แนวทางการวางผังและการออกแบบเมืองคนเดินตอนที่ 3
การวางผังแม่บทเพื่อปรับปรุงฟื้นฟูศูนย์เศรษฐกิจ
โดย ฐาปนา บุณยประวิตร
สถาบันวิจัยการเติบโตอย่างชาญฉลาดประเทศไทย
//www.smartgrowththailnd.org และ //www.asiamuseum.co.th
บทนำ
บทความตอนที่แล้วได้กล่าวถึงแนวทางการวางผังแม่บทเพื่อปรับปรุงฟื้นฟูศูนย์เศรษฐกิจให้เป็นเมือง
คนเดินไปแล้ว3ขั้นตอน ได้แก่ ขั้นตอนที่ 1การทำความเข้าใจและเรียนรู้พื้นที่และชุมชน (Understand your space and community) ขั้นตอนที่ 2การวางผังสร้างสภาพแวดล้อมให้งดงามและเป็นพื้นที่แห่งการเดิน (Create anattractive, walkable place) และขั้นตอนที่ 3การวางผังสร้างความหลากหลายทางเศรษฐกิจ (Diversify the downtown economy) สำหรับบทความตอนที่ 3 จะกล่าวถึง 4 ขั้นตอนการวางผังที่เหลือได้แก่
ขั้นตอนที่4 การสร้างความเท่าเทียม (Build in equity) ขั้นตอนที่5 การจัดทำข้อเสนอการปรับปรุงกฎหมาย ข้อกำหนด และกระบวนการดำเนินการของรัฐ (Improvegovernment regulations and processes) ขั้นตอนที่ 6การสนับสนุนการเงินแก่โครงการ (Finance projects) และขั้นตอนที่7 การจัดทำระบบและมาตรการบริหารจัดการพื้นที่ (Establish on-goingplace management) รายละเอียดดังนี้
ภาพร่างศูนย์เศรษฐกิจใจกลางเมือง
ที่มา:Urban Design Associates: //www.urbandesignassociates.com/urbandesign-1/
ขั้นตอนที่4การสร้างความเท่าเทียม
การปรับปรุงฟื้นฟูที่ดีนั้นจะต้องสร้างระบบทางกายภาพกระตุ้นให้ประชาชนมีรูปแบบพฤติกรรมที่ดีและสร้างพลังการขับเคลื่อนของชุมชนไปสู่จุดหมายความยั่งยืนให้เกิดขึ้นได้อย่างรวดเร็วอย่างไรก็ตาม ต้องยืนยันให้แน่ชัดว่าประชาชนส่วนใหญ่ที่อยู่อาศัยและประกอบกิจกรรมในพื้นที่จะได้รับผลประโยชน์จากการปรับปรุงฟื้นฟูพื้นที่ซึ่งก็หมายถึง ในการปรับปรุงฟื้นฟูนั้น จะต้องสร้างโอกาสการสร้างงานได้ทุกระดับของความเชี่ยวชาญและระดับเงินเดือนของประชาชนสามารถรักษาที่อยู่อาศัยเดิมไว้ได้ (ทั้งที่อยู่อาศัยแบบเช่าและที่เป็นเจ้าของ) รวมทั้งมีความสามารถในการสร้างที่อยู่อาศัยหลังใหม่ที่มีความหลากหลาย โดยเปิดโอกาสให้ทุกคนสามารถเข้าถึงได้ด้วยกลยุทธ์ดังนี้
กลยุทธ์ที่ 1เริ่มต้นที่ความร่วมมือในการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายระดับราคาการปรับปรุงฟื้นฟูเมืองที่ผ่านมามักจะคิดวางแผนการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายระดับราคาในช่วงท้ายๆซึ่งเป็นช่วงที่ได้ออกแบบโครงสร้างพื้นฐานและวางผังทางกายภาพไว้เสร็จสิ้นแล้ววิธีดังกล่าวอาจเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยหลายระดับราคา เนื่องจากที่ดินถูกกำหนดระดับราคาไว้เป็นแบบตายตัวซึ่งไม่สามารถปรับลดกิจกรรมให้สอดคล้องกับเป้าหมายการพัฒนาที่อยู่อาศัยในทางปฏิบัติที่ถูกต้องควรกำหนดประเภทที่ดินเพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้มีความยืดหยุ่นและควรทำความตกลงกับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หรือหน่วยงานที่ลงทุนให้เสร็จสิ้นก่อนพร้อมๆ กับการวางแผนปรับปรุงฟื้นฟูพื้นที่ผู้วางผังควรสร้างย่านใจกลางเมืองให้เป็นย่านที่ยืดหยุ่นและทุกคนสามารถซื้อหาที่อยู่อาศัยได้อย่างสะดวกด้วยราคาที่สอดคล้องกับความสามารถในการซื้อหาและควรสร้างนโยบายด้านการเงินและแนวทางสนับสนุนการมีที่อยู่อาศัยไว้ล่วงหน้าเพื่อให้ผู้วางแผนเมืองในระดับนโยบายได้ทราบแนวทางในการจัดการเรื่องทำเลที่ตั้งและระบบการเชื่อมต่อทางกายภาพที่ตั้งของที่อยู่อาศัยกับโครงสร้างพื้นฐานอื่น อย่างไรก็ตาม แนวทางหลักที่แนะนำให้ดำเนินการประกอบด้วย
1)การช่วยให้ผู้อยู่อาศัยในขณะนั้นสามารถอยู่ต่อในพื้นที่ที่ปรับปรุงฟูได้ด้วยเครื่องมือทางการเงินหรือด้วยการลดภาษี และการสร้างพื้นที่เช่าที่มีโอกาสในการซื้อต่อ
2)การสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ที่มีความหลากหลายด้านขนาดและราคาด้วยการทบทวนข้อกำหนดย่านการใช้ประโยชน์ที่ดิน (Zoning Codes)ให้สอดคล้องแนวทางการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่และการพัฒนาอาคารที่ผสมผสานการใช้ประโยชน์ของประชาชนทุกระดับรายได้และใช้อาคารให้มีความหนาแน่นสูงและ
3) สร้างที่อยู่อาศัยที่ได้มาตรฐานแต่มีราคาระดับล่าง ด้วยการทำความตกลงกับทุกภาคส่วนโดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ให้ร่วมสนับสนุนการลงทุนและการเพิ่มสิทธิประโยชน์ด้วยโบนัสการสร้างความแน่น (densitybonuses) ให้แก่ผู้ประกอบการ เป็นต้น
กลยุทธ์ที่ 2ผลักดันโอกาสทางเศรษฐกิจ ความไม่เสมอภาคด้านรายได้ ความมั่งคั่งและความเป็นอยู่ที่ดีไม่ได้เป็นปัจจัยเดียวที่ทำให้ประชาชนเกิดความอ่อนแอทางเศรษฐกิจแต่ประชาชนยังมีความเสี่ยงด้วยปัจจัยด้านเศรษฐกิจอื่นที่เกิดขึ้นในอนาคตซึ่งอาจเป็นอุปสรรคในการพัฒนาคุณภาพชีวิตให้ดีขึ้นได้ในระยะยาวงานวิจัยหลายชิ้นๆ ได้แสดงให้เห็นว่าคุณภาพชีวิตประชาชนเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดที่จะสามารถผลักดันให้เกิดการพัฒนาเศรษฐกิจที่มั่นคงสำหรับประชาชนทุกคนและทุกระดับชั้นดังนั้น