03 ทำเลคือปัจจัยสำคัญที่สุด!

ตำราฝรั่งมีคำแนะนำเก๋ๆ ถึงหลัก 3 ข้อ ในการลงทุนซื้อบ้าน คือ
1. Location
2. Location
3. Location
แม้ว่า ทำเล (Location) เป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการพิจารณาเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าจะไม่ต้องดูเรื่องอื่นกันเลยนะครับ การเลือกซื้อคอนโดซักหลัง ดูแค่ทำเลอย่างเดียวไม่พอแน่นอน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมืองไทย ผู้พัฒนาโครงการ (Developer)นั้นมีทุกรูปแบบ ทั้งแบบเขี้ยวลากดินหมกเม็ดจ้องจะโกงลูกค้าตลอดเวลา หรือประเภทจับเสือมือเปล่า คือไม่มีเงินทุนแต่อยากได้กำไรเยอะๆ คนพวกนี้พร้อมจะทิ้งลูกค้าได้อย่างหน้าด้านๆหากโครงการเกิดปัญหาการเงิน ดังนั้น การตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นทรัพย์สินมูลค่าสูง เป็นการลงทุนครั้งใหญ่ของชีวิตเรา ต้องเลือกให้ดีครับ อย่าเห็นแก่โบรชัวร์สวยงาม หรือเคลิบเคลิ้มไปกับห้องตัวอย่างและคารมเซลส์จนเผลอจองไปโดยไม่รู้ตัว

ในความคิดผม ปัจจัยที่ควรพิจารณาในการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมมีดังนี้

1. ทำเล : อยู่ในย่านที่เป็นที่นิยมหรือไม่ ทำเลมีอนาคตทั้งปัจจุบันหรืออนาคตหรือไม่ ใกล้ไกลแหล่งชอปปิ้งแค่ไหน Exposure ดีหรือไม่ อาคารข้างเคียงเป็นอะไรมีผลกระทบอะไรกับเราบ้าง ความสะดวกในการเดินทางมากน้อยแค่ไหน ใกล้ระบบขนส่งมวลชนไม๊ เดินกี่นาที
2. รายละเอียดโครงการ : รูปแบบ หน้าตาตึกเป็นอย่างไร เชยหรือมีสไตล์ Facilitiesต่างๆครบถ้วนแค่ไหน ที่จอดรถมีกี่เปอร์เซนต์ Layoutห้อง Orientationทิศทางแดด ลม วิว การจัดวางตำแหน่งเฟอร์นิเจอร์ รายละเอียดวัสดุอุปกรณ์ต่างๆ
3. เจ้าของโครงการ : ดูชื่อเสียง ประวัติผลงานที่เคยทำ พฤติกรรมต่างๆในอดีต ฐานะการเงินเป็นอย่างไร ใครเป็นกรรมการบริษัท ยิ่งเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนสร้าง ขายกระดาษวาดฝัน ข้อนี้ต้องดูให้ละเอียดที่สุดครับ
4. ขนาดโครงการ : พื้นที่โครงการจะเป็นตัวกำหนดรายได้ค่าส่วนกลาง ซึ่งจะมีผลในระยะยาวว่าโครงการจะรุ่งหรือจะโทรม ห้องเยอะไปก็ไม่ดี น้อยไปก็ไม่ดี
5. ราคา : เป็นปัจจัยสุดท้ายที่จะตัดสินว่าควรลงทุนกับโครงการนี้หรือไม่ แต่ละคอนโดจะมีราคาที่เหมาะสมของตัวมัน เรียกว่าราคาที่ถูกต้อง ไม่เกี่ยวกับว่าถูกหรือแพง ถ้าราคาเสนอขายต่ำกว่าราคาที่ถูกต้อง มันก็น่าสนใจที่จะลงทุน ทั้งนี้ต้องดูแนวโน้มราคาในอนาคตด้วยเพื่อประกอบการตัดสินใจ การวิเคราะห์ราคาคอนโดมิเนียมมีวิธีคำนวณหลายแบบ ไว้เราจะมาคุยกันในบทต่อๆไปครับ

