กู้เงินซื้อบ้าน

คลิกไปเจอ....บทความนี้..และพอดีกำลังจะกู้เงิน ซื้อบ้าน เลยขออนุญาต

นำมาฝาก...................................................





มีคนเคยพูดกับผมว่า ในชีวิตคนปกติก็จะมีการกู้อยู่ 2 อย่าง นั่นคือ การกู้ซื้อรถกับซื้อบ้าน สำหรับตัวผมค่อนข้างโชคดีที่ไม่ต้องกู้ซื้อรถ แต่ในที่สุดก็ต้องกู้เงินมาซื้อบ้านอยู่ดี


การกู้ซื้อบ้านก็เหมือนการไปซื้อของกับธนาคาร ถ้าเราจำได้มีอยู่ช่วงหนี่งธนาคารกรุงเทพโฆษณาการเข้ากู้เหมือนการเลือกเมนูในร้านอาหาร ที่มีให้เลือกอย่างหลากหลาย แต่สำหรับการกู้บ้านโดยทั่วไปแล้วในแต่ละธนาคารไม่ได้มีให้เลือกมากมายเหมือนในเมนูอาหารหรอก แต่โดยทั่วไปจะแยกเป็น 2-3 อย่าง ซึ่งมีรายละเอียดปลีกย่อยต่างกัน เช่น การซื้อบ้านใหม่ในโครงการ, การซื้อบ้านมือ 2, การ refinance แต่บางแห่งก็ไม่ได้แยกและเรียกรวมๆว่าการกู้ซื้อบ้าน หรือบางแห่งก็มีการระบุเฉพาะเจาะจงลงไปอีกเป็น การซื้อบ้านใหม่ในโครงการ Land&House สำหรับ LH Bank เป็นต้น


ซึ่งแม้ว่าแต่ละธนาคารจะมีการตั้งชื่อสินเชื่อเพื่อการซื้อบ้านที่แตกต่างกัน แต่โดยทั่วไปแล้วหลักการ ขั้นตอน และการพิจารณาก็จะคล้ายกัน และคล้ายกับการซื้อสินค้า นั่นคือ เป็นไปตามกฏ Demand-Supply นั่นคือถ้าความต้องการสูง ธนาคารก็มักจะคิดดอกเบี้ยที่แพง ขณะที่ถ้าในตลาดมีความต้องการต่ำ ธนาคารก็จะแข่งกันลดอัตราดอกเบี้ย หรือมีแรงชักจูงอื่นๆออกมา เช่น ผ่อน 0% 6 เดือน หรือมีของขวัญแจก เป็นต้น ดังนั้น การที่จะเป็นผู้บริโภคที่ดีในลักษณะการแข่งขันเกือบเสรีเช่นนี้ เราก็ควรต้องทำการเปรียบเทียบสินค้าในตลาดดู เพื่อจะได้ทางเลือกที่เหมาะสมมากที่สุด ไม่ใช่แค่ฟังเขามา!!


ในช่วงที่ผมกำลังเลือกธนาคารอยู่นั้น เครื่องมือที่ผมใช้ในการหาข้อมูลก็คือ google และโทรศัพท์ ช่วงแรกผมพยายาม search หาอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อบ้านเพื่อเปรียบเทียบกัน ปรากฏว่าหาไม่เจอ ที่เจอก็ค่อนข้างเก่าแล้ว แต่ก็ยังดี ผมใช้ list ของธนาคารที่หามาได้นั้นทำการ update ข้อมูลในแต่ละ bank อีกที กว่าจะครบก็ใช้เวลาเหมือนกัน เพราะอย่างที่บอก bank พยายามที่จะสร้าง product ให้มีความแตกต่างกัน และนี่คือข้อมูลที่ผมรวบรวมได้ในขณะนั้น





หลังจากที่ได้ข้อมูลมาอยู่ในมือแล้ว (ฮ่า ฮ่า ภูมิใจเล็กๆ) ผมก็เสาะหาวิธีคำนวณเงินที่ต้องจ่ายคืนธนาคาร ซึ่งเจออยู่หลายที่ ส่วนใหญ่เป็นคำอธิบายการคำนวณ และหลายที่เป็น program ให้ download หรือให้คำนวณบนหน้า web แต่ผมลองใช้แล้วไม่ค่อย work เลยลองทำเองดูโดยได้ความสนับสนุนจากพี่ Bill Gate แห่ง MicroSoft (เพราะผมใช้ Excel คำนวณครับ) ใครอยากลองทำดูก็ทำตามผมได้เลยครับ หลักการง่ายๆก็มีดังนี้


