Livinginsider ลงประกาศ ซื้อ ขาย เช่า คอนโด ในประเทศไทย
Group Blog
 
<<
สิงหาคม 2559
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031 
 
18 สิงหาคม 2559
 
All Blogs
 
RHYTHM เอกมัย STRIKES BACK











RHYTHM STRIKES BACK

นักลงทุนมากประสบการณ์ หลายท่านว่ากันว่า ถ้าจะซื้อคอนโดลงทุน ต้องเอา Prime สุขุมวิทเท่านั้น เพราะที่นี่ค่าเช่าดีที่สุด และ capital gain หรือ มูลค่าเพิ่ม ยังสูงอีกด้วย

แล้ว prime สุขุมวิท นี่มันคือช่วงไหน ? แล้วทำไมที่นี่ถึงลงทุนได้ผลตอบแทนดีที่สุด ?

ถนนสุขุมวิทจริงๆแล้วยาวมากๆ ยาวไปถึงบางนานู่นเลย แต่สุขุมวิทที่เป็นช่วงที่มูลค่าที่ดินราคาแพงมากๆ จะแบ่งเป็นสองส่วนคือ สุขุมวิทตอนต้น และ สุขุมวิทตอนกลาง

สุขุมวิทตอนต้น คือบริเวณตั้งแต่ โรงพยาบาลบํารุงราษฎร์ นานา มาจนถึงแยกอโศก ย่านนี้เป็นที่นิยมของ ชาวตะวันออกกลาง ชาวอินเดีย และชาวยุโรป ด้วยสภาพแวดล้อมตลอดจนผู้คนแถวนี้ อาจไม่ถูกใจเศรษฐีไทยเท่าไร จึงไม่เป็นที่นิยมในการหาซื้อคอนโดแถวนี้ ทำให้ภาพคล่องในการปล่อยเช่าหรือขายต่อไม่ค่อยดี

แล้วทำไมต้องสนเศรษฐีไทยมาซื้อ แถวนี้ต่างชาติเยอะ เศรษฐีต่างชาติไม่ซื้อกันเหรอ ความจริงข้อนี้หลายคนอาจเข้าใจผิด จริงๆแล้ว ต่างชาติพวกยุโรป อเมริกา ตะวันออกกลาง เค้าไม่ซื้อคอนโดบ้านเรามานานแล้ว อีกอย่างบริษัทเค้าก็ออกค่าเช่าให้ จะมาซื้อทำไม  ถ้ามีโอกาสถามเพื่อนคุณที่ขายคอนโดได้กำไรกันเยอะๆ คุณไปถามได้เลย คนชาติไหนซื้อ คนไทยนี่แหละครับ เรารวยกันจริงๆ รวยเยอะด้วย อย่าไปคิดว่าต่างชาติรวยกว่าเรา พวกต่างชาติเห็นเราซื้อรถซูเปอร์คาร์แพงๆ เค้ายังถามเลยว่ากล้าซื้อได้ไง เพราะมันแพงกว่าบ้านเค้าเกือบ 4 เท่า แต่นี่เราขับกันเกลื่อนเมืองเลย  เศรษฐีบ้านเราเยอะจริงๆ รวยแบบเงียบๆ ซุ่มๆ

แล้วพวกนี้เค้าชอบซื้อย่านไหน

สุขุมวิทตอนกลาง หรือ ที่ภาษานักลงทุนบางทีจะเรียกันว่า Prime สุขุมวิท จะอยู่ในช่วง อโศกไปจนถึงเอกมัย ย่านนี้แหละที่ผู้มีอันจะกินบ้านเราชอบกัน เพราะย่านนี้ต่างชาติที่อาศัยอยู่จำนวนมากคือชาวญี่ปุ่น ใครเคยปล่อยเช่าคอนโดจะรู้ว่า คนญี่ปุ่นคือผู้เช่าที่ดีที่สุด เพราะนอกจากจะจ่ายค่าเช่าตรงเวลาเแล้ว ยังรักษาห้องเรียบร้อย ที่สำคัญอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของชาวญี่ปุ่น ถือว่าสูงสุดในบรรดาค่าเช่าของต่างชาติทั้งหมดที่อยู่ในประเทศไทยไม่ใช่แต่จะต้องซื้อให้คนญี่ปุ่นเช่า คนไทยซื้ออยู่กันเองก็เยอะ เพราะย่านนี้มันมีไลฟ์สไตล์ที่คนไทยชอบเพรียบพร้อมเลย ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า ร้านอาหารหรูๆ นี่คือคำตอบว่าทำไมต้องซื้อลงทุนคอนโดย่านนี้