เราจะมาดูข้อแรกที่สำคัญที่สุดกันก่อนเลยนะครับ


สถานีรถไฟฟ้าAirport link


ทำเล Location
สำหรับคอนโดในเมือง(เฉพาะในกทม.) ควรเลือกทำเลใกล้ระบบขนส่งมวลชน คือรถไฟฟ้าBTS และรถใต้ดินMRT ยิ่งใกล้ยิ่งดี เหตุผลคงไม่ต้องอธิบายมาก ใครๆก็อยากได้อยู่บ้านใกล้รถไฟฟ้าทั้งนั้น เราจะพบว่า Developer ใส่แนวรถไฟฟ้าไว้ในโบรชัวร์เสมอ แม้ว่าความจริงจะอยู่ไกลโคตร ระยะที่บอกไว้ก็ไม่เคยตรงกับระยะจริง เช่น โครงการอยู่ห่างBTS 1 กิโลก็บอกห่าง 500 เมตร คือพี่แกเล่นวัดเป็นเวกเตอร์แบบระยะขจัด แต่ในความเป็นจริงเลี้ยวสิบแปดตลบกว่าจะถึงหน้าโครงการ เป็นต้น ดังนั้นห้ามเชื่อตัวเลขในโบรชัวร์เด็ดขาด 99.99% หลอกครับ พึ่ง Google Earth ดีกว่า หรือถ้าเราอยู่ที่สถานที่จริงจะเดินนับก้าวเอาก็ได้ ปกติคนเราเดิน 1 ก้าวยาวๆก็ประมาณ 1 หลาหรือ 90 cm. (เทคนิคนักกอล์ฟ อิอิ)

ทำเลที่ใกล้รถไฟฟ้านั้นเป็นเรื่องสำคัญจริงๆนะครับ โดยเฉพาะในพื้นที่ที่มีหลายโครงการขึ้นแข่งขันกัน โครงการที่ใกล้กว่าย่อมได้เปรียบ ระยะที่ใกล้กว่าย่อมหมายถึงความปลอดภัยที่มากกว่า ทั้งอยู่เองและปล่อยเช่า ลองนึกดูว่า หากจะเข้าบ้านทีต้องเดินเข้าซอยเปลี่ยวมืดผ่านฝูงจิ๊กโก๋ ต้องเสี่ยงตายต่อมอเตอร์ไซค์อีก10บาท กับอีกโครงการเดินจากรถไฟฟ้า10ก้าวถึงบ้าน เป็นคุณๆจะเลือกหลังไหนจริงไหมครับ

ระยะห่างจากสถานีรถไฟฟ้าที่ถือว่า รับได้ ของแต่ละคนไม่เท่ากัน บางคนเคยอยู่เมืองนอก เดินเป็นกิโลสบายมาก แต่สำหรับอากาศเมืองไทยไม่ได้หรอกครับ ทั้งร้อน ทั้งฝุ่น ผิวฟุตบาธห่วย บางคนเดิน100เมตรก็ลิ้นห้อยแล้ว สำหรับผมนั้นผมว่าห่างไม่เกิน 300 เมตรถือว่าใช้ได้ ไกลสุดอย่าให้เกิน 400เมตรละกันเพราะถ้าไกลกว่านี้ต้องพึ่งมอเตอร์ไซค์แล้วแหละ เมื่อไหร่ที่คุณรู้สึกว่านั่งมอไซค์ดีกว่าเดิน นั่นแปลว่าระยะห่างเกินไปแล้วครับ

ปัจจุบันมีโครงการขยายรถไฟฟ้าหลายสาย นักลงทุนที่มองการณ์ไกล จะเล็งทำเลรถไฟฟ้าในอนาคตเหล่านี้ซึ่งปัจจุบันราคาถูกโดยหวังผลตอบแทนจากราคาที่จะขยับขึ้นไปเมื่อรถไฟฟ้ามาถึง ถ้าเก็งถูกก็รวยไป แต่ก็มีความเสี่ยงในแง่ที่อะไรก็ตามในประเทศนี้ ถ้าอยู่ในการตัดสินใจของนักการเมืองแปลว่า มันมีสิทธิ์จะเกิดหรือดับหรือย้ายแนวได้เท่าๆกัน ขึ้นอยู่กับผลประโยชน์ที่ไอ้พวกเหลือบเหล่านี้จ้องจะงาบอยู่

