็บตึกนี้ไว้ไม่ขายเอากำไรหรอกนะ เพราะว่าเราชอบทำเลนี้มาก อยากเก็บนานที่สุดเท่าที่ทำได้

สำหรับคนที่มาเช่า คนที่เช่าเค้าทำธุรกิจด้านขนมที่เปิดเป็นร้านอาหารที่ๆหนึ่งใกล้ๆกัน เค้าว่าที่นี่จะเช่าไว้ทำขนมให้กับร้าน เช่นขนมเค้ก บราวนี่ คัพเค้ก ฯลฯ ซึ่งเราได้ไปชิมและไปดูที่ร้านเค้าแล้วก็น่าจะไปได้ดีเชียวล่ะ ซึ่งเราก็บอกผู้เช่าไว้ด้วยเหมือนกันว่าจะเปิดเป็นหน้าร้านที่นี่ก็ได้..เราก็ทำสัญญาไว้ 1 ปี ซึ่งคิดว่าก็น่าจะรัดกุมดีพอสมควร ในสัญญาระบุไว้ว่าวางเงินประกัน 2 เดือน ถ้าอยู่ไม่ครบก็จะริบเงินประกัน การต่อสํญญาเช่าก็ใช้สํญญาเดิมได้ ฯลฯ ตามนี้

ก็สำเร็จไปอีก 1 รายการสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ ต่อไปก็คงจะรอไปอีกหลายปีกว่าจะมีโครงการใหม่ ๆ ขึ้นมาอีก

Create Date : 15 ตุลาคม 2557

Last Update : 13 มิถุนายน 2559 19:16:29 น.

0 comments

Counter : 1626 Pageviews.