|
|
เลือกกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold หรือ Leasehold ดี?
คราวก่อนได้แนะนำให้ผู้ลงทุนรู้จักกับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (Property Fund) ที่เป็นทางเลือกหนึ่งที่น่าสนใจ
เนื่องจากใช้เงินลงทุนจำนวนไม่มาก แต่มีโอกาสได้ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ได้รับผลตอบแทน สม่ำเสมอในระยะยาว รวมทั้งสามารถซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้ตลอด จึงมีความคล่องตัวมากกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง คราวนี้เราจะมาทำความรู้จักกับกองทุนรวมประเภทนี้กันให้มากขึ้นคะ
คำถามแรกที่ดิฉันมักจะได้รับเกี่ยวกับการลงทุนใน Property Fund ก็คือ กองแบบ Freehold กับ Leasehold ต่างกันอย่างไร อย่างไหนดีกว่ากัน? จึงจะขอนำมาเล่าสู่กันฟังในวันนี้นะคะ
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองแบบนี้มีความแตกต่างกันใน 2 เรื่องหลักๆ คือ 1) กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมเข้าไปลงทุน และ 2) รูปแบบผลตอบแทนที่ได้รับจากการลงทุน มาดูรายละเอียดกันค่ะ
...แบบ Freehold กองทุนรวมได้รับกรรมสิทธิ์
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Freehold เป็นกองทุนรวมที่ลงทุนโดยซื้ออสังหาริมทรัพย์มาเป็นเจ้าของ และนำรายได้จากการปล่อยเช่าพื้นที่มาจ่ายเป็นเงินปันผล (Dividend) ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน ซึ่งจากที่กองทุนรวมประเภทนี้มีกรรมสิทธิ์เต็มที่ในอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุน และเมื่อเลิกกองทุนรวมก็สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ออกไป เพื่อนำเงินมาเฉลี่ยคืนให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุนได้โดยผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับเงินลงทุนคืนตามมูลค่าหน่วยลงทุน ดังนั้น หากมูลค่าการขายอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมถือกรรมสิทธิ์อยู่มีมูลค่าสูงขึ้นกว่าตอนที่กองทุนรวมเข้าไปซื้อในตอนแรก เงินลงทุน ที่ผู้ลงทุนจะได้รับคืนก็จะเพิ่มสูงขึ้นกว่าตอนลงทุนเริ่มแรกด้วย ซึ่งเท่ากับว่าผู้ถือหน่วย จะมีโอกาสได้รับผลตอบแทนในรูปกำไรที่ เกิดจากส่วนต่างของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital Gain) ด้วยอีกทางหนึ่ง
...แบบ Leasehold กองทุนรวมได้รับสิทธิการเช่า
สำหรับกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold หรือกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ สิทธิการเช่า จะลงทุนโดยการซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ กองทุนรวมประเภทนี้ จึงไม่มีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน จะมีเพียงแต่สิทธิในการนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปให้เช่าหาผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาของสัญญาเช่าที่กองทุนรวมได้ตกลงไว้กับ เจ้าของ เช่น 20 ปี หรือ 30 ปี เมื่อเวลา ผ่านไปมูลค่าสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์จะลดลงเรื่อยๆ และเมื่อครบกำหนดสัญญาเช่า กองทุนรวมก็ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ เจ้าของ ซึ่งหมายความว่าตอนครบกำหนด เลิกกอง มูลค่าสิทธิการเช่าจะกลายเป็นศูนย์นั่นเอง เรื่องนี้ก็มีผู้ลงทุนสอบถามกันเข้ามามากค่ะว่าทำไมยิ่งเวลาผ่านไป...มูลค่าทรัพย์ สินสุทธิ (NAV) ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold ยิ่งลดต่ำลง เรื่อยๆ? ขออธิบายเป็นตัวอย่างง่ายๆ ดังนี้ค่ะ สมมติว่าคุณไปเซ้งตึกเพื่อทำการค้าระยะเวลา 20 ปี พอเวลาผ่านไป 10 ปี ตึกที่เราเซ้งมา ก็จะมีราคาลดลง หากเราขายสิทธิการเซ้งตึกนั้นออกไป เงินที่ได้ก็จะน้อยกว่าตอนที่เราลงทุนเซ้งตึกตอนแรก เนื่องจากคนที่เซ้งตึก ต่อจากเราจะเหลือเวลาที่จะใช้ประโยชน์จากตึกนี้ได้อีกเพียง 10 ปีเท่านั้น การเซ้งตึกของคุณนี้ก็เหมือนกับการที่กองทุนรวมลงทุนในสิทธิการเช่านั่นเอง เมื่อเวลาผ่านไป ระยะเวลาในการหาประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ ก็จะลดน้อยลงไปเรื่อยๆ มูลค่าทรัพย์สินของกองทุนรวมจึงลดลงตามระยะเวลาของสิทธิการเช่าที่เหลืออยู่ จนเป็นศูนย์ ณ วันที่ครบอายุสัญญาเช่านั่นเอง
...ผลตอบแทนในแบบ Leasehold เป็นอย่างไร?