โชคดีมากวันนี้ทีมงานได้มีโอกาสเจอนักลงทุนท่านนึง ที่ผ่านร้อนผ่านหนาวในโลกการลงทุนมาเยอะ จึงได้ถือโอกาสปรึกษาเรื่องการลงทุนเลย ท่านผู้นี้ไม่อยากเปิดเผยตัวนะครับ ขอเรียกว่า " Mr.T " ละกันนะครับ

นี่เป็นบทสนทนาที่ได้คุยกันครับ (ตัดมาสั้นๆเอาที่สำคัญๆนะครับ)

ทีมงาน :  พี่ T ครับ เอาง่ายๆ ตรงประเด็นเลย คอนโดไหนน่าลงทุนช่วงนี้ครับ ช่วยชี้เป้าหน่อยครับ

Mr.T : โอ้ย !!! ถ้าพี่รู้ พี่ก็รวยไปแล้ว คุณต้องการเล่นแบบไหนล่ะ คอนโดมันเล่นได้หลายแบบ สั้น ยาว จริงๆถ้าสายป่านยาวๆ ตรงไหนที่โลเคชั่นดีๆเล่นได้ทั้งนั้นแหละ คำว่าโลเคชั่นดีเนี่ย ดีแบบไหนต้องดูให้เป็นด้วยนะ

ทีมงาน :  แล้วแบบไหนที่ว่าดีครับ ใกล้รถไฟฟ้า ถือว่าดีพอยังครับ

Mr.T : ใกล้ไม่ได้แปลว่าจะดีทั้งหมดนะ ต้องดูหลายอย่าง แต่จากประสบการณ์คอนโดที่ได้กำไรเยอะๆ ส่วนใหญ่อยู่ช่วงอโศกถึงเอกมัย  จะมีราชเทวีตัวนึง แต่แถวนั้นดีมานด์มันแคบ มีแต่พ่อแม่ซื้อให้ลูกหลาน หมดจากตัวนั้นตัวอื่นๆก็อืดๆละ

ทีมงาน : ทำไมแถวสุขุมวิทจากอโศกถึงเอกมัยถึงราคาดี แล้วช่วงไหนที่น่าเล่นสุดครับ

Mr.T : ส่วนตัวผมชอบทองหล่อ เพราะที่นั่นมันมีทุกอย่าง ถนนกว้าง ร้านอาหารสวยๆเต็มไปหมด เจริญหูเจริญตา ทองหล่อนี่คนไทยรวยๆชอบที่สุดละ ที่สำคัญค่าเช่าได้ราคาดีด้วยใครซื้อมือแรกๆช่วง 3-5 ปีก่อน yield 7-10% ทั้งนั้น

ทีมงาน : อย่างนี้ก็ต้องหาซื้อแถวทองหล่อใช่มั้ยครับ

Mr.T :  ใช่ แต่มาซื้อตอนนี้ ไม่ทันกินแล้ว มันหมดรอบไปแล้ว ส่วนของใหม่ๆ เค้าก็ไม่ทำห้องเล็กๆให้คนธรรมดามาซื้อกันหรอก ทำแต่ห้องใหญ่มา ต้องมี 30 ล้านขึ้น คุณซื้อไหวปะล่ะ ลงทุนไหวมั้ย นักลงทุนที่คุณเห็นปัจจุบันเนี่ย ผมบอกให้เลย 90% เล่นสั้นทั้งนั้น หวังแต่จะขายก่อนโอน ไม่ได้ว่านะ แต่มันเป็นแบบนั้นจริงๆ ส่วนพวกคนซื้ออยู่จริงๆเนี่ยก็แปลกนะ ชอบมาซื้อตอนแพงๆ  ซื้อตอนโอนไปแล้ว บางทีแพงขึ้นมาอีกเป็นล้านก็ซื้อ คือคนอยู่เองเค้าจะซื้อเค้าต้องได้อยู่เลยไง ไม่มารอเป็นปีหรอก เค้าไม่สนหรอก แพงขึ้นเค้าจ่ายไหว ดังนั้นที่คุณเห็นแย่งๆกันซื้อตอนเปิดขายน่ะ นักลงทุนขายก่อนโอนทั้งนั้น คนซื้ออยู่จริงไม่ค่อยมาแย่งกันหรอก

