Bloggang.com : inspection : วิธีเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดบ้านมือสอง

วิธีเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดบ้านมือสอง

ในช่วงเวลาที่ปัจจัยสนับสนุนด้านการซื้อบ้านเอื้อประโยชน์โดยตรงต่อผู้ซื้อ ในเรื่องอัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านต่ำ สิทธิพิเศษทางภาษีและการลดหย่อนค่าธรรมเนียม จึงน่าจะเป็นโอกาสอันดีของผู้ที่กำลังมองหาและอยู่ระหว่างการตัดสินใจเลือกซื้อบ้าน

แต่ก่อนที่จะตัดสินใจเลือกซื้อบ้านควรศึกษาข้อมูลและรายละเอียดของสินค้าแต่ละแหล่งว่ามีความน่าสนใจเพียงใด หนึ่งในหลายแหล่งที่ผู้ต้องการซื้อบ้านสามารถศึกษาข้อมูลได้ นั่นคือ ตลาดบ้านมือสอง แหล่งรวมสินค้าประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์ คอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ ฯลฯ ซึ่งผู้บริโภคสามารถเลือกได้ถึง 3 ช่องทาง คือ การซื้อตรงจากผู้ขาย การซื้อผ่านโบรกเกอร์ และการซื้อผ่านตลาดการประมูล แต่ละแหล่งมีจุดดีและจุดด้อยที่แตกต่างกันออกไป

การซื้อตรงจากเจ้าของเดิม ที่ลงโฆษณาย่อยขายบ้านในหนังสือพิมพ์ หรือนิตยสารซื้อขายบ้านโดยเฉพาะ หรือโฆษณาย่อยผ่านเว็บไซต์ที่ให้บริการอยู่ในตลาด ที่จัดทำเพื่อให้บริการทั้งจากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงิน บริษัทขายบ้านมือสอง บริษัทจัดการประมูล นับเป็นวิธีที่สะดวก รวดเร็ว และประหยัดสำหรับประชาชนทั่วไป โดยผู้ซื้อสามารถตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นและเปรียบเทียบเกี่ยวกับรูปแบบบ้าน ประเภทของบ้าน ระดับราคา และทำเลที่น่าสนใจ

ข้อดีของการเลือกซื้อบ้านมือสองกับผู้ขายโดยตรง คือ สามารถต่อรองราคาลงได้ ในระดับที่เหมาะสมและเกิดความพึงพอใจทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งน่าจะเป็นโอกาสที่ได้ราคาต่ำ เนื่องจากไม่มีการบวกเพิ่มค่านายหน้าและค่าดำเนินการ แต่อาจเกิดปัญหายุ่งยากขึ้นได้หากผู้ซื้อขาดความรู้ด้านกฎหมายเกี่ยวกับการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์

การเลือกซื้อบ้านกับผู้ให้บริการซื้อขายบ้าน หรือ โบรกเกอร์ มีข้อดีตรงที่มีจำนวนสินค้าให้เลือกเป็นจำนวนมาก ทำให้ได้ข้อมูลเพื่อการเปรียบเทียบราคาทำได้ง่าย พร้อมได้รับความสะดวกจากการให้บริการของตัวแทนขาย ซึ่งปัจจุบันมีโบรกเกอร์ให้เลือกมากกว่า 100 รายในตลาด

ข้อพึงระวังก่อนการเลือกใช้บริการตัวแทนซื้อขายบ้าน คือ ความน่าเชื่อถือของตัวแทนแต่ละราย ชื่อเสียงและผลงานที่ผ่านมา และต้องยอมรับเรื่องราคาบ้านหรือค่าธรรมเนียมที่ต้องมีการบวกเพิ่มในส่วนของค่าบริการเข้าไป โดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 3-5% และมีราคาขายบ้านต่ำกว่าราคาบ้านใหม่ในตลาดเฉลี่ย 4-45%

การตัดสินเลือกซื้อผ่านตลาดการประมูล มีทั้งจากการบังคับจำนองขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี และประมูลกับผู้จัดการประมูลเอกชน โดยบ้านมือสองที่อยู่ในตลาดการประมูลของกรมบับคับคดีส่วนใหญ่จะเป็นบ้านหลุดดาวน์จากสถาบันการเงิน ข้อดีคือ ผู้ซื้อบ้านมือสองผ่านตลาดนี้มั่นใจได้ว่าจะได้รับบริการด้านสินเชื่อจากสถาบันการเงิน และมีระดับราคาขายเฉลี่ยต่ำกว่าราคาบ้านใหม่ที่ขายอยู่ในตลาด ประมาณ 30-60%