(1) แบงค์จะคิดดอกเบี้ยในลักษณะอัตราทบต้นรายวัน ถ้าพูดให้ง่ายๆก็คือ bank จะคิดดอกเบี้ยทุกวัน แล้วนำมารวมกับเงินต้น (เงินที่ bank ให้เรากู้) เป็นยอดเงินกู้ใหม่ที่เอาไว้คิดดอกในวันถัดไป ดังนั้นการคิดอัตราดอกเบี้ยต้องคิดเป็นต่อวัน แต่ Rate ที่ bank แจ้งเรามาเป็นต่อปีดังนั้น เราก็ต้องหารด้วย 365 ก่อนนำมาคิดครับ

เช่น ถ้า bank แจ้งว่า 6 เดือนแรก อัตราดอกเบี้ย 1.5% ต่อปี และ 6 เดือนต่อมา (เดือนที่ 7-12) อัตราดอกเบี้ยเป็น 3% แสดงว่าการคิดดอกเบี้ยใน 6 เดือนแรกต้องใช้ rate = 1.5/365 = 0.0041% และในช่วงเดือน 7-12 ต้องใช้ rate = 3/365 = 0.0082%



ส่วนวิธีการคำนวณอัตราดอกเบี้ยก็ใช้สูตร ดอกเบี้ย = ยอดเงินกู้วันก่อนหน้าxอัตราดอกเบี้ย ดังนั้นถ้าสมมติกู้เงิน 1 ล้านบาทมา ในวันแรกหลังจากการกู้ (ใช้ rate 6 เดือนแรก) ดอกเบี้ยจะ = 1,000,000x0.0041% = 41 บาท ดังนั้นยอดเงินกู้ใหม่ก็จะเป็น 1,000,041 บาท นั่นหมายความว่าในวันพรุ่งนี้ดอกเบี้ยจะคิดจากยอด 1,000,041 บาท ไม่ใช่ 1,000,000 บาท แฃะถ้าเราไปจ่ายชำระเงินกู้ในวันแรกหลังจากกู้มา เช่น ชำระ 10,000 บาท bank จะแยกเงินเป็นชำระดอกเบี้ย 41 บาท และ ชำระเงินต้น 10,000-41 = 9,959 บาท ดังนั้นยอดเงินกู้ก็จะเหลือ 1,000,041-10,000 = 990,041 บาท และจะใช้เป็นฐานในการคำนวณเงินกู้ในวันรุ่งขึ้นต่อไป

ส่วนยอดชำระในเดือนอื่นๆ ธนาคารมักอิงตาม rate MLR หรือ MHR ให้เรายึด rate ในปัจจุบันไปใช้เลยครับ เพราะเราคำนวณเพื่อเปรียบเทียบแต่ละธนาคารหรือแต่ละ option เท่านั้นเองครับ

(2) ระยะเวลาในการกู้นั้นจะแตกต่างกันในแต่ละธนาคาร แต่โดยทั่วไปเราสามารถใช้สูตร ระยะเวลาการผ่อนชำระ = 60-อายุผู้กู้ เพื่อทราบว่าเราสามารถกู้ได้กี่ปี ดังนั้นผู้ที่มีอายุต่ำกว่า 30 ปี จะสามารถกู้ได้สูงสุด 30 ปี (แต่บาง bank ให้แค่ 25 ปีเองนะ) และผู้ที่มีอายุมากกว่านี้ก็จะลดหลั่นกันไป ดังนั้นผู้กู้ที่มีอายุน้อยก็จะได้เปรียบในเรื่องการผ่อนชำระได้ยาวกว่า (แต่โดยทั่วไปก็จะกู้ได้ยอดเงินน้อยกว่า เพราะเงินเดือนน้อยกว่า)

ให้ทำการคำนวณตามข้อ 1 เป็นจำนวนบรรทัดเท่ากับจำนวนของระยะผ่อนชำระ อย่างเช่น ตัวผมอายุเกือบ 30 ทำให้กู้ได้ 30 ปี ดังนั้น ผมเลยทำการคำนวณทั้งสิ้น = 30x365 = 10,950 แถว และไม่ต้องกังวลเรื่องที่บางปีมี 366 วันนะครับ เพราะค่าที่ได้เป็นค่าประมาณเท่านั้น คิดยังไงก็ไม่ตรงกับ bank อยู่แล้ว

(3) การชำระเงินกู้ของ bank จะใช้วิธีลดต้นลดดอก ซึ่ง bank จะทำการคำนวณเกลี่ยให้เราจ่ายเท่าๆกันทุกเดือน ซึ่งวิธีการคำนวณอันนี้จะยากหน่อย (สำหรับผู้ไม่เคยใช้ excel) แต่ค่อยๆลองทำครับ อย่าไปกลัว สู้ๆ


เริ่มแรกให้เพิ่ม colume ต่อจากยอดเงินกู้รายวันที่คิดจากการบวกยอดเงินกู้วันก่อนหน้ากับดอกเบี้ยของวันนี้ โดยผมตั้งชื่อเป็น "การผ่อนชำระ" จากนั้นให้ใส่ยอดชำระไว้มั่วๆก่อน (อาจจะเป็น 10,000 บาท) ในเดือนแรก โดยอาจกำหนดเป็นวันสุดท้ายของเดือน หรือ วันที่ 25 ของเดือนก็แล้วแต่