ทีมงาน : พี่พอจะแนะนำคอนโดไหนแถวย่านนี้ที่น่าซื้อเก็บไว้ลงทุนมั้ยครับ ผมเห็นมีคอนโดสวยๆออกมาเยอะเลย

Mr.T : คอนโดจะขายง่ายมันต้องมีปัจจัยอื่นๆด้วย ไม่ใช่แค่เอาภาพสวยๆมาขาย ภาพสวยๆที่ไหนก็ทำกันได้เดี๋ยวนี้ คอนโดล้านกว่าบาทก็สวยแล้ว ภาพสวยไม่สำคัญเท่าไร แต่ปัจจัยที่เอื้อต่อการลงทุนนี่สิสำคัญที่สุด จากประสบการณ์ผม คอนโดน่าลงทุนจะต้องมีปัจจัยหลัก 5 ข้อนี้ก่อน

1. โลเคชั่นต้องดี สุขุมวิทช่วงอโศกถึงเอกมัยเสี่ยงน้อยที่สุด  บางคนบอก รัชดา พระราม 9 ก็ดีนะ กำลังเจริญ ไม่แพงขนาดนี้ด้วย ผมไม่ได้ว่าไม่ดีนะ บางคนอาจได้ก็ได้ แต่จากประสบการณ์ผมคือย่าน Prime สุขุมวิท เสี่ยงน้อยที่สุด เพราะมันมีคนรวยชอบเยอะ ต่างชาติอยู่เยอะ มันเลยให้เช่าได้ราคา ห้างก็มีเยอะ มันครบไง

2. ต้องมี Exposure คือ ความโดดเด่น เวลามองจากถนน ข้อนี้สำคัญพอๆกับโลเคชั่น ไม่ใช่ว่าเป็นแค่ตึกสูงจะเด่นนะ บางตึกมีแต่ปูนก็น่าเกลียด ต้องออกแบบสวยด้วย พวกสระน้ำนี่ เอาไปวางชั้นสูงๆยิ่งได้อารมณ์ยิ่งขายง่าย เพราะมันสร้าง emotion ให้คนเห็นได้

3. ต้องมีแบรนด์ ข้อนี้สำคัญยังไง สำคัญมาก เพราะเวลาคุณขายต่อ ถ้าคนไม่รู้จักว่าเจ้าไหนทำ มีชื่อเสียงมั้ย รับรองคุณขายยาก คอนโดโนเนม โลเคชั่นเทพมีเยอะ คุณไปดูสิ มันขายดีมั้ย  ถ้าคุณมีเงินจะซื้อนาฬิกาแพงๆใส่ จะใส่แบบมียี่ห้อหรือเอาแค่ดูเวลาได้ล่ะ

4. ช่องทางการขาย หลายคนอาจไม่คิดถึง แต่ข้อนี้ปัจจุบันสำคัญมาก เพราะถ้าคุณจะขายห้องคุณ อย่าคิดว่าจะไปลงเว็บขายได้อย่างเดียว มันหมดสมัยแล้ว ผมก็ลงแต่คนติดต่อมาน้อยมาก แถมยังต่อราคาจนหงุดหงิด คุณต้องมีคนช่วยคุณขาย  คนที่เค้ามีตังค์จะมาซื้อต่อจริงๆ เค้าไปดูห้องตัวอย่างกันเลย น้อยคนจะมาหาในเว็บ พวกหาในเว็บก็พวกนักลงทุนด้วยกันทั้งนั้น ดังนั้นคนที่จะขายให้ได้คือ คนที่นั่งรอที่ห้องตัวอย่าง นั่นคือเซลส์ของโครงการนั่นแหละ ผมก็ลงเว็บขายเหมือนกัน แต่ที่ขายได้จริงๆคือฝากขายผ่านเอเจ้นท์ของบริษัทนั่นแหละ  บางบริษัทถ้าซื้อผ่านเอเจ้นท์เค้า มันกู้ได้เลยด้วย ไม่ต้องมาจ่ายเงินดาวน์ก้อนใหญ่ๆ นี่ยิ่งทำให้ขายง่าย พูดง่ายๆ ถ้าบริษัทไหนมีเอเจ้นท์ขายต่อให้ก็ถือว่าเป็นช่องการขายที่ดีที่สุดเลย

