เขียนโดย ลีลา LAW

นกน้อยยังต้องมีรังเพื่อซุกนอน มนุษย์ก็ต้องมีบ้านเพื่ออาศัยพักพิงเช่นกัน ประโยคนี้มักได้ยินเสมอและทุกท่านต่างก็ขยันทำงานเพื่อเก็บออมเงิน หมายจะมีบ้านสักหลัง อันเป็นของตนเองและเป็นที่ภาคภูมิใจแก่ครอบครัวของท่าน เมื่อสะสมเงินได้จำนวนหนึ่งท่านมักจะคิดถึงการซื้อบ้านเป็นประการแรก หลายท่านต้องประสบปัญหาเมื่อตัดสินใจซื้อบ้านหรือห้องชุดและผ่อนดาวน์จนครบกำหนดตามสัญญาแล้ว แต่เจ้าของโครงการไม่อาจโอนกรรมสิทธิ์ได้หรือก่อสร้างไม่เสร็จตามที่ระบุไว้ในสัญญา ด้วยเหตุที่โครงการถูกเจ้าหนี้ยึดแล้วนำไปขายทอดตลาด หรือเหตุอื่นๆ ซึ่งสร้างความผิดหวังและหวั่นใจแก่ผู้ซื้อที่อาจไม่ได้บ้านหรือห้องชุดทั้งที่อดทนผ่อนมาแสนนาน หลายท่านมีโชคดีได้บ้านหรือเงินคืนด้วยความระทึกใจ อีกหลายท่านกลับสูญบ้าน สูญเงินที่ผ่อนไว้ ความฝันพังทลายชั่วพริบตา แต่ทุกอย่างอาจไม่สูญก็ได้ หากท่านติดตาม สร้างความเข้าใจ และทำตามขั้นตอนของกฎหมายอย่างถูกต้อง หลังเกิดเรื่องประเภทนี้ขึ้นก่อนอื่นจำต้องตั้งสติและศึกษาว่าจะช่วยคลี่คลายปัญหาเบื้องต้นอย่างไร เพื่อมิให้ผลลัพธ์ในตอนท้ายเลวร้ายเกินไปนัก
เบื้องต้นนี้ท่านควรทราบถึงกระบวนการโดยสังเขปที่เจ้าของโครงการมิอาจโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือห้องชุดแก่ผู้ซื้อได้ ทั้งที่ได้รับเงินผ่อนดาวน์ทั้งหมดแล้ว นั่นเป็นเพราะเมื่อเขาไม่มีเงินใช้หมุนเวียนในธุรกิจด้วยเหตุยักย้ายเงินใช้ผิดประเภทหรือเหตุใดก็ตาม มักจะนำโครงการดังกล่าวไปกู้เงินจากธนาคารหรือไฟแนนซ์ต่างๆ แล้วมิอาจบริหารเงินกู้และดอกเบี้ยที่งอกเงยนั้นได้ด้วยสาเหตุต่างๆนานา จนกระทั่งไม่มีทางชำระหนี้ เจ้าหนี้จำเป็นต้องฟ้องคดีล้มละลายเมื่อเห็นว่าลูกหนี้มีหนี้สินมากกว่าทรัพย์สินและไม่มีความสามารถคืนหนี้ได้แน่นอน ขั้นตอนต่อมาในการดำเนินคดีประเภทนี้ คือ การยึดทรัพย์สินของลูกหนี้ทั้งหมด สำหรับกรณีนี้เป็นโครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม ผู้ที่ได้รับผลกระทบจากการยึดโครงการ คือ ผู้ซื้อทั้งหลายซึ่งไม่อาจรับโอนกรรมสิทธิ์ในระหว่างเป็นคดีในศาล แต่ยังต้องผ่อนชำระค่าบ้านต่อไป เพื่อมิให้เป็นฝ่ายผิดสัญญาเสียเอง ต่อมาพักใหญ่จึงมีประกาศกำหนดเวลาให้เหล่าเจ้าหนี้ของเจ้าของโครงการดังกล่าวมายื่นเรื่องขอรับชำระหนี้ในคดีล้มละลายนั้นภายใน 2 เดือน นับแต่วันโฆษณาคำสั่งพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด ระยะเวลาดังกล่าวนี้มีความสำคัญยิ่งสำหรับคดีประเภทนี้ต่อผลลัพธ์สุดท้ายหลังการบังคับคดีขายทอดตลาดของศาลซึ่งท่านจะได้สิทธิ์ในบ้านหรือห้องชุดหรือไม่ จักได้รับเงินที่ผ่อนไว้คืนหรือไม่ เพียงไร ขึ้นอยู่กับความเอาใจใส่ติดตามคดีที่เกี่ยวข้องกับโครงการของท่าน
