Bloggang.com : kwiswis : จะซื้อบ้านสักหลัง....แหม...มันปวดหัวจัง..!! ตอนที่ 1

จะซื้อบ้านสักหลัง....แหม...มันปวดหัวจัง..!! ตอนที่ 1

สวัสดีทุกท่านค่ะ.....และสุขสันต์วันแห่งความรักนะคะ ^^
หวังว่าทุกท่านคงจะมีความสุขและใช้เวลาที่มีค่า อยู่กับคนที่ท่านรักกันอย่างเต็มที่....
แต่ความรักไม่ได้มีกันได้แค่วันเดียวค่ะ ขอให้ทุกท่านมีความรักกันทุกๆวันนะคะ...

เมื่อหลายวันก่อนมีเพื่อน โทรมาหาค่ะ...ปรึกษาเรื่องซื้อบ้านหลังแรก....
มีคำถามมากมายจริงๆค่ะ...สำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้านสักหลัง

จะซื้อบ้านแถวไหนดี...?
จะเลือกบ้านยังไง บ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮาส์ เอ๊ะ หรือคอนโดดี...?
จะซื้อโครงการไหนดีนะ...?
ถ้าซื้อแล้วจะทำกู้ยังไง...?
กู้กับธนาคารไหนดีนะ...?
เงินเดือนแค่นี้จะกู้บ้านผ่านมั้ย...?
จะตรวจรับบ้านอย่างไรไม่ให้เสียเปรียบโครงการ...?
และอีกหลายๆ คำถามสุดปวดหัวมากมายค่ะ....ที่หลายๆ คนที่มีสตางค์สร้างบ้านเป็นของตัวเอง คงจะไม่อยากพบเจอ...
แต่สำหรับอีกหลายคน...ที่ไม่มีเงินก้อนสร้างบ้านในฝัน เจอเข้าต้องกุมขมับ....

วันนี้เลยอยากมาถ่ายทอดประสบการณ์จริงของตัวเองให้เพื่อนๆ พี่ๆ ฟังค่ะ
ซึ่งก็ไม่ทราบว่าจะถูกต้องทั้งหมดรึป่าว แต่หากท่านใดเห็นว่าจุดไหนดี ก็สามารถเก็บไว้เป็นข้อมูลได้
แต่หากเห็นว่า ไม่ถูกต้องก็ถือว่า เป็นเยี่ยง แต่อย่าเอาอย่างนะคะ....^^

เริ่มจาก.....
- จะเลือกซื้อบ้านที่ไหนดี.....?
โดยส่วนตัว ทำเลที่ตั้ง ของโครงการ ถือว่าเป็นสิ่งสำคัญอันดับแรกค่ะในการเลือกซื้อบ้านสักหลัง....
ถ้าเอาแบบในฝันกันเลย...ก็คือ ใกล้ที่ทำงาน เดินทางสะดวกรถไม่ติด มีทางหนีทีไล่ให้ลัดเลาะได้เยอะ อยู่ใกล้ทางด่วน อยู่ใกล้โรงเรียนดีๆ ที่สามารถให้ลูกเข้าเรียนได้ไม่ต้องเดินทางไกล มีระบบขนส่งมวลชนรองรับ เช่น รถเมล์ รถไฟฟ้า สภาพแวดล้อมดี ไม่อยู่ในถิ่นอันตราย ไม่เปลี่ยว...
โอ้โห...กว่าจะหาได้ตามเงื่อนไขข้างต้น....ก็แทบพลิกแผ่นดินค่ะ หรืออาจจะหาไม่เจอเลยก็เป็นได้
แล้วคราวนี้จะทำยังไงหล่ะ?...ก็คงต้องให้น้ำหนักและความสำคัญ ของแต่ละข้อ และตัดตัวเลือกให้เหลือที่ใกล้ความจริงที่สุดค่ะ
และปัจจัยสำคัญอีกอย่างในการหาทำเลบ้าน ก็คือ...งบประมาณ ค่ะ...
ต้องยอมรับค่ะ...ว่าแต่ละทำเล ราคาก็ต่างกัน....ถ้ามีงบประมาณไม่จำกัด อยากได้ทำเลไหน บ้านราคาเท่าไหร่ก็คงไม่มีปัญหา
อย่างเช่น หากมีงบจำกัดที่ 3-4 ล้านบาท ถ้าอยากได้บ้านในเมืองหน่อย ก็คงต้องหันไปที่ทาวน์โฮมหรือคอนโด ...เพราะบ้านเดี่ยวแน่นอนว่าต้องมีหลัก 8-10 ล้านขึ้น....แต่หากอยากได้บ้านเดี่ยวจริง ๆ ก็ต้องยอมเดินทางไกลหน่อย เพราะแน่นอนว่าในเมืองราคาบ้านเดี่ยว ย่อมเกินงบแน่นอนค่ะ

