Bloggang.com : Muffin : บทบาทของรถไฟฟ้ากับอสังหาริมทรัยย์ไทย

บทบาทของรถไฟฟ้ากับอสังหาริมทรัยย์ไทย

บทบาทของรถไฟฟ้ากับอสังหาริมทรัพย์
Article to "The Nation"
12 March 2008

ในปีหน้า (พ.ศ.2552) ก็จะเป็นปีครบรอบ 10 ปี ที่ชาว กรุงเทพมหานคร จะมีรถไฟฟ้าใช้ นับตั้งแต่ระบบขนส่งมวลชนในรูปแบบรถไฟฟ้าสายแรก คือ รถไฟฟ้า BTS ได้เริ่มดำเนินงานให้ประชาชนทั่วไปใช้ครั้งแรกมาตั้งแต่ปี พ.ศ.2542 จนถึงปัจจุบัน ณ ปัจจุบันนี้ชาวกรุงเทพมหานคร มีระบบขนส่งมวลชนในรูปแบบรถไฟฟ้าอยู่ 2 ระบบด้วยกันคือ รถไฟฟ้า BTS ซึ่งมีระยะทางที่ดำเนินการแล้วรวม 17 กิโลเมตร 23 สถานี และรถไฟฟ้าใต้ดินสาย เฉลิมรัชมงคล ซึ่งมีระยะทางที่ดำเนินการแล้วรวม 20 กิโลเมตร 18 สถานี

หากพิจารณาถึงระยะทางที่ระบบขนส่งมวลชนในรูปแบบรถไฟฟ้าที่มีใช้รวมกัน ประมาณ 37 กิโลเมตร นับเป็นระยะทางรวมที่ไม่มาก โดยเฉพาะเมื่อเปรียบเทียบกับมหานครแห่งอื่นในโลก แต่เพียงภายในเวลาไม่ถึง 10 ปีที่ผ่านมาได้พิสูจน์ให้เห็นแล้วว่า ระบบขนส่งมวลชนในรูปแบบรถไฟฟ้านี้ ได้ส่งผลต่อระบบเศรษฐกิจ และคุณภาพชีวิตของกรุงเทพมหานครอย่างมหาศาล รวมทั้งส่งผลกระทบอย่างยิ่งยวดต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และทัศนคติและพฤติกรรมของคนกรุงเทพมหานครกับการใช้ชีวิตเมืองอย่างไม่น้อยไปกว่ากัน

ถึงแม้ว่า ระบบขนส่งมวลชนที่กำลังกล่าวถึงอยู่นี้ คงไม่ใช่คำตอบทั้งหมดของการแก้ปัญหาของความแออัดของกรุงเทพมหานคร เพราะนั่นย่อมรวมถึงการกระจายความเจริญและการพัฒนาของชนบทซึ่งเป็นการแก้ปัญหาในระยะยาว แต่ระบบรถไฟฟ้า ได้ก่อคุณประโยชน์ต่างๆมากมาย เช่น การเพิ่มคุณภาพชีวิต และ ส่งเสริมประสิทธิภาพในการใช้พลังงานและเวลาของสังคมเมือง ซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนเศรษฐกิจหลัก ของประเทศ หลายครั้ง ประโยชน์ต่างๆที่ภาครัฐจะได้จากระบบขนส่งดังกล่าว มักถูกประเมินไว้ต่ำเกินไป เพราะเป็นการพิจารณาแต่ความคุ้มทุน จากผลตอบแทนโดยตรงเป็นหลัก ทั้งๆที่จริงๆแล้ว ภาครัฐได้ประโยชน์ทางอ้อมอย่างมหาศาล แค่เพียงค่าภาษีที่ได้จากภาคอสังหาริมทรัพย์ที่โตขึ้นอย่างยิ่งยวดจากการพัฒนาระบบรถไฟฟ้า ก็มีมูลค่ามหาศาลแล้ว

สำหรับในแง่ของภาคอสังหาริมทรัพย์ การเติบโตของ คอนโดในเมือง หรือ City Condo ซึ่งหลายฝ่าย กังวลว่า จะเป็นการเก็งกำไรอย่างที่เคยเกิดขึ้นกับเมืองไทย ก่อนวิกฤตปี 40 แต่หลายคนลืมไปว่า ถึงแม้ว่า Investment Demand และ Speculative Demand จะมีอยู่ในตลาดคอนโด อย่างไม่สามารถปฏิเสธได้ แต่หลักๆแล้ว เกิดจาก การเปลี่ยนแปลงของพฤติกรรมของผู้บริโภค จากระบบรถไฟฟ้านี้เอง ทีทำให้ตลาดคอนโดหลังรถไฟฟ้าแตกต่างออกไป