ผู้ถือหน่วยลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบ Leasehold จะได้รับผลตอบแทนในรูปของเงินปันผล ซึ่งมาจากรายได้ จากการนำอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนรวมไปให้เช่า เช่นเดียวกับกองแบบ Freehold แต่จะไม่ได้รับผลตอบแทนในรูป Capital Gain เนื่องจาก ณ วันที่ครบอายุสัญญาเช่า กองทุนรวมแบบ Leasehold ต้องคืนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่เจ้าของและไม่สามารถจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ได้
นอกจากผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลแล้ว ผู้ลงทุนในกองทุนรวมแบบ Leasehold ก็อาจจะได้รับเงินลงทุนคืนในกรณีที่กองทุนรวมมีการลดทุน ซึ่งเกิดจากการประเมินมูลค่าสิทธิการเช่าที่ลดลงทุกปี จึงทำให้เกิดตัวเลขขาดทุนทางบัญชีที่ยังไม่เกิดขึ้น (Unrealized Loss) ขอยกตัวอย่างให้ชัดเจนขึ้นดังนี้ค่ะ กองทุนรวมไปลงทุนในสิทธิการเช่ามูลค่า 500 ล้านบาท สิทธิการเช่ามีระยะเวลา 20 ปี เมื่อผ่านไปในแต่ละปี มีการประเมินมูลค่า สิทธิการเช่าใหม่ว่าจะเหลือเท่าไร โดยจะใช้ วิธีคำนวณจากมูลค่าสิทธิการเช่าหารด้วยจำนวนปี ซึ่งในกรณีนี้จะเท่ากับมูลค่าสิทธิการเช่าจะลดลงปีละ 25 ล้านบาท ดังนั้น หลังจากปีที่ 1 มูลค่าสิทธิการเช่าจะลดลงเหลือเพียง 475 ล้านบาท และเกิด Unrealized Loss เท่ากับ 25 ล้านบาท ซึ่งถ้าหากบริษัทจัดการ (บลจ.) ที่บริหารกองทุนรวมนั้น อยากจะคืนเงินส่วนนี้ให้แก่ผู้ลงทุนก็ทำได้โดยการลดทุน หรืออาจเก็บสะสมไปเรื่อยๆ และทยอยคืนเงินส่วนนี้ให้แก่ผู้ถือหน่วยต่อไป อย่างไรก็ตาม บลจ.อาจสะสมเงินส่วนนี้ไว้ใช้ในการปรับปรุงซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์หรือเพื่อลงทุนเพิ่มเติมก็ได้ โดยผู้ลงทุนสามารถดูข้อมูลส่วนนี้ได้จากหนังสือชี้ชวน ตัวอย่างเช่น กองทุนรวมจะระบุข้อความไว้ว่า หากกองทุนรวมมีสภาพคล่องส่วนเกินก็อาจทำการลดทุนเพื่อคืนเงินส่วนเกินนี้ให้แก่ผู้ถือหน่วยลงทุน เป็นต้น
ที่เล่ามาข้างต้นนี้ดูเหมือนว่า Property Fund แบบ Freehold ดูจะมีภาษีดีกว่า เพราะผู้ลงทุนจะมีโอกาสได้รับ Capital Gain ณ ตอนเลิกกองด้วย แต่การที่กองทุนรวม จะเข้าไปถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ดีๆ ทุกประเภทนั้นอาจไม่สามารถทำได้ เช่น กองทุนรวมอาจจะไม่สามารถซื้อและเป็น เจ้าของสนามบินได้ หรืออสังหาริมทรัพย์ บางแห่งก็เป็นของดีมีคุณภาพที่เจ้าของ ไม่อยากขาย กองทุนรวมแบบ Leasehold จึงเกิดขึ้นเพื่อไปลงทุนโดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นแทน เพื่อเปิดโอกาสให้ผู้ลงทุนมีทางเลือกลงทุนในทรัพย์สินที่ดีมีคุณภาพค่ะ ดังนั้น เวลาที่ผู้ลงทุนจะตัดสินใจลงทุน ก็ต้องพิจารณาว่าเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์แบบใด และทรัพย์สินในกองทุนรวมนั้น น่าสนใจหรือไม่ คราวหน้ามาดูกันต่อนะคะว่า เวลาเลือกลงทุนเราควรพิจารณาในเรื่องใด อีกบ้าง
รายงานโดย :จารุพรรณ อินทรรุ่ง
//www.posttoday.com/stockmarket.php?id=76585
| Create Date : 20 พฤศจิกายน 2552 |
| Last Update : 20 พฤศจิกายน 2552 0:42:24 น. |
|
0 comments
|
| Counter : 870 Pageviews. |
 |
|
|
|
|
|
|
|
Location :
สมุทรปราการ Thailand
[Profile ทั้งหมด]
|
 ฝากข้อความหลังไมค์
 Rss Feed
 Smember
 ผู้ติดตามบล็อก : 19 คน [?]
|
ผู้ประกาศกรุงเทพธุรกิจทีวี พิธีกรรายการแกะรอยหยักสมองและ World Class Smart Thai
สนใจประวัติศาสตร์ ศาสนา ปรัชญา ต่างประเทศ เทคโนโลยี สังคม และชนชั้น
ติดตามทวิตเตอร์ได้ที่ @atis_kttv นะครับ
|
|
| |
|
|
|
|
|
|
| |
|
|