5. สัดส่วนเงินดาวน์ มันสำคัญยังไง ก็สำคัญสำหรับพวกที่จะเล่นสั้นนั่นแหละ ผมรู้นักลงทุนทั้งหลายที่ว่าเก่งๆกันน่ะ เล่นสั้นทั้งนั้น มันจะโอนไหวกันมั้นล่ะ คนนึงซื้อเป็นสิบๆห้อง ต้องยอมรับความจริงกัน  ถ้าสัดส่วนเงินดาวน์มันน้อย มันก็ทำให้ขายง่าย เพราะคนซื้อไม่ต้องควักเงินก้อนใหญ่  ผมว่าสัดส่วนที่ดีควรประมาณ 10%  กำลังดี น้อยไปก็ไม่ดี พวกนักลงทุนสายป่านสั้นจะเข้ามาทำราคาเสีย เละเทะไปหมด ผมก็ไม่ชอบนะ อยากเล่นอสังหาฯใจต้องนิ่ง ไม่ใช่จะมาจองแล้วขายเลย แบบนั้นใจไม่ถึง นอนอยู่บ้านไปเลยดีกว่า

จริงๆมันยังมีปัจจัยย่อยๆอีกหลายปัจจัย เช่น การเลือก ชั้น ขนาดห้อง ตำแหน่งห้องด้วย แต่เอาเป็นว่า ดูง่ายๆก่อน 5 ข้อนี้แหละ คุณไปดูว่าอะไรที่มันมีองค์ประกอบตามนี้

ทีมงาน : ขอถามอีกข้อนึงได้มั้ยครับ ถ้าในโลเคชั่นดีเหมือนๆกัน คอนโดใหม่ๆ ที่กำลังจะขาย กับคอนโดบางโครงการที่กำลังจะสร้างเสร็จ แต่ราคาต่อตรม.พอๆกัน หรือถูกกว่า  เราไปเอาตัวนั้นไม่ดีกว่าเหรอครับ

Mr.T :  อ้าว ก็ผมถึงถามไง ตกลงคุณจะเล่นแบบไหน เล่นสั้น เล่นยาว ผมรู้ที่มาถามผมคุณอยากเล่นแบบไหน  คอนโดใกล้สร้างเสร็จ ถึงราคาจะถูกกว่า โลเคชั่นดีกว่า เค้าดาวน์กันมาเป็นล้านแล้วแถมยังบวกกำไรอีก คุณมีเงินไปถือต่อมั้ยล่ะ ถ้ามีก็ไปเอา แล้วมันเสร็จแล้วคุณต้องพร้อมโอน จะโอนกันมั้ยล่ะ ถามจริง ? จะลงทุนให้ฉลาด คุณควรจะควักเงินออกจากระเป๋าน้อยที่สุด ผมจะบอกให้ พวกที่ว่าลงทุนคอนโดกันน่ะ ส่วนใหญ่ก็สั้นกันทั้งนั้น ไม่ใช่ว่าไม่มีคนเล่นยาว แต่มันน้อยกว่าเยอะ พวกได้กำไรเยอะจริงๆคือพวกเล่นยาวนี่แหละ เชื่อมั้ยบางคนถือ 4-5 ห้อง ต้องรีบขายก่อนโอน ได้กำไรห้องละแสน  แต่บางคนเค้าถือห้องเดียวจนโอน หลังโอนเค้าได้กำไรเป็นล้าน พวกมีหลายห้องมันกดดันตัวเองไง รู้ว่าโอนไม่ได้เลยต้องรีบขาย คือขายของดีๆออกไปหมด ก่อนที่ราคามันจะขึ้น

