"ความสามัคคีปรองดอง เป็นกำลังอย่างสูงสุดของชนชาวไทยทุกหมู่เหล่า ความสามัคคีของคนในชาติ จะทำให้บ้านเมืองผ่านพ้นอุปสรรค และทำให้สังคมไทย ร่มเย็นเป็นสุข" พระราชดำรัสของพระบาทสมเด็จพระเจ้าอยู่หัวฯ
สนใจลงโฆษณา ในพื้นที่ข้างบน ติดต่อ email : nana_sara1000@ymail.com
Home Lover’s Corner นานา สาระ๑๐๐๐ นานา สารพัด พระพุทธประวัติ ภาคพิเศษ
Travel Around the World Real Estate Buyer's Guide สุขภาพกาย สุขภาพใจ Pets & Animals
ปางพระพุทธรูปตามพุทธประวัติ Horoscope 12 ราศี พระพุทธศาสนา World of Beautiful Musics
อสังหาฯปี 2554 คอนโดทาวน์เฮ้าส์ ยังไปได้ดี



อสังหาฯปี 2554 คอนโดทาวน์เฮ้าส์ ยังไปได้ดี


นายอิสระ บุญยัง นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวถึงภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ว่า นับตั้งแต่ปี 2552 ยอดจดทะเบียนโอนที่อยู่อาศัยประเภทห้องชุดในคอนโดมิเนียมมีสูงถึง 46,486 หน่วย ขณะที่แนวราบมี 43,971 หน่วย สะท้อนภาพธุรกิจอาคารชุด มีส่วนแบ่งตลาดเพิ่มขึ้น ทั้งสินค้าที่สร้างเสร็จเข้าอยู่อาศัย และอยู่ระหว่างก่อสร้าง

อีกหนึ่งปัจจัยที่บ่งชี้ว่า ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ ยังมีแนวโน้มความต้องการ คือ พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนไป วัดได้จากการสำรวจความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้บริโภค ในงานมหกรรมบ้านและคอนโด 2 ครั้งล่าสุด ที่พบว่าความต้องการคอนโดฯเพิ่มเป็นเกือบ 40% จากเดิมมีเพียง 10% ความต้องการบ้านเดี่ยวลดจาก 60% มาอยู่ที่ 36% ส่วนทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 18% มีตลาดใหญ่อยู่ที่ระดับราคา 1-3 ล้านบาท สัดส่วนสูงสุดกว่า 66%

ยอดจดทะเบียนทั้งบ้านใหม่และบ้านมือสองอยู่ที่ 1.7 แสนหน่วย ในช่วง 11 เดือนของปี 2553 อยู่ที่กว่า 1 แสนหน่วย เป็นสถิติสูงมาก นับตั้งแต่เกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ในปี 2554 หากเศรษฐกิจโดยรวมเติบโตที่ 3.5-4% ภาพรวมธุรกิจอสังหาฯ ก็น่าจะเติบโตและคงไม่เกิดปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาดคอนโดมิเนียม ซึ่งยังเป็นโอกาสของผู้ประกอบการรายใหญ่ ทั้งขีดความสามารถในการแข่งขัน และการระดมทุนที่พบว่ามีการออกหุ้นกู้สูงถึง 400%

นับจากไตรมาส 3 ของปี 2553 ที่อยู่อาศัยแนวราบ เริ่มมีการยื่นขออนุญาตจัดสรรเพิ่มขึ้น สะท้อนได้ว่าในปี 2554 ที่อยู่อาศัยแนวราบน่าจะกลับเข้ามาสู่ตลาด แม้ในปีหน้าตลาดคอนโดยังจะยังเติบโตอยู่ แต่จะลดความร้อนแรงลง เพราะต้องใช้เวลาในการขาย ซึ่งขณะนี้อัตราการขายค่อนข้างช้ากว่าก่อน ที่เปิดขายเพียงไม่กี่ชั่วโมงก็หมด อีกทั้ง การก่อสร้างต้องใช้เวลากว่า 1-2 ปี

โดยปัจจัยที่มาลดความร้อนแรงของตลาดคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ส่วนหนึ่งได้รับผลกระทบจากนโยบายธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ปรับลดสัดส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักทรัพย์ค้ำประกัน (LTV) ในการขอสินเชื่อ อสังหาริมทรัพย์ระดับราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท เพราะลูกค้ากลุ่มนี้จะตัดสินใจซื้อช้าลง และผู้ประกอบการยากที่จะใช้แคมเปญดาวน์ต่ำกู้ 100% ในการเร่งกำลังซื้อเหมือนปีก่อนไม่ได้แล้ว

