Bloggang.com : inspection : ซื้อบ้านใกล้เมือง…..หรือชานเมืองดี

ซื้อบ้านใกล้เมือง…..หรือชานเมืองดี

การเลือกซื้อบ้านของผู้บริโภคในปัจจุบันค่อนข้างจะได้เปรียบเมื่อเทียบกับอดีต จากภาวะการแข่งขันของผู้ประกอบการที่เร่งขยายโครงการเข้าไปในเกือบทุกทำเล ครอบคลุมเกือบทุกพื้นที่ และทุกโซนของกรุงเทพฯ รวมถึงมีความหลากหลายของระดับราคาให้เลือก ทั้งนี้ก็เพื่อรองรับกำลังซื้อและพฤติกรรมผู้บริโภคที่ปรับเปลี่ยนไป

ที่ผ่านมา การพิจารณาซื้อบ้านใหม่หรือบ้านมือสองของผู้บริโภคส่วนใหญ่จะให้ความสำคัญกับทำเลที่ตั้งใกล้เคียง หรือมีรัศมีไม่ห่างจากแหล่งพักอาศัยเดิมมากนัก เหตุเพราะความคุ้นเคยต่อการเดินทางและใช้ชีวิตประจำวัน

แตกต่างจากปัจจุบันและแนวโน้มในอนาคต ที่พฤติกรรมการซื้อบ้านของผู้บริโภคจะถูกปรับเปลี่ยน ด้วยข้อจำกัดของระยะการเดินทางระหว่างแหล่งงานสู่แหล่งพักอาศัยต้อง ซึ่งใช้เวลาค่อนข้างมากจากปัญหาจราจรติดขัด แม้จะมีสาธารณูปโภคพื้นฐานรองรับ แต่เมื่อเทียบกับความคุ้มค่าของต้นทุนเวลา ค่าใช้จ่ายในการเดินทางที่ปรับตัวสูงอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้เกิดพฤติกรรมแบบ Mixed Used หรือการผสมผสานระหว่างการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย 2 แห่ง คือ ทำเลในเมือง และชานเมือง เพื่อความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตจึงเริ่มชัดเจนขึ้นตามลำดับ

แนวโน้มการปรับเปลี่ยนของพฤติกรรมการเลือกซื้อบ้านของผู้บริโภคดังกล่าว เริ่มได้รับการขานรับจากผู้ประกอบการจัดสรรในปัจจุบันด้วยดี โดยมีโครงการใหม่หลายเปิดขายในพื้นที่กลางเมือง ขณะที่พื้นที่ชานเมืองรอบนอกแม้จะมีอัตราการขยายตัวแต่ก็เป็นไปในสัดส่วนที่น้อยกว่า

จุดเด่นและความแตกต่างระหว่าง 2 ทำเลข้างต้น สามารถแบ่งได้ตามสภาพภูมิศาสตร์ ทำเลกลางเมือง มีขอบเขตครอบคลุมพื้นที่ใจกลางธุรกิจและแหล่งงาน อาทิ สุขุมวิท สีลม สาธร ราชดำริ รัชดาภิเษก หรือครอบคลุมพื้นที่เขตบางรัก ราชเทวี สาธร บางคอแหลม ยานนาวา สัมพันธ์วงศ์ ปทุมวัน พระนคร ป้อมปราบศัตรูพ่าย ดุสิต พญาไท ดินแดง ห้วยขวาง

นอกจากนั้นนับเป็นพื้นที่รอบนอก ได้แก่ ตลิ่งชัน ภาษีเจริญ หนองแขม สามพราน นครชัยศรี บางกรวย บางใหญ่ บางบัวทอง ไทรน้อย ทวีวัฒนา และบางแค ซึ่งอยู่ทางฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ

พื้นที่ย่านตะวันออกเฉียงเหนือ ประกอบด้วย บางกะปิ บึงกุ่ม มีนบุรี วังทองหลาง คลองสามวา สะพานสูง คันนายาว และหนองจอก
โซนกรุงเทพฯ ตะวันออก จะมีทำเลที่อยู่อาศัยที่น่าสนใจ ได้แก่ พระโขนง ประเวศ ลาดกระบัง สมุทรปราการ บางพลี ปากน้ำ บางนา และพื้นที่ในตอนใต้ของกรุงเทพฯ คือ ราษฎร์บูรณะ จอมทอง บางขุนเทียน ถนนพระราม 2,สุขสวัสดิ์,ย่านหนองแขม พระประแดง กระทุ่มแบน สมุทรสาคร และทุ่งครุ แต่ละโซนของกรุงเทพฯ มีจุดเด่นและจุดด้อยที่แตกต่างกัน เกณฑ์การพิจารณานอกจากขึ้นอยู่กับความต้องการแล้ว ยังขึ้นอยู่กับพฤติกรรมของผู้ซื้อบ้านในปัจจุบันที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีอายุการทำงานและหน้าที่การงานในระดับหนึ่ง มีความต้องการมีบ้านในลักษณะของ Mixed Used ระหว่างทำเลกลางเมืองและชานเมือง

นั่นก็คือ ซื้อบ้านที่เป็นลักษณะคอนโดมิเนียม หรือทาวเฮาส์ ราคาไม่สูงนักไว้ในพื้นที่กลางเมือง เพื่อความสะดวกในการเดินทางพักผ่อนระหว่างวันทำงาน อีกส่วน คือ ซื้อบ้านในพื้นที่รอบนอก ซึ่งมีบริเวณ พื้นที่ใช้สอยที่สามารถตอบสนองความต้องการ และให้คุณภาพชีวิตที่ดีกว่า

อย่างไรก็ดี พฤติกรรมดังกล่าวจะมีขึ้นได้ต้องมีความพร้อมด้านกำลังซื้อและความมั่นคงในหน้าที่การงานเพียงพอต่อความมั่นใจที่จะมีบ้าน 2 หลัง
สำหรับผู้ที่มีกำลังซื้อเพียงพอสำหรับซื้อบ้านหลังแรก และอยู่ระหว่างการพิจารณาเลือกซื้อบ้านว่าจะเป็นทำเลในเมืองหรือชานเมืองดีนั้น ควรพิจารณาถึงข้อดีและข้อเด่นของบ้านในทำเลทั้ง 2 พร้อมกัน

บ้านในเมือง พบว่ามีความคล่องตัวสูงในทำเลที่ตั้ง เพราะผ่านการเลือกสรรเป็นอย่างดีจากผู้ประกอบการ เดิมทีมีให้เลือกกันมากในประเภทคอนโดมิเนียม และเริ่มแข่งขันกันพัฒนาโครงการใหม่มากขึ้นในกลุ่มบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์

โดยจะพบว่าที่อยู่อาศัยในเมือง จะมีความแตกต่างและโดดเด่นในเรื่องของความคล่องตัวในการอยู่อาศัยและเดินทาง ระหว่างแหล่งงานกับแหล่งพักอาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม แต่ละประเภทจะมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่แตกต่างกันไป แต่ต้องไม่ลืมว่า ด้วยความสะดวกดังกล่าวจะผันแปรไปตามต้นทุนของที่ดินและราคาบ้านที่สูงขึ้นด้วย ซึ่งส่วนนี้จะเป็นข้อจำกัดต่อกำลังซื้อของผู้บริโภคบางกลุ่มที่แม้ต้องการซื้อที่พักอาศัยในเมือง แต่สู้ราคาขายไม่ไหว

ระดับราคาของทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม หรือบ้านเดี่ยวทำเลกลางเมือง เฉลี่ยอยู่ที่ 3-10 ล้านบาท แต่ละโครงการมีจำนวนหน่วยให้เลือกน้อย เพราะผู้ประกอบการเองก็มีข้อจำกัดเรื่องการรวบรวมพื้นที่เพื่อพัฒนาเช่นกัน