ทีมงาน : (หัวเราะ) แหะๆ เข้าตัวหมดเลยครับ ขอบคุณพี่ T มากๆครับ

พูดถึงคอนโด Rhythm บางคนอาจมองว่าไม่น่าสนใจเหมือนแต่ก่อน ทั้งที่หลายปีก่อน Rhythm นี่เป็นคอนโดขวัญใจนักลงทุนเลย ถ้าใครเคยซื้อ Rhythm แล้วไม่ได้เล่นสั้นๆแบบแค่จะมาขายใบจอง จะรู้ว่า Rhythm ส่วนใหญ่จะขายได้กำไรงามเสมอ เพราะ facilities ที่จัดเต็มสุดๆ ทั้ง Rhythm สุขุมวิท 50 และ Rhythm สุขุมวิท 44/1 ใครซื้อมาตั้งแต่แรก ขายตอนนี้คงจะกำไรหลักล้านเลย

ส่วน Rhythm สุขุมวิท 42 อาจเป็นเพราะ one way เลยขายช้านิดนึง แต่ถ้าเสร็จแล้วรับรองว่าอลังการงานสร้างแน่ๆ ขายหมดได้ไม่ยาก สำหรับตัว Rhythm เอกมัย จัดอยู่ในโลเคชั่นที่ดีเลย เพราะเอกมัยสามารถเชื่อมต่อและมีทางลัดไปทองหล่อ จนถึงอโศกได้โดยไม่ต้องออกถนนใหญ่เลย ดังนั้นคนใช้รถจะสะดวกมากคือไปไหนมาไหนไม่ต้องไปกลับรถบนถนนใหญ่ อีกทั้งข้างๆคอนโด ยังมี Parklane Mall ที่หาของกินได้ตลอดเวลา แน่นอนบางคนบอกว่าทองหล่อดีกว่าเอกมัย แต่ถ้าจะเอาราคา 6-8 ล้าน  ในทองหล่อคงเป็นไปได้ยากนะครับ โครงการใหม่ๆในทองหล่อก็จะมีแต่ 30 ล้านขึ้นไป ลองนึกดูนะครับ อีก 2 ปีข้างหน้า แถวเอกมัยทองหล่อ จะมีคอนโดตึกสูง facility จัดเต็มแบบนี้ในราคา 5-7 ล้านมั้ย


เราได้เอาข้อมูลของโครงการ Rhythm เอกมัย มาวิเคราะห์ตาม 5 ข้อที่เป็นองค์ประกอบในการเลือกลงทุน ตามแบบของMr.T จะเห็นว่าผ่านหมดทุกข้อ

-โลเคชั่น อยู่ใน prime สุขุมวิท


- Exposure เป็นตึกสูงออกแบบสวยมาก (สวยจริงๆ)


- Brand อันนี้ไม่มีใครไม่รู้จัก เอพีแน่นอน


- ช่องทางการขาย  มีบางกอกซิตีสมาร์ทช่วยขาย resale ให้


- สัดส่วนเงินดาวน์  ตามที่ได้ข้อมูลมา ที่นี่ดาวน์ 12 %  ผ่อนประมาณ 23-28 งวด แบบนี้ผ่อนสบายเลย แถมค่าจองและทำสัญญายังไม่เยอะอีกต่างหาก


1 ห้องนอน จอง 50,000 บาท ทำสัญญา 50,000 บาท


2 ห้องนอน จอง 80,000 บาท ทำสัญญา 120,000 บาท

ส่วนที่สำคัญที่น่าสนใจมากๆ คือเรื่องราคา เพราะที่นี่ ราคาจะเริ่มต้นที่ 183,000 บาทต่อตรม. แพงสุดประมาณ 200,000 บาทต่อตรม. นี่ถือว่าเป็นเรื่องที่น่าแปลกใจมากกับการทำราคาของเอพี ที่ทำตึกดีไซน์แบบนี้ โลเคชั่นแบบนี้ ขายราคาแบบนี้ เอาแค่ย่านแถวพระราม 9 เดี๋ยวนี้ก็ขายกัน 150,000 ต่อตารางเมตรแล้ว แล้วนี่เอกมัย จริงๆราคาขายน่าจะแพงกว่านี้ได้ด้วยซ้ำ