นอกจากระบบขนส่งมวลชนแล้ว ระบบทางด่วนก็เป็นอีกปัจจัยที่อย่าลืมพิจารณา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาสูงๆ การเข้าถึงทางด่วนได้ง่ายเป็นปัจจัยที่มีผลต่อการตัดสินใจซื้อเพราะคนรวยใช้รถส่วนตัวมากกว่ารถไฟฟ้า



จะเห็นได้ว่า นักการเมืองสามารถเปลี่ยนเส้นทางคมนาคมได้ตลอดเวลา เพื่อให้ผลประโยชน์ที่พวกเขาต้องการ
อาจจะเป็นคะแนนเสียง หรือค่าคอมมิสชั่น หรือเพื่อให้ผ่านที่ดินของพวกพ้องตัวเอง





ย่าน (Zone)
นอกจากเรื่องรถไฟฟ้าแล้ว ย่านก็เป็นสิ่งสำคัญในการเลือกคอนโด คนรวยย่อมอยากอยู่ย่านคนรวย ส่วนคนจนนั้น..ก็อยากอยู่ในย่านคนรวยเหมือนกัน เอิ๊ก

ย่านคนรวยเหล่านี้มีลักษณะคล้ายกันคือ เคยเป็นย่านผู้ดีเก่ามาก่อน ไม่มีชุมชนแออัด ผังเมืองไม่ติดกฏหมายข้อจำกัดต่างๆ มีระบบการจราจรที่ดี ถนนหลักกว้างมีโครงข่ายถนนซอยย่อยเสริม เข้าออกได้หลายทาง ใกล้สถานที่สำคัญ มีรถไฟฟ้าและทางด่วนอยู่ใกล้ ย่านพวกนี้เวลาเราเข้าไปจะรู้สึกปลอดภัย สบายตาสบายใจ ร้านรวงต่างๆน่ารัก สวยงาม สะอาดสะอ้านน่าอยู่ ดังนั้นคอนโดมิเนียมในย่านไฮโซเช่นนี้ ราคาจะไม่ตกง่ายๆ มีแต่จะขึ้น

ในกรุงเทพฯนั้น บริเวณที่ถือว่า ไฮโซที่สุด ชั่วโมงนี้ก็คงไม่พ้น ย่านถนนสุขุมวิท ตั้งแต่อโศกไปจนถึงซอยทองหล่อ จบที่เอกมัย และแถวราชประสงค์ต่อเนื่องถึงซอยหลังสวน ชิดลม วิทยุ
รองลงมาก็เป็นย่านสาทร สีลม ซึ่งเป็นย่านธุรกิจแต่ก็มีคอนโดพักอาศัยอยู่เยอะ อีกย่านนึงที่ดี คือซอยอารีย์ พหลโยธินครับ

ในการลงทุนซื้อคอนโดให้ชาวต่างชาติเช่าควรพิจารณาเรื่องย่านเช่นกัน เพราะชาวต่างชาตินิยมอยู่กันเป็นโซนๆ เกาะกลุ่มอยู่ใกล้กัน มีสังคมของตัวเอง เช่นคนญี่ปุ่น เกาหลี นิยมอยู่แถบสุขุมวิทช่วงซอย21ถึงทองหล่อ ส่วนแขกทั้งแขกอินเดียและแขกอัลจาชิร่า นิยมอยู่ช่วงซอยสุขุมวิท3ถึงซอย23 คนจีนคนไต้หวันชอบอยู่แถบรัชดา ฝรั่งชอบสีลม สิงคโปร์ชอบสาทร เราสังเกตได้ว่าย่านนี้เป็นชาติไหนโดยดูจากร้านอาหาร ร้านค้า สถานฑูตในละแวกนั้น ดังนั้นถ้าเราอยากได้ลูกค้าเช่าที่มีคุณภาพเช่นชาวญี่ปุ่นก็ควรเลือกลงทุนคอนโดแถบสุขุมวิท นะครับ แฮ่