จากนั้นให้ใส่ยอดชำระดังกล่าวในวันเดียวกันที่เลือไว้ในทุกเดือนที่เหลือตลอดช่วงผ่อนชำระ โดยให้ link ไปกับยอดที่กรอกไปก่อนหน้า (เช่น ถ้าใส่ 10,000 ไว้ที่ช่อง F35 ช่องอื่นๆก็กรอกเป็นสูตรว่า =F35) ใส่ให้ครบครับ อันนี้อาจต้องอึดหน่อย หรือถ้าใครสามาระใช้สูตร if clause ได้ก็จะเร็วกว่ามาก อย่างผมใช้สูตร if clause ดังนี้ครับ

=IF(DAY(A7)=30,$C$3,IF(AND(DAY(A7)=29,MONTH(A7)=2),$C$3,IF(AND(DAY(A7)=28,MONTH(A7)=2,DAY(A8)=1),$C$3,0)))

ลองแกะเอาเองนะครับ

(4) ขั้นตอนต่อไปจริงๆแล้วเป็นขั้นตอนต่อมาจากข้อ (3) แต่แยกออกมาเพราะข้อ (3) ดูยากแล้ว เริ่มจากเพิ่ม column ยอดเงินกู้ใหม่ต่อจากช่อง "การผ่อนชำระ" โดยนี่คือยอดเงินกู้ที่แท้จริงต่อวัน ซึ่งมีสูตรว่า ยอดเงินกู้ที่แท้จริงรายวัน = ยอดเงินกู้วันก่อนหน้า + ดอกเบี้ย - การผ่อนชำระ นั่นแสดงว่ายอดเงินกู้รายวันจะลดฮวบในวันที่มีการผ่อนชำระนั่นเอง

เมื่อเพิ่ม column และลากจนครบทุกวันตลอ่ดช่วงผ่อนชำระแล้ว ดูบรรทัดสุดท้ายของ colume ซึ่งถ้าเรากำหนดยอดเงินผ่อนชำระในข้อ (3) ถูกต้อง บรรทัดสุดท้ายจะต้องเป็น 0 แต่ใครจะไปกำหนดถูกละ ดังนั้นเราต้องใช้เครื่องมือของ excel ที่เรียกว่า Goal Seek (อยู่ในเมนูหลัก Tool) และให้เลือกกำหนดค่า cell ในบรรทัดสุดท้ายของ colume ยอดเงินกู้ที่แท้จริงรายวัน เป็น 0 โดยเปลี่ยนค่ายอดเงินผ่อนชำระรายเดือน โดยให้เลือกช่องที่เรากรอกตัวเลขไป เช่น ถ้าในตัวอย่างข้อ (3) ก็จะเป็น F35 เราก็จะได้ค่ายอดผ่อนชำระต่อเดือนที่ถูกต้อง เย้ๆๆๆ

(5) อย่าเพิ่งดีใจครับ ข้อสุดท้ายให้พึงระลึกไว้ครับว่า เราไม่มีทางคำนวณได้ตรงกับที่ธนาคารทำนวณแบบเป๊ะๆ ที่แตกต่างกันน่าจะมีอยู่ 2 อย่าง นั่นคือ (1) ธนาคารมีการเปลี่ยนแปลงอัตราดอกเบี้ยโดยการคาดการความเสี่ยงของประเทศ ในขณะที่เราใช้ค่าคงที่ของปัจจุบันตลอดการคำนวณ (2) ธนาคารมีการปัดเศษในการคำนวณซึ่งแตกต่างกับเราคำนวณและใช้จำนวนวันที่ถูกต้องมากกว่าการคำนวณของเรา อีกอย่างอย่าลืมว่า ยอดเงินกู้สูงสุดนั้นธนาคารจะปล่อยให้ตามฐานเงินเดือนเรา ซึ่งโดยทั่วไปจะไม่ให้เงินผ่อนต่อเดือนเราเกิน 40% ของเงินเดือนครับ

คงพอเลือกธนาคารที่เหมาะสมกับคุณในแง่อัตราดอกเบี้ยได้แล้วนะครับ ที่เหลือคงเป็นความชอบไม่ชอบของแต่ละธนาคารแล้ว ^-^

เขียนโดย PROBAK ที่ 8:03 ก่อนเที่ยง
ป้ายกำกับ: เฮ้อ ยากจัง กว่าจะมีบ้านสักหลัง

Create Date : 04 กรกฎาคม 2552		2 comments
Last Update : 4 กรกฎาคม 2552 19:17:48 น.
Counter : 2633 Pageviews.
Share Tweet