Bloggang.com : inspection : บทบาทของสคบ.ต่อผู้ซื้อบ้าน

บทบาทของสคบ.ต่อผู้ซื้อบ้าน

การบริโภคของผู้ซื้อบ้านที่ผ่านมามักจะประสบปัญหาด้านการไม่ปฏิบัติตามสัญญาระหว่างฝ่ายผู้ซื้อกับผู้ขาย ซึ่งส่วนใหญ่มักจะเกิดในฝั่งของผู้ขาย หรือผู้ประกอบการ เห็นได้จากข้อร้องเรียนของผู้ซื้อที่มีออกมาเป็นระยะ ตั้งแต่ก่อนซื้อในไปจนถึงได้รับมอบสินค้ามาแล้ว
การซื้อบ้านในปัจจุบัน แตกต่างจากอดีต เนื่องจากภาครัฐได้เพิ่มบทบาทของสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ให้มีอำนวยกำกับดูแล และควบคุม อย่างเป็นรูปธรรมมากขึ้น นับจากมีการจัดตั้งขึ้นให้เป็นหน่วยงานมีฐานะเทียบเท่ากรมสังกัดสำนักนายกรัฐมนตรี ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2522 ซึ่งการ แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค (ฉบับที่2) พ.ศ.2541 มีผลต่อการเพิ่มบทบาทให้สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคเป้นอย่างมาก
อำนาจและหน้าที่ของสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค หรือ สคบ. จะครอบคลุมความเดือดร้อนและปัญหาที่มักจะเกิดขึ้นกับผู้ซื้อบ้านอันประกอบด้วย การติดตาม และสอดส่อง พฤติการณ์ของผู้ประกอบธุรกิจซึ่งกระทำการใดๆ อันมีลักษณะเป็นการละเมิดสิทธิของผู้บริโภค ทำการศึกษาและวิจัยปัญหาเกี่ยวกับการคุ้มครองผู้บริโภคร่วมกับสถาบันการศึกษาและหน่วยงานอื่น เพื่อที่จะได้ดำเนินการช่วยเหลือผู้บริโภคได้ตรงกับปัญหา
ส่งเสริมและให้ความรู้แก่ผู้ซื้อบ้าน เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนถูกเอารัดเอาเปรียบในอนาคต เพื่อที่จะได้สามารถคุ้มครองตนเองในเบื้องต้นก่อน ซึ่งที่ผ่านมาจะมีการทำข้อมูลวิชาการและความรู้เกี่ยวกับการซื้อบ้านเผยแพร่ในรูปของแผ่นพับและงานสัมมนาต่างๆ รวมไปจนถึงการรับเรื่องราวร้องทุกข์จากผู้บริโภค และช่วยทำหน้าที่ประสานงานกับส่วนราชการอื่นกรณีที่ต้องมีการฟ้องร้อง หรือประนีประนอม รวมถึงปฏิบัติการอื่นๆ ตามที่คณะกรรมการหรือคณะกรรมการเฉพาะเรื่องมอบหมาย
ด้วยอำนาจและหน้าที่ของสคบ.ต่อการซื้อบ้านของผู้บริโภคในปัจจุบัน นับว่ามีความครอบคลุมและตีกรอบให้บรรดาผู้ประกอบการบ้านจัดสรรรอบคอบและระมัดระวังพฤติกรรมที่มีความเสี่ยงหรืออาจเข้าข่ายการดูแลคุ้มครองผู้ซื้อบ้านของสคบ. แต่เท่านั้นก็ยังไม่เพียงพอ เพราะปัญหาของผู้ซื้อบ้านที่พบเป็นส่วนใหญ่จะมาจากสัญญาที่ไม่เป็นธรรมจากผู้ขาย ซื้อบ้านแล้วไม่ได้รับสินค้าตามที่ผู้ขายได้สัญญาเอาไว้ หรือ ได้บ้านแต่ไม่ตรงตามมาตรฐานที่กำหนด ฯลฯ เหล่านี้ผู้ซื้อบ้านสามารถดำเนินการฟ้องร้องต่อสคบ.ได้เช่นกัน