การเปิดเผยตัว (Exposure)
เราคงเคยนั่งรถไปตามถนนแล้ว อุ๊ย โครงการอะไรน่ะสวยจริง นี่แหละครับเรียกว่า Exposure คือหมายถึงการถูกเห็นจากที่สาธารณะ การอยู่ใกล้ถนนใหญ่ หรือเข้าซอยนิดเดียว นั่งรถผ่านไปมาสามารถมองเห็นตัวตึกได้ คอนโดที่ Exposure ดี ย่อมได้เปรียบในการเป็นที่รู้จักของผู้คน และในแง่การลงทุนให้เช่าเรื่องนี้สำคัญครับ คอนโดที่ Exposure ดีจะมีลูกค้าอยากเช่ามากกว่าคอนโดที่อยู่ในซอยลึก วกวก ไม่มีใครเห็น แท็กซี่ไม่ผ่าน

สภาพแวดล้อมข้างเคียง (Neighborhood)
เรื่องนี้ก็เป็นปัจจัยสำคัญในการตัดสินใจลงทุนคอนโด แน่นอนว่าทำเลอย่างริมแม่น้ำ ติดสวนสาธารณะ อยู่ใกล้แหล่งธุรกิจ สถาบันการศึกษาชั้นเลิศ แหล่งช๊อปปิ้ง ห้างร้านใหญ่ๆ ย่อมเป็นผลดีต่อการอยู่อาศัย มีคุณภาพชีวิตที่ดี และส่งผลบวกต่อโครงการของเราในระยะยาว แต่สภาพแวดล้อมข้างเคียงประเภท สุสาน วัด สลัม อู่ซ่อมรถพ่นสี ชุมชนเสื่อมโทรม ปั้มน้ำมัน ปั้มแก๊ส สถานีไฟฟ้า เสาไฟแรงสูง เหล่านี้เป็นสิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงหรือถ้าถูกใจทำเลนี้จริงๆ ควรเลือกห้องในทิศทางที่โดนผลกระทบจากสภาพแวดล้อมเหล่านี้ให้น้อยที่สุดครับ

สภาพแวดล้อมที่เป็นที่ดินเอกชนนั้น มีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้มาก ส่วนที่ดินราชการ วัด โรงเรียน พวกนี้มีโอกาสเปลี่ยนน้อยกว่าครับ ดังนั้นข้อควรระวังอีกอย่างนึงคือ พื้นที่ข้างเคียงรอบๆคอนโดเป้าหมายของเรา ตอนนี้มันอาจจะว่าง เป็นบ้านคน เป็นตึกแถว อย่าลืมว่า ไม่นานมันอาจจะเปลี่ยนเป็นตึกสูงขึ้นมาขนาบตึกของเราได้ จะขึ้นได้สูงแค่ไหนขึ้นอยู่กับกฏหมายอาคารในพื้นที่นั้นๆซึ่งผมจะเอามาเล่าให้ฟังในบทต่อๆไปนะครับ
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .


สถานีรถไฟฟ้าAirport link


การวิเคราะห์ทำเลเป็นเรื่องแรกในการพิจารณาเลือกคอนโดซักหลัง ถ้าทำเลไม่ผ่าน ต่อให้ตัวอาคารสวยเริ่ดแค่ไหนก็ไม่ควรไปยุ่งกับมัน บางคนอาจจะสงสัยว่าทำไมดีเวลลอปเปอร์ถึงยันดันทุรังทำโครงการในทำเลแย่ๆ คำตอบก็คือ มันอาจเป็นที่ดินมรดกของเจ้าของเอง ต้นทุนต่ำ หรือซื้อที่ได้ถูก หรือเป็นพวกฟอกเงิน เลยหวังว่าเอามาทำโครงการแล้วจะขายได้ มันก็ขายได้แหละครับแต่ขายได้แต่ชาวบ้านที่หลงเชื่อห้องตัวอย่างสวยงาม หลงเชื่อคารมเซลส์ แต่จะมาหวังหลอกขายคนที่อ่าน blog นี้ คงไม่ได้ อิอิ

ถ้าโครงการนั้นทำเลผ่าน เราจึงค่อยเริ่มมาพิจารณาดูตัวตึก ตัวห้อง ซึ่งเราจะมาสนุกกับการวิเคราะห์โครงการซึ่งผมจะเอามาเล่าสู่กันฟังใน blog ต่อไปนะคร้าบ รับรองมันส์





Create Date : 03 เมษายน 2552
Last Update : 9 พฤศจิกายน 2552 19:18:28 น. 8 comments
Counter : 724 Pageviews.