การขับเคลื่อนให้เกิดโอกาสทางเศรษฐกิจสำหรับประชาชนทุกระดับรายได้โดยการสนับสนุนเจ้าของธุรกิจขนาดเล็กและเป็นธุรกิจของคนในท้องถิ่นด้วยการส่งเสริมการฝึกอบรมสร้างสมประสบการณ์การทำงานและการส่งเสริมการเชื่อมประสานระหว่างผู้อยู่อาศัยกับแหล่งงานจึงเป็นทางเลือกที่ควรจะทำ ทั้งนี้ ด้วยกลยุทธ์การลดค่าเช่าสำหรับธุรกิจขนาดเล็กหรือธุรกิจเจ้าของคนเดียวหรือธุรกิจอิสระการปกป้องธุรกิจขนาดเล็กที่ยังดำเนินการอยู่ การสนับสนุนความเป็นผู้ประกอบการการสร้างโอกาสในการทำงานด้วยการฝึกอบรมนวัตกรรม และการเชื่อมประสานระหว่างคนกับงานให้มีความสมดุล
ภาพร่างศูนย์เศรษฐกิจ
ที่มา: Pinterest The worlds catalog of ideas:https://www.pinterest.com/archscene/urban-design/
ขั้นตอนที่5การจัดทำข้อเสนอการปรับปรุงกฎหมาย ข้อกำหนด และกระบวนการของรัฐ
การวางผังที่ดีจะต้องนำเสนอให้มีการปรับปรุงข้อกำหนดกฎระเบียบ หรือกฎหมายเพื่อให้เกิดความสะดวกในการดำเนินงานตามเป้าหมาย อย่างแรกให้ปรับปรุงเป้าหมายการฟื้นฟูพื้นที่และกระบวนการต่างๆให้สอดคล้องกับกฎหมายหรือกฎระเบียบของรัฐต่อมาให้เสนอเปลี่ยนแปลงย่านการใช้ที่ดินให้เกิดความเหมาะสมต่อการฟื้นฟูย่านรวมทั้งการเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดการพัฒนาหรือข้อบัญญัติ (developmentcodes and ordinances) ต่าง ๆ โดยให้ปรับปรุงข้อกำหนดเพื่อเป็นเครื่องกระตุ้นการพัฒนาของภาคเอกชนหรือหน่วยงานที่เป็นพันธมิตรในการพัฒนาพื้นที่สุดท้ายให้วางแผนกระบวนการทำงานที่เป็นไปตามการอนุญาตที่กำหนดจากหน่วยงานที่รับผิดชอบดำเนินการวางผังตามมาตรฐานการพัฒนาพื้นที่และตามวิธีการปฏิบัติที่ถูกต้องปรับปรุงกระบวนการให้ลดเวลาและลดต้นทุนการดำเนินการของผู้พัฒนาพื้นที่และภาคธุรกิจสอบถามผู้ประกอบการธุรกิจว่า มีข้อกำหนดใดที่เป็นอุปสรรคในการยับยั้งหรือชะลอการลงทุนหรือจำเป็นจะต้องปรับปรุงแก้ไขข้อกำหนดใดเพื่อให้ภาระผูกพันในการยกระดับการพัฒนาโครงการหรือเมืองให้มีความปลอดภัยและมีสุขภาวะโดยทั้งรัฐและเอกชนในฐานะผู้ลงทุนต่างก็ต้องประสบผลสำเร็จซึ่งในที่สุดแล้วจะเป็นการกระตุ้นให้โครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้นดำเนินไปลุล่วงตามเป้าหมายทั้งนี้ ด้วยกลยุทธ์สำคัญที่ประกอบด้วย
กลยุทธ์ที่ 1การปรับปรุงข้อกำหนดและกระบวนการสาธารณะควรมองหาหนทางในการยกระดับกระบวนการทำงานที่ถูกกำหนดจากรัฐให้ตอบสนองต่อการดำเนินการของธุรกิจเอกชนและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