ภายในระยะเวลาเกือบ 10 ปีที่ผ่านมาตั้งแต่ ขบวน BTS ได้เริ่มเปิดดำเนินการ กรุงเทพมหานคร ได้ขยายความเจริญออกไปมาก การซื้อที่อยู่อาศัยในชานเมือง ก็ขยายไปเรื่อยๆพร้อมๆกับสภาพการจราจรที่ยังไม่ลดความติดขัดลง การอยู่อาศัยในที่อยู่อาศัยชานเมืองจำเป็นจะต้องพึ่งพาการเดินทางจากรถยนต์โดยเฉพาะรถยนต์ส่วนตัวเป็นหลัก เมื่อพิจารณาราคาของที่อยู่อาศัย รวมถึงเวลา และ ค่าเดินทางที่จะต้องใช้ในการเลือกที่จะอยู่อาศัยชานเมือง รวมทั้งหน้าที่การดูแลรักษาที่มาพร้อมๆกับตัวบ้านและสนามหน้าบ้านของบ้านชานเมือง ทางเลือกที่จะมาเลือกอยู่อาศัยคอนโดในเมืองจึงดูสมเหตุสมผล โดยเฉพาะกับกลุ่มคนโสด ซึ่งนับวันจะยิ่งเพิ่มสัดส่วนขึ้นเนื่องจากพฤติกรรมคนกรุง ที่เริ่มแต่งงานช้าลง และมีขนาดครอบครัวที่เล็กลง การเลือกอยู่อาศัยในคอนโดในเมืองในแนวรถไฟฟ้า ลดความจำเป็นในการพึ่งพิงรถยนต์ และลดเวลาที่จำเป็นต้องใช้ในการเดินทางในแต่ละวันอย่างมหาศาล อีกทั้ง ทัศนคติเรื่อง การอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม ของคนรุ่นนี้ ได้เปลี่ยนแปลงไปมาก เมื่อเทียบกับคนรุ่นก่อน ซึ่งมักจะกังวลในหลายๆเรื่อง เช่น อัคคีภัย หรือ ความแออัดของการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม คนรุ่นใหม่ กลับมีทัศนคติที่แตกต่างอย่างมากพอสมควรกับการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม คนรุ่นนี้มองการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมเป็นความทันสมัยและสะดวกสบาย ปลอดภัย และใช้เวลาการดูแลรักษาน้อย เหล่านี้แหละ คือ กลุ่มคนที่เป็น Real Demand ของคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน ซึ่งแตกต่างกันอย่างยิ่ง ในตลาดคอนโดในเมือง สมัยก่อนมีรถไฟฟ้า

สำหรับ Investment Demand ก็เช่นเดียวกัน Investment Demand ต้องการ ค่าเช่าและอัตราการเช่าที่สูง รวมทั้ง หวังผลตอบแทนในแง่ของราคาขายต่อ หรือ ที่เรียกว่า Capital Gain นั่นเอง สำหรับในกรณีนี้ จะเห็นได้ว่า คอนโดในแนวรถไฟฟ้า ก็ตอบสนอง Demand ในส่วนนี้อีกเช่นกัน เพราะหากดู ราคาค่าเช่า อัตราค่าเช่าของคอนโดในแนวรถไฟฟ้านั้น ก็สูงกว่า ในทำเลที่ไม่มีรถไฟฟ้าอยู่มาก สำหรับราคาขายนั้นคงไม่ต้องกล่าวกันให้มากนัก เมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว เรามองราคาคอนโดมิเนียมที่ 60,000 บาทต่อตารางเมตร เป็นราคาที่ค่อนข้างสูง แต่หากเรามองราคาคอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้า ณ วันนี้ หน่วยเดียวกันเมื่อ 2-3 ปีที่แล้ว อาจขึ้นราคาไปถึง 80,000-100,000 บาทต่อตารางเมตร หากนับว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นรูปแบบการซื้อทรัพย์สินที่กู้ได้สูงแล้ว ผู้ลงทุนใน คอนโดมิเนียมในแนวรถไฟฟ้าในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ได้ผลตอบแทนที่สูงมากจริงๆ ที่กล่าวมานี้ คือ เหตุผลว่า ทำไมอัตราการขายของ City Condo ถึงยังสูงอยู่ได้ ถึงแม้จะมี Supply ออกมาสู่ตลาดอย่างไม่หยุดยั้ง

มองย้อนมาที่ปัจจุบัน หลังจากเรามีรัฐบาลใหม่ ซึ่งมีแนวนโยบายส่งเสริมอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจหลายอย่าง รวมทั้งแนวทางการดำเนินงานต่อของโครงการรถไฟฟ้าที่จะต้องเพิ่มขึ้นตามแนวที่พัฒนาไว้เดิม และ ในแนวที่จะมีในอนาคต นับว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแนวรถไฟฟ้าในอนาคตเหล่านี้ นับว่ามีอนาคตมากทีเดียว ไม่นับเฉพาะคอนโดมิเนียมเท่านั้น จากการสำรวจของบริษัทฯพบว่า ผู้ซื้อบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ก็มีความต้องการทำเลที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้าเช่นเดียวกัน

หากมองในมุมกลับกัน การพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้า เพื่อจะให้คืนทุนได้เร็ว และมี Impact สูง ก็จะต้องพัฒนาในทิศทางที่มีผู้อยู่อาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก ที่ต้องการจะเดินทางเข้ามาในเมือง ดังนั้น การพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้า ก็พึ่งพิงอสังหาริมทรัพย์เช่นเดียวกัน ดังนั้นการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้า และธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะมีความสัมพันธ์ระหว่างกันอย่างมาก เพราะ จำนวนผู้ใช้โครงข่าย ขึ้นกับจำนวนชุมชน การพัฒนาไปในชุมชนที่มีคนอยู่มากก็จะส่งผลดีต่อหน่วยงานที่ดำเนินการรถไฟฟ้า และ โครงการรถไฟฟ้า ก็ส่งผลดีต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในทำเลนั้นๆเช่นกัน

Create Date : 23 มิถุนายน 2551

Last Update : 26 มิถุนายน 2551 23:16:33 น.

0 comments

Counter : 506 Pageviews.