นอกจากนี้ตลาดจัดสรรแนวราบ ประเภททาวน์เฮ้าส์ จะเข้ามามีบทบาทแทนคอนโดมิเนียมในปีหน้า เพราะทาวน์เฮ้าส์จะเป็นสินค้าทางเลือกระหว่างคอนโดมิเนียมกับบ้านเดี่ยว และราคาที่ขายก็กว้างตั้งแต่ 1 ล้านบาทต้นๆ ไป จนถึง 3-5 ล้านบาท แต่ตลาดใหญ่น่าจะอยู่ที่ 1-3 ล้านบาท และโครงการที่เปิดขายก็ถือว่าทำเลในเมืองเดินทางเข้า-ออกสะดวก


การปรับตัวรับปัจจัยเสี่ยงรอบด้าน

จากการคาดการณ์กันว่าเศรษฐกิจภายในประเทศจะเติบโตลดเหลือ 3.5 - 4% ในปีใหม่นี้ มูลค่าการส่งออกที่เริ่มติดลบ อัตราแลกเปลี่ยนสกุลเงินบาทเริ่มแข็งค่า ปัจจัยเหล่านี้ อาจทำให้ภาคธุรกิจอสังหาฯ เติบโตไม่มาก ภาพรวมของธุรกิจอสังหาฯ ในปี 2554 น่าจะเติบโตใกล้เคียงกับปี 2553 เพราะนอกจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจ ยังมีปัจจัยลบที่จะกระทบธุรกิจในปี 2554 คือ การขาดแคลนแรงงานในภาคอสังหาฯ ส่วนหนึ่งมาจากการลงทุนของภาครัฐ ในเมกะโปรเจคโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย ทำให้มีการดึงแรงงานเป็นแสนคน

ปัจจัยการเมือง ที่นับถอยหลังสู่วันเลือกตั้ง เป็นอีกปัจจัยที่กระทบ หากการเมืองในประเทศไม่นิ่ง ย่อมกระทบต่อบรรยากาศการลงทุน ลดทอนความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการและผู้บริโภค ในที่สุดจะทำลายบรรยากาศการลงทุนโดยรวม ส่วนการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจ ไม่ได้เหนือความคาดหมาย จึงไม่น่าจะมีผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มากนัก ในปี 54 ดอกเบี้ยจะยังอยู่ในช่วงขาขึ้น แต่หากปรับขึ้นอย่างค่อยเป็นค่อยไป ตลาดก็สามารถปรับตัวได้

นายอิสระ กล่าวว่า "เวลาดอกเบี้ยต่ำราคาบ้านจะแพง แต่พอดอกเบี้ยเริ่มขยับขึ้น ผู้ประกอบการจะปรับตัวทำสินค้าให้สอดรับกำลังซื้อ ทำแพ็คเกจสินค้าราคาลงมา และปรับพอร์ตมาสู่สินค้าแนวราบ ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ฯ จะเห็นการปรับตัวชัดมาก เพราะต้องการสร้างสมดุลรายได้หลังจากมาตรฐานบัญชีใหม่ที่กำหนดเกณฑ์การรับรู้รายได้เมื่อโอน"

นอกจากนี้ "ดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นจะสะท้อนปัญหาเงินเฟ้อ และกระทบต่อภาระค่าใช้จ่ายประจำวันของผู้บริโภค และยังมีปัจจัยเสี่ยงอื่นๆ เสริมเข้ามา เช่น แนวโน้มวัสดุก่อสร้างที่ปรับตัวสูงขึ้น ราคาเหล็กเริ่มขยับล้วนกระทบต่อต้นทุนธุรกิจ แต่การเปิดเสรีอาเซียนจะเป็นปัจจัยบวก ทำให้ความต้องการด้านคอนโด อพาร์ตเมนต์ มีมากขึ้นในอีก 4-5 ปีข้างหน้า จากแรงงานระดับกลางต่างชาติที่ย้ายเข้ามา"

ปี 2554 ผู้ประกอบการรายใหญ่จะเข้ามาแข่งขันในตลาดแนวราบ ดังนั้นผู้ประกอบการรายย่อย จะต้องปรับตัว เนื่องจากไม่สามารถสู้ได้ในเรื่องของศักยภาพทางการเงิน ต้องอาศัยจุดได้เปรียบที่สร้างเอง เป็นผู้รับเหมาเองทำให้ต้นทุนต่ำกว่ารายใหญ่ และจะมีปัญหาเรื่องการบริหารจัดการ การลดต้นทุน หรือจ้างผู้รับเหมาช่วง และต้องอาศัยความชำนาญในพื้นที่เป็นกลยุทธ์ในการแข่งขัน