การปรับปรุงย่านการใช้ที่ดินเพื่อให้มีพื้นที่อนุญาตให้พัฒนาหรือสามารถพัฒนาได้ตามรูปแบบย่านที่ต้องการการปรับปรุงข้อบัญญัติหรือเทศบัญญัติที่อาจบังคับให้กระบวนการดำเนินงานช้าลงโดยเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดให้การดำเนินการไปสู่เป้าหมายที่ต้องการ และเป็นการกระตุ้นให้ภาคส่วนต่างๆสนับสนุนการปรับปรุงฟื้นฟูพื้นที่
กลยุทธ์ที่ 2 การสร้างกระบวนการทำงานให้เกิดความสะดวกและง่ายต่อการดำเนินการของผู้พัฒนาโครงการและธุรกิจด้วยการสร้าง guidebookสำหรับเจ้าของธุรกิจเพื่ออธิบายแนวทางในการดำเนินงานตามการอนุญาตของรัฐและตามกระบวนการปรับปรุงฟื้นฟูเมืองที่กำหนดขึ้นการสร้าง guidebook สำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์เป็นการเฉพาะเพื่อให้สามารถเข้าถึงเกณฑ์และแนวทางพัฒนาโครงการพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยรวมทั้ง การทำความเข้าใจขั้นตอนการขอรับสิทธิประโยชน์การลงทุนที่รัฐให้ไว้ เช่นการลดภาษี หรือการจัดการสภาพแวดล้อมและมลภาวะ ตลอดจนการสร้างระบบและแนวทางปฏิบัติที่ให้ความช่วยเหลือทางธุรกิจแก่ผู้ประกอบการให้สามารถดำเนินการตามนโยบายของผังแม่บทได้
ขั้นตอนที่6การสนับสนุนการเงินแก่โครงการ
ในการปรับปรุงฟื้นฟูพื้นที่ให้ประสบผลสำเร็จนั้นจะต้องเลือกธุรกิจที่มีศักยภาพในการสร้างผลกำไรและสร้างมูลค่าให้กับย่านในระยะยาวโดยให้การดำเนินการเดินไปพร้อมกันทั้งการลงทุนของภาครัฐด้านโครงสร้างพื้นฐานและการลงทุนทางธุรกิจของภาคเอกชนหรืออาจให้รัฐลงทุนโครงสร้างพื้นฐานไปก่อนโดยรัฐหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องจะต้องทำความตกลงกับเอกชนให้ลงทุนทางธุรกิจหรือปรับปรุงฟื้นฟูธุรกิจของตนเองเมื่อรัฐได้ลงทุนโครงสร้างพื้นฐานเสร็จสิ้นแล้วทั้งนี้รัฐจำเป็นจะต้องจัดตั้งกองทุนทางการเงินเพื่อสนับสนุนเอกชนในบางกรณีเพื่อกระตุ้นการลงทุนและลดต้นทุนการดำเนินการของภาคเอกชนดังกลยุทธ์ต่อไปนี้
กลยุทธ์ที่ 1การสร้างกองทุนสนับสนุนการลงทุน การลงทุนสาธารณะจะเป็นเครื่องแสดงและยืนยันความตั้งใจของรัฐในการปรับปรุงฟื้นฟูพื้นที่โดยการก่อตั้งกองทุนจะเป็นเครื่องค้ำประกันการดำเนินธุรกิจของผู้ประกอบการให้สำเร็จลุล่วงได้ภายในช่วงเวลาตามเป้าหมายหน่วยงานที่รับผิดชอบจะต้องมองหาที่มาของแหล่งทุนเพื่อใช้ในการลงทุนปรับปรุงฟื้นฟูพื้นที่ซึ่งอาจได้จาก ความร่วมมือกันของกลุ่มธุรกิจเอกชนหรือการก่อตั้งมูลนิธิบริหารกองทุนหรือการให้รัฐจากส่วนกลางสนับสนุนเงินทุนก้อนแรกหรือการอนุญาตให้เก็บจากส่วนต่างของภาษีประเภทต่างๆหรือเป็นการลงทุนร่วมกันในกองทุนระหว่างรัฐและเอกชนหรือสาธารณะกับเอกชนหรือการสร้างระบบการจัดเก็บสิทธิประโยชน์ทางภาษีหรือตามกลยุทธ์ทางการเงินรูปแบบต่างๆ