สำหรับพวกเรากว่าจะตระเวนจนตัดสินใจซื้อบ้านหลังนี้ก็ปาเข้าไปปีกว่าค่ะ...
เพราะตั้งงบประมาณไว้ไม่เกิน 3.5-4 ล้านบาท...อยากได้ทาวน์โฮม เพราะอยากได้บ้านที่อยู่ไม่ไกลเมือง พท.ใช้สอยเต็มที่ ดูแลไม่ต้องมากนัก เดินทางสะดวกพอควร (ส่วนเรื่องรถติด ในกรุงเทพฯ คงไม่มีตรงไหนไม่ติดค่ะ เลยเลือกที่มีทางหนีขึ้นทางด่วน หรือมีทางลัดพอสมควร) และอยู่ใกล้ที่ทำงานของบ้านกระทงค่ะ...มีหลายโครงการที่น่าสนใจในทำเลที่มองหาค่ะ แต่ส่วนใหญ่ที่ยังไม่เลือกซักที เพราะราคา และหน้าตายังไม่โดนใจ.....สุดท้าย เหมือนฟ้าเป็นใจ....เลยได้เจอบ้านหลังนี้ค่ะ ^^

- จะซื้อโครงการไหนดี.....?
ชื่อเสียงและขนาดของโครงการ เป็นอีกปัจจัยที่มีความสำคัญต่อการเลือกซื้อบ้านค่ะ...
ทำไมหล่ะ?....สมัยก่อนก็ไม่เคยตระหนักค่ะว่า บ้านของโครงการใหญ่กับโครงการเล็กจะต่างกันตรงไหน จนมีเหตุต้องไปทำเรื่องกู้ซื้อบ้านกับธนาคารค่ะ
เลยเพิ่งมาบางอ้อว่า....ธนาคารเค้าจัดเรทติ้งของโครงการ เหมือนจัดอันดับความงามของนางสาวไทย ซึ่งส่งผลต่อวงเงินที่จะให้กู้ และอัตราดอกเบี้ยที่ผู้กู้จะต้องเสียค่ะ
มิน่า...โครงการใหญ่ๆ อย่าง LH, Q-House, AP, พฤกษา และเจ้าใหญ่ๆ อีกหลายเจ้า...ถึงได้มักจะมีข้อเสนอดีๆ จากธนาคารต่างๆ มากกว่าโครงการเล็กๆโนเนมเสมอ
โครงการใหญ่ๆเหล่านี้ ที่ถูกจัดอันดับเป็นระดับ AA ผู้กู้ ที่มีภูมิหลังเป็นไปตามมาตรฐานของธนาคาร มักจะกู้กันได้ 100% ของราคาบ้านและได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่าเงื่อนไขทั่วไป (เคยเช็คดอกเบี้ยให้เพื่อนค่ะ...ทั้งที่ทำกู้ในเวลาไล่เลี่ยกัน แต่กลับกู้ได้เพียง 95% ของราคาบ้านและเสียดอกเบี้ยสูงกว่า เพราะโครงการของเพื่อนเป็นระดับ BB ค่ะ) ซึ่งทำให้บ้านโครงการใหญ่เหล่านี้ซื้อง่ายขายคล่องกว่าโครงการเล็กๆ และแน่นอนว่า ส่งผลดีต่อการขายเปลี่ยนมือในอนาคตตามไปด้วย (ถึงแม้ว่า บางที คุณภาพของการก่อสร้างอาจจะไม่ได้ดีอย่างที่คาดหวังเสมอไป)