อีกอย่างที่นี่มีห้องเพียง 326 ห้อง แบ่งตามสัดส่วนดังนี้

เชื่อว่าทางเอพีจะต้องมีลูกค้าต่างชาติซื้อไป 20-25% เพราะได้ข่าวว่า มีบริษัทเอเจ้นท์ต่างชาติติดต่อมาขอเหมาไปขายแล้ว ดังนั้น ถ้าขายต่างชาติไป จะเหลือห้องให้คนไทยซื้อกันประมาณ 245 ห้อง ทำเลตรงนี้ กับแค่ 245 ห้อง เอาแค่คนที่อยู่ในซอยเอกมัยก็ซื้อหมดแล้ว

ค่าส่วนกลางก็ยังถูกมากๆ แค่ตารางเมตรละ 50 บาท ปัจจุบันโครงการอื่นส่วนใหญ่ 60-80 บาทไปแล้ว


ในช่วงปีนี้จะเห็นว่าหลายโครงการที่เอพีจัดเต็มทั้งการออกแบบและตั้งราคา จะถูกใจทั้งนักลงทุนและคนซื้ออยู่กันถ้วนหน้า เหมือนเอพีจะจงใจให้เห็น gap หรือ ช่วงของกำไรชัดเจนมาก แถมการออกแบบตึกยังจัดเต็มแบบไม่เคยมีมาก่อน ทางทีมงานคิดว่า ที่เอพีทำแบบนี้เพราะต้องการฉลองครบอายุ 25 ปี เลยถือว่าเป็นเหมือนของขวัญให้ลูกค้า โอกาสแบบนี้ ไม่ได้มาบ่อยๆ


อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมที่ :: RHYYHM เอกมัย




Create Date : 18 สิงหาคม 2559
Last Update : 22 สิงหาคม 2559 11:28:08 น. 1 comments
Counter : 455 Pageviews.

 
สวัสดีนะจ้ะ เราแวะมาเยี่ยมนะจ้ะ ^____^ สักคิ้ว 6 มิติ ลบรอยสักคิ้วด้วยเลเซอร์ ลบรอยสักคิ้ว Eyebrow Tattoo Removal เพ้นท์คิ้วลายเส้น เพ้นท์คิ้ว 3 มิติ
ให้ใจหายใจ สุขภาพ วิธีลดความอ้วน การดูแลสุขภาพ อาหารเพื่อสุขภาพ ออกกำลังกาย สุขภาพผู้หญิง สุขภาพผู้ชาย สุขภาพจิต โรคและการป้องกัน สมุนไพรไทย ขิง น้ำมันมะพร้าว ผู้หญิง ศัลยกรรม ความสวยความงาม แม่ตั้งครรภ์ สุขภาพแม่ตั้งครรภ์ พัฒนาการตั้งครรภ์ 40 สัปดาห์ อาหารสำหรับแม่ตั้งครรภ์ โรคขณะตั้งครรภ์ การคลอด หลังคลอด การออกกำลังกาย ทารกแรกเกิด สุขภาพทารกแรกเกิด ผิวทารกแรกเกิด การพัฒนาการของเด็กแรกเกิด การดูแลทารกแรกเกิด โรคและวัคซีนสำหรับเด็กแรกเกิด เลี้ยงลูกด้วยนมแม่ อาหารสำหรับทารก เด็กโต สุขภาพเด็ก ผิวเด็ก การพัฒนาการเด็ก การดูแลเด็ก โรคและวัคซีนเด็ก อาหารสำหรับเด็ก การเล่นและการเรียนรู้ ครอบครัว ชีวิตครอบครัว ปัญหาภายในครอบครัว ความเชื่อ คนโบราณ


โดย: peepoobakub วันที่: 15 มีนาคม 2560 เวลา:15:57:12 น.  

ชื่อ :
Comment :
  *ใช้ code html ตกแต่งข้อความได้เฉพาะสมาชิก
 
รหัสส่งข้อความ
กรุณายืนยันรหัสส่งข้อความ

สมาชิกหมายเลข 2281610
Location :


[ดู Profile ทั้งหมด]

ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 1 คน [?]




Friends' blogs
[Add สมาชิกหมายเลข 2281610's blog to your web]
Links
 

 Pantip.com | PantipMarket.com | Pantown.com | © 2004 BlogGang.com allrights reserved.