ส่วนการเลือกซื้อผ่านการประมูลที่จัดโดยเอกชน ข้อดี คือ จะมีสินค้าบ้านมือสองให้เลือกเป็นจำนวนมาก ระดับราคาจะแตกต่างกันตามสภาพของสินค้า ในบางครั้งราคาปิดประมูลบางรายการอาจมีราคาสูงกว่าระดับการซื้อขายในตลาดทั่วไป เนื่องจากปัจจัยด้านสภาพของตัวบ้าน และทำเลที่ตั้งเป็นสำคัญ ทั้งนี้มีการประมาณการณ์ไว้ว่า โดยทั่วไปแล้วการซื้อบ้านมือสองจะมีระดับราคาที่ต่ำกว่าบ้านสร้างใหม่ ประมาณ 25% และมักจะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีกว่าบ้านสร้างใหม่

ตลาดบ้านมือสองในต่างประเทศเป็นตลาดที่ใหญ่มาก จากรายงานที่จัดทำโดย The National Association of Realtors พบว่า ในปี 2542 มีปริมาณการซื้อบ้านมือสอง 377,000 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนเพิ่มขึ้น 9.3% จากปี 2540 จากตัวเลขดังกล่าว ได้รับปัจจัยสนับสนุนมาจากปริมาณการขยายตัวของประชากรในยุค Baby Boomers มีอายุระหว่าง 40-50 ปี เป็นกลุ่มกำลังซื้อหลัก ซึ่งมีการคาดการณ์กันว่าปริมาณการซื้อขายในตลาดบ้านมือสองน่าจะสูงเป็น 100,000-150,000 หน่วยในอีก 10 ปีข้างหน้า

ระบบหรือกลไกการซื้อขายในตลาดบ้านมือสองต่างประเทศจะมีความแตกต่างกับไทยอยู่บ้าง มีตัวแทนที่ทำหน้าที่เป็นตัวแทนขาย และตัวแทนซื้อ โดยตัวแทนขาย จะมีสินค้าให้เลือกหลากหลาย และมีระบบการทำงานทางการตลาด การซื้อขายที่ใกล้เคียงกับประเทศไทย ประกอบด้วย ตัวแทนขาย จะเป็นผู้ให้ความสะดวกเรื่องสินค้า การบริการหลังการขายให้กับผู้ซื้อบ้าน ซึ่งจะมีการให้บริการแบบอิสระ และการรวมตัวเป็นเครือข่าย (Alliance) เพื่อให้บริการแบบครบวงจร

ส่วนตัวแทนซื้อ จะเปรียบเป็นคนกลางทำหน้าที่แทนผู้ที่ต้องการจะซื้อ ให้บริการเลือกสินค้าตรงตามความต้องการที่กำหนด บริการด้านทำสัญญา ซึ่งการให้บริการจะเป็นไปตามช่วงเวลาที่กำหนด

การพิจารณาเลือกใช้บริการของตัวแทนซื้อหรือตัวแทนขายบ้านนั้น สิ่งที่สำคัญก็คือ ศึกษาและตรวจสอบถึงผลงาน ชื่อเสียง และความซื่อสัตย์ของตัวแทนรายนั้น การมีใบอนุญาตประกอบวิชาชีพหรือไม่ รวมถึงตรวจสอบว่าตัวแทนรายนั้นทำงานโดยอิสระหรืออยู่ภายใต้การกำกับดูแลของหน่วยงานใด โดยมากตัวแทน (Agent) จะสังกัดสมาคมที่เกี่ยวกับวิชาชีพตัวแทนซื้อขายบ้าน

เมื่อได้ข้อมูลส่วนอื่นเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ปัจจัยสำคัญในการพิจารณาเลือกซื้อบ้านในตลาดบ้านมือสอง ยังคงเป็นเรื่องของทำเลที่ตั้ง ซึ่งเป็นไปตามเกณฑ์การพิจารณาของแต่ละคน อาทิ ใกล้แหล่งงาน ใกล้สถานศึกษาบุตร หรือใกล้จุดขึ้นลงทางด่วน เพื่อความสะดวกในการเดินทาง

