Group Blog
 
 
สิงหาคม 2551
 
 12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31 
 
26 สิงหาคม 2551
 
All Blogs
 
การเลือกซื้อบ้านในบบส./บสท./บริษัทบริหารสินทรัพย์


ปัจจุบันมีโครงการบ้านจัดสรรที่เป็นสินทรัพย์ที่เป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ เมื่อครั้งเกิดวิกฤติเศรษฐกิจในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา ทั้งที่เป็นโครงการที่ยังไม่ได้เริ่มลงมือก่อสร้าง และโครงการที่เริ่มพัฒนาไปบ้างแล้ว แต่ยังไม่เสร็จเรียบร้อยก็ประสบปัญหาเศรษฐกิจเสียก่อนจึงต้องหยุดการก่อสร้างไป เริ่มนำกลับมาพัฒนาใหม่อีกครั้งหนึ่ง ซึ่งถือเป็นอีกแหล่งหนึ่งที่มีโครงการบ้านให้เลือกมากมาย

โครงการเหล่านี้ มีหลายหลายรูปแบบ ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารชุด หรือที่ดินเปล่า ทั้งที่มีคุณภาพดี แต่ขาดสาภคล่องในโครงการช่วงวิกฤติเศรษฐกิจจึงสร้างไม่เสร็จหรือเกือบเสร็จ แต่ก็มีหลายๆ โครงการที่ไม่มีคุณภาพเพียงพอไม่สอดคล่องกับความต้องการของตลาด ทั้งด้านทำเลที่ตั้ง และรูปแบบบ้านจนขายไม่ออกและต้องหยุดการดำเนินกิจการไป

เมื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มฟื้นตัวขึ้นอีกครั้งหนึ่ง โครงการที่มีศักยภาพเพียงพอต่อการดำเนินการต่อจึงถูกคัดเลือกให้นำออกมาพัฒนาต่อ ซึ่งเป็นอีกช่องทางหนึ่งที่ผู้ซื้อจะสามารถหาซื้อของดีในราคาที่ไม่แพงได้ แต่ทั้งนี้ผู้ซื้อควรพิจารณาให้รอบคอบก่อนที่จะตัดสินใจซื้อบ้านจากแหล่งดังกล่าว

ดังที่กล่าวไว้ข้างต้นว่า โครงการเหล่านี้เป็นโครงการที่เป็นหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ของสถาบันการเงินและธนาคารพาณิชย์ ที่ส่วนใหญ่เกิดขึ้นในช่วงปี 2540 เป็นต้นมา มีแหล่งใหญ่อยู่ 2-3 แหล่งที่ผู้ซื้อควรต้องรู้ คือ บรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน หรือบบส. เป็นการรวบรวมสินทรัพย์ของสถาบันการเงินที่ถูกสั่งปิดไปในปี 2540 มาบริหารรวมกัน ปัจจุบันมีโครงการที่เริ่มนำออกมาขายใหม่อยู่หลายโครงการซึ่งส่วนใหญ่ลดราคาลงมาจากราคาเดิม 30-40%

อีกแหล่งคือ บรรษัทบริหารสินทรัพย์ไทย หรือบสท .เป็นการรวบรวมหนี้เสียของธนาคารพาณิชย์มาบริหารรวมกัน และเริ่มทยอยนำโครงการออกมาขายบ้างแล้ว นอกจากนั้นยังมีสินทรัพย์ที่อยู่ใน บริษัทบริหารสินทรัพย์ของธนาคารพาณิชย์แต่ละแห่งที่จัดตั้งและโอนสินทรัพย์เหล่านี้มาบริหารจัดการแยกจากการดำเนินการของธนาคารที่มีโครงการบ้านให้เลือกซื้อมากมายเช่นเดียวกัน

บ้านที่อยู่ในระหว่างการฟื้นฟูโครงการหลังจากปรับโครงสร้างหนี้เหล่านี้ มีข้อดี คือ เป็นบ้านที่ผู้ซื้อสามารถเลือกทำเลได้ง่าย เพราะมีสินทรัพย์กองมหาศาลให้ผู้ซื้อได้เลือกซื้อ โดยสามารถติดต่อสอบถามข้อมูลได้จากแหล่งต่างๆ ทั้งบบส. บสท. และธนาคารพาณชิย์ ถึงโครงการที่อยู่ในความดูแล และเริ่มเจรจากับเจ้าของโครงการเพื่อที่นำกลับมาพัฒนาใหม่มีจำนวนมากน้อยขนาดไหน และอยู่ในทำเลที่ผู้ซื้อต้องการหรือไม่ ซึ่งคิดว่าคงจะเลือกหาทำเลต้องการซื้อบ้านได้ไม่ยากนัก

ข้อดีอีกประการหนึ่ง คือ โครงการเหล่านี้จะมีราคาที่ถูกกว่าโครงการในท้องตลาดอย่างน้อย 20-30% ของราคาตลาดในปัจจุบันและหากจะเปรียบเทียบกับราคาขายในยุคบูมของธุรกิจ ราคาอาจจะลดลงมาถึง 50-60% เลยก็ได้ เนื่องจากเป็นโครงการเก่าที่สร้างค้างไว้ ประกอบกับ เจ้าหนี้อาจจะเจรจาลดหนี้ให้กับเจ้าของโครงการบางส่วนเพื่อให้โครงการสามารถขายในราคาส่วนลดจูงใจลูกค้า เพื่อให้สามารถแข่งขันในตลาดปัจจุบันได้