ก่อนตัดสินใจเลือกซื้อบ้านในกลุ่มนี้ จะต้องพิจารณาหลายปัจจัยประกอบกัน ตั้งแต่จำนวนเงินออม กำลังการผ่อนส่งตามระยะเวลาการผ่อนชำระที่ทางสถาบันกำหนด เทียบกับความพึงพอใจที่จะได้รับ ควบคู่กับต้นทุนในการเดินทางระหว่างแหล่งที่อยู่เดิมกับแหล่งที่อยู่ใหม่ เป็นต้น เนื่องจากพบว่าต้นทุนการเดินทางระหว่างบ้านสู่แหล่งงานของเมืองใหญ่ทั่วโลกเฉลี่ยอยู่ที่ 15-20% ของรายได้ประจำ ซึ่งมีผลค่อนข้างสูงต่อการตัดสินใจเลือกซื้อบ้านในแต่ละทำเล

เมื่อได้คำตอบที่ต้องการแล้ว จากนั้นจึงจะใช้เกณฑ์การพิจารณาในลำดับอื่น ๆ ต่อไป อาทิ รูปแบบของบ้านที่ต้องการ ขนาดพื้นที่ใช้สอย คุณภาพของการอยู่อาศัย ความปลอดภัย และสิ่งแวดล้อมในโครงการว่าคุ้มค่าหรือไม่เมื่อเทียบกับราคาบ้านซึ่งอยู่ในเกณฑ์ที่สูง

สำหรับบ้านชานเมือง ซึ่งอยู่ในทำเลรอบนอกออกไป แม้จะมีความด้อยกว่าเรื่องความคล่องตัว และความคุ้มค่าของต้นทุนการเดินทาง แต่ก็ยังเป็นอีกตลาดที่ใหญ่และมีสินค้าให้เลือกหลากหลายรูปแบบ โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยว ซึ่งมีกว่าร้อยโครงการเปิดตัวใหม่เสนอสู่ตลาดในช่วงปีที่ผ่านมา

บ้านในกลุ่มนี้จะมีระดับราคาที่ต่ำกว่าบ้านกลางเมือง เพราะมีต้นทุนที่ดินต่ำ โดยมีระดับราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 9 แสนบาท ถึง 3 ล้านบาท จุดขายจะเน้นเรื่องระดับราคา คุณภาพชีวิตและสิ่งแวดล้อมในโครงการ รวมถึงจุดเชื่อมต่อของเส้นทางคมนาคมที่สามารถเชื่อมถึงจุดขึ้นลงทางด่วนได้ เป็นการลดข้อได้เปรียบเรื่องความรู้สึกของผู้ซื้อว่าต้องเดินทางไกล อาจทำให้เป็นอุปสรรคต่อการตัดสินใจซื้อได้

ด้วยข้อดีและข้อด้อยของบ้านใน 2 ทำเลดังกล่าว น่าจะเป็นข้อพิจารณที่ดีสำหรับผู้ที่กำลังมองหาบ้านใหม่หรือบ้านหลังที่ 2 ไว้รองรับความต้องการของครอบครัวในอนาคต

โดยทั่วไป ความต้องการของที่อยู่อาศัยจะพัฒนาไปตามกำลังของผู้ซื้อเป็นหลัก เริ่มตั้งแต่ผู้ที่เข้ามาทำงานในเมืองในระยะ 4-5 ปีแรก จะเริ่มต้นด้วยการเช่า เช่าอยู่กับเพื่อน หรือพักอาศัยกับบ้านญาติพี่น้อง เฉลี่ยแล้วอัตราค่าเช่าที่อยู่อาศัยของเมืองใหญ่จะอยู่ที่ระดับ 30% ของรายได้ประจำ

เมื่อได้แหล่งงานที่ชัดเจนและมั่นคงเพียงพอ หรือเมื่อเริ่มมีกำลังซื้อสูงขึ้น หรือกรณีที่แต่งงานมีครอบครัว ความต้องการที่อยู่อาศัยจะพัฒนาขึ้นไปสู่ความต้องการเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยแทนการเช่า ดังนั้นพื้นที่ทำเลในเมืองจึงเป็นเป้าหมายหลักของการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยเพราะใกล้แหล่งงานและเดินทางสะดวก