สำรวจอาคารชุดใจกลางเมืองยังไม่ล้นตลาด

เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA เผยผลสำรวจว่า ในขณะนี้ยังไม่พบการล้นตลาดของโครงการอาคารชุดใจกลางเมือง ทั้งนี้เพราะยังมีผู้เข้าอยู่อาศัยเป็นจำนวนมากถึงสองในสามของโครงการที่สร้างเสร็จ และมีอัตราผลตอบแทนในการลงทุนที่ค่อนข้างสูง อย่างไรก็ตาม การอำนวยสินเชื่อยังควรมีวินัยมากกว่าที่เป็นอยู่และควรมีหลักประกันสำหรับผู้บริโภค

ตามที่มีหลายฝ่ายให้ข้อสังเกตว่าอาคารชุดใจกลางเมือง อาจประสบภาวะล้นตลาด จนธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาตรการป้องกันนั้น ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (AREA) จึงได้สำรวจข้อมูลเพื่อความกระจ่ายในการนี้ โดยทำการสำรวจโครงการอาคารชุดใจกลางเมืองที่แล้วเสร็จมาเป็นเวลา 8-12 เดือนจำนวน 103 โครงการ

โดยดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร AREA เปิดเผยว่า การสำรวจนี้ครอบคลุมห้องชุดจำนวน 40,027 หน่วย โดยพบว่าในจำนวนนี้ มีผู้เข้าอยู่แล้ว 31,584 หน่วย หรือ 79% ของทั้งหมด ซึ่งแสดงว่าสินค้าเหล่านี้มีผู้ใช้สอยจริง และยิ่งกว่านั้นหากพิจารณาในรายละเอียดของการเข้าอยู่อาศัย ก็พบว่า ส่วนใหญ่เป็นผู้ซื้อห้องชุดถึง 73% มีเพียง 27% ที่เป็นผู้เช่า ดังนั้นโดยภาพรวมของห้องชุดที่สำรวจทั้งหมดพบว่ามีเจ้าของซื้ออยู่ถึง 58% ผู้เช่าอยู่ 21% และห้องชุดว่าง 21% จึงสรุปได้ว่า ห้องชุดที่สร้างขึ้นนั้นตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ ผู้ซื้อเป็นผู้ใช้สอยที่แท้จริง การเก็งกำไรจึงยังมีไม่มากนัก

สำหรับอัตราค่าเช่า ตกเป็นเงินตารางเมตรละ 329 บาท ยิ่งในพื้นที่สำคัญยิ่งมีค่าเช่าสูง เช่น พื้นที่สีลม-สาธร พื้นที่พระราม 3 ริมแม่น้ำ พื้นที่สุขุมวิทช่วงซอย 1-71 และพื้นที่พหลโยธิน-พญาไท มีค่าเช่าต่อเดือนต่อตารางเมตร สูงถึง 596 บาท 577 บาท 571 บาท และ 519 บาทตามลำดับ

อัตราผลตอบแทนจากการลงทุน หากคิดอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า (Return on Investment) จากค่าเช่า โดยสมมติให้ค่าเช่าสุทธิต่อปีเท่ากับจำนวน 10 เดือนของค่าเช่าต่อเดือน (หักค่าใช้จ่ายและอัตราว่างไป 2 เดือน) จะพบว่า อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า สูงถึง 6.6% ต่อปี ซึ่งสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากมากพอสมควร และหากพิจารณาถึงอัตราผลตอบแทนจากการเพิ่มขึ้นของราคา (Return of Investment) โดยพิจารณาอัตราการเปลี่ยนแปลงราคาต่อปีโดยเทียบราคาที่เปิดขายกับราคาที่แล้วเสร็จในปัจจุบัน จะพบว่า อัตราผลตอบแทนจากการเพิ่มขึ้นของมูลค่า สูงถึง 5.0% โดยเฉลี่ย ดังนั้นอัตราผลตอบแทนทั้ง 2 ชุด จึงรวมกันเท่ากับ 11.5% ต่อปี ซึ่งเป็นอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เสียอีก จึงทำให้มีผู้ลงทุนซื้อห้องชุดใจกลางเมืองไว้เป็นจำนวนมาก