ดังนั้น สำหรับมนุษย์เงินผ่อน ที่ไม่มีเงินก้อน การเลือกซื้อโครงการระดับ AA จะทำให้คุณมีโอกาสกู้ได้ 100% มากกว่า การกู้ซื้อโครงการเล็กค่ะ
แต่สำหรับ ผู้มีเงินสักก้อน และไม่ได้ขัดสนอะไร ให้วางดาวน์เท่าที่จะมากได้ และกู้ให้น้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ค่ะ...เพราะดอกเบี้ยแบงค์ มันโหดร้ายจริงๆค่ะ

- เงินเดือนแค่นี้ จะซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ ถึงจะกู้ผ่าน?
อืมม...อันนี้ตอบยากค่ะ...จริงๆ ต้องใช้ตารางคำนวณละเอียด สามารถหาโหลดได้ในพันทิพ หรือสามารถขอมาทางหลังไมค์ได้ค่ะ พอจะมีอยู่เหมือนกัน...
แต่ถ้าจะเอาแบบคร่าวๆ แบบที่เรียกว่า ประมาณการนะคะ...
โดยทั่วไปธนาคารจะอนุมัติให้ผู้กู้ ก็ต่อเมื่อ ผู้กู้มีเงินเดือนมากกว่า ค่างวดที่จะต้องผ่อนแต่ละเดือนไม่ต่ำกว่า3 เท่า โดยประมาณ (อันนี้เป็นข้อมูลจากผู้จัดการแบงค์ที่รู้จักกันเคยคุยให้ฟังค่ะ ถ้าผิดพลาดขออภัยค่ะ)
ดังนั้น ถ้าคุณจะผ่อนบ้านสักหลัง...สมมติว่าราคาบ้าน 2 ล้านบาท
ให้คิดที่อัตราดอกเบี้ยปัจจุบัน ประมาณที่ 6% (คร่าวๆ นะคะ)
หาดอกเบี้ย ที่จะต้องจ่ายให้ธนาคารต่อเดือน โดยเอา 2 ล้านบาทตั้ง คูณด้วย 6 % แล้วหารด้วย 12 เดือน จะได้เป็น ดอกเบี้ยเงินกู้สูงสุดหรือค่างวดต่ำสุดโดยประมาณที่จะต้องจ่ายค่ะ คือ 10,000 บาท
ดังนั้น อย่างน้อยผู้กู้ควรจะมีเงินเดือนขั้นต่ำ ไม่ต่ำกว่า 3 เท่าของค่างวดที่จะต้องจ่าย คือ 30,000 บาท ค่ะ
(สูตรนี้เป็นการคิดแบบคร่าวๆ...ถ้าผิดพลาดประการใด ขออภัยไว้ ณ ที่นี้ค่ะ ^^)
แต่นั่นหมายถึง คุณจะต้องมีสถานะอย่างอื่นประกอบด้วย เช่น ไม่ติดหนี้บัตรเครดิต ไม่มีภาระหนี้อื่นๆ เช่น ผ่อนรถ ทำงานสุจริต ที่ทำงานมีหลักแหล่งน่าเชื่อถือ มีสลิปเงินเดือนรับรอง มีบัญชีเงินเข้าออกธนาคาร เป็นต้นค่ะ และยังต้องรวมถึงสภาพเศรษฐกิจ นโยบายของรัฐ และความเข้มงวดของธนาคาร ณ ขณะนั้นด้วยค่ะ