ปัจจัยหลายประการดังกล่าว มีผลต่อการตัดสินใจเลือกทำเลที่อยู่อาศัยระหว่างในเมืองและชานเมืองรอบนอก แม้ว่าปัจจุบันการพัฒนาโครงข่ายคมนาคมเพื่อรองรับการกระจายตัวของประชากรจะมีค่อนข้างสูง แต่ยังมีหลายปัจจัยเกี่ยวเนื่องต่อการตัดสินใจเลือกทำเลที่อยู่อาศัย เพราะแม้แต่การตัดสินใจบางครั้งผู้ที่มีอำนาจซื้อก็ไม่ได้เป็นผู้ที่ตัดสินใจซื้อเอง ผู้ซื้ออาจได้รับอิทธิพลจากสิ่งรอบข้างที่ก่อให้เกิดการตัดสินใจซื้อ นั่นคือ กลุ่มอ้างอิง (Reference Group) ที่มีอิทธิพลทั้งทางตรงและทางอ้อมต่อทัศนคติความคิดเห็น ค่านิยมและพฤติกรรมของผู้ที่มีอำนาจซื้อ เช่น ครอบครัว (Family) บางครั้งหรือส่วนใหญ่ ผู้ที่ตัดสินใจซื้อบ้านนั้นอาจจะพิจารณาถึงความต้องการของครอบครัวเป็นหลัก

โดยผลการสำรวจของศูนย์ข้อมูลพร็อพเพอร์ตี้ไลน์ พบว่าในกลุ่มผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยไปแล้วนั้น ให้ความสำคัญกับการพิจารณาถึงเส้นทางคมนาคมและการเดินทางเข้าถึงมากที่สุด รองลงมาคือ ระบบสาธารณูปโภค ระดับราคาบ้านที่เหมาะสม ความน่าเชื่อถือของบริษัทที่พัฒนาโครงการ องค์ประกอบของสิ่งแวดล้อมภายโดยรอบ รูปแบบบ้าน พื้นที่ใช้สอยภายในบ้าน ตำแหน่งที่ตั้งโครงการ วัสดุที่ใช้ในการก่อสร้าง และผลงานในอดีตของผู้ประกอบการโครงการ

ทั้งนี้จะเห็นว่า โซนที่อยู่อาศัยต่างๆ จะมีข้อเด่นที่แตกต่างกัน ผู้ที่อยู่ระหว่างตัดสินใจเลือกซื้อบ้านสามารถติดตามข้อมูลข่าวสารการพัฒนาในแต่และโซนว่ามีทิศทางการพัฒนาเป็นอย่างไร ตรงความต้องการของคุณหรือไม่ เพื่อผู้ซื้อเอาปัจจัยดังกล่าวมาประมวลข้อมูลพร้อมกันเพื่อให้ได้ข้อสรุปที่ดีและเป็นที่ต้องการแล้ว สามารถนำไปสู่การตัดสินใจเลือกซื้อบ้านที่อยู่ในทำเลที่ต้องการมากที่สุด

------------------------------------------------------------------------------------------------------------
บรรณานุกรม
//www.home4thai.com
เอกสารสัมมนา พฤติกรรมผู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังวิกฤติเศรษฐกิจ ปี 2544
ซื้ออย่างไรจึงจะได้บ้าน จากนิตยสารบ้าน
หนังสือพิมพ์บิสิเนสไทย คอลัมน์ พร็อพเพอร์ตี้ รีวิว โดย รศ.มานพ พงศทัต
คู่มือซื้อที่อยู่อาศัย ปี 2545 นิตยสารโฮมบายเออร์ไก

Create Date : 27 สิงหาคม 2551

Last Update : 27 สิงหาคม 2551 2:51:10 น.

0 comments

Counter : 422 Pageviews.