Rational Investment
Group Blog
 
All Blogs
 

ขั้นตอนการวิเคราะห์ SSPF ของผม

หากถามว่าในตลาดมีหุ้นมากมาย ทำไมผมถึงเลือกวิเคราะห์ SSPF (กองทุนอสังหาริมทรัพย์ศาลาแอทสาทร ) ผมมีเหตุผลดังนี้ครับ
ข้อแรก ราคา ผมสังเกตเห็นราคาที่ค่อนข้างต่ำ ของ SSPF เมื่อเทียบกับราคา IPO รวมทั้งเมื่อเทียบกับกองทุนอสังหาริมทรัพย์ตัวอื่นๆ ซึ่งตอนนั้นราคาอยู่ที่ประมาณ 5 บาท ( ประมาณเดือนตุลา 2552 )
ข้อสอง อุตสาหกรรม เนื่องจาก SSPF เป็นกองทุนอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งหากลองมองปันผลย้อนหลังองแต่ละกองทุนละก็ จะพบว่า มีปันผลค่อนข้างแน่นอน ซึ่งมาจากกำไรที่ค่อนข้างแน่นอนนั่นเอง (ในการวิเคราะห์ควรตัด กำไร/ขาดทุน ที่ไม่เกิดขึ้นจริงออก ) รวมทั้งธุรกิจก็ไม่มีความซับซ้อนมากนัก จึงง่ายต่อการวิเคราะห์และการคาดการณ์อนาคต
เมื่อได้หุ้นที่สนใจแล้ว ผมก็ลงมือวิเคราะห์โดยมีขั้นตอนดังนี้
1. อ่านหนังสือชี้ชวน (เนื่องจากเป็นหุ้นที่เพิ่งเข้าตลาดและยังไม่ทำงบการเงิน)
ผมอ่านข้อมูลคร่าวๆพบว่า กองทุนซื้อที่ดินและอาคาร ศาลาแอทสาทร ซึ่งเป็นตึกใหม่ สถานที่ตั้งอยู่บนถนนสาทร ใกล้ BTS สุรศักดิ์ ซึ่งเป็นย่านธุรกิจ ลักษณะธุรกิจเป็นการให้เช่าอาคารสำนักงาน โดยมีสัญญาเพิ่มเติมกับเจ้าของเดิมว่าในช่วง 2 ปี หากไม่มีกำไรทางเจ้าของเดิมจะชดเชยค่าใช้จ่ายให้ พูดง่ายๆว่าการันตีว่าจะไม่ขาดทุน
จากข้อมูลเบื้องต้นทำให้ผมสนใจหุ้นตัวนี้มากขึ้น เนื่องจากเป็นการซื้อที่ดินและอาคาร(กองทุนอสังหาส่วนใหญ่เป็นการเช่าระยะยาว) ซึ่งผมเชื่อว่าในอานาตมูลค่าที่ดินต้องเพิ่มขึ้น รวมทั้งทำเลที่ใกล้ BTS ทำให้เดินทางได้สะดวก
2. โทรถามข้อมูลกับผู้ดูแลกองทุน
จากการพูดคุยกับเจ้าได้ที่ ทำให้ผมทราบว่า อาคารเปิดให้บริการมาตั้งแต่ช่วงต้นปี 2552 ปัจจุบันมีผู้เช่า 2 รายคือ ธนาคารกสิกรไทย กับ บริษัทเกี่ยวกับติวเตอร์ ซึ่งจุดคุ้มทุนของอาคารอยู่ที่อัตราเช่า 20% โดยเจ้าของเดิมจะรับผิดชอบส่วนขาดทุนถึงประมาณ เดือนตุลาคม 2554 โดยมีบริษัท Plus Estate Ltd., Part. Agent ในการจัดหาพื้นที่
จากข้อมูลที่ได้ สิ่งที่ผมกังวลคือทำไมมีผู้เช่าเพียง 2 ราย และ กองทุนจะสามารถหาผู้เช่าเพิ่มได้หรือไม่
3. ตรวจสอบความสามารถของ Agent
ผมลองสมมติฐานตนเองเป็นลูกค้าที่ต้องการเช่าสำนักงาน โดยหาข้อมูลผ่าน Internet ผมพบว่าข้อมูลการเช่าอาคารศาลาแอทสาทรทั้งหมดจะลิ้งค์มาที่เวบนี้ (ลองเข้าไปดูนะครับ)http://www.banbkk.org/index.php?mo=3&art=325807
ซึ่งในเวบมีภาพอาคารเพียง 1 รูป ซึ่งเป็นภาพถ่ายจากภายนอกตัวอาคาร ไม่มีรูปภายในอาคารแม้แต่รูปเดียว แถมมีข้อความดังนี้ครับ “Plus Estate Ltd., Part. เราเป็น Agent บริการจัดหาเฉพาะ พื้นที่เช่าสำนักงานเท่านั้น ไม่รับติดต่อเรื่อง ถามทาง, ออกบูท, แจกโบชัวร์, ข้อมูลบริษัทภายในอาคาร, เช่าที่จอดรถ, ถ่ายหนัง, ห้องประชุม, จัดเลี้ยง, ฯลฯ” หลังจากเข้าเวบแล้ว ผมคิดว่าผมไม่มีทางสนใจที่จะเช่าอาคารนี้
ถ้าบริษัทไม่สามารถหาผู้เช่าได้ ก็ไม่มีกำไร ซึ่งหากปล่อยไปซัก 5 ปี ผมคิดว่าจะยิ่งยากมากขึ้นในการหาผู้เช่า เพราะอาคารจะเริ่มเก่า และลูกค้าอาจสงสัยว่า เปิดมา 5 ปี แล้วทำไมไม่มีคนเช่า ซึ่งหากเกิดผลขาดทุนกองทุนอาจต้องกู้,เพิ่มทุน ,หรือขายอาคารทิ้ง (ผมไม่สามารถประเมินราคาขายได้แต่คาดว่าอาจได้ราคาไม่ดีนักเนื่องจากอาคารไม่มีผู้เช่า) ซึ่งทางออกทุกทางส่งผลเสียต่อราคาหุ้น
สุดท้ายผลคิดว่าควรตามข่าวการเปลียนแปลงของอัตราการเช่าพื้นที่ ซึ่งผมแอบลุ้นว่าจะมีการเปลี่ยนแปลง Agent ในการจัดหาพื้นที่ แต่หากไม่มีการเปลี่ยนแปลงใดๆ แม้ราคาหุ้นจะลงไป 4 บาทผมก็ไม่ซื้อ

* ผมไม่แน่ใจว่าทำไมชื่อ Agent ของผมกับความเห็น ของผู้ที่ Post ก่อนหน้าไม่ตรงกัน




 

Create Date : 27 มีนาคม 2553    
Last Update : 27 มีนาคม 2553 20:10:19 น.
Counter : 1084 Pageviews.  


yagle
Location :


[Profile ทั้งหมด]

ให้ทิปเจ้าของ Blog [?]
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
Smember
ผู้ติดตามบล็อก : 7 คน [?]




http://th-th.facebook.com/Finance.Delivery
Friends' blogs
[Add yagle's blog to your web]
Links
 

 Pantip.com | PantipMarket.com | Pantown.com | © 2004 BlogGang.com allrights reserved.