- จะเริ่มต้นทำเรื่องกู้ยังไงดี...?
สำหรับหลายๆ ท่าน เชื่อว่า การกู้ซื้อบ้าน....ถือว่าเป็นเรื่องใหญ่ที่สุดในชีวิตเรื่องหนึ่งค่ะ....และคาดว่า คงเป็นครั้งแรกของหลายๆ คนด้วย มาฟังคนที่ผ่านครั้งแรกอย่างพวกเรา เผื่อได้ไอเดียค่ะ

สำหรับพวกเรา...มีคนบอกเอาไว้ว่า...อย่ากู้ผ่านโครงการ....อ่าว...แล้วจะกู้ผ่านใครหล่ะ...ธนาคารก็ไม่รู้จัก ไม่ให้โครงการช่วย แล้วชั้นจะกู้ผ่านมั้ย???
ถ้าคุณมีอาชีพสุจริต มีเงินเดือนในระดับที่เป็นสัดส่วนตามที่กล่าวไว้ข้างต้น คุณมั่นใจได้ระดับนึงค่ะ ว่าคุณน่าจะกู้ได้ผ่าน
โดยให้ลองสอบถามกับทางโครงการที่คุณซื้อ ว่ามีธนาคารอะไรรองรับหรือเป็นพันธมิตรกับทางโครงการบ้าง....
ส่วนใหญ่ ทางโครงการมักจะมีดีลกับธนาคารที่เค้าใช้วงเงินอยู่ เพื่อขอเงื่อนไขพิเศษให้กับลูกค้าอย่างเราๆ ค่ะ
เมื่อทราบแล้วว่ามีธนาคารไหนบ้าง ให้ลองโทรเข้าไปสอบถามฝ่ายสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของธนาคารนั้นๆ ด้วยตัวเอง...
เพราะอะไรหรอคะ...?......เพราะเรื่องเงินไม่เข้าใครออกใครค่ะ เพื่อนสนิทของน้องสาว เจอมาแล้วกับตัว...
เงื่อนไขที่โครงการให้เรา กับที่ธนาคารให้มา ไม่ตรงกัน ทางโครงการมีการบวกเพิ่มดอกเบี้ยเข้าไปให้สูงขึ้นไปอีกเล็กน้อย เป็นค่าแรง ค่าดำเนินการให้เซลส์ที่จัดการเดินเรื่องกู้ให้เราค่ะ...

ซึ่งจริงๆ แล้ว...เซลส์ที่ซื่อสัตย์ ไม่ควรทำ เพราะเค้ากินค่าคอมบ้านเราไปแล้ว...แต่สำหรับพวกเซลส์ฉลาดแกมโกง แล้วดูออกว่า เราเป็นพวกมือใหม่หัดซื้อบ้าน....รับรองว่า พวกเราจะตกเป็นเหยื่ออย่างไม่ทันตั้งตัว และไม่รู้ตัวเลยค่ะ
เพื่อนน้องสาว โดนบวกดอกเบี้ยเข้าไปเกือบ สลึงนึง คิดสละตะ ผ่อน 30 ปี ปาเข้าไปเป็นแสน...แสบจริงๆ ค่ะ คุณเซลส์

ดังนั้นจะให้ดี นอกจากเช็คดอกเบี้ยด้วยตัวเองแล้ว ควรจะเช็คเงื่อนไขของทุกธนาคารเพื่อให้แน่ใจอีกครั้งว่าเงื่อนไขที่เราได้ไม่ได้ถูกใครเอาเปรียบ รวมทั้งเช็คอัตราดอกเบี้ย MLR ของแต่ละธนาคารด้วย เพราะ MLR ของธนาคารใหญ่อย่าง กสิกรไทย กรุงเทพ กรุงไทย ไทยพาณิชย์ มักจะต่ำกว่า ธนาคารเล็กอย่าง UOB นครหลวง ทหารไทย และอื่นๆ เสมอ ดังนั้นเงื่อนไขเดียวกัน อย่าง MLR - 0.5% ระหว่างของธ.ใหญ่ กับธ.เล็ก จึงไม่เท่ากันเสมอไปค่ะ

....โปรดติดตามตอนต่อไป....

Create Date : 14 กุมภาพันธ์ 2552

Last Update : 15 กุมภาพันธ์ 2552 1:53:27 น.