ปัญหาความไม่เป็นธรรมด้านสัญญาซื้อขายบ้าน มักจะพบได้หลายกรณี อาทิ ผู้ซื้อบ้านไม่ได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญากับผู้ประกอบการ ผู้ซื้อบ้านไม่มีหลักประกันในการชำระเงินเพื่อรับประกันว่าเงินที่ได้นั้นจะถูกนำไปใช้เพื่อปลูกสร้างบ้านจริง ผู้ประกอบการผิดสัญญาไม่สร้างบ้านให้ หรือสร้างแต่ไม่เสร็จตามสัญญา ผู้ประกอบการไม่จัดทำสาธารณูปโภคให้ตามที่สัญญาหรือที่ได้ทำการโฆษณาไว้ หรือผู้ประกอบการไม่ได้ยื่นขออนุญาตจัดสรร กฎหมายควบคุมอาคาร ทำให้ตกเป็นปัญหาของผู้ซื้อภายหลัง
กรณีการซื้อที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ผู้ประกอบธุรกิจส่วนใหญ่ได้จัดทำสัญญาสำเร็จรูป โดยมีการกำหนดข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค แต่ก็มีเพียงผู้ประกอบการบางรายเท่านั้นที่นำไปใช้ ดังนั้นก่อนทำนิติกรรมใดผู้ซื้อหรือผู้ว่าจ้างจะต้องศึกษารายละเอียดของนิติกรรมนั้นให้ดี เพราะเมื่อคู่กรณีได้แสดงเจตนาทำนิติกรรมสัญญากันโดยชอบด้วยกฎหมายและด้วยความสมัครแล้ว คู่กรณีจะต้องถูกพัน และต้องปฏิบัติตามสัญญาที่ได้ตกลงกันไว้อย่างเคร่งครัด แม้ว่าผลของสัญญานั้นจะทำให้ฝ่ายหนึ่งได้เปรียบอีกฝ่ายหนึ่งก็ตาม และยากที่จะดำเนินการฟ้องร้องกลับในภายหลัง
ด้วยเหตุนี้ พระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2522 จึงได้มีการแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติคุ้มครองผู้บริโภค (ฉบับที่2) พ.ศ. 2541 กำหนดสิทธิของผู้บริโภคเพิ่มขึ้นคือ "สิทธิที่จะได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา" และกำหนดมาตรการคุ้มครองผู้บริโภคในด้านสัญญาขึ้นโดยบัญญัติไว้ในมาตรา 35 ทวิ ถึงมาตรา 35 ทวิ ดังนี้
การทำธุรกิจขายสินค้าหรือให้บริการใด ถ้าสัญญาซื้อขายหรือสัญญาให้บริการนั้นมีกฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือหรือที่ตามปกติประเพณีทำเป็นหนังสือ คณะกรรมการว่าด้วยสัญญามีอำนาจให้การประกอบธุรกิจขายสินค้า หรือให้บริการนั้นเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาได้
อีกทั้งสัญญานั้นจะห้ามมิให้ใช้ข้อความที่ไม่เป็นธรรมต่อผู้บริโภค ทั้งนี้ ตามหลักเกณฑ์ เงื่อนไข และรายละเอียดที่
คณะกรรมการว่าด้วยสัญญากำหนด และในกรณีที่ผู้ประกอบธุรกิจขายสินค้าหรือให้บริการให้คำมั่นสัญญาว่าจะทำสัญญารับประกันให้ไว้แก่ผู้บริโภค สัญญาดังกล่าวต้องทำเป็นหนังสือลงลายมือชื่อของผู้ประกอบธุรกิจหรือผู้แทน และต้องส่งมอบสัญญานั้นแก่ผู้บริโภคพร้อมกับส่งมอบสินค้า หรือให้บริการ ที่สำคัญถ้าสัญญานั้นจัดทำเป็นภาษาต่างประเทศ ต้องคำแปลเป็นภาษาไทยกำกับไว้ด้วย