หลายท่านมีความเข้าใจผิดว่า เจ้าของเงินกู้เป็นเจ้าหนี้เท่านั้น อันที่จริงแล้วเหล่าผู้ซื้อนับว่าเป็นเจ้าหนี้ของเจ้าของโครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียมด้วยเช่นกัน การคิดว่าเจ้าพนักงานบังคับคดีจะต้องติดตามหาเจ้าหนี้อื่นเอง เป็นความเข้าใจที่ผิดมาก หลายท่านอาจพบว่าไม่เคยมีหนังสือแจ้งจากศาลเลย นั่นเป็นเพราะการแจ้งให้มาขอรับชำระหนี้ในคดีนั้น กระทำเพียงปิดประกาศแจ้งไว้ที่หน้าศาลหรือสำนักงานโครงการก็ได้ บางท่านอาจไม่มีโอกาสเห็น หากผู้ไม่หวังดีดึงประกาศที่ปิดอยู่ ณ สำนักงานโครงการออกไปเสีย นั่นถือเป็นลางร้ายซึ่งอาจทำให้ท่านต้องสูญเสียทั้งบ้านและเงินที่ผ่อน การไม่มีเจ้าหนี้อื่นมาแจ้งขอรับชำระหนี้ร่วมกับเจ้าหนี้เดิมนั้น มีผลดีต่อส่วนแบ่งการชำระหนี้ของเจ้าหนี้ที่ฟ้องคดีซึ่งไม่มีคนมาแบ่งร่วมด้วย หลังจากขายทอดตลาดได้เงินพอชำระหนี้ครบถ้วนแล้ว โครงการดังกล่าวจักถือว่าไม่มีภาระหนี้อีกต่อไป
แม้ผู้ที่ประมูลโครงการบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียมได้จากการขายทอดตลาดของศาลจักได้รับการคุ้มครองทางกฎหมายซึ่งต้องรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ซึ่งมีในโครงการด้วย แต่กรณีข้างต้นเมื่อการจัดสรรชำระหนี้เสร็จสิ้นแล้ว เท่ากับโครงการดังกล่าวจักปลอดจากภาระหนี้ใดๆอีก เนื่องจากไม่มีเจ้าหนี้โดยชอบอีกต่อไปแล้ว รวมทั้งไม่ต้องรับผิดชอบใดๆต่อข้อผูกพันเดิมของอดีตเจ้าของโครงการกับเหล่าผู้ซื้อซึ่งมิได้แจ้งความเป็นเจ้าหนี้ภายในกำหนดที่ศาลประกาศไว้ตั้งแต่ก่อนการขายทอดตลาด นี่จึงเป็นสาเหตุหนึ่งที่ผู้ซื้อบางท่านต้องสูญบ้าน สูญเงินที่ผ่อนไว้ ขณะที่บางท่านที่แจ้งแสดงตนตามข้อกฎหมายอาจได้รับโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือห้องชุดในโครงการเดียวกันได้หรือได้รับเงินคืนมา
ดังนั้น ยามที่โครงการจัดสรรของท่านเกิดปัญหาขึ้น ผู้ซื้อทั้งหลายควรติดตาม เอาใจใส่ แสวงหาความรู้ด้านกฎหมาย และปฏิบัติตามประกาศแจ้งของราชการอย่างเคร่งครัด สิ่งที่สำคัญมากคือ เก็บหลักฐานในการติดต่อกับเจ้าของโครงการทุกชนิดไว้ ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขาย ใบเสร็จรับเงิน จดหมายทวงถามการโอนกรรมสิทธิ์ ใบโฆษณาโครงการที่ท่านซื้อ เป็นต้น สิ่งเตือนใจก่อนเลือกซื้อที่อยู่อาศัย คือ ท่านควรตรวจสอบว่าโครงการดังกล่าวอยู่ในบัญชีดำของสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภคหรือไม่ การจ่ายเงินทุกครั้งต้องมีเอกสารมอบให้ท่าน อีกทั้งสมควรไปตรวจดูโครงการสม่ำเสมอว่างานมีความคืบหน้าหรือไม่ มีข่าวไม่ดีเกี่ยวกับเจ้าของโครงการหรือไม่ ถ้าเห็นความผิดปกติอย่างมาก ท่านอาจร้องเรียนไปยังคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคโดยไม่ชักช้า พร้อมกับติดตามความคืบหน้าของโครงการอย่างใกล้ชิดเพื่อมิให้คลาดเคลื่อนเรื่องเวลาในการแจ้งแสดงตนเป็นเจ้าหนี้สำหรับการขอรับชำระหนี้เฉลี่ยจากกองทรัพย์สินของลูกหนี้ อย่างน้อยก็อาจช่วยบรรเทาความเสียหายของท่านได้บ้าง มันย่อมดีกว่าสูญเสียไปทั้งหมด ท่านจักเห็นได้ว่า ระยะเวลา มีความสำคัญมากเหลือเกิน จึงควรเอาใจใส่ติดตามเวลาให้มาก ยามเกิดปัญหากับบ้านขึ้น

***************************
สงวนสิทธิ์ตามกฎหมายลิขสิทธิ์

Create Date : 03 มิถุนายน 2549
Last Update : 3 มิถุนายน 2549 1:23:08 น.		0 comments
Counter : 663 Pageviews.
Share Tweet