อย่างไรก็ตาม การซื้อบ้านในหน่วยงานเหล่านี้ ยังมีข้อควรระวัง อยู่หลายประการที่ผู้ซื้อควรรู้ เพื่อให้ได้ของดีราคาถูกอย่างแท้จริง ในเบื้องต้น หลังจากที่ได้ข้อมูลของโครงการจากหน่วยงานนั้นๆ แล้ว ผู้ซื้อควรที่จะเข้าไปตรวจสอบสภาพโครงการในปัจจุบันว่ามีสภาพเป็นอย่างไร เหมาะสมกับการอยู่อาศัยหรือไม่ โดยเฉพาะตัวบ้านที่ถูกทิ้งร้าง ตากแดด ตากฝนมานาน อาจจะมีปัญหาด้านโครงสร้าง ผู้ซื้อควรจะหาผู้เชี่ยวชาญไปตรวจสอบดูให้แน่ใจเสียก่อน

หลังจากที่ตรวจสอบสภาพโครงการเรียบร้อยแล้ว สิ่งที่ต้องพิจารณาในขั้นตอนต่อไป คือ ใบอนุญาตต่างๆ หมดอายุแล้วหรือยัง เพราะหลังช่วงวิกฤติที่ผ่านมา กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการจัดสรรที่ดินหลายฉบับมีการเปลี่ยนแปลงไป อาทิ กฎหมายจัดสรรที่ดิน ที่เปลี่ยนแปลงจากปว. 286 มาเป็นพ.ร.บ.การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 เป็นต้น นอกจากนั้น กฎหมายควบคุมอาคารก็มีการปรับปรุงแก้ไขในหลายข้อ

หากใบอนุญาตต่างๆ ได้แก่ ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง หมดอายุแล้ว โครงการนั้นๆ จะต้องยื่นขออนุญาตใหม่ และต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบใหม่ที่กำหนดไว้ ซึ่งอาจจะทำให้โครงการนั้นๆ ไม่สามารถพัฒนาต่อไปได้ โดยเฉพาะโครงการที่มีการพัฒนาไปแล้วบางส่วน ซึ่งยากต่อการแก้ไขตัดแปลง

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องได้แก่ กรมโยธาธิการ กรมที่ดิน กำลังอยู่ในระหว่างพิจารณายกเว้นให้โครงการที่ประสบภาวะวิกฤติที่เริ่มกลับมาพัฒนาใหม่ ให้สามารถก่อสร้างโครงการได้ตามใบอนุญาตเดิมได้ในกรณีที่ใบอนุญาตหมดอายุ ซึ่งผู้ซื้อจำเป็นที่จะต้องติดตามความคืบหน้าในเรื่องดังกล่าวอย่างใกล้ชิดและต้องตรวจสอบจากเจ้าของโครงการให้แน่ใจก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ

นอกจากกฎหมายหลักๆ ที่เกี่ยวข้องกับการก่อสร้างแล้ว ใบอนุญาตอื่นๆ ที่ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบว่าหมดอายุไปแล้วหรือไม่ หรือเจ้าของโครงการได้ดำเนินการถูกต้องแล้วหรือยัง เช่น ใบอนุญาตระบายน้ำลงแหล่งน้ำสาธารณะ รายการผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือการขออนุญาตเชื่อมทาง เป็นต้น

ข้อพิจารณาประการสุดท้าย สำหรับการซื้อโครงการจากบบส. บสท. หรือ บริษัทบริหารสินทรัพย์ ต่างๆ คือ การเจรจาปรับโครงสร้างหนี้ระหว่างโครงการกับเจ้าหนี้เสร็จเรียบร้อยแล้วหรือยังมีเงื่อนไขที่กำหนดไว้เช่นไรที่เจ้าของโครงการ และเจ้าหนี้สามารถเปิดเผยให้กับผู้ซื้อรับทราบได้เพื่อความมั่นใจในการซื้อ โดยเฉพาะมูลหนี้จำนองรายแปลงที่เจ้าของโครงการจะต้องชำระคืนเจ้าหนี้หลังจากที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้ง 2 ฝ่ายต้องตกลงกันให้เรียบร้อยและต้องมีสัญญาการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ที่ชัดเจน

ผู้ซื้อควรจะสอบถามจากเจ้าหนี้ให้ชัดเจนว่า เงื่อนไขการชำระหนี้คืนของเจ้าของโครงการเป็นอย่างไร และยอดเงินที่ผู้ซื้อจะต้องจ่ายให้เจ้าของโครงการ (จากการกู้รายย่อย) ในวันโอนกรรมสิทธิ์เพียงพอต่อการชำระหนี้หรือไม่ เพราะในบางครั้งราคาขายที่เจ้าของโครงการตั้งไว้ อาจจะไม่เพียงพอต่อการชำระหนี้คืน เนื่องจากการตกลงเรื่องปรับโครงสร้างหนี้ยังไม่มีความชัดเจนเพียงพอทำให้ธนาคารไม่ยอมปลอดโฉนดให้เจ้าของโครงการโอนบ้านให้ผู้ซื้อบ้านได้



………………………..
บรรณานุกรรม
เอกสารเผยแพร่ของบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน





Create Date : 26 สิงหาคม 2551
Last Update : 26 สิงหาคม 2551 16:42:17 น. 0 comments
Counter : 1266 Pageviews.

ชื่อ :
Comment :
  *ใช้ code html ตกแต่งข้อความได้เฉพาะสมาชิก
 

inspection
Location :
กรุงเทพฯ Thailand

[ดู Profile ทั้งหมด]

ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 3 คน [?]




Friends' blogs
[Add inspection's blog to your web]
Links
 

 Pantip.com | PantipMarket.com | Pantown.com | © 2004 BlogGang.com allrights reserved.