อย่างไรก็ตามการซื้อห้องชุดใจกลางเมืองนั้น เป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นสำคัญ ทั้งนี้เพราะปัญหาการจราจรติดขัด การเดินทางจากห้องชุดตามแนวรถไฟฟ้าจึงเป็นทางแก้ปัญหาหนึ่งที่พอจะเป็นไปได้ของผู้อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานคร จะสังเกตได้ว่าห้องชุดที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าในระยะ 500 เมตร มีค่าเช่าต่อเดือนต่อตารางเมตรเฉลี่ย 416 บาท ในขณะที่ที่ตั้งอยู่ไกลออกไปในระยะ 501-1,000 เมตร ค่าเช่าลดลงเหลือ 347 บาท และที่เกินกว่า 1,000 เมตร ค่าเช่าจะลดลงเหลือเพียง 339 บาทเท่านั้น

ดร.โสภณ ให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า ถึงแม้ในขณะนี้ยังไม่มีปัญหาการล้นตลาด แต่ยังต้องติดตามการเปลี่ยนแปลงของการสร้างอุปทานในตลาดเพิ่มเติม ซึ่งยังมีการสร้างต่อเนื่องจำนวนมาก ก็อาจเกิดภาวะล้นตลาดในอีก 2 ปีข้างหน้าได้ สำหรับการอำนวยสินเชื่อ สถาบันการเงินไม่ควรประมาทในการอำนวยสินเชื่อสูงถึง 90-110% เพราะอาจเกิดปัญหาหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในที่สุด

ยิ่งกว่านั้น ดร.โสภณ ยังเสนอแนะให้ใช้มาตรการการคุ้มครองเงินดาวน์คู่สัญญา (Escrow Account) ซึ่งอาจสร้างภาระการประกันในระดับหนึ่ง เป็นก็เป็นหลักประกันที่ดีแก่ผู้บริโภค หากโครงการเกิดปัญหา ผู้ซื้อก็จะได้เงินดาวน์คืน ไม่สูญเสีย ไม่ใช่ซื้อบ้านแต่ได้เพียงกระดาษสัญญา หรือซื้อบ้านแต่ได้แค่เสาบ้านเช่นในอดีต และการที่ตลาดได้รับความคุ้มครองก็จะยิ่งทำให้ผู้ซื้อบ้านเกิดความมั่นใจและซื้อบ้านมากขึ้น ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยมีการเติบโตอย่างมั่นคงในที่สุด


TraveLArounD



ปล. ท่านที่เพิ่งเข้ามาชมบล็อกใหม่ ผมได้จัดทำเป็นสารบัญ แบบหนังสือให้ค้นดูหัวเรื่องได้ง่ายที่ group : นานา สาระ๑๐๐๐ เพราะเรื่องต่างๆ เขียนไว้ 1300 เรื่องแล้ว

ส่วนท่านที่ชอบเพลง background ผมได้รวบรวมเพลงไพเราะ เพลงรัก romantic และเพลงซึ้งๆ ที่หาฟังได้ยากในสมัยนี้ ไว้หลายชุด สนใจ email ติดต่อมาได้ครับที่ nana_sara1000@ymail.com

หลังจากที่ home’s lover club ที่ ning.com ต้องปิดลงไปเพราะเขาคิดค่าใช้จ่าย จึงจำต้องย้ายที่ ตอนนี้ผมเริ่มรวบรวมภาพต่างๆ ที่เกี่ยวกับการตกแต่งบ้าน การจัดสวน และที่ยังไม่ได้เอามาเขียน มารวบรวมไว้ที่ facebook ถ้าใครสนใจก็เข้าไปดูได้นะครับ ที่ //www.facebook.com/reqs.php#!/nanasara1000?v=photos

หมายเหตุ : ขณะได้มี website อื่นๆหลาย website ได้นำเอาเรื่องที่ผมเขียนไว้ ไปลงต่อในลักษณะของเนื้อหา โดยไม่ได้รับอนุญาตใดๆ ถ้าต้องการบทความใดไปใช้ ขอให้ติดต่อขออนุญาต ก่อนทาง Email : nana_sara1000@ymail.com มิฉะนั้น จะต้องถูกดำเนินคดีตามกฎหมายลิขสิทธิ์

ส่วนผู้ที่ต้องการนำเรื่องไปโพสต่อ เพื่อเผยแพร่ โดยมิใช่ทางการค้า ขอให้ติดต่อขออนุญาตให้ถูกต้องก่อนโพส