กลยุทธ์ที่ 2 การใช้ valuecaptureด้วยการเพิ่มมูลค่าให้กับทรัพย์สินที่มีอยู่ภายในพื้นที่หรืออยู่ใกล้พื้นที่โครงการโดย valuecapture จากกลไกที่หลากหลายที่ได้จากการเติบโตของรายได้และจากมูลค่าของทรัพย์สินโดยเฉพาะอย่างยิ่ง มูลค่าจากที่ดิน โดยมูลค่าที่ได้อาจมาจากการสร้างระบบการประเมินพิเศษในแต่ละแปลงที่ดิน หรือผลกำไรจากการดำเนินการพัฒนาที่ดินโดยทั่วไปแล้ว กองทุน value captureจะนำมาใช้ในการพัฒนาระบบการกำจัดน้ำเสีย สาธารณูปโภค ถนน ระบบขนส่งมวลชนและบริการสาธารณะ ด้วยการหาผลกำไรจากการจัดการย่านเป็นการเฉพาะ (InclusionaryZoning) หรือการใช้ Tax Increment Financing (TIF) และการหารายได้จากรายได้จากบริการสาธารณะ
ขั้นตอนที่7การจัดทำระบบและมาตรการบริหารจัดการพื้นที่
การบริหารจัดการพื้นที่ควรได้รับการกำหนดเป็นมาตรการพิเศษที่หน่วยงานรับผิดชอบและเครือข่ายพันธมิตรจะต้องร่วมกันดำเนินงานเพื่อให้การลงทุนด้านต่างๆ ที่ดำเนินการไปแล้วได้ใช้ประโยชน์อย่างถูกต้อง ตรงตามวัตถุประสงค์แนวทางที่ควรดำเนินการมีดังนี้
· การบริหารโครงสร้างพื้นฐานและสาธารณูปโภครายวันเช่น การจัดเก็บขยะมูลฝอยหรือการทำความสะอาดถนน
· การสร้างตลาดการลงทุนในพื้นที่สำหรับธุรกิจที่มาใหม่หรือเปิดใหม่
· การจัดทำโปรแกรมการใช้พื้นที่สาธารณะ(Programpublic spaces)
· การส่งเสริมโอกาสในการปรับปรุงฟื้นฟูพื้นที่โดยร่วมกับเจ้าของธุรกิจและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์
· การประเมินผลการดำเนินงานและปรับปรุงแก้ไขกระบวนการ
สรุป
จะเห็นได้ว่ากระบวนการวางผังแม่บทตามเกณฑ์เติบโตอย่างชาญฉลาด ได้ให้มิติการพัฒนาโครงการและย่านอย่างเป็นรูปธรรมสามารถนำมาประยุกต์ในพื้นที่รอบสถานี พื้นที่เศรษฐกิจสองข้างทาง และพื้นที่ศูนย์เศรษฐกิจใจกลางเมืองให้เป็นเมืองคนเดินได้เป็นอย่างดีโดยปัจจัยสำคัญที่จะทำให้ผังแม่บทดำเนินไปสู่ความสำเร็จได้แก่ การปฏิบัติตามขั้นตอนอย่างครบถ้วนการประยุกต์ใช้เครื่องมืออย่างถูกต้องเหมาะสม สอดคล้องกับสถานการณ์ ทันเวลาและได้รับความเห็นชอบหรือได้ความเห็นร่วมกันของทุกภาคส่วนที่ร่วมกันพัฒนาพื้นที่
เอกสารอ้างอิง
SmartGrowth America, (Re) Building Downtown: A Guidebook for Revitalization:Available
from: smartgrowth.org/rebuilding-downtown-a-guidebook-for-revitalization/
อ่านบทความย้อนหลังที่เกี่ยวข้อง ต่อเนื่องกับบทความนี้กดลิ้งก์
แนวทางการวางผังและการออกแบบเมืองคนเดิน ตอนที่ 2
การวางผังแม่บทเพื่อปรับปรุงฟื้นฟูศูนย์เศรษฐกิจ
ฝากข้อความหลังไมค์
Rss Feed
ผู้ติดตามบล็อก : 11 คน [