ถ้าผู้ประกอบจัดสรรไม่ส่งมอบสัญญาที่มีข้อสัญญาที่ถูกต้อง หรือไม่ส่งมอบหลักฐานการรับเงินที่มีรายการและข้อความถูกต้องให้แก่ผู้ซื้อบ้านภายในระยะเวลาที่กำหนดหรือที่ตกลงไว้ จะมีความผิดระวางโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งปี หรือปรับไม่เกินหนึ่งแสนบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ หากผู้ประกอบธุรกิจส่งมอบหลักฐานการรับเงิน แต่ลงจำนวนเงินมากกว่าที่ผู้บริโภคจะต้องชำระและได้รับเงินจำนวนนั้นไปจะต้องระวางโทษจำคุกไม่เกินหนึ่งเดือนหรือปรับตั้งแต่ห้าร้อยบาทถึงหนึ่งหมื่นบาทหรือทั้งจำทั้งปรับ เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่าตนได้ใช้ความระมัดระวังตามสมควรในการประกอบธุรกิจเช่นนั้นแล้ว การดำเนินคดีแทนผู้บริโภคเป็นอีกหนึ่งหน้าที่ของสคบ. เมื่อเกิดปัญหาไม่ได้รับความเป็นธรรมหรือถูกเอารัดเอาเปรียบจากผู้ขายบ้าน สามารถยื่นเรื่องต่อ สคบ. ในหลายแนวทางด้วยกัน ได้แก่ จัดส่งเรื่องร้องเรียนทางจดหมายมายัง ตู้ ป.ณ. 99 กรุงเทพฯ 10300 การแจ้งด้วยตนเอง ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค ทำเนียบรัฐบาล กทม.10300 หรือโทรศัพท์สายด่วนร้องทุกข์โทร. 1166
โดยคดีที่มีการร้องเรียนไปยังสคบ. ส่วนใหญ่เป็นเรื่องของการผ่อนชำระไประยะหนึ่ง แล้วไม่ได้รับดำเนินการตามสัญญาจากผู้ขาย อาทิ ไม่สร้างบ้านให้ตามกำหนด กรณีที่ใช้บริการบริษัทรับสร้างบ้าน หรือสร้างแล้วแต่ไม่เสร็จ ทิ้งให้โครงการจัดสรรร้างไป ทำให้ผู้ซื้อที่ชำระเงินค่างวดซื้อที่ดินและบ้านให้แก่ผู้ขายไประยะหนึ่ง ไม่สามารถรับมอบบ้าน หรือเรียกชดเชยตามสัญญาได้
และเมื่อผู้ซื้อดำเนินการฟ้องร้องตามแนวทางดังกล่าว สคบ.จะมีหนังสือเชิญผู้ซื้อและผู้ขายมาพบพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อขอทราบข้อเท็จจริง เพื่อหาทางเจรจาไกล่เกลี่ยประนีประนอม ซึ่งที่ผ่านมาทั้งเจรจาตกลงกันได้ และไม่สามารถตกลงกันได้ ซึ่งผู้ซื้อมีสิทธิดำเนินคดีฟ้องร้องกับผู้ขายได้ด้วยตนเอง หรือจะทำการร้องขอให้ คณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (คคบ.) เป็นโจทก์ฟ้องคดีกับผู้ขายก็ทำได้ โดยผู้ร้องขอ (ผู้ซื้อ) จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดี
ข้อควรรู้ประการหนึ่งก็คือ เมื่อมีการฟ้องร้องกรณีผู้ขายหรือผู้ถูกว่าจ้างให้สร้างบ้าน ไม่ดำเนินการตามสัญญาที่ได้ตกลงกันไว้ คือ สร้างไม่เสร็จ หรือทิ้งร้าง ผู้ซื้อส่วนใหญ่มักจะหยุดชำระเงินงวดตามที่ตกลงกันไว้ในสัญญา อาจจะ 10 , 20, หรือ 30 งวด การหยุดชำระเงินงวดตามที่มีข้อความระบุไว้ในสัญญาอาจนำไปสู่การยกเลิกสัญญาระหว่างกัน และผู้ขายสามารถริบเงินที่ผ่อนชำระไปก่อนหน้านี้ได้