ข้อมูลจาก
กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ / อสังหาริมทรัพย์ /1 มกราคม 2554
//www.bangkokbiznews.com/home/detail/property/property/20110101/
กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ / อสังหาริมทรัพย์ / 22 ธันวาคม 2553
//www.bangkokbiznews.com/home/detail/property/property/20101222/368592/AREA



Create Date : 03 มกราคม 2554
Last Update : 3 มกราคม 2554 0:25:34 น. 0 comments
Counter : 1784 Pageviews.
Share

ชื่อ :
Comment :
  *ใช้ code html ตกแต่งข้อความได้เฉพาะสมาชิก
 

travelaround
Location :
กรุงเทพฯ Thailand

[Profile ทั้งหมด]

ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 164 คน [?]


ยินดีต้อนรับทุกท่านที่แวะเข้ามาชม blog มีข้อคิดเห็น เชิญ comment มาได้นะครับ ถ้าตอบได้ จะตอบให้ทันทีครับ แต่ถ้าไม่ทราบ ต้องขอเวลา จะค้นคว้ามาให้อ่านกัน ท่านที่จะถามคำถาม หรือติดต่อเรื่องบทความ ได้ทาง Email :- d_sign_place@yahoo.com ครับ


เรื่องต่างๆที่ผมได้เขียนหรือรวบรวม เรียบเรียงมานี้ ยินดีให้ทุกท่านได้อ่านเป็นวิทยาทานและเพื่อการศึกษา ถ้าจะนำไปโพสต่อใน website สาธารณะ หรือ website อื่นใดที่ไม่ใช่ทางพาณิชย์ กรุณาระบุที่มา คือ https://www.travelaround.bloggang.com และนามปากกาผู้เขียนคือ TraveLArounD ด้วย

แต่ขอสงวนสิทธิ์สำหรับการนำไปใช้ ในเชิงพาณิชย์ หรือโดยไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง จะถูกดำเนินคดี ตามกฏหมายลิขสิทธิ์

ส่วนบทความหรือภาพถ่ายใดๆ ที่ได้นำมาจาก website อื่น เพื่อเป็นข้อมูลประกอบเรื่องนั้นๆ เป็นการถ่ายทอดจากวิจารณญาณแล้วว่า มีความถูกต้องเป็นจริง มากที่สุด และได้นำมาจาก website ที่เป็นสาธารณะ ถ้าเรื่องราวหรือภาพของท่านที่ได้นำมาถ่ายทอดนี้ ไปละเมิดลิขสิทธิ์ของท่าน กรุณาแจ้งมาทาง email :– nana_sara1000@ymail.com ผมจะทำการลบข้อมูลหรือภาพที่ละเมิดลิขสิทธิ์ดังกล่าว ออกทันที

Acknowledges that I try to write or report accurately but postings may contain fact , speculation or rumor. I find images from the Web that are believed to belong in the public domain. If any stories or images that appear on the site are in violation of copyright law, please email to :- nana_sara1000@ymail.com and I will remove the offending information as soon as possible.
Website counter
: Users Online









ที่ดินเชียงใหม่ ทางไปแม่ริม ใกล้ศาลากลาง และสนามกีฬา 700 ปี ติดน้ำปิง ในหมู่บ้านเพชรริมปิง พื้นที่ 667 ตารางวา @ 14,000.- บาท สภาพแวดล้อมดี สนใจติดต่อ โทร. 0859559950



DESIGN PLACE CO.,LTD. รับออกแบบ และตกแต่งภายใน บ้านพักอาศัย ในแบบไทย และไทยร่วมสมัย



มรดก ฉบับที่ 1

มรดก ฉบับที่ 2

มรดก ฉบับที่ 3

มรดก ฉบับที่ 4

มรดก ฉบับที่ 5

มรดก ฉบับที่ 6

มรดก ฉบับที่ 7

ช่วยสนับสนุนการจัดทำ BLOG ด้วยการซื้อหนังสือ "มรดก" 1ชุด 7เล่ม (หนังสือเก่า) ในราคาชุดละ 700 บาท (รวมค่าส่งทางไปรษณีย์)

สนใจสั่งซื้อทาง E-mail :- nana_sara1000@ymail.com


New Comments
Group Blog
 
All Blogs
 
Friends' blogs
[Add travelaround's blog to your web]
Links
 

 Pantip.com | PantipMarket.com | Pantown.com | © 2004 BlogGang.com allrights reserved.