หลังจากการพิจารณาเลือกแหล่งซื้อบ้านมือสองแล้ว สิ่งที่สำคัญอย่างยิ่งต่อไปก็คือ การตรวจสอบคุณภาพบ้านก่อนตัดสินใจซื้อ เริ่มตั้งแต่ศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับอายุของบ้าน จะเกี่ยวข้องกับสภาพความเสื่อมโทรมของบ้านโดยตรง หากเป็นบ้านที่ก่อสร้างได้ตามมาตรฐาน ภายใน 5 ปีแรก ไม่ควรมีส่วนชำรุดเสียหาย หรือเสื่อมโทรม

เมื่อบ้านผ่านการใช้งานตั้งแต่ 5-10 ปี จะเริ่มมีอาการชำรุดจากอุปกรณ์ที่ใช้ประจำวัน เช่น หลอดไฟ ก็อกน้ำ ลูกบิดประตู และส่วนประกอบอื่น ๆ และเมื่อเข้าสู่อายุการใช้งานในช่วง 10-20 ปี ระบบประกอบของบ้านจะเริ่มมีปัญหา อาทิ หลังคาบ้านอาจมีน้ำรั่วซึม ท่อประปารั่ว ท่อระบายน้ำอุดตัน ผนังก่ออิฐฉาบปูนอาจมีรอยแตกร้าว และเมื่อบ้านยิ่งผ่านการใช้งานหรือมีอายุเกินกว่า 20 ปีแล้ว ความชำรุดทรุดโทรมจะมีมากขึ้นตามลำดับ ความชำรุดหรือเสียหายอาจส่งผลถึงตัวโครงสร้างของบ้านได้

ดังนั้น การตัดสินใจก่อนเลือกซื้อบ้านมือสอง จึงควรดำเนินไปด้วยความรอบคอบ เริ่มตั้งแต่การตรวจสอบเบื้องต้น ในส่วนของสภาพภายนอกโดยรอบของอาคาร ว่าตำแหน่งที่ตั้งอยู่ในที่ลุ่มน้ำสามารถท่วมถึงหรือไม่ ระดับของที่ดินบริเวณใกล้เคียงอยู่ในระดับเดียวกันหรือสูงกว่า นอกจากนี้ยังสามารถตรวจสอบการทรุดตัวของบ้านได้จากการทรุดตัวของพื้นที่จอดรถและบริเวณลานซักล้าง

จากสภาพโดยรวมภายนอกของบ้าน ควรอยู่ในแนวดิ่ง ไม่เอียง คานและพื้นไม่ควรเอนจนมองเห็นได้ชัดเจน สีภายในบ้านมีการบวมกะเทาะหรือไม่ เพราะหากเกิดปัญหาเช่นนี้ แสดงว่าอาจมีน้ำรั่วซึมเข้ามาในบ้าน

นอกจากนี้ ควรตรวจสอบปัญหาด้านโครงสร้าง โดยพิจารณาจากสภาพพื้น (คอนกรีต) ไม่ควรมีรอยแตกร้าวเป็นแนวยาวบริเวณกึ่งกลางของแผ่นพื้น ตรวจดูสภาพของระบบประปา ว่ามีการรั่วซึมหรือไม่ จากนั้นดูสภาพระบบไฟฟ้า ซึ่งโดยมากมักไม่ค่อยมีปัญหายกเว้นแต่บ้านนั้นมีอายุการใช้งานเกิน 10 ปี
การจะเลือกอายุบ้านในระดับใดนั้น คงขึ้นอยู่กับความพอใจขององค์ประกอบอื่นด้วย อาทิ ระดับของกำลังซื้อ ทำเลที่ตั้ง ความเหมาะสมของการเข้าอยู่อาศัย ระหว่างราคาของบ้านมือสอง บวกกับค่าปรับปรุง ต่อเติม และตกแต่งบ้าน เปรียบเทียบกับราคาบ้านใหม่ และประโยชน์ที่จะได้รับสูงสุดจากการตัดสินใจซื้อบ้าน

กลยุทธ์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยุคใหม่ 6 โดย รศ.มานพ พงศทัต
กลเม็ดการซื้อขาย บ้าน-คอนโด (ฉบับกระเป๋า) โดย Realty Forum
ซื้ออย่างไรถึงจะได้บ้าน โดยนิตยสารตลาดบ้าน
//www.new.goodlifehome.com

Create Date : 27 สิงหาคม 2551

Last Update : 27 สิงหาคม 2551 3:42:53 น.

0 comments

Counter : 355 Pageviews.