ดังนั้น เมื่อเกิดกรณีนี้ วิธีการที่ถูกต้องผู้ซื้อจะต้องทำหนังสือลงทะเบียนไปรษณีย์ตอบรับถึงผู้ขายโดยมีข้อความระบุว่าจะขอหยุดชำระค่างวดไว้เป็นการชั่วคราวจนกว่าผู้ขายจะเริ่มปลูกสร้างบ้าน และต้องรอคำตอบเป็นหนังสือจากผู้ขายด้วยว่าอนุญาตให้ผู้ซื้อหยุดชำระค่างวดได้ จึงจะมีผลผูกพันต่อกันในแง่กฎหมาย
ในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านพิจารณาแล้วว่าผู้ขายไม่ดำเนินการก่อสร้างบ้านให้แน่นอนแล้ว สามารถทำหนังสือบอกกล่าวไปยังผู้ขาย กำหนดระยะเวลาสิ้นสุดของการสร้างบ้าน พร้อมระบุว่าหากไม่ดำเนินการได้ให้ถือว่าหนังสือฉบับนี้เป็นการบอกเลิกสัญญา เมื่อครบกำหนดผู้ขายยังไม่สามารถดำเนินการให้ได้ จึงจะสามารถนำหนังสือนั้นใช้เพื่อการบอกเลิกสัญญาได้เช่นกันกรณีตัวอย่างดังกล่าวเป็นเพียงหนึ่งในหลายกรณีที่อาจเกิดขึ้นกับผู้ซื้อบ้าน
ดังนั้นการรู้กฎหมาย ข้อควรปฏิบัติ และข้อพึงระวังเกี่ยวกับการทำนิติกรรมซื้อบ้านก็เป็นเรื่องจำเป็นต่อสิทธิผู้บริโภคปัจจุบัน โดยเบื้องต้นผู้บริโภคจำเป็นต้องรักษาสิทธิของตัวเองให้ครบถ้วนตามที่กฎหมายกำหนดกรอบของสิทธิให้ ตามรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักร พ.ศ. 2540 มาตรา 57 ระบุว่าสิทธิของบุคคลซึ่งเป็นผู้บริโภคย่อมได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายบัญญัติ ซึ่งพระราชบัญญัติคุ้มครอบผู้บริโภค พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดย (ฉบับที่ 2) พ.ศ.2541 ได้บัญญัติสิทธิของผู้บริโภคที่จะได้รับการคุ้มครอง 5 ประการ ดังนี้
1. สิทธิที่จะได้รับข่าวสารรวมทั้งคำพรรณาคุณภาพที่ถูกต้องและเพียงพอเกี่ยวกับสินค้าหรือบริการ
2. สิทธิที่จะมีอิสระในการเลือกหาสินค้าหรือบริการ
3. สิทธิที่จะได้รับความปลอดภัยจากการใช้สินค้าหรือบริการ
4. สิทธิที่จะได้รับความเป็นธรรมในการทำสัญญา
5. สิทธิที่จะได้รับการพิจารณาและชดเชยความเสียหาย
ดังนั้น เมื่อผู้ซื้อบ้านเกิดคดีความ จากการถูกเอารัดเอาเปรียบสามารถ ใช้สิทธิดังกล่าว ซึ่งเป็นกฎหมายคุ้มครองสิทธิผู้บริโภคโดยตรง

บรรณาณุกรม
1. วัฎสาร อาคารและที่ดิน คอลัมน์ สคบ.พบผู้บริโภค
2. เว็บไซต์ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)
3. //www.home.co.th
4. เอกสารงานสัมมนา ข้อแนะนำการซื้อบ้าน ปี 2543

Create Date : 27 สิงหาคม 2551

Last Update : 27 สิงหาคม 2551 3:13:06 น.

0 comments

Counter : 644 Pageviews.