 
เข้ามาอ่านครับ แล้วจะแวะมาบ่อยๆ มีข้อมูลอะไร update อีกนะครับ ขอบคุณครับ


โดย: ไชโป๊ผัดไข่ IP: 202.176.68.38 วันที่: 4 เมษายน 2552 เวลา:11:30:44 น.  

 
ชอบจังเลยค่ะ

จะคอยอ่านเรื่อยๆนะคะ

ขอบคุณค่ะ


โดย: fudge-a-mania IP: 58.159.153.34 วันที่: 1 พฤษภาคม 2552 เวลา:9:04:16 น.  

 
เวปดีครับ..save ไว้แล้ว ว่างๆจะมาอ่าน..


โดย: kaew IP: 10.106.0.22, 122.154.11.66 วันที่: 4 มิถุนายน 2552 เวลา:9:57:05 น.  

 
อ่านเพลินครับ
ผมเองพึ่งจะได้ย้ายเข้ามาอยู่คอนโดเหมือนกันครับ

เป็นปีเชียว..กว่าจะเสร็จจริง


โดย: Jump.Jr วันที่: 20 มิถุนายน 2552 เวลา:5:20:31 น.  

 
สวัสดีค่ะ พอดีเข้ามาอ่านก็เลยอยากขอความช่วยเหลือให้ออกแบบแปลนห้องให้หน่อยค่ะ คือกำลังซื้อคอนโด 26 ตารางวาค่ะ หน้ากว้าง3.5 เมตร ประตูทางเข้าอยู่ทิศเหนือแต่ตรงกับห้องน้ำ(ทิศใต้)พอเปิดห้องมาก็เห็นห้องน้ำตรงหน้าเลยค่ะ ระเบียงอยู่ติดกับห้องน้ำด้านซ้ายมือค่ะ ต้องตั้งเตียงนอนตรงกับระเบียงเลย มันจะมีปัญหาในเรื่องฮวงจุ้ยไหมค่ะ ด้วยความที่เนื้อที่มันน้อยเลยไม่รู้จะจัดยังไงให้มันน่าอยู่
ขอบคุณค่ะ ยังไงรบกวนเมลล์มาที่
bow@mbmg-international.com
ขอบคุณมากๆนะค่ะ


โดย: Beau IP: 58.136.126.81 วันที่: 27 กรกฎาคม 2552 เวลา:11:16:54 น.  

 
ขอโทษทีค่ะ พอดีบอกขนาดห้องผิดค่ะ คือ 26 ตารางเมตร


โดย: Beau IP: 58.136.126.81 วันที่: 27 กรกฎาคม 2552 เวลา:11:26:19 น.  

 
ขอบคุณครับ ว่า แต่ว่า ถ้านำท่วม กทม บางส่วนหรือทุกส่วนจริง จริง ในอนาคตล่ครับ มีผลกระทบยังไงบ้างครับ มีทางออก เช่นประกันหรือ อะไรหรือปล่าวครับขอช่วยแนะนำนิดนะครับ
ขอบคุณครับ


โดย: กฤษ IP: 207.181.195.237 วันที่: 1 ตุลาคม 2552 เวลา:17:01:31 น.  

 
ขอบคุณท่านมาก ที่เอาบทความดีดีเช่นนี้มาปันกันอ่าน _/\\_


โดย: เหมันต์ใบไม้ผลิ IP: 125.27.61.97 วันที่: 14 ธันวาคม 2552 เวลา:9:40:20 น.  

ชื่อ :
Comment :
  *ใช้ code html ตกแต่งข้อความได้เฉพาะสมาชิก
 
รหัสส่งข้อความ
กรุณายืนยันรหัสส่งข้อความ

C.BUN
Location :
กรุงเทพฯ Thailand

[ดู Profile ทั้งหมด]

ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed

ผู้ติดตามบล็อก : 7 คน [?]




Group Blog
 
 
เมษายน 2552
 1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930 
 
3 เมษายน 2552
 
All Blogs
 
Friends' blogs
[Add C.BUN's blog to your web]
Links
 

MY VIP Friend

 Pantip.com | PantipMarket.com | Pantown.com | © 2004 BlogGang.com allrights reserved.