8 comments

Counter : 2107 Pageviews.

เอาพลังชีวิตมาฝากคับ

ท้อใจสะกดยังไง

สะกด..มันเอาไว้
ด้วยความอดทน

สะกด..มันเอาไว้ ด้วยหัวใจไม่ยอมแพ้

ให้เหมือนเด็กในภาพ

เธอเกิดมาด้วยร่างกายที่มี
เพียงครึ่งเดียวของเรา
แต่หัวใจเธอฮึดสู้มากกว่าคนทั่วไปหลายเท่า

เก็บภาพนี้ไว้ในใจ
ยามหัวใจคุณอ่อนแอ

โดย: พลังชีวิต

วันที่: 14 กุมภาพันธ์ 2552 เวลา:23:48:57 น.

เห็นด้วยอย่างยิ่งเลยค่ะ กว่าจะควานหาบ้านสักหลังที่มันได้ตาม requirement ที่ต้องการ เอาแค่หยวนๆ ซัก 50% จาก 100 ที่ตั้งใจไว้นี่ก็ ขอใช้คำว่า ลากเลือด ค่ะ

กว่าจะได้บ้าน(ในฝัน) ที่ลงตัวกับเราจริงๆ เนี่ย เราว่ามันต้องผ่านกันมาทุกอารมณ์แน่ๆ

โดย: amuro4ever

วันที่: 15 กุมภาพันธ์ 2552 เวลา:0:59:07 น.

ถูกต้องเลยค่ะ

อย่างว่าค่ะ บ้านในฝัน...แต่เราต้องประเมินเราด้วยว่า...ความเป็นจริง เราได้แค่ไหน.....

รออ่านเรื่องดีดีต่อนะคะ

โดย: KhunTop

วันที่: 15 กุมภาพันธ์ 2552 เวลา:9:59:59 น.

ข้อมูลดีจังเลยคะ สำหรับผู้ที่กำลังจะตัดสินใจหาซื้อบ้านในฝันซักหลัง เห็นด้วยจริง ๆ คะ สมัยนี้บ้านหลังหนึ่ง ล้าน สองล้านหายากซะแล้วเหรอเนี่ย......

โดย: tukata001

วันที่: 16 กุมภาพันธ์ 2552 เวลา:1:09:45 น.

เห็นไหมบอกแล้วว่าชาวชายคาเต็มเปี่ยมไปด้วยน้ำใจข้อมูลขนาดนี้ทั้งคิดทั้งพิมพ์กว่าจะเสร็จเรียบร้อยคืนนั้นคงนอนตี 2 แหงมๆเลย

เราสองคนขอแสดงความชื่นชม และปรบมือให้จ้า

โดย: Aui-tui

วันที่: 16 กุมภาพันธ์ 2552 เวลา:13:54:05 น.

กำลังมองหาข้อมูลประกอบการตัดสินใจเรื่องนี้อยู่พอดีเลยค่ะ อ่านแล้วเห็นภาพมากขึ้นเลย ขอบคุณนะคะ

โดย: coji

วันที่: 21 กุมภาพันธ์ 2552 เวลา:10:32:43 น.

ยังไมาได้บ้านเหมือนกันเซ็งทำไม

โดย: นน IP: 117.47.227.80 วันที่: 21 เมษายน 2552 เวลา:18:07:50 น.

ตัดสินใจจะกู้ซื้อบ้าน แต่ดันได้ไม่เท่ากับตัวบ้าน
ปวดหัวสุดๆๆ จะทำอย่างไรดี ที่จะได้บ้านหลังนี้ัมา
นอนคิดแล้วคิดอีก คิดจนปวดหัว ทำไมธนาคารใจร้ายจริงๆๆๆ ขาดอีกแสนเดียวช่างทำให้เราปวดหัวจริงๆๆๆ

โดย: คนที่เธอไม่สนใจ IP: 183.89.60.66 วันที่: 25 มีนาคม 2556 เวลา:23:27:46 น.